Mit hoher Wahrscheinlichkeit kommt jeder von uns in seinem Leben einmal mit dem Mietrecht in Berührung. Dabei ist das Studieren und Interpretieren von Paragraphen nicht immer einfach. Zur Unterstützung finden Sie hier einen Überblick über all unsere Artikel mit Fragen und Antworten sowie Checklisten rund um die rechtliche Situation für Mieter und Vermieter.
- Vermieten
- Mängel
- Renovation
- (Bau-)Lärm
- (Nachbarschafts-)Streit
- Untermiete
- Haustiere
- Mietzins und Nebenkosten
- Wohnungsabgabe nach Kündigung
- (Ausserterminliche) Kündigung
Vermieten
Wer eine Wohnung vermieten möchte, informiert sich am besten im Voraus über seine Rechte und Pflichten als Vermieter:
- Tipps: Die wichtigsten Rechte für private Vermieter (Teil 1)
- Rechte des Vermieters (Teil 2): Mietzins, Kündigung und Auszug
Mängel
Mängel im Haus führen immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen Vermieter und Mieter. Schnell stellt sich die Frage nach der allgemeinen Rechtslage und wer die Kosten übernimmt:
Renovation
Für handwerklich versierte Mieter stellen einfachere Renovationen nicht allzu hohe Ansprüche – von der rechtlichen Seite her aber schon:
- Mietrecht: «Wann hat ein Mieter ein Recht auf Renovation?»
- Mietwohnung selber renovieren: Was geht – was nicht
(Bau-)Lärm
- Wohnen: «Wie viel Lärm muss ich vom Nachbarn ertragen?»
- Lärm im Haus: «Habe ich Anrecht auf Mietzinsreduktion?»
(Nachbarschafts-)Streit
Ganz unabhängig davon, ob zum Eigentum oder zur Miete das direkte Wohnumfeld bzw. die Beziehung zwischen Vermieter und Mieter spielen eine grosse Rolle. Kommt es dann einmal zum Streit, sind die Rechte gerne schnell zur Hand:
- Streit in Mietsachen? Die Schlichtungsstelle vermittelt
- Nachbarn: Mit dem Lärm und dem Laubfall kommt der Streit
Untermiete
In der Schweiz wohnt die Mehrheit zur Miete. Doch wenige kennen sich mit dem Thema Untervermietung aus. Wir zeigen Ihnen, was zu beachten ist auch bei dem Bedarf seine Wohnung als Airbnb anzubieten:
Haustiere
Was gilt, wenn im Mietvertrag oder in der Hausordnung nichts über Haustiere steht:
Mietzins und Nebenkosten
Sinken die Hypothekarzinsen bzw. der Referenzzinsatz haben viele Mieterinnen und Mieter das Recht auf Mietzinsreduktion. So gehen Sie am besten vor:
- Referenzzinssatz: Wann steigen die Mieten?
- Fairer Mietzins: komplizierte Rechenaufgabe in der Praxis
- Nebenkosten: «Was muss ich zahlen und was nicht?»
- Mietzinsreduktion: Musterschreiben herunterladen
Eigentümerwechsel
Wenn Mietwohnungen verkauft werden, kann ein solcher Eigentümerwechsel unerfreuliche Auswirkungen für bestehende Mieter und Mieterinnen haben.
Wohnungsabgabe nach Kündigung
Das grosse Bangen vor der Wohnungsabgabe und die Angst das einst gezahlte Mietdepot zu verlieren. Doch nicht immer ist der Mieter haftbar:
- Wohnungsabgabe: Gelassen und entspannt ausziehen
- Wohnungsübergabe: 10 Fragen und Antworten
- Wohnungsrückgabe II: Was ist «besenrein»?
- Mietrecht: Die Wohnungsrückgabe ohne Ärger
(Ausserterminliche) Kündigung
Sie haben Ihre Traumwohnung gefunden und möchten diese schnellstmöglich beziehen. Bei der Kündigung der alten Wohnung können diverse Stolpersteine aufkommen, die es zu beachten gilt:
- Nachmieter gefunden: Was, wenn die Verwaltung den neuen Vertrag verzögert?
- Nachmieter: Musterformular erleichtert Formalitäten
- Nachmieter suchen und finden: von A bis Z
- «Was, wenn Nachmieter nicht unterschreibt?»
