In einem wesentlichen Punkt ist es ganz schön kompliziert, wenn es ums Wohnen geht: Für Mietwohnungen gelten je nach Region halbjährliche Kündigungstermine und Kündigungsfrist von meist drei Monaten. Für die Praxis ist das ausgesprochen schwerfällig. Hier die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema ausserterminliche Kündigung.
Frage: Ich habe einen Job im Ausland gefunden und will die Mietwohnung so rasch als möglich zurückgeben. Ist das möglich?
Antwort: Grundsätzlich ist eine ausserterminliche Kündigung nur aus wichtigen Gründen möglich. Rechtlich ist das sehr komplex. Es gibt aber einen eleganten Ausweg: Eine „vorzeitige Rückgabe der Mietsache“, wie es im Juristendeutsch heisst. Eine vorzeitige Rückgabe ist grundsätzlich auf jeden Zeitpunkt möglich – wenn Sie einen Ersatzmieter finden. Dass es mehrere Nachmieter sein müssen, zum Beispiel mindestens drei, ist übrigens ein Märchen.
Um auf der sicheren Seite zu sein, sind mehrere Interessenten aber von Vorteil. An sich genügt ein einziger Nachmieter bzw. eine Nachmieterin. Die drei wichtigsten Punkte in Kürze:
- Wollen Sie aus dem Vertrag entlassen werden, müssen Sie erstens einen zahlungsfähigen Ersatzmieter finden.
- Zweitens muss der Nachmieter zumutbar sein.
- Drittens muss sich der Nachmieter oder die Nachmieterin bereit erklären, die Wohnung zu den gleichen Vertragskonditionen zu übernehmen.
Ein Beispiel: Handelt es sich um eine Gartenwohnung, deren Mieter üblicherweise noch den Rasen mäht etc., muss der Nachmieter die gleichen Bedingungen akzeptieren.

Ausserterminlich kündigen: Als Mieter können Sie nicht einfach die Schlüssel zurückgeben! Formell ist einiges zu beachten. (Bild: Pixabay)
Bemerkung: Juristisch ist es nicht nötig, eine Begründung zu nennen. Das ist Ihnen überlassen, etwa wenn Sie triftige berufliche Gründe haben. Eine Empfangsbestätigung durch die Verwaltung ist auch nicht zwingend; Sie sollten den Brief – angepasst auf Ihren Fall – aber mit eingeschriebener Post schicken.
- Ein von mir angegebener Nachmieter würde die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernehmen. Der Vermieter hat diesen Nachmieter auch akzeptiert. Doch jetzt plötzlich legt er ihm einen geänderten Vertrag mit höherer Miete vor. Bin ich jetzt aus dem Vertrag entlassen?
Ja. Formell ist die Sache für Sie erledigt. Entscheidend ist einfach, dass der Nachmieter als „zumutbar“ gilt, zahlungsfähig ist und die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Für Sie als Vormieter ist es an sich nicht relevant, welcher Vertrag nachher zustande kommt. Unser Tipp: Heikel ist es, wenn Sie als Mieter mal drauf los fünf oder zehn potentielle Nachmieter melden. Wenn Sie dies später nicht belegen können, sind Sie im Nachteil. Deshalb führen Sie am besten eine Besichtigung durch und sammeln von allen Interessenten gleich eine schriftliche Bestätigung und einen Auszug aus dem Betreibungsregister ein. Fragen Sie anschliessend auch beim Vermieter nach. So haben Sie immer den Überblick, dass es vorwärts geht.
- Was wären in diesem Fall die Rechte des Nachmieters?
An sich könnte er den Mietvertrag unterschreiben und anschliessend die Miete als missbräuchlich anfechten. Indizien dafür sind zum Beispiel ein erheblicher Aufschlag von 10 Prozent und mehr. Weitere Kriterien einer möglicherweise missbräuchlichen Miete sind Wohnungsknappheit in der Region und eine Formularpflicht im betreffenden Kanton (der Vermieter muss die vorherige Miete auf einem Formular offen legen).
- Ich fand einen passenden Ersatzmieter, der auf den 31. Dezember einziehen würde. Jetzt muss ich aber dennoch bis Ende Januar zahlen. Begründung: Es gebe keine Verträge für einen halben Monat und an Feiertagen würden keine Verträge ausgestellt.
