Wer eine Immobilie besitzt und Wohnungen vermietet, kann sich auf Rechte und Pflichten berufen. Privaten Vermietern sollten aber keine Formfehler unterlaufen. Besonders heikel sind ausbleibende Mietzinsen und Kündigungsandrohungen. Im Folgenden die wichtigsten Rechte in der Übersicht. 

Ein Paar und ein ein Mann in einem Anzug mit Dokumenten in der Hand geben sich die Hand in einer Wohnung.
Der Mietvertrag regelt das Verhältnis zwischen dem Vermieter und Mieter. In ihm sind auch der Mietzins und Gründe für eine Kündigung schriftlich festgehalten. (Bild: canva.com)

Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht, die Kosten der Immobilie zu decken und eine angemessene Rendite zu erzielen. Daher gehört es zu den elementaren Anforderungen, dass die Mieterinnen und Mieter die vereinbarte Miete pünktlich zahlen. Damit ist auch das gesetzliche Recht verbunden, den Mietzins geänderten Verhältnissen anzupassen. Klar, in der Praxis kommt es vor, dass sich die Kostenseite verändert oder der Vermieter Mehrleistungen erbringt. Im aktuellen Umfeld sind vor allem die Zinsen für Hypotheken sorgfältig zu beobachten. Massgeblich für die korrekte Kalkulation ist aber nicht die Zinsabrechnung, die der Hauseigentümer von seiner Bank erhält. Massgeblich ist bekanntlich der offizielle Referenzzins für Hypotheken, der vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich publiziert wird.  

Die wichtigsten Rechte: Mietzinsanpassung 

Folgende Faktoren lassen sich ins Feld führen, um die Miete anzupassen: 

  • Ein Anstieg des offiziellen Referenzzinses für Hypotheken. 
  • Die allgemeine Kostensteigerung bzw. Inflation (40 Prozent davon dürfen weiterverrechnet werden). 
  • Wertsteigernde Investitionen: Wenn der Vermieter einen klaren Mehrwert schafft, etwa mit zusätzlicher Wohnfläche, einem neuen Balkon oder allgemein mit umfassender Verbesserung und Erneuerung.  

Vorsicht: Der normale Gebäudeunterhalt und Reparaturen gelten aber nicht als Wertvermehrung. Denkbar wäre auch ein allgemeiner Anstieg des lokalen Mietzinsniveaus (orts- und quartierübliche Mieten). Der Nachweis ist aber in der Praxis schwierig. Der Vermieter sollte sich daher schon zu Beginn überlegen, welcher Mietzins angemessen und kostendeckend ist. – Im Gesetz steht es klipp und klar (gemäss Artikel 269d OR): Der Vermieter hat das Recht, den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zu erhöhen.  

Wann ist eine Mietzinserhöhung gültig? 

Doch Vorsicht: Bei Mietzinsanpassungen sind einige Formvorschriften zu beachten. Der Vermieter muss die Änderung auf dem vom Kanton genehmigten offiziellen Formular mitteilen. «Zweck der Formularpflicht ist es, den Mieter über die Möglichkeiten des Kündigungsschutzes zu informieren», schreiben dazu die Zürcher Gerichte auf ihrer Website. Die Erhöhung der Miete muss zwingend begründet werden. Eine Erhöhung ist immer auf den nächsten Kündigungstermin möglich; wobei dem Mieter das Schreiben bzw. das Formular mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen muss.  

Mietzinsänderung: korrekt argumentieren 

Das Gesetz nennt noch weitere wesentliche Bestimmungen: Versäumt es der Vermieter, die Erhöhung zu begründen, oder wenn er mit der Mitteilung zugleich eine Kündigung androht oder ausspricht, dann ist die Mietzinserhöhung ungültig bzw. nichtig (Art. 269d OR, Absätze b und c). Machen wir ein fiktives Beispiel: Die Erhöhung des Mietzinses wäre schlicht ungültig, wenn der Vermieter schreiben würde: «Sollten Sie den Mietzinsaufschlag nicht akzeptieren, werden wir die Wohnung kündigen und anderweitig vermieten….» 

Unabhängig von Mietzinserhöhungen: Es gehört natürlich zu den grundlegenden Pflichten aus dem Mietvertrag, dass der Mieter bzw. die Mieterin pünktlich zahlt (normalerweise im Voraus, Anfang Monat). Was, wenn die Zahlungen ausbleiben? In einem ersten Schritte müsste der Vermieter per Einschreiben schriftlich mahnen und dem Mieter eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ansetzen. Zugleich ist eine Kündigungsandrohung auszusprechen, für den Fall, dass der Mieter seinen Verpflichtungen weiter nicht nachkommt. In einem zweiten Schritt wäre dann eine ausserordentliche Kündigung möglich, wobei erneut eine Frist von 30 Tagen zu beachten ist. 

Was, wenn der Mieter nicht zahlt? 

Thomas Oberle, Jurist beim HEV Schweiz, sagt dazu: «Hier laufen weniger geübte private Vermieter allerdings Gefahr, dass ihnen Formfehler unterlaufen. Im Zusammenhang mit den nötigen Schreiben und der Beachtung von Fristen lauern einige Stolperfallen.» Er hält es in diesen Fällen für zweckmässig, eine Fachperson zu Rate zu ziehen. Denn es ist wichtig, formell korrekt vorzugehen. «Dazu bedarf es nicht einmal eines Rechtsanwalts, oft weiss auch ein erfahrener Treuhänder, wie die Schreiben zu formulieren sind und welche Fristen unbedingt einzuhalten sind», betont Thomas Oberle. 