- Mietvertrag richtig kündigen
- Ausserterminlich kündigen: Häufige Fragen und Antworten (inkl. Musterschreiben)
- Ausserterminliche Kündigung: Stolpersteine im Mietrecht
- Wohnungskündigung: Welche Fristen und Kündigungstermine gelten?
- Checkliste: Wie löse ich ein Mietverhältnis ausserterminlich auf? (inkl. Musterschreiben)
- Kündigung eines Mietvertrags zum Jahresende – Wissen für Mieter und Vermieter
Guten Tag,
Ich wohne in einer 3 1/2-Zimmerwohnung in Uznach SG. Bei der Übergabe der Schlüssel meinte der Eigentümer der Wohnung, der zugleich als Verwalter der Wohnung amtet, dass er einen Schlüssel bei sich im Safe aufbewahre. Ich bestand jedoch darauf, alle Schlüssel zu verwahren, um einen davon jeweils an eine Nachbarin zu geben. Er verweigerte dies und verabschiedete sich ohne mich weiter anzuhören.
Was kann ich tun, ausser zu Schlichtungsbehörde zu gehen?
Mfg
A. Soares-Bernard
Guten Tag Frau Soares-Bernard
Nach dem Gesetz überlässt Ihnen der Vermieter die Wohnung zum Gebrauch. Er hat kein Recht, Schlüssel zu behalten – wenn Sie nicht einverstanden sind damit. Sie können dies noch einmal mündlich oder per Brief kommunizieren und darauf bestehen. Siehe auch: Artikel 253 und 257h des Schweizerischen Obligationenrechts. Die Rechtslage ist klar, und wir hoffen, dass Ihnen diese Auskunft weiterhilft.
guten tag. ich habe ausserterminlich gekündigt und bereits 2 (von vielen interessenten) nachmieter eingereicht. der vermieter will nun, dass ich einem kontakt von ihnen die whg zeige. ich müsse 3 besichtigungen erdulden, unabhängig davon, ob ich schon nachmieter gestellt hätte. ist das rechtlich wirklich so, wenn ich mehr als 3 eigene besichtigungen organisiert habe? vielen dank für eine rückantwort.
Guten Tag Herr oder Frau Vogt
Vielen Dank für Ihre Anfrage. Ja, das ist tatsächlich so. Wenn Sie Nachmieter organisiert haben, kann der Vermieter trotzdem vom Recht für Besichtigungen Gebrauch machen. Noch ein allgemeiner Hinweis: Wir hatten sehr viele Zuschriften, wonach Leute ausserordentlich gekündigt haben. Manchmal gibt es dann doch Diskussionen, dass der Vermieter die Konditionen ändert oder sonst aus einem Grund den bestehenden Mieter doch nicht aus seinen vertraglichen Verpflichtungen entlässt. Zu Ihrer Absicherung wäre es sinnvoll, wenn Sie eine schriftliche Bestätigung verlangen, dass der Vermieter sie auf das gewünschte Datum aus den vertraglichen Pflichten entlässt.
Die Frage von Besichtigungen ist völlig unabhängig davon zu beurteilen. In einem Standardwerk unter dem Titel «Mietrecht für die Praxis» steht folgendes: wünscht der Vermieter die Wohnung zahlreichen Interessenten zu zeigen, ist er gehalten, dieselben in Gruppen einzuteilen. Grundsätzlich gilt dabei die Praxis, dass die Besichtigungen vorangemeldet sein müssen und die Störung für den Mieter / die Mieterin so gering wie möglich zu halten ist.
Zur ausserordentlichen Kündigung verweisen wir hier noch auf unseren Beitrag:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminlich-kuendigen-haeufige-fragen-und-antworten/
Wir hoffen, Ihnen mit diesen Hinweisen weiterhelfen zu können.
Mit freundlichen Grüssen
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag
Wir haben 20 Jahre in einer schmucken 3,5 Zi-Wohn. mit grosser Terrasse ca. 100quadratmeter mit freier Sicht auf den See gewohnt. Wir haben ordentlich per Einschreiben Ende Februar auf 31.Mai 23 gekündigt. Nun sind wir, mein Mann und ich, beide 100% arbeitstätig und können Wohnungsbesichtigungen unter der Woche nicht organisieren. Unser Vermieter schreibt uns jedoch am vergangenen Freitagabend, er kommt am kommenden Montag mit Interessenten in die Wohnung zur Wohnungsbesichtigung.
