Das Mietrecht ist bekanntlich komplex. Bei so mancher Formvorschrift lauern einige Fallstricke. Das gilt ganz besonders rund um das Thema Kündigung. Wir zeigen, welche Formalitäten zu beachten sind und was die „offiziellen“ Kündigungstermine sind. 

Ein Man sitzt zuhause im Büro mit vielen Kisten im Hintergrund und verpackt ein Brief.
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Es ist nach wie vor ein populärer Rechtsirrtum: Viele Mieterinnen und Mieter glauben, dass sie jede Mietwohnung kurzfristig, ja sogar auf jedes Monatsende kündigen können. Das ist falsch. Es gelten immer die im Vertrag vereinbarten Kündigungsfristen und Kündigungstermine. Das mit der Kündigung auf jedes Monatsende: Das gilt nur, wenn dies  klipp und klar so im Vertrag steht. Manche Musterverträge – oft auch von der Region abhängig – sehen das tatsächlich vor. Manchmal heisst es, der Vertrag könne mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten auf jedes Monatsende gekündigt werden – ausser auf Ende Dezember (wegen der Feiertage). 

Bei einer ordentlichen Kündigung gilt daher: Beide Seiten haben sich an die vertraglichen Bestimmungen zu halten. Wenn zum Beispiel eine Frist von drei Monaten mit den Kündigungsterminen 31. März und 30. September vereinbart ist, so ist diese Abmachung natürlich gültig.  

Kündigungsfrist: 3 Monate 

Wenn nichts Besonderes vereinbart ist, gelten die gesetzlichen Bestimmungen: Demnach ist bei einer Wohnung eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten zu beachten. Bei Büros und Geschäftsräumen sind es sechs Monate. Entgegen einer weit verbreiteten Auffassung aus der Praxis gelten die drei Monate übrigens auch für Zimmer in einer WG.  

Es gibt aber eine Ausnahme: Möblierte Einzelzimmer kann man nach dem Gesetz mit einer Frist von zwei Wochen jeweils auf das Ende einer einmonatigen Mietdauer kündigen. Ganz unabhängig von der Art der Miete oder der Wohnung: Beide Seiten können sich im Mietvertrag auf andere Termine und längere Kündigungsfristen einigen. Nach dem Gesetz können längere Mietdauern vereinbart werden, zum Beispiel zwei Jahre. Eine Verkürzung der Kündigungsfrist von Wohnungen, d.h. weniger als drei Monate, ist aber nicht gültig. 

Fallbeispiel: Offizielle Kündigungstermine 

Nehmen wir ein Beispiel: Eva Muster wohnt in einer 2-Zimmer-Wohnung in Zürich. Sie entscheidet sich im Sommer für einen Auslandaufenthalt. In Zürich gibt es nach wie vor nur zwei offizielle Termine, nämlich den 31. März und den 30. September. Wenn sich Eva Muster nun unnötigen Ärger und möglicherweise hohe Kosten ersparen will, muss sie die Wohnung rechtzeitig kündigen. Das heisst in diesem Fall: Die Kündigung muss spätestens am 30. Juni beim Vermieter eintreffen! Massgeblich ist nicht der Poststempel, sondern der Tag der Zustellung.  

Fällt der Beginn der Kündigungsfrist auf einen Sonntag oder Montag, dann muss die Kündigung allerspätestens am vorangehenden Samstag eintreffen – oder nachweisbar bei der Post zum Abholen bereit sein. Tipp: Besser Sie schicken die Kündigung einige Tage vorher ab. 

Wenn Eva Muster die Frist verpasst, ist die Kündigung nicht ungültig. Die Wohnungskündigung gilt dann automatisch auf den nächsten Termin. Dieser wäre in Zürich erst ein halbes Jahr später. Während dieser Frist schuldet die Mieterin die ganze Miete. Also Vorsicht: Formfehler und verpasste Fristen können teuer werden! 

Kündigung: Formvorschriften einhalten 

Die Kündigung sollte in jedem Fall schriftlich, mit eingeschriebener Post, zugestellt werden (aus Beweisgründen). Auch in diesem Punkt tappen manche Leute in eine Falle: Selbst wenn der Mietvertrag bloss mündlich zustande gekommen ist, muss die Kündigung immer schriftlich erfolgen. Eine mündliche Kündigung oder eine formlose Nachricht per SMS oder ähnlich wären ungültig.  

