Das kommt öfters vor als viele Leute denken: Die Wohnung wird ganz oder teilweise untervermietet. Wir zeigen Ihnen, worauf zu achten ist. Und liefern gleich einen Mustervertrag als Vorlage.

In der Schweiz wohnt die Mehrheit zur Miete, aber die wenigsten kennen sich beim Thema Mustervertrag Untermiete aus. Kein Wunder: Oft sind es ganz einfach die äusseren Umstände, die das Motiv für eine Untermiete darstellen. Vielleicht planen Sie ein Sabbatical! Sie wollen reisen, sie träumen davon, die freie Zeit zu nutzen, um Ihren Horizont zu erweitern. Pech nur für die hübsche Zweizimmerwohnung, die sie erst neulich an bester Stadtlage gemietet haben. Nach Ihrer Rückkehr möchten Sie gerne wieder da einziehen.

Was spricht also dagegen, für diese Zeit einen Untermieter oder eine Untermieterin zu suchen? Das spart natürlich Umtriebe, etwa für einen Umzug und Einlagerung des Mobiliars. Kommt dazu, dass Sie für diese beschränkte Zeit nicht oder nicht voll für die Miete aufkommen müssen.

Rechtliche Lage von Untermietverträgen

Wichtig zu wissen: Das Recht zur Untervermietung gehört zu den sogenannt zwingenden Bestimmungen im Gesetz. Ein pauschales Verbot einer Untermiete wäre somit nicht zulässig. Dieses gesetzliche Recht darf die Verwaltung respektive der Hauseigentümer der Mieterschaft nicht wegnehmen.

Das Gesetz verlangt allerdings die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters. Bevor Sie also die Wohnung zur Untermiete ausschreiben oder gar schon einen Vertrag aufsetzen, müssen Sie diese Zustimmung einholen. Sonst riskieren Sie die Kündigung. Aus Beweisgründen gilt immer: Die Zustimmung sollte schriftlich vorliegen. Umstritten sind häufige geschäftliche Vermietungen über Internet-Plattformen wie AirBnB. Auch für diesen Fall muss jede Untervermietung genehmigt werden. Es sei denn, die Verwaltung räumt eine generelle Erlaubnis ein.

Die Untermiete kann sehr formlos und einfach zustande kommen; schriftliche Verträge schaffen Klarheit. Unser Mustervertrag Untermiete bietet Ihnen eine gute Orientierung. (Bild: Fotolia)

Untermiete: Wann kann sie untersagt werden?

Nach dem Gesetz sind nur drei Gründe für eine Verweigerung denkbar (Artikel 262 des Obligationenrechts):

Transparenz: Der Mieter respektive die Mieterin ist verpflichtet, die wesentlichen Konditionen des Untermietvertrags offenzulegen. Darunter fallen unter anderem die Höhe des Untermietzinses, die vereinbarte Vertragsdauer, aber auch der Name des Untermieters und die Anzahl der Bewohner. In der Praxis verlangen viele Hauseigentümer ganz einfach eine Kopie des Untermietvertrags. Bleibt der Mieter alle diese Informationen schuldig, darf die Vermieterin die Untermiete ablehnen.

Missbräuchlicher Mietzins: Es ist nicht erlaubt, mit der Untervermietung einen Gewinn zu erzielen. Doch wann ist die Miete missbräuchlich? Immerhin können ja beim Hauptmieter gewisse Kosten für Strom, Mobiliar, Internetanschluss sowie weitere Nebenkosten und Gebühren anfallen. Gemeint sind Kosten, die im Vertrag mit dem Vermieter nicht enthalten sind. Hinzu kommen der Aufwand für das Inkasso und ein gewisses Risiko, falls der Untermieter nicht solvent ist. Die meisten Fachleute halten daher je nach Einzelfall einen massvollen Aufpreis von etwa 3 bis 10 Prozent für vertretbar. Ein höherer Zuschlag wäre für möblierte Appartements denkbar. Nach der Gerichtspraxis sind aber Differenzen von 30 Prozent gegenüber dem Hauptmietzins klar missbräuchlich.

Nachteile für den Eigentümer: Drittens kann der Vermieter die Untermiete untersagen, sofern ihm daraus wesentliche Nachteile entstehen. Der Hauseigentümer muss es sich nicht gefallen lassen, wenn die Wohnung plötzlich gewerblich genutzt wird und erst noch dauernd Leute ein- und ausgehen. Übermässige Lärmimmissionen in einem sonst sehr ruhigen Haus wären als Ablehnungsgrund ebenfalls denkbar.

Keine «ewige» Untermiete

Juristinnen und Juristen weisen noch darauf hin, dass eine sogenannt ewige Untermiete nicht zulässig wäre. Sofern der Hauptmieter definitiv auszieht und nicht im Schlaf daran denkt, jemals wieder in die Wohnung zurückzukehren, läge eine unzulässige Weitervermietung vor.

Grundsätzlich wäre es erlaubt, die Untermiete sehr formlos und sogar mündlich respektive per Handschlag abzuschliessen. Der Klarheit wegen ist aber auch hier eine schriftliche und vertragliche Regelung vorzuziehen. Im Untermietvertrag sind zwingend die Vertragspartner aufzuführen, das Mietobjekt, die Höhe des Mietzinses sowie die Nebenkosten. Weiter ist festzuhalten, welche Zimmer und Nebenräume die Untermiete umfasst (siehe Link Mustervertrag Untermiete).

Untermiete: Punkte im Vertrag

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass zum Beispiel Wohnzimmer oder Küche nur teilweise oder unter Einschränkungen mitbenutzt werden dürfen – dazu müssen die beiden Parteien eine Einigung finden. Natürlich sind auch die Mietdauer, Kündigungsmöglichkeiten und allfällige individuelle Bestimmungen im Vertrag festzuhalten. Bei den zusätzlichen Bestimmungen könnten Abmachungen zur Benützung des Mobiliars, zur Reinigung oder zur späteren Rückgabe festgehalten werden. Unsere Empfehlung: Damit Sie beim Vertrag keine juristisch wesentlichen Punkte vergessen, halten Sie sich am besten an unseren Mustervertrag Untermiete.

Vorsicht: In einigen Kantonen mit Wohnungsknappheit gilt die Formularpflicht (ZH, GE, ZG, BS, FR, VD): Der Vermieter muss beim Wohnungswechsel den aktuellen und den früheren Mietzins auf einem amtlichen Formular mitteilen. Beim Abschluss einer Untermiete sollte dieses Formular dem Untermietvertrag beigelegt werden.

Fazit: Wer plötzlich selbst Vermieter bzw. Vermieterin wird, übernimmt eine Verantwortung; Sie müssen sich allenfalls um Mietzinssenkungen und –erhöhungen kümmern etc. Sie haften auch für die Miete sowie für allfällige Schäden an der Wohnung, selbst wenn diese vom Untermieter verursacht wurden. Wer sich absichern will, kann von ihm eine Kaution von maximal drei Monatsuntermietzinsen verlangen.

Schlüsselübergabe für die Untermiete: Haben Sie alles klar vereinbart? Der Mustervertrag Untermiete eignet sich als Vorlage für Ihren Vertrag. (Bild: Adobe Stock)

 

Sie schliessen einen Mietvertrag ab, kennen sich aber mit «Juristendeutsch» nicht aus? Wir zeigen Ihnen, worauf es ankommt! Hier geht’s zum Beitrag Mietvertrag.

Blog: Die wichtigsten Tipps für einen korrekten Mietvertrag