Unsere Frage an Sie lautet deshalb: darf das der Vermieter (Kurzfristigkeit) und hat er das Recht mit einem Zweitschlüssel, während unserer Arbeits bedingten Abwesenheit, einzudringen und das ohne Abmachung und Einverständnis unsererseits?
Wir erhoffen uns baldmöglichst eine Antwort von Ihnen, denn jetzt stehen wir ein bisschen ratlos da, vielen Dank im Voraus. Fam. de Potzolli O. u. M.
Guten Tag Familie de Potzolli
Streng rechtlich gesehen heisst es, dass Sie als Mieter / Mieterin die Wohnung ausschliesslich benützen können. In dem Sinne darf der Vermieter keinen Zweitschlüssel haben, es sei denn, Sie sind damit einverstanden.
Umgekehrt darf der Vermieter aber einen Zutritt verlangen, wenn es triftige Gründe gibt. Vielleicht könnten Sie den Schlüssel einer Vertrauensperson in der Nachbarschaft anvertrauen?
Der HEV Zürich schreibt zum Zutrittsrecht:
Gemäss Art. 257h OR hat der Vermieter hingegen ein Besichtigungsrecht für den Unterhalt, für den Verkauf und für die Wiedervermietung. Der Mieter muss ihm hierfür den Zutritt zum Mietobjekt gewähren. Er hat die Besichtigung im Voraus anzuzeigen und auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen.
– Ich hoffe, dass Ihnen diese Anhaltspunkte weiterhelfen.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Meine Frage
Ich habe eine Wohnung vermietet pauschal mit Nebenkosten . Jetzt habe ich festgestellt das der Mieter 1.000 Liter Wasser verbraucht am Tag . Der Boiler lädt jedesmal 2-3Std. Was kann ich tun?
Guten Tag Brigitte
Am besten stellen Sie von pauschal zur Abrechnung nach tatsächlichem Verbrauch um. Dazu müssen Sie den Vertrag ändern. Hier finden Sie weitere Infos zu den Nebenkosten und Erhöhungen:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/nebenkosten-mit-wie-viel-teuerung-ist-zu-rechnen/#Erh%C3%B6hungen
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag
Ich lebe in einer Mietwohnung die weder von mir als Mieterin noch vom Vermieter gekündet worden ist nun möchte man dennoch Besichtigungen von Intressenten für die Wohnung durchführen ist das Erlaubt?
was habe ich da als Zahlende Mieterin für Rechte muss ich das Akzeptieren?
Guten Tag Darinka
Damit Sie nicht ständig gestört werden, könnten Sie vereinbaren, dass die Besichtigungen nur zu ganz bestimmten Zeiten stattfinden (z.Bsp. 2h pro Woche). Besichtigungen werden Sie nicht grundsätzlich verweigern können; aber sie sollten tatsächlich abgesprochen und angekündigt sein. PS: Im Hinblick auf eine Wiedervermietung sind solche Besichtigungen nur dann üblich und gesetztlich geregelt, wenn der Vertrag gekündigt ist oder das Vertragsende kurz bevorsteht.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Mein Vermieter hat beim Abnahmeprotokoll den fehlenden Schlüssel aufgeschrieben aber bei der Menge hat er anstelle 3 von 4 – 4 von 4 geschrieben. Es sind auch keine Kosten aufgeführt zulasten des Mieters. Er will nun den nachgemachten Schlüssel von meinem Wohnugsdepot abziehen.
Darf er das? Es ist schliesslich sein Fehler dass er das Protokoll nicht korrekt ausgefüllt hat…
Guten Tag Frau Wolf
Die Haftung von Mieterinnen und Mietern beim Auszug ist ein komplexes Thema. Grundsätzlich müssen Mieter die Wohnung in einem Zustand zurückgeben, der dem bei der Übernahme entspricht.
Ob nun eine Mieterin den Ersatz eines Schlüssels bezahlen muss, hängt von der Ursache des Schlüsselverlusts ab. Wenn der Schlüssel aufgrund von Fahrlässigkeit oder Vorsatz des Mieters verloren geht, muss der Mieter für den Ersatz aufkommen. Ob es nun so protokolliert ist oder nicht, spielt m.E. keine Rolle.