Das ist falsch. Im Gesetz steht nichts über halbe oder ganze Monate. Es steht auch nirgends etwas zu den Feiertagen. Es ist klar, dass es für eine Verwaltung manchmal einfacher wäre, das Ganze etwas zu verzögern (Nachmieter prüfen, neue Verträge ausstellen, Wohnungsübergabe organisieren etc.). Der Nachmieter muss die Anforderungen nach dem Gesetz erfüllen (gleiche Bedingungen, zahlungsfähig). Die Entlassung aus dem Vertrag ist nach dieser Prozedur grundsätzlich jederzeit möglich.
Was dem Vermieter aber einzuräumen ist, ist eine angemessene Frist zur Prüfung eines Nachmieters bzw. einer Nachmieterin. Je nach Auslegung sind das zwei bis drei Wochen. Bei einer Profi-Verwaltung ist eine etwas zügigere Prüfung zu erwarten als bei einem kleinen Privatvermieter.

Am besten: Sie melden Nachmieter/innen, die die Wohnung zu gleichen Bedingungen übernehmen würden. (Bild: Adobe Stock)
Wohnung kündigen: Was gilt in einer Genossenschaft?
- Ich wohne in einer Genossenschaft und wollte auf Anfang nächsten Monat ausserterminlich kündigen. Zum Glück fand ich mehrere Nachmieter. Jetzt sagt die Genossenschaft: «Wir nehmen nur Mieter/innen, die auf unserer Warteliste und zugleich Genossenschaftsmitglied sind.»
Zwei Dinge sind zu unterscheiden: Zum einen geht es um die Frage der Haftung. Es ist legitim, dass Sie sich davor schützen, unnötig lange für die Miete zu haften. Formel sind Sie entlassen, wenn ein Nachmieter / Nachmieterin die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Zum anderen geht es darum, wer die Wohnung dann tatsächlich bekommt. Grundsätzlich ist die Vermieterin respektive die Genossenschaft frei, mit wem anschliessend der neue Vertrag abgeschlossen wird.
Myriam Vorburger, Juristin beim Dachverband Wohnbaugenossenschaften Schweiz, hält dazu fest: «Es ist legitim zu verlangen, dass eine Nachmieterin die Vermietungsrichtlinien der Genossenschaft erfüllen muss.» Ein Beispiel: Gelten für die betreffende Wohnung bestimmte Belegungsvorschriften oder Einkommenslimiten, sind diese zu beachten. Handelt es sich zum Beispiel um eine Familienwohnung für zwei Erwachsene mit zwei Kindern, muss diese Bedingung erfüllt sein. Und vom bisherigen Mieter bzw. der Mieterin darf verlangt werden, entsprechend Nachmieter zu suchen.
In der Praxis läuft es oft pragmatisch ab: Da sich die meisten Genossenschaftswohnungen problemlos weitervermieten lassen, entlässt die Genossenschaft den Mieter aus der Haftung und berücksichtigt jemanden auf der eigenen Warteliste. Laut Juristin Myriam Vorburger ist der Verwaltung bzw. Genossenschaft eine Frist zur Prüfung von drei Wochen einzuräumen (gilt für professionelle Vermieter, nicht für private).
- Ich fand einen Ersatzmieter auf den 1. Oktober und wollte auf diesen Tag ausserterminlich kündigen. Durch einen Zufall fand ich eine viel bessere und schönere Wohnung und zog dann sogar einen Monat früher aus als geplant. Wie ich leider feststellte, ist der Nachmieter jetzt schon im September drin. Darf ich die Miete für den September zurückfordern?
Ja. Weder darf der Vermieter die Miete doppelt verlangen, noch müssen Sie für jemand anderen die Miete zahlen! Der Fall ist also klar. Nebenbei: Eigentlich ist es sogar Hausfriedensbruch. Sie haben eine Berechtigung an der Wohnung, solange Sie für die Miete aufkommen. Wir empfehlen Ihnen: Am besten, Sie fordern den Betrag schriftlich vom Vermieter zurück. Sollte dies nichts helfen, müssten Sie den Fall vor die zuständige Schlichtungsstelle bringen oder das Geld allenfalls über eine Betreibung einfordern (da müssten Sie aber Belege zum Sachverhalt vorlegen können).
- Mein Partner und ich zogen neu in eine Wohnung. Der Hauseigentümer sicherte uns zu, dass dann noch diverse Mängel behoben und Malerarbeiten durchgeführt werden. Das hat er dann aber leider nicht gemacht. Können wir jetzt ausserterminlich kündigen, d.h. vor dem ordentlichen Kündigungstermin?
Sobald Sie das Mietverhältnis angetreten haben und die Schlüssel ausgehändigt bekamen, ist es an sich nicht ganz einfach, aus dem Vertrag wieder auszusteigen. Auch hier gilt aber: Wenn Sie einen Nachmieter finden, können Sie sich auf das Recht einer vorzeitigen Rückgabe nach dem Gesetz berufen. Es müssen einfach die gesetzlichen Anforderungen für einen Nachmieter wie oben beschrieben erfüllt sein. Zu den Mängeln, die nicht behoben werden: Wenn es tatsächlich klar umschriebene und beweisbare Zusicherungen des Hauseigentümers gab, könnten Sie wegen Mängeln an der Wohnung vorgehen. Sie haben das Recht, die Behebung von beanstandeten Mängeln zu verlangen. – Falls Sie jetzt ohnehin lieber ausziehen, bleibt ihnen wie gesagt die Variante ausserterminliche Kündigung.
Ausserterminlich kündigen: Wie ist das in der WG?
- Es gab Konflikte in unserer Wohngemeinschaft mit zwei Wohnpartnern. Jetzt möchte ich so schnell als möglich ausziehen. Kann ich ausserterminlich kündigen, wenn ich sofort einen Nachmieter finde?
In diesem Fall ist zuerst zu prüfen, wie das Mietverhältnis geregelt ist. Sind alle WG-Bewohner als Hauptmieter im Mietvertrag aufgeführt und haften solidarisch, wird es sehr kompliziert. Streng genommen müsste die ganze WG den Vertrag kündigen und die Verwaltung fragen, ob sie den Vertrag neu ausstellt bzw. überschreibt. Die Namen der Mieterinnen bzw. Mieter als Vertragspartner müssten ja geändert werden. Die Empfehlung von Fabian Gloor, Jurist beim Mieterinnen- und Mieterverband, ist klar: „Nach unserer Erfahrung in der Beratung ist von solchen Vertragskonstellationen abzuraten.“ Sowohl für junge Paare als auch für WG’s wird es sehr kompliziert, wenn alle Mitbewohner als Hauptmieter aufgeführt sind.
Flexibler ist hingegen die Variante mit einem Hauptmieter oder allenfalls zwei Hauptmietern. Alle anderen sind Mitbewohner und schliessen mit dem Hauptmieter einen Vertrag als Untermieter ab. Für unseren Fall mit dem sofortigen Auszug: Sind Sie ganz einfach Untermieter, können Sie ausserterminlich kündigen. Sie müssen einfach einen zumutbaren und zahlungsfähigen Ersatzmieter für das Zimmer in der WG finden (als Untermieter). «Der Hauptmietervertrag ist dann nicht tangiert. Es muss einfach ein Einverständnis zur Untermiete der Verwaltung vorliegen», sagt Jurist Fabian Gloor vom Mieterinnen- und Mieterverband.

Nicht nur in WG’s zügeln die Leute oft kurzfristig; die meisten Wechsel finden nicht auf den ordentlichen Kündigungstermin statt. (Bild: Mobiliar)
Ich habe 3 Nachmieter (Interessenten) gebracht welche alle genommen würden von der Verwaltung. Nun sind diese, einer nach dem anderen, kurz vor Vertragsunterzeichnung Abgesprungen. Der erste fand dann doch eine Günstigere Wohnung und die anderen Beiden wollten dann die Wohnung nicht mehr weil die Verwaltung diese zuerst einem anderen geben wollte. Da ich aber auf einen Nachmieter angewiesen bin weil ich Ausserterminlich aus der Wohnung will, müsste ich nun Doppelmiete zahlen. Was kann ich nun tun? Grund für mein Auszug ist, weil ich keinerlei Privatsphäre habe in der Wohnung.
Guten Tag Frau Gehring
Entscheidend ist, dass Sie mindestens einen zumutbaren, solventen Nachmieter angeben. Damit Sie aus dem Vertrag entlassen sind, sollten Sie dies unbedingt schriftlich belegen können. Wir empfehlen allgemein:
Im ganzen Ablauf „ausserterminliche Kündigung“ sollten Sie alle Dokumente und Unterlagen ebenfalls verfügbar haben oder Kopien erstellen (Auszug Betreibungsregister, schriftliche Erklärung des Nachmieters bzw. Meldeformular, persönliche Kontaktdaten des Ersatzmieters oder der Ersatzmieter). – Sofern nun doch kein Nachmieter den Vertrag tatsächlich übernimmt, sollten Sie unbedingt weitersuchen und wie beschrieben alles schriftlich belegen können (eben auch die schriftliche, verbindlich Erklärung, dass der Nachmieter den Vertrag übernimmt)! Weiter könnten Sie auch mit dem Vermieter verhandeln. Sie dürfen erwarten, dass dieser bzw. die Verwaltung etwas beiträgt zu Minderung des Schadens (Doppelzahlung der Miete für Sie). Vielleicht melden sich ohnehin Interessenten, oder vielleicht hat der Vermieter eine Warteliste. – Nun hoffen wir für Sie, dass Sie möglichst rasch eine gute Lösung finden.
Das heisst für mich, dass ich von allen Interessenten das Anmeldeformular, Betreibungsauszug etc. in der Kopie habe, damit ich dies vorlegen kann. Wenn ich dies habe, dann habe ich auch den „Beweis“, dass ich einen Nachmieter erbracht hätte welcher dies gem. Gesetzt übernehmen kann und bin somit aus dem Vertrag entlassen. Oder muss der Nachmieter den Vertrag zwingend unterschreiben?
Wichtig ist, dass Sie beweisen können, dass der Nachmieter die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Das haben wir oben im Blog beschrieben; Sie finden hier auf newhome auch Checklisten zur vorzeitigen Rückgabe und Anforderungen an Nachmieter (zumutbar, solvent und bereit, ebendiese Wohnung zu den gleichen vertraglichen Bedingungen zu übernehmen). Wir empfehlen dringend, alles aus Beweisgründen zu kopieren und alle Belege zu sammeln! Unbedingt auch bei der Verwaltung nachfragen, sich bestätigen lassen, dass der Nachmieter die Wohnung übernimmt etc. Wer einfach zuwartet, geht ein Risiko ein, falls der Vertrag doch nicht zustande kommt. Häufiger ist allerdings, dass der Eigentümer von sich aus eine andere Wahl trifft oder zum Beispiel die Miete anpassen möchte (das ist dann aber nicht Ihr Problem). – Der Blog hier und unsere Checklisten können im konkreten Streitfall eine juristische Beratung nicht ersetzen.
PS: Falls der Nachmieter nicht zum Zug kommt, weil sich der Vermieter für jemand anderen entscheidet, oder wenn der Vermieter den Vertrag ändern will (höhere Miete), wären Sie aus dem Vertrag entlassen.
Guten Tag
Ich hätte da mal eine Frage:
Ich würde gerne ausserterminlich kündigen! Ich weiss, dass ich selbst einen Nachmieter finden muss! Vor 6 Jahren, als ich meinen Vertrag unterschrieben habe, zahlte ich meine Rechnungen mit einem anderen Betrag als jetzt, das liegt daran, dass ich jeweils die Mietzinsreduktion angefordert habe. Nun hat meine Verwaltung einfach die Nebenkosten dementsprechend erhöht, so dass ich nichts einspare…
Welche Kosten gelten jetzt für die Suche meines Nachmieters? Die ursprünglichen aus meinem Vertrag vor 6 Jahren oder die aktuellen? Oder bin ich sogar von der Suche entlassen, weil mein Vermieter die Nebenkosten ohne meine Unterschrift erhöht hat?
Besten Dank für Ihre Hilfe!
Guten Tag Frau Schwarz
Vielen Dank für Ihre Anfrage. Rund um das wichtige Thema ausserterminlich kündigen sind so viele Anliegen eingegangen, dass wir sie nicht mehr alle detailliert oder einzeln beantworten können. Kurz gesagt: Fairerweise müssten die von Ihnen gemeldeten Nachmieter wissen, was die Wohnung aktuell unter dem Strich kostet. Von der Suche sind Sie nicht entlassen. Es gilt der Grundsatz, dass der Nachmieter alles so übernimmt wie es aktuell gilt oder abgemacht ist. – Im Zweifelsfall sollten Sie einen Juristen beiziehen und die Originalunterlagen (Vertrag, Abrechnung) mit ihm besprechen.
