Ausserterminlich kündigen: Häufige Fragen und Antworten

In einem wesentlichen Punkt ist es ganz schön kompliziert, wenn es ums Wohnen geht: Für Mietwohnungen gelten je nach Region halbjährliche Kündigungstermine und Kündigungsfrist von meist drei Monaten. Für die Praxis ist das ausgesprochen schwerfällig. Hier die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema ausserterminliche Kündigung.

Frage: Ich habe einen Job im Ausland gefunden und will die Mietwohnung so rasch als möglich zurückgeben. Ist das möglich?

Antwort: Grundsätzlich ist eine ausserterminliche Kündigung nur aus wichtigen Gründen möglich. Rechtlich ist das sehr komplex. Es gibt aber einen eleganten Ausweg: Eine „vorzeitige Rückgabe der Mietsache“, wie es im Juristendeutsch heisst. Eine vorzeitige Rückgabe ist grundsätzlich auf jeden Zeitpunkt möglich – wenn Sie einen Ersatzmieter finden. Dass es mehrere Nachmieter sein müssen, zum Beispiel mindestens drei, ist übrigens ein Märchen.

Um auf der sicheren Seite zu sein, sind mehrere Interessenten aber von Vorteil. An sich genügt ein einziger Nachmieter bzw. eine Nachmieterin. Die drei wichtigsten Punkte in Kürze:

• Wollen Sie aus dem Vertrag entlassen werden, müssen Sie erstens einen zahlungsfähigen Ersatzmieter finden.
• Zweitens muss der Nachmieter zumutbar sein.
• Drittens muss sich der Nachmieter oder die Nachmieterin bereit erklären, die Wohnung zu den gleichen Vertragskonditionen zu übernehmen.

Ein Beispiel: Handelt es sich um eine Gartenwohnung, deren Mieter üblicherweise noch den Rasen mäht etc., muss der Nachmieter die gleichen Bedingungen akzeptieren.

Ausserterminlich kündigen: Als Mieter können Sie nicht einfach die Schlüssel zurückgeben! Formell ist einiges zu beachten. (Bild: Pixabay)

Bemerkung: Juristisch ist es nicht nötig, eine Begründung zu nennen. Das ist Ihnen überlassen, etwa wenn Sie triftige berufliche Gründe haben. Eine Empfangsbestätigung durch die Verwaltung ist auch nicht zwingend; Sie sollten den Brief – angepasst auf Ihren Fall – aber mit eingeschriebener Post schicken.

• Ein von mir angegebener Nachmieter würde die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernehmen. Der Vermieter hat diesen Nachmieter auch akzeptiert. Doch jetzt plötzlich legt er ihm einen geänderten Vertrag mit höherer Miete vor. Bin ich jetzt aus dem Vertrag entlassen?

Ja. Formell ist die Sache für Sie erledigt. Entscheidend ist einfach, dass der Nachmieter als „zumutbar“ gilt, zahlungsfähig ist und die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Für Sie als Vormieter ist es an sich nicht relevant, welcher Vertrag nachher zustande kommt. Unser Tipp: Heikel ist es, wenn Sie als Mieter mal drauf los fünf oder zehn potentielle Nachmieter melden. Wenn Sie dies später nicht belegen können, sind Sie im Nachteil. Deshalb führen Sie am besten eine Besichtigung durch und sammeln von allen Interessenten gleich eine schriftliche Bestätigung und einen Auszug aus dem Betreibungsregister ein. Fragen Sie anschliessend auch beim Vermieter nach. So haben Sie immer den Überblick, dass es vorwärts geht.

• Was wären in diesem Fall die Rechte des Nachmieters?

An sich könnte er den Mietvertrag unterschreiben und anschliessend die Miete als missbräuchlich anfechten. Indizien dafür sind zum Beispiel ein erheblicher Aufschlag von 10 Prozent und mehr. Weitere Kriterien einer möglicherweise missbräuchlichen Miete sind Wohnungsknappheit in der Region und eine Formularpflicht im betreffenden Kanton (der Vermieter muss die vorherige Miete auf einem Formular offen legen).