Sie finden hier weitere Informationen von der Versicherungsbranche:
https://www.svv.ch/de/schluesselverlust-wer-bezahlt-die-auswechslung-der-schloesser
Die Haftpflichtversicherung kann in einigen Fällen helfen, die Kosten zu decken. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass nicht alle Haftpflichtversicherungen Schäden oder Kosten für Schlüssel abdecken. Es ist ratsam, die Versicherungsbedingungen sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls eine spezielle Haftpflichtversicherung abzuschliessen.
Hier finden Sie noch mehr Infos zum Auszug:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/wohnungsabgabe/wohnungsuebergabe10-fragen-und-antworten/
Ich hoffe, das hilft Ihnen weiter!
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag
Leider müssen wir ausserterminlich die aktuelle Wohnung verlassen. Das Vorgehen, um dem Vermieter einem passenden Nachmieter vorzuschlagen ist uns bekannt. Jedoch nicht, wie es ist, wenn sich jetzt der Referenzzinssatz nochmals erhöht. Der Nachmieter müsste die Wohnung ja zu den aktuellen Vertragsbedingungne übernehmen. Wie ist das, wenn die Miete noch einmal steigt? sind wir dann frühzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen?
Freundliche Grüsse
Guten Tag
Wir haben derzeit dermassen viele Anfragen, dass wir sie nicht einzeln juristisch prüfen lassen können. Leider können wir daher nur sehr allgemein und unverbindlich antworten. Ich vermute: Wenn der Nachmieter alle Bedingungen erfüllt (zumutbar, solvent, übernimmt Vertrag zu gleichen Bedingungen etc.), dann sind Sie aus dem Vertrag entlassen. Ich würde in jedem Fall Nachmieter suchen! Der Vertrag bleibt ja dennoch derselbe, auch wenn die Kostenelemente ändern.
Hier finden Sie unsere FAQ’s zur a.o. Kündigung:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/ausserterminlich-kuendigen-haeufige-fragen-und-antworten/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag
Wir haben eine 3 Zimmer Wohnung vermietet (ursprünglich an ein Paar, davon ist der Mann verstorben) nun hat Sie einen neuen Partner, der lebt ab zu bei Ihr. Aktuell ist sie in Italien und möchte nun Ihre in Italien lebende Mutter welche starke Demenz hat zu sich nehmen, was ist zu beachten?
Guten Tag Frau Niederhauser
Danke für Ihre Anfrage und Ihr Anliegen. Jetzt im Dezember und an Weihnachten war es schwierig, Ihre fachliche Frage auch noch mit Fachleuten etc. zu besprechen. Ich kann Ihnen insofern keine rechtsverbindliche Auskunft geben.
Wenn die betreffende Person unentgeltlich dort wohnen wird, ist es ja keine Untermiete, sondern eher ein Gast. Mieterinnen und Mieter haben im Allgemeinen das Recht, Gäste bei sich aufzunehmen. Sie dürfen sicher erwarten, dass Sie informiert werden und dass sich sonst am Gebrauch der Wohnung, Beachtung der Hausordnung, Rücksicht auf Nachbarn etc. nichts ändert. Wenn das für Sie in Ordnung ist, handeln Sie sehr grosszügig.
Sollte es doch spezielle rechtliche Fragen geben, sollten Sie sich an einen Juristen oder an eine Juristin wenden.
PS. Bei Stiftungen, Genossenschaften etc. kommt es vor, dass gewisse Wohnungen speziell als Pflegewohnung ausgestattet sind. Das ist aber noch einmal ein anderes Thema. Hier ein Medienbeitrag dazu:
https://www.zsz.ch/rekurs-der-nachbarn-gegen-pflegewohnung-abgeschmettert-283554956415
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag,
Ich hatte gerade ein verwirrendes gespräch mit meiner Hausverwaltung, und wollte mal kurz nachhacken. Unsere Aktuelle Situation:
Wir haben anfangs des Monats Dezember unsere schriftliche Kündigung eingereicht, im Vertrag ist die Kündigung auf Ende jedes Monats möglich nur nicht auf Ende Juli und Dezember, heisst das jetzt das Mietverhältniss darf auf diese Monate nicht auslaufen? Oder ich darf sie nicht einreichen? Meine Kündigungsfrist beträgt 3 Monate, heisst auf 31.März wäre ich draussen, laut Vermieter ist meine Kündigung aber nicht gültig also wäre ich erst auf den 30.April draussen.