Kann ich die Wohnung vorzeitig künden, wenn sich die Mieterin für sehr lange Zeit im Spital/Reha aufhalten wird?
Meine Mutter erlitt einen sehr schweren schlaganfall, und daher wollen wir die Wohnung künden damit wir dieses Geld für sie und die Kosten einsparen können.
Sie wird nicht mehr in dieser Wohnung leben können, und wird auch nicht ib nächster Zeit entlassen.
Was können wir tun? Der Vermieter beharrt darauf, dass wir termingerecht und mit Nachmieter kündigen müssen.
Wir bedauern, dass Sie bzw. Ihre Mutter nun auch wegen der Miete in eine unangenehme Lage kommen. Es ist gut nachvollziehbar, die Kostenfolgen möglichst zu vermeiden.
Gerade für solche Härtefälle und Schicksalsschläge sieht das Gesetz die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückgabe vor. Diese Bestimmung ist immer anwendbar, völlig unabhängig von den Umständen. Wichtig ist, dass Sie rasch Ersatzmieter suchen und finden, die für den Vermieter zumutbar sind und die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernehmen. – Das Vorgehen haben wir oben im Blog beschrieben.
Weitere Tipps finden Sie auch hier:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/wie-loese-ich-ein-mietverhaeltnis-ausserterminlich-auf/
Hallo ich habe eine dringende Frage
Ich habe im August eine Ausbildung begonnen und kann nun die Wohnung nicht mehr stämmen. Wir (Ich und mein Partner) können wieder zu meinem Vater zurück. Wir hatten eine Nachmieterin, welche die Wohnung übernommen hätte und auch Zahlungsfähig war. Das Interesse/Anmeldeformular hat sie der Verwaltung zugesendet und diese haben den Vertrag aufgesetzt und zugesendet.
Ich habe nach ca. einer Woche bei der Nachmieterin nachgefragt, wie es aussieht weil wir auf den 31.12.2020 die Wohnung übergeben hätten.
Sie hat mir gesagt, sie unterschreibt nicht, weil die Verwaltung den Mietvertrag geändert hat. Nicht im Mietzins aber erstmals kündbar auf 01.11.2022. Sie wusste das wir ein Jahr Kündigungsfrist im Vertrag haben, mit dem war sie auch einverstanden.
Sie reagiert nicht mehr auf meine Kontaktversuche. Ich bin der Meinung, dass wir per 31.12.2020 von unserer Haftung befreit sind.
Ich habe ein Schreiben eingeschrieben geschickt. Allerdings habe ich angst, dass die verwaltung dies nicht zulässt. Wir sind in eine totale Falle getappt in dieser Wohnung.
Ich hoffe jemand kann mir sicherheit geben.
Vielen Dank
Vanessa Fischer
Guten Tag Frau Fischer
Wir bedauern Ihre unangenehme Lage.
Nach dem Gesetz haben Sie auch unter solchen Umständen die Möglichkeit, aus dem Vertrag entlassen zu werden – unabhängig von Fristen und Kündigungsterminen. Können Sie beweisen, dass die Nachmieterin die Wohnung zu den gleichen Konditionen übernehmen würde? Das ist sehr wichtig. Wir empfehlen immer, von allen Unterlagen, Bewerbungen, Zusagen etc. Kopien zu machen. Wenn die Verwaltung den Vertrag ändert, ist das nicht Ihr Problem. Wir haben hier im Blog von newhome viele Informationen und FAQ’s dazu.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Wir sind aber nicht Mietrechtler, Anwältinnen und auch keine Schlichtungsstelle. Sollte es Schwierigkeiten geben, empfehlen wir Ihnen sich juristisch beraten zu lassen.
Ist bei einer ausserterminlichen Kündigung die Regel, dass ein Vermieter nach 8-15 Jahren die Wohnung streichen muss, auch gültig?
Nein. Ob renoviert werden muss oder nicht, hängt nicht davon ab, wie, wann oder durch wen gekündigt wurde.
Wenn zum Beispiel nach der Lebensdauertabelle ein Anstrich eine Lebensdauer von 8 Jahren hat, heisst das nicht, dass in jedem Fall nach acht Jahren neu gestrichen / neu tapeziert werden muss. Die Frage ist eher, wer welche Kosten trägt, wenn schon nach vier Jahren alles neu gestrichen werden muss.
Kurz: Der Nachmieter hat kein Recht bestimmte Renovationen zu verlangen, solange alles noch in gebrauchstauglichem Zustand ist.
Falls der Nachmieter gewisse Renovationen wünscht, muss er darüber verhandeln. Und es sollte schriftlich, am besten im Vertrag vereinbart werden.
Ich suche seit längerem einen Nachmieter für meine Wohnung. Nun gibt es einen Interessenten für die Wohnung, welcher aber erst nach meiner ordentlichen Kündigungsfrist per 1.5. oder 1.6. einziehen will. Wenn die Verwaltung einen Mietvertrag ausstellt, habe ich dann noch die Möglichkeit, einen Nachmieter vorzuschlagen und vorzeitig aus meinem Mietvertrag zu kommen?
Wenn Sie ausserterminlich kündigen und die Wohnung vorzeitig zurückgeben wollen, müssen Sie zumutbare Ersatzmieter finden.
Nach dem Gesetz ist es primär Sache von Ihnen als Mieter, aktiv Nachmieter zu suchen.
Wir verweisen auf Artikel 264 im Obligationenrecht OR. Wenn Sie keinen Ersatzmieter finden, bleiben Sie für die Miete und alle Verpflichtungen haftbar. Haben Sie alle Möglichkeiten ausgeschöpft und intensiv gesucht?
Wichtige Informationen dazu finden Sie auch hier:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Dem Vermieter müssen Sie ebenfalls Zeit einräumen (Organisation, neue Verträge ausstellen, selbst Mieter suchen). Falls der Vermieter dann seinerseits einen neuen Mieter findet, käme sich dies in die Quere. Vielleicht verhandeln Sie mit dem Vermieter, dass Sie noch einmal 1 Woche oder 10 Tage intensiv suchen?
Falls der Vermieter selbst rasch einen Nachmieter findet, weil er Wartelisten führt etc., können Sie sich dies anrechnen lassen (falls sich sogar jemand vor dem Kündigungstermin findet). Dasselbe gilt, wenn der Vermieter Zeit gewinnt, Renovationen vorzunehmen etc.
Wir hoffen, Ihnen damit weiterhelfen zu können.
Guten Tag Herr Zulliger
Ich bin Vermieterin einer Wohnung.
Meine Mieterin hat auf Ende Monat gekündigt, ist aber bereits am 16. ausgezogen und hat mir die Schlüssel abgegeben.
Da es einige Schäden verursacht durch die Mieterin in der Wohnung hatte, habe ich die Gelegenheit genutzt und bereits mit der Behebung der Mängel begonnen. Nun möchte die Mieterin die halbe Monatsmiete zurück, obwohl Sie von sich aus frühzeitig ausgezogen ist.
Muss ich das wirklich tun? Die Wohnung ist ja bis Ende Monat gemietet.
Und noch eine Frage:
Ich habe eine amtliche Wohnungsabnahme veranlasst. In diesem Protokoll sind einige Mängel verursacht durch die Mieterin aufgeführt. Nun möchte Sie das nicht bezahlen mit der Begründung, ich müsse zuerst eine Mängelrüge schreiben. Reicht eine amtliche Wohnungsabnahme nicht? Muss ich noch eine Mängelrüge schreiben?
Besten Dank für Ihren Bescheid.
Guten Tag Frau Guldimann
Danke für Ihre Anfrage. Grundsätzlich ist das Stichdatum der Kündigung massgeblich. Bei einer Kündigung oder vorzeitigen Rückgabe müssen Sie sich aber als Vermieterin gewisse Dinge oder eingesparte Kosten anrechnen lassen, etwa wenn Sie vorzeitig Handwerker, Maler etc. aufbieten können.
Punkt 2 zur Mängelrüge: Ja, das Gesetz sieht dies so vor. Auf der Website der Zürcher Gerichte fand ich dazu eine gute Zusammenfassung. Dort heisst es zur Mängelrüge:
Die Mängel müssen konkret bezeichnet sein.
Aus der Mitteilung des Vermieters muss hervorgehen, dass er die Mieterin für die Mängel haftbar machen will.
Die Rüge muss sofort bei der Rückgabe erfolgen. Eine spätere Rüge ist nur wirksam, wenn es sich um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung der Sache nicht erkennbar waren (Art. 267a Abs. 2 OR).
– Weigert sich der Mieter, bei der Rückgabe der Sache mitzuwirken, so ist ihm die Mängelrüge sofort schriftlich (aus Beweisgründen per Einschreiben) zuzustellen.
