In einem wesentlichen Punkt ist es ganz schön kompliziert, wenn es ums Wohnen geht: Für Mietwohnungen gelten je nach Region halbjährliche Kündigungstermine und Kündigungsfrist von meist drei Monaten. Für die Praxis ist das ausgesprochen schwerfällig. Hier die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema ausserterminliche Kündigung.
Frage 1 Ich habe einen Job im Ausland gefunden und will die Mietwohnung so rasch als möglich zurückgeben. Ist das möglich?
Antwort: Grundsätzlich ist eine ausserterminliche Kündigung nur aus wichtigen Gründen möglich. Rechtlich ist das sehr komplex. Es gibt aber einen eleganten Ausweg: Eine „vorzeitige Rückgabe der Mietsache“, wie es im Juristendeutsch heisst. Eine vorzeitige Rückgabe ist grundsätzlich auf jeden Zeitpunkt möglich – wenn Sie einen Ersatzmieter finden. Dass es mehrere Nachmieter sein müssen, zum Beispiel mindestens drei, ist übrigens ein Märchen.
Um auf der sicheren Seite zu sein, sind mehrere Interessenten aber von Vorteil. An sich genügt ein einziger Nachmieter bzw. eine Nachmieterin. Die drei wichtigsten Punkte in Kürze:
- Wollen Sie aus dem Vertrag entlassen werden, müssen Sie erstens einen zahlungsfähigen Ersatzmieter finden.
- Zweitens muss der Nachmieter zumutbar sein.
- Drittens muss sich der Nachmieter oder die Nachmieterin bereit erklären, die Wohnung zu den gleichen Vertragskonditionen zu übernehmen.
Ein Beispiel: Handelt es sich um eine Gartenwohnung, deren Mieter üblicherweise noch den Rasen mäht etc., muss der Nachmieter die gleichen Bedingungen akzeptieren.
Bemerkung: Juristisch ist es nicht nötig, eine Begründung zu nennen. Das ist Ihnen überlassen, etwa wenn Sie triftige berufliche Gründe haben. Eine Empfangsbestätigung durch die Verwaltung ist auch nicht zwingend; Sie sollten den Brief – angepasst auf Ihren Fall – aber mit eingeschriebener Post schicken.
Frage 2 Ein von mir angegebener Nachmieter würde die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernehmen. Der Vermieter hat diesen Nachmieter auch akzeptiert. Doch jetzt plötzlich legt er ihm einen geänderten Vertrag mit höherer Miete vor. Bin ich jetzt aus dem Vertrag entlassen?
Ja. Formell ist die Sache für Sie erledigt. Entscheidend ist einfach, dass der Nachmieter als „zumutbar“ gilt, zahlungsfähig ist und die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Für Sie als Vormieter ist es an sich nicht relevant, welcher Vertrag nachher zustande kommt. Unser Tipp: Heikel ist es, wenn Sie als Mieter mal drauf los fünf oder zehn potentielle Nachmieter melden. Wenn Sie dies später nicht belegen können, sind Sie im Nachteil. Deshalb führen Sie am besten eine Besichtigung durch und sammeln von allen Interessenten gleich eine schriftliche Bestätigung und einen Auszug aus dem Betreibungsregister ein. Fragen Sie anschliessend auch beim Vermieter nach. So haben Sie immer den Überblick, dass es vorwärts geht.
Frage 3 Was wären in diesem Fall die Rechte des Nachmieters?
An sich könnte er den Mietvertrag unterschreiben und anschliessend die Miete als missbräuchlich anfechten. Indizien dafür sind zum Beispiel ein erheblicher Aufschlag von 10 Prozent und mehr. Weitere Kriterien einer möglicherweise missbräuchlichen Miete sind Wohnungsknappheit in der Region und eine Formularpflicht im betreffenden Kanton (der Vermieter muss die vorherige Miete auf einem Formular offen legen).
Frage 4 Ich fand einen passenden Ersatzmieter, der auf den 31. Dezember einziehen würde. Jetzt muss ich aber dennoch bis Ende Januar zahlen. Begründung: Es gebe keine Verträge für einen halben Monat und an Feiertagen würden keine Verträge ausgestellt.
Das ist falsch. Im Gesetz steht nichts über halbe oder ganze Monate. Es steht auch nirgends etwas zu den Feiertagen. Es ist klar, dass es für eine Verwaltung manchmal einfacher wäre, das Ganze etwas zu verzögern (Nachmieter prüfen, neue Verträge ausstellen, Wohnungsübergabe organisieren etc.). Der Nachmieter muss die Anforderungen nach dem Gesetz erfüllen (gleiche Bedingungen, zahlungsfähig). Die Entlassung aus dem Vertrag ist nach dieser Prozedur grundsätzlich jederzeit möglich.
Was dem Vermieter aber einzuräumen ist, ist eine angemessene Frist zur Prüfung eines Nachmieters bzw. einer Nachmieterin. Je nach Auslegung sind das zwei bis drei Wochen. Bei einer Profi-Verwaltung ist eine etwas zügigere Prüfung zu erwarten als bei einem kleinen Privatvermieter.
Frage 5 Ich wohne in einer Genossenschaft und wollte auf Anfang nächsten Monat ausserterminlich kündigen. Zum Glück fand ich mehrere Nachmieter. Jetzt sagt die Genossenschaft: «Wir nehmen nur Mieter/innen, die auf unserer Warteliste und zugleich Genossenschaftsmitglied sind.»
Zwei Dinge sind zu unterscheiden: Zum einen geht es um die Frage der Haftung. Es ist legitim, dass Sie sich davor schützen, unnötig lange für die Miete zu haften. Formel sind Sie entlassen, wenn ein Nachmieter / Nachmieterin die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernimmt. Zum anderen geht es darum, wer die Wohnung dann tatsächlich bekommt. Grundsätzlich ist die Vermieterin respektive die Genossenschaft frei, mit wem anschliessend der neue Vertrag abgeschlossen wird.
Myriam Vorburger, Juristin beim Dachverband Wohnbaugenossenschaften Schweiz, hält dazu fest: «Es ist legitim zu verlangen, dass eine Nachmieterin die Vermietungsrichtlinien der Genossenschaft erfüllen muss.» Ein Beispiel: Gelten für die betreffende Wohnung bestimmte Belegungsvorschriften oder Einkommenslimiten, sind diese zu beachten. Handelt es sich zum Beispiel um eine Familienwohnung für zwei Erwachsene mit zwei Kindern, muss diese Bedingung erfüllt sein. Und vom bisherigen Mieter bzw. der Mieterin darf verlangt werden, entsprechend Nachmieter zu suchen.
In der Praxis läuft es oft pragmatisch ab: Da sich die meisten Genossenschaftswohnungen problemlos weitervermieten lassen, entlässt die Genossenschaft den Mieter aus der Haftung und berücksichtigt jemanden auf der eigenen Warteliste. Laut Juristin Myriam Vorburger ist der Verwaltung bzw. Genossenschaft eine Frist zur Prüfung von drei Wochen einzuräumen (gilt für professionelle Vermieter, nicht für private).
Frage 6 Ich fand einen Ersatzmieter auf den 1. Oktober und wollte auf diesen Tag ausserterminlich kündigen. Durch einen Zufall fand ich eine viel bessere und schönere Wohnung und zog dann sogar einen Monat früher aus als geplant. Wie ich leider feststellte, ist der Nachmieter jetzt schon im September drin. Darf ich die Miete für den September zurückfordern?
Ja. Weder darf der Vermieter die Miete doppelt verlangen, noch müssen Sie für jemand anderen die Miete zahlen! Der Fall ist also klar. Nebenbei: Eigentlich ist es sogar Hausfriedensbruch. Sie haben eine Berechtigung an der Wohnung, solange Sie für die Miete aufkommen. Wir empfehlen Ihnen: Am besten, Sie fordern den Betrag schriftlich vom Vermieter zurück. Sollte dies nichts helfen, müssten Sie den Fall vor die zuständige Schlichtungsstelle bringen oder das Geld allenfalls über eine Betreibung einfordern (da müssten Sie aber Belege zum Sachverhalt vorlegen können).