Besten Dank für eine Antwort
Gruess Kevin
Guten Tag Kevin
Im Allgemeinen gelten die im Vertrag aufgeführten Kündigungstermine und –fristen. In Ihrem Fall ist anzunehmen, dass Sie jetzt mit der Frist von 3 Monaten auf Ende März kündigen können.
Wenn Sie Ihre Mietwohnung kündigen möchten, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten, um sicherzustellen, dass Ihre Kündigung formell gültig ist:
1. Schriftliche Kündigung: Ihre Kündigung muss schriftlich erfolgen. Dies gilt auch für mündlich abgeschlossene Mietverhältnisse. Sie können die Wohnung fristgerecht oder ausserterminlich kündigen. Ein Kündigungsgrund muss nicht angegeben werden.
2. Unterschriften aller Mietparteien: Alle im Vertrag aufgeführten Mietparteien müssen das Kündigungsschreiben unterschreiben. Bei Eheleuten, bei eingetragenen Partnerschaften oder einer Familienwohnung müssen stets beide Partner die Kündigung unterzeichnen (alle Partner bei gemeinsamen Wohnungen).
3. Versand per Einschreiben: Versenden Sie die Kündigung als eingeschriebenen Brief. Alternativ können Sie die Wohnungskündigung auch persönlich vorbeibringen. Lassen Sie sich den Empfang samt Datum bestätigen.
4. Kündigungsfristen: Wie erwähnt gelten die im Vertag aufgeführten Fristen und Termine oder allenfalls die ortsüblichen Termine. Für Wohnungen und Häuser beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist mindestens drei Monate. Die Kündigung muss spätestens am letzten Werktag vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Vermieterschaft eintreffen.
5. Ausserterminliche Kündigung: Falls Sie die Kündigungsfrist verpasst haben, können Sie der Vermieterschaft einen Nachmieter vorschlagen. So sind Sie unter gewissen Voraussetzungen von Ihren vertraglichen Pflichten befreit (Art. 264 Abs. 1 OR). Der Nachmieter muss zahlungsfähig sein und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Lassen Sie sich von der Nachmieterschaft bestätigen, dass sie die Wohnung ab einem vereinbarten Termin übernehmen möchte.
Hier finden Sie weitere Infos zur Kündigung und zum korrekten Vorgehen:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/wohnungskuendigung-welche-fristen-und-kuendigungstermine-gelten/
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/ausserterminlich-kuendigen-haeufige-fragen-und-antworten/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Wir haben den Dachstock ausgebaut und an eine Mieterin für 3 Jahre vermietet. Sie ist nur unregelmässig da und zahlt die Miete nicht pünktlich oder gar nicht. Können wir in diesem Fall den Vertrag kündigen?
Guten Tag Herr Sutter
Grundsätzlich Ja. Wir würden Ihren aber empfehlen, sich sehr gründlich zu informieren oder ggf. fachlich begleiten zu lassen. Sie müssen die Mietrückstände zu erst abmahnen, Fristen setzen, die a.o. Kündigung androhen etc.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag
Vielen dank erstmal für den Artikel und das Beantworten aller Fragen! Zu meiner Frage: Ich habe fristgerecht meine Wohnung gekuendigt (3 Monate Frist). Der Verwaltung habe ich angegeben, dass die Besichtigungen durch die Verwaltung o.ä. durchgeführt werden soll (Schlüssel würde ich deponieren). Sie meinen aber, dass ich die Besichtigung durchführen muss solange ich noch Mieter bin und dass die Verwaltung dies nicht macht. Gemäss Gesetz müsste ich, soweit ich informiert bin, nur die Besichtigung zulassen und im Vertrag wird auch nicht weiteres beschrieben.
Stimmt das? Haben Sie Tipps?
Vielen Dank!
Guten Tag Till
Die Wiedervermietung und Besichtigungen sind Aufgaben der Verwaltung respektive des Eigentümers. Sie als Mieter sind aber verpflichtet, die Wohnung in gewissem Umfang für Besichtigungen verfügbar zu halten. Dabei muss der Vermieter aber auf Sie und Ihre Termine Rücksicht nehmen.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger