Eine Wohnung kündigt man nicht alle Tage. Umso wichtiger ist es, über die gesetzlichen Grundlagen wie Termine, Fristen, Gründe etc. gut informiert zu sein. Oft stolpern Mieter oder Vermieter bei Kündigungen über formale Fehler – mit weitreichenden Folgen.

Kündigungsform

Die Kündigung einer Wohnung oder von Geschäftsräumen hat grundsätzlich schriftlich zu erfolgen. Obwohl vom Gesetz nicht verlangt, lohnt es sich, das Kündigungsschreiben aus Beweisgründen eingeschrieben zu senden. Achten Sie darauf, dass der Vermieter bzw. die Mieter genügend Zeit haben, das Schreiben vor Beginn der Kündigungsfrist auf der Post abzuholen. Kündigungen müssen stets von allen Unterzeichnern eines Mietvertrags unterschrieben und vom Vermieter auch an diese ausgestellt werden (z.B. Ehe-, Lebens- oder Wohnpartner).

Für Kündigungen seitens des Vermieters ist ein amtlich bewilligtes Formular Voraussetzung. Zwar muss der Vermieter bei der Kündigung keinen Grund aufführen, die Mieterschaft kann die Begründung aber einfordern.

Kündigungsfristen

Der Gesetzgeber sieht folgende Mindestkündigungsfristen vor:

  • Wohnungen: 3 Monate
  • Geschäftsräume: 6 Monate
  • Möblierte Zimmer: 2 Wochen
  • Einstellplätze: 2 Wochen, sofern diese nicht an den Wohnungsmietvertrag gebunden sind

Längere Fristen können im gegenseitigen Einverständnis vereinbart werden – kürzere Fristen sind hingegen nichtig.

Befristete Mietverträge können grundsätzlich nicht vorzeitig aufgelöst werden. Allfällige Nachmieter, die bereit sind für eine verbleibende Frist einzuspringen, müssen den bestehenden Vertrag erfüllen und der Vermieter muss damit einverstanden sein.

Kündigungstermine

In der Regel sind die Kündigungstermine im Mietvertrag geregelt. In den meisten Mietverträgen lauten diese: «Eine Kündigung ist auf jedes Monatsende möglich, ausser auf 31.12.». Wo solche Vereinbarungen fehlen, gelten die ortsüblichen Kündigungstermine. Diese können bei der zuständigen Schlichtungsbehörde in Erfahrung gebracht werden.

Ausserterminliche Kündigung

Mieter haben die Möglichkeit, aus einem Mietvertrag vor Ablauf der Kündigungsfrist auszusteigen, sofern sie dem Vermieter mindestens einen solventen Nachmieter vorschlagen können. Dieser muss bereit sein, die Wohnung zu den bestehenden Konditionen zu übernehmen und für den Vermieter zumutbar sein. Für ausserterminliche Kündigungen aus weiteren persönlichen Gründen sind die gesetzlichen Hürden indes ausserordentlich hoch.

Kündigung durch den Vermieter

Das Schweizer Mietrecht ist verhältnismässig strikt und erlaubt dem Vermieter eine Kündigung nur in wenigen Fällen. Hierzu zählen:

  • Fehlverhalten von Mietern (Zahlungsunfähigkeit, wiederholt schwere Verstösse gegen die Hausordnung, den Hausfrieden und vertragliche Vereinbarungen). Je nach Schwere des Fehlverhaltens kann nach erfolgter Mahnung eine Kündigung mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende des nächsten Monats erfolgen.
  • Umfassende Sanierung des Gebäudes
  • Kündigung, um einen höheren Mietzins einzufordern (so lange dieser nicht missbräuchlich ist)
  • Ausgewiesener Eigenbedarf des Vermieters

Kündigungsanfechtung

Sowohl Mieter als auch Vermieter können Kündigungen innerhalb von 30 Tagen nach Beginn der Kündigungsfrist bei der örtlichen Schlichtungsbehörde für Mietsachen anfechten. Dabei muss ein Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben geltend gemacht werden. Die Beweislast liegt stets beim Kläger.