Weiter muss die Kündigung einer Wohnung persönlich vom Mieter bzw. von der Mieterin unterzeichnet sein. Wenn mehrere Personen die Wohnung gemeinsam mieten, ist die Kündigung nur gültig, wenn alle unterzeichnen. Das ist vor allem bei Konkubinatspaaren und in einer WG wichtig. Wenn zum Beispiel drei Kolleginnen in einer WG leben und alle im Vertrag als Mieter aufgeführt sind, können sie auch nur gemeinsam kündigen. Gesetzliche Formvorschriften sind auch bei Ehepaaren und eingetragenen Partnerschaften zu beachten: Selbst wenn offiziell nur ein Partner den Vertrag unterzeichnet hat, ist die Kündigung nur gültig, wenn sie beide Partner gemeinsam unterzeichnen. 

Die offiziellen Kündigungstermine 

In der Regel gehen die im Vertrag aufgeführten Termine vor. In der Schweiz ist es aber gang und gäbe, dass man sich auf die ortsüblichen Termine bezieht. Diese gelten auch dann, wenn nichts anderes vereinbart ist. Hier eine Auswahl einiger Kantone: 

KantonOffizielle Kündigungstermine
Aargau31. März, 30. Juni, 30. September 
Bern (Stadt und Umgebung)30. April, 31. Oktober
Unterschiedlich in anderen Gemeinden im Kanton Bern: Jedes Monatsende, ausser 31. Dezember. 
LuzernKeine ortsüblichen Kündigungstermine 
Neuenburg31. März, 30. Juni, 30. September 
Nidwalden und Obwalden31. März, 30. Juni, 30. September 
Solothurn31. März, 30. September 
Tessin, Lugano und Umgebung29. März, 29. September
unterschiedlich nach Gemeinden: Keine ortsüblichen Termine oder 31. März und 30. September 
Zug31. März, 30. Juni, 30. September 
ZürichStadt: 31. März und 30. September (offizielle Kündigungstermine Zürich) 
Bezirke und andere Gemeinden im Kanton Zürich: 31. März, 30. Juni, 30. September 

In den Kantonen Appenzell, Basel-Landschaft, Basel-Stadt, St. Gallen, Schaffhausen und Schwyz: Hier hat es sich eingebürgert, dass Sie eine Wohnung immer auf jedes Monatsende kündigen können. Ausnahme: Ende Dezember ist in diesen Kantonen kein offizieller Kündigungstermin. 

Erste Anlaufstelle für Auskünfte zu den offiziellen Kündigungsterminen sind die lokalen Schlichtungsstellen.  

Kündigung aus wichtigem Grund? 

Rund um das Thema gibt es noch einen anderen populären Irrtum: Manche Leute glauben, dass sie aus wichtigen Gründen auch kurzfristig, ja sogar fristlos, aus dem Vertrag entlassen werden können – etwa wenn sie der Arbeitgeber für ein Jahr ins Ausland schickt oder bei gravierenden persönlichen Ereignissen etc. Tatsächlich steht im Gesetz, dass man einen Mietvertrag aus „wichtigen Gründen“ kündigen kann – wenn die Vertragserfüllung quasi unzumutbar ist (OR Artikel 266g). Doch wird dies in der Praxis sehr streng ausgelegt. Aus Sicht eines Mieters: Die Wohnung müsste nach einer heftigen Überschwemmung, ja nach einem Tsunami buchstäblich unbewohnbar sein. 

Ausserterminlich kündigen 

Weit verbreitet ist aber die Praxis, einen Ersatzmieter zu suchen und die Wohnung ausserterminlich zurückzugeben. Das ist vor allem in den Städten fast die häufigste Variante von Mieterwechseln. Tipp: Wer von dieser gesetzlichen Möglichkeit Gebrauch machen will (vorzeitige Rückgabe), sollte den Schritt aber gut planen und sich vorab informieren. Kurz gesagt: Der Nachmieter oder die Nachmieterin muss bereit sein, die Wohnung zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Weiter muss diese Person für den Vermieter zumutbar und solvent sein. 

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