• Ich fand einen passenden Ersatzmieter, der auf den 31. Dezember einziehen würde. Jetzt muss ich aber dennoch bis Ende Januar zahlen. Begründung: Es gebe keine Verträge für einen halben Monat und an Feiertagen würden keine Verträge ausgestellt.

Das ist falsch. Im Gesetz steht nichts über halbe oder ganze Monate. Es steht auch nirgends etwas zu den Feiertagen. Es ist klar, dass es für eine Verwaltung manchmal einfacher wäre, das Ganze etwas zu verzögern (Nachmieter prüfen, neue Verträge ausstellen, Wohnungsübergabe organisieren etc.). Der Nachmieter muss die Anforderungen nach dem Gesetz erfüllen (gleiche Bedingungen, zahlungsfähig). Die Entlassung aus dem Vertrag ist nach dieser Prozedur grundsätzlich jederzeit möglich.

Was dem Vermieter aber einzuräumen ist, ist eine angemessene Frist zur Prüfung eines Nachmieters bzw. einer Nachmieterin. Je nach Auslegung sind das zwei bis drei Wochen. Bei einer Profi-Verwaltung ist eine etwas zügigere Prüfung zu erwarten als bei einem kleinen Privatvermieter.

Am besten: Sie melden Nachmieter/innen, die die Wohnung zu gleichen Bedingungen übernehmen würden. (Bild: Adobe Stock)

Wohnung kündigen: Was gilt in einer Genossenschaft?

• Ich wohne in einer Genossenschaft und wollte auf Anfang nächsten Monat ausserterminlich kündigen. Zum Glück fand ich mehrere Nachmieter. Jetzt sagt die Genossenschaft: «Wir nehmen nur Mieter/innen, die auf unserer Warteliste und zugleich Genossenschaftsmitglied sind.»

Zwei Dinge sind zu unterscheiden: Zum einen geht es um die Frage der Haftung. Es ist legitim, dass Sie sich davor schützen, unnötig lange für die Miete zu haften. Formel sind Sie entlassen, wenn ein Nachmieter / Nachmieterin die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Zum anderen geht es darum, wer die Wohnung dann tatsächlich bekommt. Grundsätzlich ist die Vermieterin respektive die Genossenschaft frei, mit wem anschliessend der neue Vertrag abgeschlossen wird.

Myriam Vorburger, Juristin beim Dachverband Wohnbaugenossenschaften Schweiz, hält dazu fest: «Es ist legitim zu verlangen, dass eine Nachmieterin die Vermietungsrichtlinien der Genossenschaft erfüllen muss.» Ein Beispiel: Gelten für die betreffende Wohnung bestimmte Belegungsvorschriften oder Einkommenslimiten, sind diese zu beachten. Handelt es sich zum Beispiel um eine Familienwohnung für zwei Erwachsene mit zwei Kindern, muss diese Bedingung erfüllt sein. Und vom bisherigen Mieter bzw. der Mieterin darf verlangt werden, entsprechend Nachmieter zu suchen.

In der Praxis läuft es oft pragmatisch ab: Da sich die meisten Genossenschaftswohnungen problemlos weitervermieten lassen, entlässt die Genossenschaft den Mieter aus der Haftung und berücksichtigt jemanden auf der eigenen Warteliste. Laut Juristin Myriam Vorburger ist der Verwaltung bzw. Genossenschaft eine Frist zur Prüfung von drei Wochen einzuräumen (gilt für professionelle Vermieter, nicht für private).

• Ich fand einen Ersatzmieter auf den 1. Oktober und wollte auf diesen Tag ausserterminlich kündigen. Durch einen Zufall fand ich eine viel bessere und schönere Wohnung und zog dann sogar einen Monat früher aus als geplant. Wie ich leider feststellte, ist der Nachmieter jetzt schon im September drin. Darf ich die Miete für den September zurückfordern?