Frage 7 Mein Partner und ich zogen neu in eine Wohnung. Der Hauseigentümer sicherte uns zu, dass dann noch diverse Mängel behoben und Malerarbeiten durchgeführt werden. Das hat er dann aber leider nicht gemacht. Können wir jetzt ausserterminlich kündigen, d.h. vor dem ordentlichen Kündigungstermin?
Sobald Sie das Mietverhältnis angetreten haben und die Schlüssel ausgehändigt bekamen, ist es an sich nicht ganz einfach, aus dem Vertrag wieder auszusteigen. Auch hier gilt aber: Wenn Sie einen Nachmieter finden, können Sie sich auf das Recht einer vorzeitigen Rückgabe nach dem Gesetz berufen. Es müssen einfach die gesetzlichen Anforderungen für einen Nachmieter wie oben beschrieben erfüllt sein. Zu den Mängeln, die nicht behoben werden: Wenn es tatsächlich klar umschriebene und beweisbare Zusicherungen des Hauseigentümers gab, könnten Sie wegen Mängeln an der Wohnung vorgehen. Sie haben das Recht, die Behebung von beanstandeten Mängeln zu verlangen. – Falls Sie jetzt ohnehin lieber ausziehen, bleibt ihnen wie gesagt die Variante ausserterminliche Kündigung.
Frage 8 Es gab Konflikte in unserer Wohngemeinschaft mit zwei Wohnpartnern. Jetzt möchte ich so schnell als möglich ausziehen. Kann ich ausserterminlich kündigen, wenn ich sofort einen Nachmieter finde?
In diesem Fall ist zuerst zu prüfen, wie das Mietverhältnis geregelt ist. Sind alle WG-Bewohner als Hauptmieter im Mietvertrag aufgeführt und haften solidarisch, wird es sehr kompliziert. Streng genommen müsste die ganze WG den Vertrag kündigen und die Verwaltung fragen, ob sie den Vertrag neu ausstellt bzw. überschreibt. Die Namen der Mieterinnen bzw. Mieter als Vertragspartner müssten ja geändert werden. Die Empfehlung von Fabian Gloor, Jurist beim Mieterinnen- und Mieterverband, ist klar: „Nach unserer Erfahrung in der Beratung ist von solchen Vertragskonstellationen abzuraten.“ Sowohl für junge Paare als auch für WG’s wird es sehr kompliziert, wenn alle Mitbewohner als Hauptmieter aufgeführt sind.
Flexibler ist hingegen die Variante mit einem Hauptmieter oder allenfalls zwei Hauptmietern. Alle anderen sind Mitbewohner und schliessen mit dem Hauptmieter einen Vertrag als Untermieter ab. Für unseren Fall mit dem sofortigen Auszug: Sind Sie ganz einfach Untermieter, können Sie ausserterminlich kündigen. Sie müssen einfach einen zumutbaren und zahlungsfähigen Ersatzmieter für das Zimmer in der WG finden (als Untermieter). «Der Hauptmietervertrag ist dann nicht tangiert. Es muss einfach ein Einverständnis zur Untermiete der Verwaltung vorliegen», sagt Jurist Fabian Gloor vom Mieterinnen- und Mieterverband.
Haben Sie noch mehr Fragen zum aktuellen Thema ausserterminliche Kündigung? Lesen Sie dazu weitere Beiträge im Blog
Ich habe 3 Nachmieter (Interessenten) gebracht welche alle genommen würden von der Verwaltung. Nun sind diese, einer nach dem anderen, kurz vor Vertragsunterzeichnung Abgesprungen. Der erste fand dann doch eine Günstigere Wohnung und die anderen Beiden wollten dann die Wohnung nicht mehr weil die Verwaltung diese zuerst einem anderen geben wollte. Da ich aber auf einen Nachmieter angewiesen bin weil ich Ausserterminlich aus der Wohnung will, müsste ich nun Doppelmiete zahlen. Was kann ich nun tun? Grund für mein Auszug ist, weil ich keinerlei Privatsphäre habe in der Wohnung.
Guten Tag Frau Gehring
Entscheidend ist, dass Sie mindestens einen zumutbaren, solventen Nachmieter angeben. Damit Sie aus dem Vertrag entlassen sind, sollten Sie dies unbedingt schriftlich belegen können. Wir empfehlen allgemein:
Im ganzen Ablauf „ausserterminliche Kündigung“ sollten Sie alle Dokumente und Unterlagen ebenfalls verfügbar haben oder Kopien erstellen (Auszug Betreibungsregister, schriftliche Erklärung des Nachmieters bzw. Meldeformular, persönliche Kontaktdaten des Ersatzmieters oder der Ersatzmieter). – Sofern nun doch kein Nachmieter den Vertrag tatsächlich übernimmt, sollten Sie unbedingt weitersuchen und wie beschrieben alles schriftlich belegen können (eben auch die schriftliche, verbindlich Erklärung, dass der Nachmieter den Vertrag übernimmt)! Weiter könnten Sie auch mit dem Vermieter verhandeln. Sie dürfen erwarten, dass dieser bzw. die Verwaltung etwas beiträgt zu Minderung des Schadens (Doppelzahlung der Miete für Sie). Vielleicht melden sich ohnehin Interessenten, oder vielleicht hat der Vermieter eine Warteliste. – Nun hoffen wir für Sie, dass Sie möglichst rasch eine gute Lösung finden.
Das heisst für mich, dass ich von allen Interessenten das Anmeldeformular, Betreibungsauszug etc. in der Kopie habe, damit ich dies vorlegen kann. Wenn ich dies habe, dann habe ich auch den „Beweis“, dass ich einen Nachmieter erbracht hätte welcher dies gem. Gesetzt übernehmen kann und bin somit aus dem Vertrag entlassen. Oder muss der Nachmieter den Vertrag zwingend unterschreiben?
Wichtig ist, dass Sie beweisen können, dass der Nachmieter die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Das haben wir oben im Blog beschrieben; Sie finden hier auf newhome auch Checklisten zur vorzeitigen Rückgabe und Anforderungen an Nachmieter (zumutbar, solvent und bereit, ebendiese Wohnung zu den gleichen vertraglichen Bedingungen zu übernehmen). Wir empfehlen dringend, alles aus Beweisgründen zu kopieren und alle Belege zu sammeln! Unbedingt auch bei der Verwaltung nachfragen, sich bestätigen lassen, dass der Nachmieter die Wohnung übernimmt etc. Wer einfach zuwartet, geht ein Risiko ein, falls der Vertrag doch nicht zustande kommt. Häufiger ist allerdings, dass der Eigentümer von sich aus eine andere Wahl trifft oder zum Beispiel die Miete anpassen möchte (das ist dann aber nicht Ihr Problem). – Der Blog hier und unsere Checklisten können im konkreten Streitfall eine juristische Beratung nicht ersetzen.
PS: Falls der Nachmieter nicht zum Zug kommt, weil sich der Vermieter für jemand anderen entscheidet, oder wenn der Vermieter den Vertrag ändern will (höhere Miete), wären Sie aus dem Vertrag entlassen.
Guten Tag
Ich hätte da mal eine Frage:
Ich würde gerne ausserterminlich kündigen! Ich weiss, dass ich selbst einen Nachmieter finden muss! Vor 6 Jahren, als ich meinen Vertrag unterschrieben habe, zahlte ich meine Rechnungen mit einem anderen Betrag als jetzt, das liegt daran, dass ich jeweils die Mietzinsreduktion angefordert habe. Nun hat meine Verwaltung einfach die Nebenkosten dementsprechend erhöht, so dass ich nichts einspare…
Welche Kosten gelten jetzt für die Suche meines Nachmieters? Die ursprünglichen aus meinem Vertrag vor 6 Jahren oder die aktuellen? Oder bin ich sogar von der Suche entlassen, weil mein Vermieter die Nebenkosten ohne meine Unterschrift erhöht hat?
Besten Dank für Ihre Hilfe!