Ich hoffe, dass Ihnen diese Angaben weiterhelfen.
Guten Tag
ich bin Eigentümer unseres Elternhauses. Nun hat eine Mieterin ausser Termin gekündigt, so dass sie eigentlich bis 31.03.21 die Miete bezahlen muss. Ich habe mich dann auch nach möglichen neuen Mieter umgesehen und jemand per 01.04.21 gefunden. Diesen Entscheid habe ich dann unseren Mieterin mitgeteilt worauf sie sich beschwerte, dass wir Ihr die Möglichkeit eines Nachmieters (per 01.01.21, 01.02.21 oder 01.03.21) genommen haben und sie bis am Ende des Mietvertrages die Miete bezahlen soll. Ich wollte unbedingt nahtlos die Wohnung weitervermieten und nicht bis im Mai oder Juni auf neue Mieter warten.
Hat sie Recht und bin Ihr zuvorgekommen?
Zudem hat sie diverse kleiner Investitionen in der Wohnung gemacht und möchte diese Kosten nun von mir zurückvergütet haben.
Muss ich nun diese Kosten übernehmen?
Ich danke Ihnen für eine Rückmeldung.
Guten Tag Herr Achermann
Es geht hier um die vorzeitige Rückgabe der Mietsache. Einige Informationen finden Sie auch hier:
https://blog.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Zur Frage: Die Mieterin wäre dann vor dem Kündigungstermin aus dem Vertrag entlassen, wenn sie mindestens einen solventen, zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt. Dieser müsste bestätigen (aus Beweisgründen schriftlich), dass er die Wohnung zu den gleichen Konditionen übernimmt und eben auf den 1. Januar oder den 1. Februar.
Wurde Ihnen ein solcher Ersatzmieter unterbreitet? Hatten Sie eine solche Meldung? Falls die Mieterin selbst untätig blieb, wird sie bis zum ordentlichen Termin die Mietkosten tragen müssen. Aus Ihrem Schreiben geht nicht hervor, was vorher passiert ist. Nach dem Gesetz ist die Suche des Ersatzmieters Sache des Mieters oder in Ihrem Fall der Mieterin. OR Artikel 264.
Kosten: Wenn Sie keine Änderungen schriftlich bewilligt haben, müssen Sie auch keine Kosten tragen. Die Vermieterin darf nur dann eine eine Änderung vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zustimmt (Art. 260a Abs. 1 OR).
Grüezi Herr Zulliger
Danke für Ihre Rückmeldung.
Nachdem ich den Mietvertrag mit „meinem gefundenen Nachmieter“ unterzeichnet habe, hat die jetzige Mieterin nicht mehr nach einem Nachmieter gesucht. Zudem habe ich bis heute keine schriftliche Bewerbung eines Nachmieter bekommen. Hätte Sie einen gefunden, müsste ich diesen dann für einen oder zwei Monate annehmen?
Für die Investitionen (die sie mündlich Mitgeteilt hat) wurde aber nichts schriftlich abgemacht. Muss sie dies nun wieder auf Ihre Kosten „zurückbauen“?
Guten Tag Herr Achermann
Zu Punkt 1: Wir haben sehr viele solche und ähnliche Fragen erhalten. Wir werden das daher in einem weiteren Blog oder FAQ’s noch genauer behandeln (dazu müssten wir auch einen Anwalt fragen / Mietrechtsspezialisten). Allgemein können wir nur festhalten: Die Mieterin müsste von Anfang an klar machen, auf welchen Termin sie auszieht und Ihnen gegenüber betonen, dass sie auf diesen Termin hin einen Nachmieter suchen wird. Kommunikation ist das A und O. Falls es nicht klappt, könnten Sie noch eine Frist setzen und sich dann selbst um die Vermietung kümmern. Alles weitere folgt wie gesagt in einem weiteren Blog-Beitrag.
Punkt 2: Mündliche Kommunikation ist immer heikel. Offenbar ist dann oft nicht klar, was eigentlich vereinbart wurde. Formell gilt: Was Sie nicht schriftlich als Änderung an der Wohnung bewilligt haben, muss auf jeden Fall entfernt bzw. rückgängig gemacht werden. Und zwar auf Kosten der Mieterin.
Eigenmächtige Änderungen an der Wohnung können übrigens sogar einen Kündigungsgrund darstellen.