Ja. Weder darf der Vermieter die Miete doppelt verlangen, noch müssen Sie für jemand anderen die Miete zahlen! Der Fall ist also klar. Nebenbei: Eigentlich ist es sogar Hausfriedensbruch. Sie haben eine Berechtigung an der Wohnung, solange Sie für die Miete aufkommen. Wir empfehlen Ihnen: Am besten, Sie fordern den Betrag schriftlich vom Vermieter zurück. Sollte dies nichts helfen, müssten Sie den Fall vor die zuständige Schlichtungsstelle bringen oder das Geld allenfalls über eine Betreibung einfordern (da müssten Sie aber Belege zum Sachverhalt vorlegen können).

• Mein Partner und ich zogen neu in eine Wohnung. Der Hauseigentümer sicherte uns zu, dass dann noch diverse Mängel behoben und Malerarbeiten durchgeführt werden. Das hat er dann aber leider nicht gemacht. Können wir jetzt ausserterminlich kündigen, d.h. vor dem ordentlichen Kündigungstermin?

Sobald Sie das Mietverhältnis angetreten haben und die Schlüssel ausgehändigt bekamen, ist es an sich nicht ganz einfach, aus dem Vertrag wieder auszusteigen. Auch hier gilt aber: Wenn Sie einen Nachmieter finden, können Sie sich auf das Recht einer vorzeitigen Rückgabe nach dem Gesetz berufen. Es müssen einfach die gesetzlichen Anforderungen für einen Nachmieter wie oben beschrieben erfüllt sein. Zu den Mängeln, die nicht behoben werden: Wenn es tatsächlich klar umschriebene und beweisbare Zusicherungen des Hauseigentümers gab, könnten Sie wegen Mängeln an der Wohnung vorgehen. Sie haben das Recht, die Behebung von beanstandeten Mängeln zu verlangen. – Falls Sie jetzt ohnehin lieber ausziehen, bleibt ihnen wie gesagt die Variante ausserterminliche Kündigung.

Ausserterminlich kündigen: Wie ist das in der WG?

• Es gab Konflikte in unserer Wohngemeinschaft mit zwei Wohnpartnern. Jetzt möchte ich so schnell als möglich ausziehen. Kann ich ausserterminlich kündigen, wenn ich sofort einen Nachmieter finde?

In diesem Fall ist zuerst zu prüfen, wie das Mietverhältnis geregelt ist. Sind alle WG-Bewohner als Hauptmieter im Mietvertrag aufgeführt und haften solidarisch, wird es sehr kompliziert. Streng genommen müsste die ganze WG den Vertrag kündigen und die Verwaltung fragen, ob sie den Vertrag neu ausstellt bzw. überschreibt. Die Namen der Mieterinnen bzw. Mieter als Vertragspartner müssten ja geändert werden. Die Empfehlung von Fabian Gloor, Jurist beim Mieterinnen- und Mieterverband, ist klar: „Nach unserer Erfahrung in der Beratung ist von solchen Vertragskonstellationen abzuraten.“ Sowohl für junge Paare als auch für WG’s wird es sehr kompliziert, wenn alle Mitbewohner als Hauptmieter aufgeführt sind.

Flexibler ist hingegen die Variante mit einem Hauptmieter oder allenfalls zwei Hauptmietern. Alle anderen sind Mitbewohner und schliessen mit dem Hauptmieter einen Vertrag als Untermieter ab. Für unseren Fall mit dem sofortigen Auszug: Sind Sie ganz einfach Untermieter, können Sie ausserterminlich kündigen. Sie müssen einfach einen zumutbaren und zahlungsfähigen Ersatzmieter für das Zimmer in der WG finden (als Untermieter). «Der Hauptmietervertrag ist dann nicht tangiert. Es muss einfach ein Einverständnis zur Untermiete der Verwaltung vorliegen», sagt Jurist Fabian Gloor vom Mieterinnen- und Mieterverband.

Nicht nur in WG’s zügeln die Leute oft kurzfristig; die meisten Wechsel finden nicht auf den ordentlichen Kündigungstermin statt. (Bild: Mobiliar)

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