Immer mehr Verwaltungen sind dazu übergegangen, die Nebenkosten separat abzurechnen. Im Dschungel von Nebenkostenabrechnung, Pauschalen und Gebühren ist es nicht leicht, den Durchblick zu bekommen. Wir zeigen im Folgenden, was üblich ist. Beispiele illustrieren, welche Nebenkosten rechtens sind.

Was sind Nebenkosten bei Mietwohnungen? Viele Leute sprechen im Zusammenhang von Nebenkosten auch von einer «zweiten» Miete. Denn Mieterinnen und Mieter leisten diesen Betrag zusätzlich zur vertraglich vereinbarten Netto-Miete. Je nach Grösse einer Wohnung (beheizte Fläche!), je nach Alter, Zustand und Ausbaustandard variieren diese Kostenpositionen enorm. Welche Nebenkosten fair und angemessen sind, lässt sich kaum pauschal beantworten. Dazu sind die Unterschiede von Gebäude zu Gebäude, aber auch der Bedarf an Heizenergie einfach viel zu gross.

Sicher ist nur: Unter dem Titel «Nebenkosten» summiert sich heute einiges. Jedenfalls liegen die entsprechenden Gebühren unter dem Strich oft höher als angenommen. Nebenkosten sind damit keinesfalls eine geringfügige «Nebensache».


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Nebenkosten: «tendenziell steigend»!

Während früher viele Vermieter ganz einfach eine Pauschale pro Monat als Nebenkosten in Rechnung gestellt haben, ist heute eine detaillierte Abrechnung an der Tagesordnung. Selbst Fachleute haben dann im «Dschungel» von Heizabrechnungen, Energiebezug, Gebühren und Servicekosten kaum noch den Durchblick. Vielleicht erscheint die Miete netto recht günstig. Doch die anteilig dem Mieter bzw. der Mieterin in Rechnung gestellten Gesamtkosten liegen manchmal höher als angenommen.   

Die umlagefähigen Nebenkosten

Verteuert die Auslagerung von Nebenkosten das Wohnen? Vermutlich ja, aber es kommen wohl gleich mehrere Faktoren zusammen.

Die Nebenkosten sind in den letzten Jahren tendenziell gestiegen.

Fabian Gloor, Jurist beim Mieterinnen- und Mieterverband

Vor allem neuere oder kürzlich renovierte Gebäude sind mit immer mehr Technik ausgestattet. Heute sind dies oft komplexe Systeme und Anlagen: zum Beispiel eine moderne Energie- und Heiztechnik, Lüftungsanlagen, Photovoltaik, neue Haushaltgeräte wie Waschmaschinen und Tumbler, Liftanlagen, Beschattung, Gebäudeautomation etc. Bei Geschäftshäusern kommt oft sogar noch mehr dazu (etwa Sicherheit, Alarmanlagen, aufwändige Verkabelungen etc.).

Manche Vermieter lagern all diese Kosten und Services aus. Dazu schliessen sie Serviceverträge mit Dritten ab – etwa für die Wartung von Heizung, Wärmepumpe, Lüftung oder Lift. «Das kann unter dem Strich teuer werden», sagt Jurist Fabian Gloor. Für die Praxis spielen noch weitere Punkte eine Rolle: Früher war es nicht ungewöhnlich, dass ein Mieter im Haus gewisse Arbeiten selbst erledigte (quasi im «Nebenamt»). Viele Verwaltungen sind aber dazu übergegangen, auch diese Leistung an eine professionelle Firma für Hauswartung zu delegieren – zu entsprechenden Kosten.

Eine erste Schlussfolgerung: Höhere Standards, mehr Komfort, professionelle Bewirtschaftung, aber auch mehr Technik sowie strengere Bauvorschriften verteuern die Nebenkosten.

Was steht im Gesetz?

Sowohl Hauseigentümer als auch Mieter sind gut beraten, sich zuerst mit den gesetzlichen Bestimmungen auseinanderzusetzen. Was sind überhaupt Nebenkosten? Wörtlich heisst es im Gesetz:

Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.