Erst recht fachlichen Rat braucht es für seltene Extremfälle, wenn der Mieter Konkurs ist, wenn unter Umständen sogar eine gerichtliche Ausweisung oder ähnliches nötig sein sollte. Die entsprechenden Verfahren sind komplex und können auch nicht in zwei Sätzen zusammengefasst werden. 

Sorgfalt und Rücksichtnahme sind verlangt 

Zu den wichtigsten Rechten gehört es weiter, dass der Mieter bzw. die Mieterin sorgfältig mit dem Mietobjekt umgeht, sich an den Mietvertrag hält und Rücksicht auf die Nachbarn nimmt. Wenn zum Beispiel eine Vertragspartei im Haus permanent die Mitbewohner stört und die Nachbarschaft bereits stark getrübt ist, sind weitere Schritte legitim oder sogar unumgänglich. Wenn dann Gespräche, E-Mails und mündliche Ermahnungen nichts fruchten, werden wohl die meisten Verwaltungen etwas deutlicher. Der nächste Schritt wäre eingeschriebene Post, verbunden mit der Aufforderung, das störende Verhalten zu unterlassen (etwa die Nachtruhe mit lauten Partys permanent zu stören oder sich anderweitig rücksichtslos zu verhalten). 

Fassen wir diesen Punkt noch einmal zusammen: Der Vermieter kann von der Mieterschaft verlangen, die Wohnung sorgfältig zu behandeln und Rücksicht auf die anderen Mitbewohner zu nehmen. Dazu gehört auch die Verpflichtung, die Wohnung eben als Wohnung zu nutzen und nicht als Gewerbebetrieb. Immer erlaubt ist so genanntes stilles Gewerbe (Programmierer, Übersetzerin, Journalist, Künstlerin), aber beispielsweise kein Nagel- oder Massagestudio. 

Recht auf a.o. Kündigung: in schweren Fällen 

Bei schwer wiegenden Verletzungen des Mietvertrags oder der sonstigen Pflichten wäre an eine ausserordentliche Kündigung zu denken. Wo genau verläuft diese Grenze? Das Gesetzt hält dazu fest: Wenn die Fortführung des Mietverhältnisses für den Vermieter oder die Hausbewohner «nicht mehr zumutbar» ist, kann es mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats gekündigt werden. Vorausgesetzt ist in der Regel, dass der ausserordentlichen Kündigung schriftliche Ermahnungen vorangehen. Der Vermieter von Wohnungen oder Geschäftsräumen kann sogar fristlos kündigen, wenn der Mieter dem Mietobjekt schweren Schaden zufügt (OR Art. 257f.).  

Fristlose Kündigungen dürften wohl selten sein; auch bei typischen Problemen in Miethäusern mit Lärmemissionen, Streit im Haus etc. werden sich erfahrene Verwaltungen die zweckmässigen Schritte gut überlegen. Nicht zu vergessen: Mietverhältnisse können auch ordentlich gekündigt werden, in vielen Fällen heute mit einer Frist von drei Monaten auf jedes Monatsende (je nach Mietvertrag). Thomas Oberle vom HEV sagt dazu: «Manchmal wäre es klüger, ein Mietverhältnis ordentlich zu kündigen.» Anders liegt der Fall natürlich, wenn aus irgendwelchen Gründen andere Kündigungsfristen und eine längere Vertragsdauer vereinbart sind.  

Auch hier lauern für private Vermieter im «Dschungel» von gesetzlichen Bestimmungen und Gerichtspraxis einige Stolperfallen. Bei Formfehlern ist es durchaus denkbar, dass sich die Verfahren verzögern und der ganze Prozess wieder von vorne beginnt.  

Rechte beim Auszug des Mieters 

Ein weites Feld sind schliesslich die Rechte des Vermieters bei der Rückgabe der Wohnung. Das Wichtigste kurz zusammengefasst: Der Mieter haftet dafür, dass er die Wohnung sorgfältig benutzt hat; für allfällige Mängel, Schäden und übermässige Abnutzung ist er haftbar. Bei einer allfälligen Kostenbeteiligung seitens der Mieterschaft ist aber zu berücksichtigen, dass alle Bauteile und Oberflächen altern und nach einer gewissen Zeit ohnehin abgeschrieben werden müssen (Lebensdauertabelle). Für normale Gebrauchsspuren und eine übliche Abnützung haftet der Mieter nicht. 

Üblich ist, dass der Mieter die Schlüssel zurückgibt und eine ordentliche Rückgabe stattfindet – inklusive Protokoll, um allfällige Mängel festzuhalten. «Wichtig ist aus Vermietersicht, dass allfällige Mängel und Schäden sofort gerügt werden und in einem Verfahren belegt werden könnten», betont Jurist Thomas Oberle. Es sei hingegen ein weit verbreiteter, populärer Irrtum, dass der Mieter das Rückgabeprotokoll unterschreiben müsse. Auf diesem Dokument werden ja bekanntlich Schäden aufgeführt und wenn möglich auch gleich die Haftungsfrage geregelt. Fehlt dieses beiderseitig unterzeichnete Protokoll, liegt der Ball beim Vermieter: Er oder sie muss Beanstandungen und Mängel dann umgehend, d.h. innerhalb von drei bis vier Tagen, schriftlich und mit eingeschriebener Post rügen. Sonst sind die Rechte verwirkt, und der Eigentümer bleibt auf den Kosten sitzen. Das gilt natürlich völlig unabhängig davon, ob die Mängel geringfügig oder schwer wiegend sind. 

Fazit: Es lohnt sich, sich mit den wichtigsten Rechten als Vermieter auseinanderzusetzen. Nur wer die üblichen Abläufe und die gesetzlichen Bestimmungen kennt oder sich kompetent beraten lässt, kann sicher und kompetent auftreten.  

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