Guten Tag Frau Schwarz
Vielen Dank für Ihre Anfrage. Rund um das wichtige Thema ausserterminlich kündigen sind so viele Anliegen eingegangen, dass wir sie nicht mehr alle detailliert oder einzeln beantworten können. Kurz gesagt: Fairerweise müssten die von Ihnen gemeldeten Nachmieter wissen, was die Wohnung aktuell unter dem Strich kostet. Von der Suche sind Sie nicht entlassen. Es gilt der Grundsatz, dass der Nachmieter alles so übernimmt wie es aktuell gilt oder abgemacht ist. – Im Zweifelsfall sollten Sie einen Juristen beiziehen und die Originalunterlagen (Vertrag, Abrechnung) mit ihm besprechen.
Kann ich die Wohnung vorzeitig künden, wenn sich die Mieterin für sehr lange Zeit im Spital/Reha aufhalten wird?
Meine Mutter erlitt einen sehr schweren schlaganfall, und daher wollen wir die Wohnung künden damit wir dieses Geld für sie und die Kosten einsparen können.
Sie wird nicht mehr in dieser Wohnung leben können, und wird auch nicht ib nächster Zeit entlassen.
Was können wir tun? Der Vermieter beharrt darauf, dass wir termingerecht und mit Nachmieter kündigen müssen.
Wir bedauern, dass Sie bzw. Ihre Mutter nun auch wegen der Miete in eine unangenehme Lage kommen. Es ist gut nachvollziehbar, die Kostenfolgen möglichst zu vermeiden.
Gerade für solche Härtefälle und Schicksalsschläge sieht das Gesetz die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückgabe vor. Diese Bestimmung ist immer anwendbar, völlig unabhängig von den Umständen. Wichtig ist, dass Sie rasch Ersatzmieter suchen und finden, die für den Vermieter zumutbar sind und die Wohnung zu den gleichen Bedingungen übernehmen. – Das Vorgehen haben wir oben im Blog beschrieben.
Weitere Tipps finden Sie auch hier:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/wie-loese-ich-ein-mietverhaeltnis-ausserterminlich-auf/
Hallo ich habe eine dringende Frage
Ich habe im August eine Ausbildung begonnen und kann nun die Wohnung nicht mehr stämmen. Wir (Ich und mein Partner) können wieder zu meinem Vater zurück. Wir hatten eine Nachmieterin, welche die Wohnung übernommen hätte und auch Zahlungsfähig war. Das Interesse/Anmeldeformular hat sie der Verwaltung zugesendet und diese haben den Vertrag aufgesetzt und zugesendet.
Ich habe nach ca. einer Woche bei der Nachmieterin nachgefragt, wie es aussieht weil wir auf den 31.12.2020 die Wohnung übergeben hätten.
Sie hat mir gesagt, sie unterschreibt nicht, weil die Verwaltung den Mietvertrag geändert hat. Nicht im Mietzins aber erstmals kündbar auf 01.11.2022. Sie wusste das wir ein Jahr Kündigungsfrist im Vertrag haben, mit dem war sie auch einverstanden.
Sie reagiert nicht mehr auf meine Kontaktversuche. Ich bin der Meinung, dass wir per 31.12.2020 von unserer Haftung befreit sind.
Ich habe ein Schreiben eingeschrieben geschickt. Allerdings habe ich angst, dass die verwaltung dies nicht zulässt. Wir sind in eine totale Falle getappt in dieser Wohnung.
Ich hoffe jemand kann mir sicherheit geben.
Vielen Dank
Vanessa Fischer
Guten Tag Frau Fischer
Wir bedauern Ihre unangenehme Lage.
Nach dem Gesetz haben Sie auch unter solchen Umständen die Möglichkeit, aus dem Vertrag entlassen zu werden – unabhängig von Fristen und Kündigungsterminen. Können Sie beweisen, dass die Nachmieterin die Wohnung zu den gleichen Konditionen übernehmen würde? Das ist sehr wichtig. Wir empfehlen immer, von allen Unterlagen, Bewerbungen, Zusagen etc. Kopien zu machen. Wenn die Verwaltung den Vertrag ändert, ist das nicht Ihr Problem. Wir haben hier im Blog von newhome viele Informationen und FAQ’s dazu.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Wir sind aber nicht Mietrechtler, Anwältinnen und auch keine Schlichtungsstelle. Sollte es Schwierigkeiten geben, empfehlen wir Ihnen sich juristisch beraten zu lassen.
Ist bei einer ausserterminlichen Kündigung die Regel, dass ein Vermieter nach 8-15 Jahren die Wohnung streichen muss, auch gültig?
Nein. Ob renoviert werden muss oder nicht, hängt nicht davon ab, wie, wann oder durch wen gekündigt wurde.
Wenn zum Beispiel nach der Lebensdauertabelle ein Anstrich eine Lebensdauer von 8 Jahren hat, heisst das nicht, dass in jedem Fall nach acht Jahren neu gestrichen / neu tapeziert werden muss. Die Frage ist eher, wer welche Kosten trägt, wenn schon nach vier Jahren alles neu gestrichen werden muss.
Kurz: Der Nachmieter hat kein Recht bestimmte Renovationen zu verlangen, solange alles noch in gebrauchstauglichem Zustand ist.
Falls der Nachmieter gewisse Renovationen wünscht, muss er darüber verhandeln. Und es sollte schriftlich, am besten im Vertrag vereinbart werden.
Ich suche seit längerem einen Nachmieter für meine Wohnung. Nun gibt es einen Interessenten für die Wohnung, welcher aber erst nach meiner ordentlichen Kündigungsfrist per 1.5. oder 1.6. einziehen will. Wenn die Verwaltung einen Mietvertrag ausstellt, habe ich dann noch die Möglichkeit, einen Nachmieter vorzuschlagen und vorzeitig aus meinem Mietvertrag zu kommen?
Wenn Sie ausserterminlich kündigen und die Wohnung vorzeitig zurückgeben wollen, müssen Sie zumutbare Ersatzmieter finden.
Nach dem Gesetz ist es primär Sache von Ihnen als Mieter, aktiv Nachmieter zu suchen.
Wir verweisen auf Artikel 264 im Obligationenrecht OR. Wenn Sie keinen Ersatzmieter finden, bleiben Sie für die Miete und alle Verpflichtungen haftbar. Haben Sie alle Möglichkeiten ausgeschöpft und intensiv gesucht?
Wichtige Informationen dazu finden Sie auch hier:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Dem Vermieter müssen Sie ebenfalls Zeit einräumen (Organisation, neue Verträge ausstellen, selbst Mieter suchen). Falls der Vermieter dann seinerseits einen neuen Mieter findet, käme sich dies in die Quere. Vielleicht verhandeln Sie mit dem Vermieter, dass Sie noch einmal 1 Woche oder 10 Tage intensiv suchen?
Falls der Vermieter selbst rasch einen Nachmieter findet, weil er Wartelisten führt etc., können Sie sich dies anrechnen lassen (falls sich sogar jemand vor dem Kündigungstermin findet). Dasselbe gilt, wenn der Vermieter Zeit gewinnt, Renovationen vorzunehmen etc.
Wir hoffen, Ihnen damit weiterhelfen zu können.
Guten Tag Herr Zulliger
Ich bin Vermieterin einer Wohnung.
Meine Mieterin hat auf Ende Monat gekündigt, ist aber bereits am 16. ausgezogen und hat mir die Schlüssel abgegeben.
Da es einige Schäden verursacht durch die Mieterin in der Wohnung hatte, habe ich die Gelegenheit genutzt und bereits mit der Behebung der Mängel begonnen. Nun möchte die Mieterin die halbe Monatsmiete zurück, obwohl Sie von sich aus frühzeitig ausgezogen ist.
Muss ich das wirklich tun? Die Wohnung ist ja bis Ende Monat gemietet.
Und noch eine Frage:
Ich habe eine amtliche Wohnungsabnahme veranlasst. In diesem Protokoll sind einige Mängel verursacht durch die Mieterin aufgeführt. Nun möchte Sie das nicht bezahlen mit der Begründung, ich müsse zuerst eine Mängelrüge schreiben. Reicht eine amtliche Wohnungsabnahme nicht? Muss ich noch eine Mängelrüge schreiben?
Besten Dank für Ihren Bescheid.
Guten Tag Frau Guldimann
Danke für Ihre Anfrage. Grundsätzlich ist das Stichdatum der Kündigung massgeblich. Bei einer Kündigung oder vorzeitigen Rückgabe müssen Sie sich aber als Vermieterin gewisse Dinge oder eingesparte Kosten anrechnen lassen, etwa wenn Sie vorzeitig Handwerker, Maler etc. aufbieten können.
Punkt 2 zur Mängelrüge: Ja, das Gesetz sieht dies so vor. Auf der Website der Zürcher Gerichte fand ich dazu eine gute Zusammenfassung. Dort heisst es zur Mängelrüge:
Die Mängel müssen konkret bezeichnet sein.
Aus der Mitteilung des Vermieters muss hervorgehen, dass er die Mieterin für die Mängel haftbar machen will.
Die Rüge muss sofort bei der Rückgabe erfolgen. Eine spätere Rüge ist nur wirksam, wenn es sich um Mängel handelt, die bei übungsgemässer Untersuchung der Sache nicht erkennbar waren (Art. 267a Abs. 2 OR).
– Weigert sich der Mieter, bei der Rückgabe der Sache mitzuwirken, so ist ihm die Mängelrüge sofort schriftlich (aus Beweisgründen per Einschreiben) zuzustellen.
Ich hoffe, dass Ihnen diese Angaben weiterhelfen.
Guten Tag
ich bin Eigentümer unseres Elternhauses. Nun hat eine Mieterin ausser Termin gekündigt, so dass sie eigentlich bis 31.03.21 die Miete bezahlen muss. Ich habe mich dann auch nach möglichen neuen Mieter umgesehen und jemand per 01.04.21 gefunden. Diesen Entscheid habe ich dann unseren Mieterin mitgeteilt worauf sie sich beschwerte, dass wir Ihr die Möglichkeit eines Nachmieters (per 01.01.21, 01.02.21 oder 01.03.21) genommen haben und sie bis am Ende des Mietvertrages die Miete bezahlen soll. Ich wollte unbedingt nahtlos die Wohnung weitervermieten und nicht bis im Mai oder Juni auf neue Mieter warten.
Hat sie Recht und bin Ihr zuvorgekommen?
Zudem hat sie diverse kleiner Investitionen in der Wohnung gemacht und möchte diese Kosten nun von mir zurückvergütet haben.
Muss ich nun diese Kosten übernehmen?
Ich danke Ihnen für eine Rückmeldung.
Guten Tag Herr Achermann
Es geht hier um die vorzeitige Rückgabe der Mietsache. Einige Informationen finden Sie auch hier:
https://blog.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Zur Frage: Die Mieterin wäre dann vor dem Kündigungstermin aus dem Vertrag entlassen, wenn sie mindestens einen solventen, zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt. Dieser müsste bestätigen (aus Beweisgründen schriftlich), dass er die Wohnung zu den gleichen Konditionen übernimmt und eben auf den 1. Januar oder den 1. Februar.
Wurde Ihnen ein solcher Ersatzmieter unterbreitet? Hatten Sie eine solche Meldung? Falls die Mieterin selbst untätig blieb, wird sie bis zum ordentlichen Termin die Mietkosten tragen müssen. Aus Ihrem Schreiben geht nicht hervor, was vorher passiert ist. Nach dem Gesetz ist die Suche des Ersatzmieters Sache des Mieters oder in Ihrem Fall der Mieterin. OR Artikel 264.
Kosten: Wenn Sie keine Änderungen schriftlich bewilligt haben, müssen Sie auch keine Kosten tragen. Die Vermieterin darf nur dann eine eine Änderung vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich zustimmt (Art. 260a Abs. 1 OR).
Grüezi Herr Zulliger
Danke für Ihre Rückmeldung.
Nachdem ich den Mietvertrag mit „meinem gefundenen Nachmieter“ unterzeichnet habe, hat die jetzige Mieterin nicht mehr nach einem Nachmieter gesucht. Zudem habe ich bis heute keine schriftliche Bewerbung eines Nachmieter bekommen. Hätte Sie einen gefunden, müsste ich diesen dann für einen oder zwei Monate annehmen?
Für die Investitionen (die sie mündlich Mitgeteilt hat) wurde aber nichts schriftlich abgemacht. Muss sie dies nun wieder auf Ihre Kosten „zurückbauen“?
Guten Tag Herr Achermann
Zu Punkt 1: Wir haben sehr viele solche und ähnliche Fragen erhalten. Wir werden das daher in einem weiteren Blog oder FAQ’s noch genauer behandeln (dazu müssten wir auch einen Anwalt fragen / Mietrechtsspezialisten). Allgemein können wir nur festhalten: Die Mieterin müsste von Anfang an klar machen, auf welchen Termin sie auszieht und Ihnen gegenüber betonen, dass sie auf diesen Termin hin einen Nachmieter suchen wird. Kommunikation ist das A und O. Falls es nicht klappt, könnten Sie noch eine Frist setzen und sich dann selbst um die Vermietung kümmern. Alles weitere folgt wie gesagt in einem weiteren Blog-Beitrag.
Punkt 2: Mündliche Kommunikation ist immer heikel. Offenbar ist dann oft nicht klar, was eigentlich vereinbart wurde. Formell gilt: Was Sie nicht schriftlich als Änderung an der Wohnung bewilligt haben, muss auf jeden Fall entfernt bzw. rückgängig gemacht werden. Und zwar auf Kosten der Mieterin.
Eigenmächtige Änderungen an der Wohnung können übrigens sogar einen Kündigungsgrund darstellen.
Guten Tag. Ich wohne derzeit als Untermieterin mit einem Hauptmieter in einer WG. Voraussichtlich will ich ausserterminlich kündigen, um nicht die vollen 3 Monate Kündigungsfrist Miete zu zahlen. Es wäre sehr einfach, einen Untermietnachfolger zu finden; das Zimmer ist sehr günstig.
Jedoch will der Hauptmieter keine WG mehr und die Wohnung ganz übernehmen. Damit ist mir die Möglichkeit genommen, kurzfristig einen Nach-Untermieter zu finden und so frühzeitig aus dem Untermietverhältnis zu treten. Muss ich zwingend die vollen 3 Monate zahlen oder wird nicht eher der Hauptmieter zum neuen Mieter auch meines Zimmers, was dann einer Art vorzeitigen Übernahme meines Zimmers gleichkommen würde? Vielen Dank für Ihre Einschätzung!
Guten Tag Frau Ineichen
Es handelt sich bei der vorzeitigen Rückgabe um zwingendes Recht; jeder Mieter / jede Mieterin hat das Recht, aus dem Vertrag entlassen zu werden, wenn sie einen Nachmieter nachweisen. Wir beziehen uns dabei auf Art. 264 OR.
Wir haben dies im Blog von newhome.ch in mehreren Beiträgen zusammengefasst.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Grundsätzlich haben Sie dieses Recht auch bei einem Untermietverhältnis. In Ihrem Fall wissen wir aber nicht, welche Absprachen gelten und ob Ihnen der Hauptmieter formell gekündigt hat. In der Praxis ist zu beachten:
Als Untermieterin sind Sie in einer „schwächeren“ Position. Die Varianten Untermiete oder eben mehrere gemeinsam haftende Mieter haben Vor- und Nachteile.
Wenn das Mietverhältnis bereits gekündigt ist, haben Sie in der Praxis tatsächlich einen schweren Stand. Der potentielle Nachmieter könnte ja bloss für sehr kurze Zeit einziehen. Und der Hauptmieter ist auch nicht verpflichtet, die Kosten zu tragen, wenn Sie die Kündigungsfrist nicht einhalten.
Dennoch können Sie mit dem Hauptmieter verhandeln; dieser ist auch verpflichtet, sich gewisse Dinge anrechnen zu lassen, etwa wenn er das freie Zimmer doch in irgendeiner Weise nutzen kann, für Malerarbeiten Zeit gewinnt etc.
Aus der Praxis ist auch bekannt, dass an Nachmieter in WG’s relativ hohe Anforderungen gestellt werden können. Eine Frauen-WG muss zum Beispiel keinen Mann als Nachmieter akzeptieren.
Wir haben ausserordentlich gekündet. Der vermieter selbst hat einen nachmieter per 01.04.2021 gefunden, dies hat uns der vermieter telefonisch mitgeteilt. An der heutigen wohnungsabgabe teilt uns der vermieter mit, dass der nachmieter doch erst per 01.05.2021 einziehen kann. Der vermieter verlangt nun das wir nochmals miete zahlen für den monat april. Wie sieht dies rechtlich aus? Es handelt sich zwar um mündliche aussagen seitens vermieter, aber müssen wir nun tatsächlich die miete für den april noch bezahlen? Ordentlicher kündigungstermin unter einhaltung der 3 monatigen kündigungsfrist wäre ende mai 2021.
Guten Tag Frau Büsser
Wir bedauern, dass Sie deswegen in eine unangenehme Lage kommen. Rechtlich: Sie könnten höchstens dann aus den vertraglichen Pflichten entlassen werden, wenn Sie umgehend einen zumutbaren Ersatzmieter gefunden hätten. Haben Sie von sich aus darauf verzichtet? Mündliche Aussagen sind aus Beweisgründen immer heikel. Falls jetzt doch eine grössere Summe zu Ihren Ungunsten fällig wird, sollten Sie eine juristische Fachperson beiziehen.
Guten Tag
Wir haben unsere Wohnung inkl. 2 TG-Stellplätze per 31.05.2021 ausserterminlich gekündigt. Der nächste vertraglich mögliche Auszugstermin wäre der 30.09.21. Als Nachmieterin wurde unsere aktuelle Nachbarin bestätigt. Nun erhalten wir heute die Kündigungsbestätigung mit den Hinweisen der möglichen Folgen:
– Haftung des Mietzins mit Nebenkosten bis zur Weitervermietung (was m.E.n. schon hinfällig ist, da zum 01.06. unsere Nachbarin die Wohnung bezieht) und dem Passus: „Für ihre Whg werden wir mit Familie XXX einen Mietvertrag abschliessen, jedoch haften Sie weiterhin für ihre TG-Plätze.“ Wie ist das zu verstehen? Die Haftung und Zahlungspflicht sämtlicher zum Mietvertrag dazugehöriger Objekte erlischt doch mit der Kündigung und der Bestätigung des Nachmieters, oder?
-Übernahme der Stromkosten bis zur Weitervermietung der Whg oder bis zum Ende der Haftungsdauer
Sobald ein Nachmieter bereit ist den bestehenden Mietvertrag zu den gleichen Konditionen zu übernehmen und nahtlos an unseren Auszug bereit ist einzuziehen, können wir doch nicht mehr haftbar gemacht werden, oder?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antworten!
Guten Tag Frau Sommer
Da gibt es offenbar immer wieder Missverständnisse. Manche Mieterinnen und Mieter kündigen ausser Termin und sind dann im guten Glauben, dass der Vermieter bereits einen Nachmieter hat. In der Praxis kommt es dann immer wieder vor, dass der neue Vertrag dann doch nicht zustande kommt, sich verzögert etc. So besteht das Risiko, dass der bestehende Mieter natürlich voll haftbar bleibt.
Das Gesetz sieht folgendes vor: Artikel 264 OR ermöglicht dem Mieter die vorzeitige Rückgabe der Mietsache, wenn er der Vermieterin einen zumutbaren Ersatzmieter vorschlägt, der bereit ist, die Wohnung zu den gleichen Bedingungen (Umfang der Mietsache, Höhe des Mietzinses usw.) zu übernehmen. Logischerweise müssen natürlich auch alle Nebenräume, Parkplätze, Nebenkosten etc. vom Nachmieter übernommen werden. Zumutbar ist ein Ersatzmieter, wenn er zahlungsfähig ist und Gewähr für die vertragsgemässe Benützung der Sache bietet (BGE 119 II 36 E. 3d).
Wichtig ist nun, dass primär Sie selbst aktiv werden und Nachmieter im Sinne des Gesetzes angeben! Aus Beweisgründen geht das nur, wenn Sie im Original schriftliche Bestätigungen haben – die Nachmieter müssen eben solvent sein und bis in alle Details bereit sein, alle vertraglichen Verpflichtungen von Ihnen zu übernehmen. Die Interessenten müssen dies mit ihrer Unterschrift schriftlich bestätigen. Mangelt es an solchen Beweisen, oder springen die Interessenten wieder ab, bleiben Sie haftbar. Ich würde Ihnen empfehlen, umgehend selbst Nachmieter zu suchen.
Wir empfehlen auch, sich laufend bei der Verwaltung zu erkundigen. Falls etwas nicht zu klappen scheint, sollten Sie erneut sofort aktiv werden und selbst Nachmieter organisieren.
Da es dazu viele Fragen gab, werden wir noch einen weiteren Blog-Beitrag dazu publizieren. Bitte beachten Sie, dass wir ohne Kenntnis Ihres Mietvertrags und der mündlichen Besprechungen die Rechtslage natürlich nicht abschliessend beurteilen können.
Sie finden dazu noch andere Beiträge, Musterbriefe etc.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Guten Tag,
Ich habe per 30.4. ausserterminlich gekündigt. Angenommen ich würde nicht rechtzeitig einen Nachmieter finden, sondern z.b. erst per 1.6., dürfte ich bis zu diesem Datum in der Wohnung bleiben wenn ich natürlich bezahle?
Wenn ich die Frage richtig verstehe, möchten Sie die Option haben, den gekündigten Vertrag zu verlängern. Dazu kurz zusammengefasst:
Es braucht zwei, um das gekündigte Mietverhältnis fortzuführen. Das müssten Sie mit dem Vermieter absprechen und ist möglich, wenn dieser einverstanden ist. Falls der Vermieter per 1. Mai einen anderen Vertrag abschliessen will, ist das ein gutes Recht.
Grundsätzlich sind Sie bis zum vertraglichen Kündigungstermin haftbar, falls sich keine andere Lösung ergibt und der Vermieter nicht von sich aus aktiv wird.
Guten Tag Herr Zulliger,
Ich habe der momentanen Mieterin, die per 1.8.2021 einen Nachmieter sucht, muendlich, sowohl auch per SMS zugesagt, dass ich die Wohnung ausserterminlich uebernehmen werde. Auch habe ich zugesagt, dass ich einen Teil der Kosten, die sie vor kurzem fuer Wertsteigerungen in der Wohnung hatte, uebernehmen werde, da diese sonst zurueckgebaut werden muessten.
Nach der schriftlichen Anmeldung und Einreichung anderer Dokumente
hat mich der Vermieter als zumutbaren Nachmieter bestaetigt und mir den Mietvertrag geschickt.
Jetzt habe ich allerdings ein besseres Angebot gefunden und moechte den Mietvertrag nicht unterschreiben.
Bin ich nun verpflichtet, der Mieterin entgegenzukommen oder vollstaendigen Ersatz zu bezahlen?
Vielen Dank im Voraus fuer Ihre Einschaetzung.
Guten Tag Herr Winken
Besten Dank für Ihre Fragen. Rechtlich gesehen haben Sie sich zu nichts verpflichtet. Sie haben keinen Vertrag unterzeichnet und sind dem Vermieter nichts schuldig. Mit der Meldung als Nachmieter bekunden Sie nur Ihr Interesse an der Wohnung und Ihre Absicht, mit dem Vermieter in Verhandlung zu treten.
Es ist aber ein Problem für die bestehende Mieterin. Sie hat sich nach Treu und Glauben auf Ihre Zusage verlassen. Aber auch das ist letztlich keine vertragliche Verpflichtung.
Die bestehende Mieterin hat aber immer noch 2 Monate Zeit einen anderen Nachmieter zu suchen (2 Monate plus Bedenkzeit für Verwaltung). Ob das einfach ist, hängt von den ortsüblichen Verhältnissen ab. Wenn Sie fair sein möchten, könnten Sie sie dabei unterstützen oder für einen Teil der Unkosten aufkommen.
Wenn die Wohnung nicht eindeutig zu teuer ist oder sonst einen Nachteil aufweist, sollte es aber innerhalb der gegebenen Frist möglich sein, andere Nachmieter zu finden. Für die bestehende Mieterin ist es wichtig, die Zusagen von Interessenten schriftlich zu haben und ggf. belegen zu können. – Diese Woche werden wir hier genau zu diesem Thema aktualisierte FAQ’s publizieren.
Den neuen Beitrag finden Sie hier:
https://blog.newhome.ch/blog/de/mieten/was-wenn-nachmieter-nicht-unterschreibt/
Mit freundlichen Grüssen
Jürg Zulliger
Guten Tag Herr Zulliger,
Ich musste nun ausserterminlich kündigen wegen Bauarbeiten in der neuen Wohnung. Ich wohne derzeit in einer WG und bin Hauptmieterin. Kann ich meinen Untermietern, die schon lange Bescheide wissen , jetzt auch ausserterminlich ihre Untermietverträge kündigen, wenn ich die 3 Monate Kündigungsfrist nicht mehr ganz einhalten kann?
Vielen Dank für Ihre Antwort
Guten Tag L.C.
Das ist ein Missverständnis. Wir beziehen uns hier durchweg auf das Thema „vorzeitige Rückgabe“ durch den Mieter (Artikel 264 OR). Das ist nicht anwendbar für den Fall einer Kündigung durch den Vermieter. Sie müssen also versuchen, auf dem Verhandlungsweg eine gütliche Einigung zu finden. Vielleicht möchten die WG-Partner bleiben? Ansonsten gelten die vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen punkto Kündigungstermine und Kündigungsfristen. Wenn Sie ausziehen wollen, sollten Sie umgehend das Gespräch mit den Untermietern suchen und sie darüber informieren.
https://www.lw-p.ch/de/rechtsthemen/die-aufloesung-des-mietverhaeltnisses/
https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/top-themen/untermiete-gemeinsam-wohnen.html
Sehr geehrter Herr Zulliger,
Ich erlaube mir Sie zu kontaktieren bezüglich folgender Situation:
Ich habe per Einschreiben, Ende April, ausservertraglich gekündigt zum 01.07, könnten die Wohnung aber schon zum 28.06 freistellen.
Ich habe dem Vermieter auch potenzielle Nachmieter am 16.05 vorgeschlagen, welche die Wohnung zu gleichen Konditionen übernehmen würden und auch auf Mängel, welche schon bei unserem Einzug gewesen sind, hingewiesen (Flecken auf dem Parkett, Klebstoff an der Balkondecke). Die Nachmieter würden diese trotzdessen so übernehmen.
Nun hat uns der Nachmieter 3 Bons zukommen lassen für 3 verschiedene Unternehmen, welche das Parkett reparieren, die Balkondecke reparieren und den Ofen und das Kochfeld austauschen mit der Aufforderung das wir diese Unternehmen kontaktieren sollen und die Arbeiten bis spätestens 11.06 gemacht werden müssen.
Nun wohnen wir aber noch in der Wohnung und können natürlich nicht unser Schlafzimmer inklusive Kinderzimmer frei räumen bis zu diesem Zeitpunkt und Kochen müssen wir ja auch noch. Unser ältester Sohn ist Autist und diese Arbeiten zu machen während wir hier wohnen würden ihm große Umstände bereiten.
Darf ich Sie fragen wie die rechtliche Lage ist? -Müssen die Arbeiten wirklich bis zum 11.06 gemacht werden?
-Müssen wir uns wirklich um Terminvereinbarungen mit den Unternehmen kümmern?
Ich danke Ihnen rechtherzlich im Voraus für eine Antwort.
Mit freundlichem Gruß
Ferdinand Kloss
Guten Tag Herr Kloss
Das Verhalten dieses Nachmieters erscheint uns sehr ungewöhnlich und schwer nachvollziehbar.
1. Die von Ihnen erwähnten Mängel waren ja schon vorher vorhanden. Sie müssen weder finanziell noch organisatorisch einen Beitrag zur Behebung dieser Mängel leisten. Der Vermieter muss sich darum kümmern.
2. Der Nachmieter hat Ihnen offenbar (wenn auch nur mündlich?) zugesichert, dass er die Wohnung wie gesehen übernimmt.
3. Im Juni zahlen Sie die Miete. Der Nachmieter hat nach meiner Meinung kein Recht, bereits vor der Wohnungsübergabe irgendwelche Massnahmen zu veranlassen. Sein Mietverhältnis beginnt ja erst später zu laufen.
4. In welchem Zustand die Wohnung schliesslich übergeben wird und was vertraglich zugesichert ist, müssen der Vermieter und der Nachmieter unter sich aushandeln. Normalerweise gehört es ja ins Pflichtenheft der Verwaltung, die Wohnungsübergabe und allfällige Ausbesserungen zu organisieren.
Nun kann man vielleicht noch ins Feld führen, dass Sie dem Nachmieter möglicherweise dankbar sind. Wir haben hier viele Fälle im Blog und den FAQ’s, wo Mietverhältnisse dank eines Nachmieters ausserterminlich beendet werden können. Insofern könnten Sie dem Nachmieter allenfalls ein Stück weit entgegenkommen, indem Sie zum Beispiel die Wohnung zwei oder drei Tage vor der eigentlichen Schlüsselübergabe räumen. Damit hätte der Vermieter oder der Nachmieter einen gewissen Spielraum, die Ausbesserungen vorzunehmen.
Sollte sich der Fall so nicht klären, würde eine juristische Beratung Sinn machen.
Mit freundlichen Grüssen
Jürg Zulliger
Guten Tag
Die Kinder meiner Vermieter wollen meine Wohnung künftig als Büroräumlichkeit nutzen, haben mir dafür die Wohnung darüber angeboten. Obschon die neue Wohnung deutliche Mängel aufweist, soll ich den gleichen Mietzins zahlen, wie bei der aktuellen Wohnung. Gerne würde ich in meiner aktuellen Wohnung bleiben. Kann ich ihr Angebot ablehnen bzw. gibt es eine Chance, dass ich in meiner Wohnung bleiben kann?
Besten Dank für Ihre Rückmeldung
Guten Tag Herr Götschmann
Ein Vermieter ist nach Schweizer Mietrecht berechtigt, eine Mietwohnung zu kündigen (Grundsatz Kündigungsfreiheit). Es braucht dazu auch keinen Grund oder eine bestimmte Motivation. Eigenbedarf wäre eine solche Motivation. Sie werden daher nicht verhindern können, dass Sie auf die Wohnung verzichten müssen. Natürlich muss sich der Vermieter an die vertraglichen und gesetzlichen Fristen und Kündigungstermine halten, und die Kündigung darf nicht missbräuchlich sein. – Wenn Sie keine Alternative haben, sollten Sie das Angebot annehmen.
Mit freundlichen Grüssen
Jürg Zulliger
Guten Tag
Ich habe meine 2.5 Zi. Wohnung am 12.06.2021 auf den 30.09.2021 gekündigt. Da der Umzug auf den 16.07.2021 geplant ist, habe ich mit dem Verwalter abgesprochen, einen Nachmieter zu finden. Schnell habe ich eine Nachmieterin gefunden, die bereit ist, die Wohnung auf den 1.08.2012 zu übernehmen. Sie ist vom Verwalter akzepiert worden und hat der Vertrag unterschrieben. Nun möchte der Verwalter schon am 20.07.2021 der Parkett abschleifen lassen. Bekomme ich dann eine Mietreduktion bis die neue Mieterin 1.08.2021einzieht.
Besten Dank für die Antwort.
Guten Tag Frau Betschart
Nach dem Gesetz sind Renovationen durch den Vermieter zulässig, wenn:
– sie für den Mieter zumutbar sind,
– wenn das Mietverhältnis nicht gekündigt ist.
Dabei muss der Vermieter Rücksicht auf die Interessen des Mieters / der Mieterin nehmen. OR Artikel 260.
Da das Mietverhältnis in Ihrem Fall gekündigt ist, könnten Sie sich auf diesen Grundsatz im Gesetz berufen: Renovationen kurz vor dem Auszug sind unzulässig.
Falls die Wohnung durch die Renovation nur in reduziertem Umfang gebraucht werden könnte (Möbel wegräumen, Zimmer nicht benutzbar, Aufwand für Sie etc.) und in erheblichem Umfang durchgeführt werden, könnten Sie durchaus einen Aufschub verlangen. D. h. der Vermieter müsste die Arbeit nach Ihrem Auszug durchführen.
Mietzinsreduktion: Darauf haben Sie ein Recht. Das steht ebenfalls im Gesetz (OR Art. 260). Vorsicht: Grössere Mietzinsreduktionen gibt es in der Praxis aber meist nur dann, wenn die Wohnung total saniert wird (Bad, Küche etc. längere Zeit nicht benutzbar etc.) und wenn die Arbeiten längere Zeit andauern.
PS: Wichtig ist für Sie natürlich, dass Sie per 1.8. aus dem Vertrag entlassen sind. Bevor Sie überhaupt noch weitere Punkte verhandeln, würde ich mir dies an Ihrer Stelle noch schriftlich bestätigen lassen.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag Herr Zulliger
Ich danke Ihnen für das grosszügige Portal.
Meine Wohnung habe ich am 09.07.2021 ausserterminlich gekündigt (jedoch spätestens per 31.10.2021), die Wohnung ausgeschrieben und Wohnungsbesichtigungen durchgeführt. Es haben einige Personen das Formular ausgefüllt und teilweise direkt, teilweise über mich an die Verwaltung gesendet.
Dabei hat sich eine Interessentin herauskristallisiert, die auf eine direkte Anfrage (SMS) bestätigt hat, die Wohnung per 01.08.2021 zu übernehmen und auch den Mietvertrag (einseitig Ihrerseits) unterschrieben hat (Foto vorhanden). Jetzt ist sie aber heute (26.07.2021) vom Mietvertrag abgesprungen, da sie ein besseres Mietobjekt gefunden hat. Aufgrund dieser Bestätigung habe ich jedoch schon weitere Besichtigungen der Wohnung storniert.
Weiter konnte ich mit der Verwaltung die Übergabe der Wohnung mündlich fixieren.
Durch die Absage der potentiellen Nachmieterin hat die Verwaltung entschieden, die Abnahme erst dann durchzuführen, wenn der/die Nachmieter/in einzieht. Jedoch habe ich die Reinigung und Abnahme schon organisiert, da ich quer durch die Schweiz ziehe.
Jetzt zu meinen Fragen:
1) Potentielle Nachmieterin: Hier ist mir klar, dass hier der Vermieter im Recht ist und ich auf die Prüfungen anderer potentieller Bewerber zuwarten muss. Es wird von 2-3 Wochen Prüfzeit geredet. Ist ein schnellerer Prozess zumutbar oder startet diese Frist jedes Mal von Neuem?
2) Abnahme der Wohnung: Mir ist gemäss OR nur der späteste Termin bekannt, jedoch könnte ja die Wohnung vorzeitig abgegeben werden. Kommt hier der Vermieter für allfällige Mehrkosten auf? Ich kann aufgrund der Umstände (Distanz, Arbeitsstelle) nicht mehr einfach so kurzfristig für Besichtigungen wieder zurückreisen respektive kann ich auch nicht mehr den Zugriff auf die Wohnung garantieren.
Ich danke Ihne für Ihre Antwort
Freundliche Grüsse
H. Reif
Guten Tag Herr oder Frau Reif
Vielen Dank für Ihr Feedback und Ihr Interesse an unserem Blog.
Zu Ihren Fragen:
1) Fristen: Diese laufen jedes Mal, wenn Sie einen oder mehrere Nachmieter melden, von neuem. Wenn Sie heute einen Nachmieter melden, braucht die Verwaltung eine entsprechende Frist, um das Dossier zu prüfen (Bonität, Referenzen des Nachmieters etc.)
2) Übergabe: Wenn eine Vertragspartei in den Ferien oder anderweitig verhindert ist, müssen Sie eine Stellvertretung oder eine andere Lösung organisieren. Das gilt auch umgekehrt: Wenn der Vermieter an Weihnachten in den Skiferien ist, darf er deswegen die Wohnungsabnahme nicht bis Ende Januar aufschieben (auf Kosten des Mieters).
Wir empfehlen, sehr formell vorzugehen und alle Unterlagen / Bestätigungen von Nachmietern schriftlich verfügbar zu haben und zu kopieren. Am besten gehen Sie wie folgt vor:
1. Nachmieter suchen und Ihre Wohnung öffentlich ausschreiben (Umschreibung der Wohnung, Miete, gewünschter Termin etc.)
2. Die vorzeitige Rückgabe bzw. den ausserterminlichen Auszug dem Vermieter schriftlich mitteilen;
3. Zahlungsfähige und zumutbare Nachmieter vorschlagen (unbedingt schriftliche Bestätigungen und Erklärungen verfügbar haben, keine bloss vagen oder mündlichen Zusicherungen von potentiellen Nachmietern!); die Interessenten müssen bereit sein, die Wohnung zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
4. Im Kontakt mit der Verwaltung bleiben, nachfragen, sich nach dem Stand der Dinge erkundigen etc.
5. Entlassung aus dem Vertrag schriftlich bestätigen lassen!
Auf unserer Website und im Blog finden Sie weitere Informationen zum Thema ausserterminlich kündigen.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag Herr Zulliger.
Ich habe eine Ausserterminliche Kündigungsschreiben gemacht gehabt auf den 30.6.2021, habe mich zwischenzeitlich auch um einen Nachmieter bemüht und habe jetzt von der Verwaltung per E-Mail bescheid bekommen das ein Nachmieter vorhanden ist, mit welchem sie einen Vetrag auch abschliessen werden, aber erst ab dem 1.9.2021. Die Wohnung ist schon seit Ende Juni Leer und ich habe auch schon mal einen Nachmieter gestellt gehabt, welcher sie dann so frech einfach der Wohnung direkt unter mir zugewiesen haben. Muss ich jetzt damit rechnen das ich weiterhin zahlen muss bis der Nachmieter die Wohnung übernihmt? Weil die Verwaltung muss ja auch noch in die Wohnung nochmals rein um Nachbesserungen zu machen (laut der Verwaltung). Wie etwa Nachstreichen was der Vormieter falsch gestrichen hatte, Beispielsweise.
Sehr geehrter Herr Brunko
Wenn Sie vor dem 1.9. aus dem Vertrag entlassen werden wolle, müssten Sie selbst Nachmieter suchen. Die Verwaltung braucht aber meist zwei bis drei Wochen Zeit, um potentielle Nachmieter/innen zu prüfen.
Das Problem besteht offenbar darin, dass die Mieterinnen und Mieter in vielen Fällen mündliche Abmachungen treffen und sich auf (teils vage) Zusagen von Interessenten verlassen. Je nach Marktlage und Angebot auf dem Wohnungsmarkt springen diese dann wieder ab. Mieterinnen und Mieter müssen daher einiges an Aufwand und Zeit investieren, wenn sie ausserterminlich aus dem Vertrag entlassen werden wollen.