In vielen Mietverträgen tauchen denn auch Begriffe wie Heiz- und Betriebskosten auf. Genau dies sind Nebenkosten, die der Vermieter zu Recht separat abrechnen darf: Heizung und Warmwasser, der Allgemeinstrom im Haus oder die Reinigung des Treppenhauses.

Argumentieren wir mal umgekehrt: Auslagen, die nicht mit dem Gebrauch des Gebäudes im Zusammenhang stehen, sind eben keine Nebenkosten. Kosten des Vermieters für Bankhypotheken, Tilgungen, Abschreibungen von Bauteilen, Liegenschaftssteuern oder die Prämien für die kantonale Gebäudeversicherung gelten ganz klar nicht als Nebenkosten.

Zulässige Nebenkosten

  • Heizkosten und Warmwasser (Bezug von Energie)
  • Serviceabos für Heizung, Lift oder weitere Geräte
  • Wasser bzw. Abwasser
  • Kehricht
  • Hauswart (Lohn Hauswart, allgemeine Reinigungsarbeiten, Pflege von Garten und Umgebung etc.)
  • Treppenhausreinigung
  • Allgemeinstrom
  • Waschmaschine (nur Strom- und Wasserverbrauch)
  • Gebühren für TV- oder Kabelanschluss
  • Schneeräumung/Winterdienst
  • Verwaltungskosten, Verwaltungshonorar (im Zusammenhang mit Nebenkosten)

Unzulässige Nebenkosten

  • Reparaturen an Heizung, Waschmaschine, Lift oder an anderen Gebäudeteilen
  • Ersatzteile
  • Investitionen, Austausch von Bauteilen und Geräten etc.
  • Umbauten, Renovationen
  • Neubepflanzungen oder Umgestaltung von Gartenanlagen
  • Liegenschaftssteuern, Prämien Gebäudeversicherungen
  • generell Gebühren der öffentlichen Hand, die nicht direkt mit dem Verbrauch und Betrieb des Liegenschaft zu tun haben (z. Bsp. Beiträge Strassenerschliessung).

Nebenkosten im Vertrag aufführen

Wichtig zu wissen: Hauseigentümer dürfen laufende Kosten nur dann abrechnen (d. h. dem Mieter anteilig belasten), sofern diese Positionen einzeln im Vertrag aufgeführt sind.

Allzu vage oder allgemeine Formulierungen wie «sonstige Nebenkosten» oder «allgemeine Kosten» sind nicht zulässig. Vorsicht: Will der Vermieter zusätzliche Positionen abrechnen, so sind diese nur mit einer Vertragsänderung rechtsgültig. Die Vertragsänderung muss korrekt auf dem amtlichen Formular und unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen (auf den nächsten Kündigungstermin) erfolgen.

Meist Akonto-Zahlungen

Die Vermieter haben die Wahl: Entweder rechnen sie die Nebenkosten über eine Pauschale ab, oder sie verlangen Akonto-Zahlungen. Akonto heisst: Der Mieter zahlt im Voraus einen geschätzten Betrag. Aufgrund der tatsächlichen Kosten – etwa beim Verbrauch für Heizenergie und Warmwasser – erfolgt später eine definitive Nebenkostenabrechnung.

Beim System mit Akonto-Zahlungen sind die Verwaltungen bzw. Hauseigentümer gehalten, eine jährliche Abrechnung zu erstellen. Weit verbreitet sind zum Beispiel Abrechnungsperioden vom 1. Juli bis am 30. Juni des Folgejahres.

Nebenkostenabrechnung: höher als Akonto-Betrag?

Umstritten bleibt, ob sich der Mieter auf die Akonto-Zahlung verlassen kann. Immerhin wäre es für viele Leute unangenehm, wenn ihnen eines Tages hohe Nachforderungen blühen. Sind eventuelle Nachzahlungen rechtlich haltbar? Die Frage hat schon viele Schweizer Gerichte beschäftigt. Die Interessenverbände der Mieterinnen und Mietern würden eine Limite von 15 oder 20 Prozent begrüssen. In der Gerichtspraxis hat sich das aber nicht durchgesetzt. So müssen Mieterinnen und Mieter damit leben, dass die effektive Abrechnung – aus was für Gründen auch immer – einmal höher liegen könnte.

Am besten erkundigen Sie sich schon vor der Vertragsunterzeichnung. Fragen Sie zum Beispiel nach den durchschnittlichen, effektiven Nebenkosten der letzten zwei bis drei Jahre.

Nebenkostenabrechnung: Recht auf Transparenz

Nebenkosten sind transparent zu gestalten, sie müssen objektiv und belegt sein. Natürlich pflegen die Verwaltungen nicht sämtliche Belege vorzulegen. Doch es gilt die Regel: Mieterinnen und Mieter haben das Recht, Einsicht in die Unterlagen zu verlangen (Belege über die angefallenen Nebenkosten).

«Wir empfehlen auch, dass Mieterinnen und Mieter Einsicht in die abgeschlossenen Service-Verträge verlangen», sagt Jurist Fabian Gloor. Die Überlegung dahinter: Bei der zunehmenden Zahl von Service-Verträgen ist darauf zu achten, ob es sich dabei wirklich um «nebenkostenfähige» Positionen handelt oder nicht. Ein Beispiel: Wenn die Verwaltung einen Reparaturvertrag für die Lüftung abschliesst, würde dies nicht als Nebenkosten durchgehen. Streng genommen gilt: Wartung und Service dürfen als Nebenkosten abgerechnet werden. Reparaturen an den Anlagen, grössere Ersatzteile etc. sind hingegen nicht als Nebenkosten anrechenbar.

Das Recht zur Einsicht gilt im Übrigen ganz allgemein – unabhängig davon, ob die Verwaltung Akonto-Zahlungen oder eine Pauschale verlangt. Manchmal helfen Vergleiche mit anderen Wohnungen (Kosten pro Quadratmeter) oder einfach die Frage, ob die Kosten plausibel sind. Ein Beispiel: Wenn plötzlich (ohne ersichtlichen Grund) die Strom- oder Wasserkosten wesentlich höher liegen als im Vorjahr, würde sich ein Check lohnen. Dasselbe gilt bei den Kosten für Heizung bzw. Energie – wenn nach einem milden Winter überraschend hohe Heizkosten gefordert werden.

Streitpunkt Verwaltungskosten

Klar ist, dass der Verwaltung mit den Nebenkosten auch ein Aufwand erwächst (Verbrauchsdaten ablesen, nach einem bestimmten Verteilschlüssel auf Wohnungen umlegen, Administration etc.). Grundsätzlich darf die Verwaltung auch diese Kosten bzw. den Aufwand abrechnen. Die Frage ist nur, in welchem Umfang. Ein Kriterium dazu sind der tatsächliche Aufwand und die ortsüblichen Ansätze. Die entsprechende Verordnung hält dazu fest, dass diese Kosten «nach Aufwand oder im Rahmen der üblichen Ansätze» verrechnet werden dürfen. Juristen, die eher die Seite der Hauseigentümer vertreten, nennen eine Grössenordnung von etwa drei bis fünf Prozent der Nebenkosten. Der Mieterinnen- und Mieterverband schreibt in einem Merkblatt, dass nicht mehr als etwa zwei bis drei Prozent akzeptiert werden müssten.

Fazit: Für die Praxis wäre es wohl am einfachsten, wenn sich beide Parteien nicht nur darauf einigen, was alles an Nebenkosten zu bezahlen ist. Idealerweise müsste man sich auch im Voraus darauf verständigen, welcher Prozentsatz an Verwaltungsaufwand in der Nebenkostenabrechnung vernünftig ist.