Wir empfehlen, sehr formell vorzugehen und alle Unterlagen / Bestätigungen von Nachmietern schriftlich verfügbar zu haben und zu kopieren. Am besten gehen Sie wie folgt vor:
1. Nachmieter suchen und Ihre Wohnung öffentlich ausschreiben (Umschreibung der Wohnung, gewünschter Termin etc.)
2. Den ausserterminlichen Auszug dem Vermieter schriftlich mitteilen
3. Zahlungsfähige und zumutbare Nachmieter vorschlagen (unbedingt schriftliche Bestätigungen und Erklärungen verfügbar haben, keine bloss vagen oder mündlichen Zusicherungen von potentiellen Nachmietern!); die Interessenten müssen bereit sein, die Wohnung zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen
4. Im Kontakt mit der Verwaltung bleiben, nachfragen, sich nach dem Stand der Dinge erkundigen etc.
5. Entlassung aus dem Vertrag schriftlich bestätigen lassen
Auf unserer Website und im Blog finden Sie weitere Informationen zum Thema ausserterminlich kündigen.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Guten Tag
Wir werden in eine neue Wohnung einziehen und haben jetzt den Mietvertrag der neuen Wohnung vor uns. Wir haben darin eine Mindest-Miet-Dauer von 1 Jahr. Mietbeginn ist 01.11.2021. Anschliessend steht „erstmals kündbar auf 31.10.2022“, Kündigungsfrist 4 Monate. Heisst das jetzt, dass wir erstmals am 30.06.2022 quasi fristgerecht kündigen und per 31.10.2022 raus können oder müssen wir bis mindestens 31.10.2022 in der Wohnung sein und können dann kündigen, sodass wir frühestens Ende Februar 2023 draussen sind?
Vielen herzlichen Dank fürs Feedback!
Guten Tag Simone
Solche Verträge sind grundsätzlich gültig. Es kann durchaus für beide Seiten interessant sein – sowohl der Vermieter als auch Sie als Mieter haben eine gewisse Sicherheit und Planbarkeit.
Aus wichtigen Gründen können Wohnungen auch bei langer Vertragsdauer mit drei Monaten Kündigungsfrist gekündigt werden – die Hürden sind aber sehr hoch (z. Bsp. schwerwiegende gesundheitliche Probleme).
Was grundsätzlich immer funktioniert: Die Aussterminliche Kündigung bzw. vorzeitige Rückgabe nach dem Gesetz (OR Art. 264). Wir haben im Blog dazu detailliert darüber geschrieben und viele Fragen dazu aus dem Publikum beantwortet.
Hier sind die drei wichtigsten Anforderungen erläutert, die Nachmieter/innen erfüllen müssen:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Wenn Sie sich korrekt danach halten und die Tipps beachten, können Sie auch bei langer Vertragsdauer vorzeitig aus Ihren Pflichten mit der Mietwohnung entlassen werden. Doch Vorsicht: Je nach Marktlage ist es heute auch nicht immer einfach, innerhalb kurzer Zeit Nachmieter zu finden, die dann auch wirklich unterschreiben.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag Herr Zulliger
Danke für Ihre Antwort. Aber meine Frage bezog sich nicht darauf, ausserterminlich zu kündigen. Meine Frage war eher, was gesetzlich gesehen die effektive Mindest-Mietdauer ist inklusive der Kündigungsfrist, sodass wir eben nicht ausserterminlich kündigen müssen. Wenn wir eine Mindest-Miet-Dauer von 1 Jahr haben und 4 Monate Kündigungsfrist, müssen wir dann 1 Jahr + 4 Monate (=16 Monate) mind. drin sein, bis wir nicht mehr in einer ausserterminlichen Kündigung sind oder wäre schon die Kündigung im 8. Monat möglich, sodass wir mit den 4 Monaten Kündigungsfrist am Ende des 12. Monats draussen sein könnten?
Vielen Dank für die Erklärung.
Simone
Guten Tag Simone
Ich bitte Sie um Verständnis, dass wir nicht die Kapazität haben, um einzelne Verträge juristisch zu prüfen oder prüfen zu lassen. Ich kann Ihnen nur in aller Kürze sagen, dass
a) mir scheint, dass der Vertrag gültig ist.
b) ich vermute, dass der Vertrag ordentlich kündbar ist auf das Ende des 12. Monats.
Generell empfehlen wir bei mietrechtlichen Konflikten oder Entscheiden von grösserer Tragweite eine juristische Beratung in Anspruch zu nehmen. Eine Juristin oder ein Jurist wird Ihnen mit der Vorlage des Original-Vertrags präzis Auskunft geben können.
Guten Tag Herr Zulliger
Wir haben da eine Frage, wo ich nur teilweise so vorgefunden habe hier.
Wir haben unsere Wohnung inkl. Tiefgaragenplatz wegen Eigentumskauf auf 31.10.2021 gekündigt. Offizieller Kündigungstermin ist der 30.9.2021, wir kündigen also ausserterminlich. Wir haben bereits vor der Kündigung einen Aushang aufgehängt und bereits mehrere Interessenten und Besichtigungen durchgführt. Auf Anfrage bei der Verwaltung, meinte diese dann, ich solle erstmal kündigen und dann bekomme ich die entsprechenden Unterlagen.
Nun kommt das Schreiben der Verwaltung, dass sie die Miete dann um 170.- erhöhen wollen und uns deshalb aus dem Mietverhältnis entlassen. Aber dies nur für die Wohnung und den Parkplatz in der Tiefgarage müssten wir noch bis Ende März bezahlen. Ist das so zulässig? Ich halte dies eigentlich überhaupt nicht für korrekt, weil einen Mieter für einen Tiefgarageplatz zu finden, der ja dann innerhalb der Überbauung sein müsste, ist sicherlich viel schwieriger, wie die Wohnung inkl. Tiefgaragenplatz (in der Stadt Zürich, beliebte Lage zu einem sehr guten Preis). Damals wo ich die Wohnung übernommen habe vor fast 10 Jahren hat es geheissen, der Parkplatz gehört dazu. Ich muss nachschauen, ob der damals sogar ingeriert war und sie diese dann nach meiner Heirat angepasst haben auf zwei einzelne Verträge.
Da ein paar der Interessenten die Wohhung unbedingt möchten, werden diese wohl auch zu dem erhöhten Mietzins inklusive Tiefgaragenplatz zustimmen. Irgendwie trotzdem nicht so ganz fair, dass ich jetzt diesen Interessenten die Mietzinserhöhung mitteilen muss.
Die Frage bleibt dann aber noch bestehen, ob ich dann wirklich aus der Verpflichtung entlassen bin oder die Verwaltung dann sagen kann, sie akzeptieren die Mieter nicht und wollen eigene suchen, den Parkplatz muss ich aber weiterhin bezahlen? Ich weiss, dass ein Interessent der Parkplatz eigentlich nicht will, sollte ich diesen trotzdem als Nachmieter vorschlagen und der wird dann gewählt (glaube ich eher nicht), bin ich dann trotzdem auch vom Parkplatz befreit, weil die Verwaltung ja andere Möglichkeiten hatte?
Vielen Dank für eine allfällige Anwort
PZ
Guten Tag Herr Zemp
Besten Dank für Ihre Nachricht und Ihr Vertrauen. Im Moment können wir keine eingehenden Beratungen und juristischen Ratschläge erteilen. Da fehlt im Moment bei der Vielzahl an Anfragen die Kapazität, und die Fälle und die gesamten Dossiers sind oft komplex.
Nur so viel: Ich an Ihrer Stelle würde unbedingt eine schriftliche Zusicherung anfordern, dass Sie zum gewünschten Termin aus dem Vertrag entlassen sind. Wie das mit der Garage ist, müsste ein Jurist beurteilen, dem Sie die vollständigen Unterlagen vorlegen (Verträge, Geschäftsbedingungen etc.).
Guten Abend Herr Zulliger,
ich habe meine Wohnung vorschriftsmässig gekündigt, da der Vermieter deutlich zeigt, dass ich nicht willkommen bin. Hat mich vor seinem Besuch zusammengestaucht und Behauptungen aufgestellt, die so nicht sind. Ich habe bereits den Schlüssel der neuen Wohnung und suche einen Nachmieter. Der Vermieter macht aber nichts um einen neuen Mieter zu finden. Muss ich die 3 Monate voll bezahlen? Ich geh nicht mal mehr raus wenn er da ist.
Guten Tag Frau Lehner
Wenn das Wohnen dort für Sie nicht zumutbar ist, können Sie auch kurzfristig ausziehen und ausserterminlich kündigen. Wichtig ist: Sie müssen selbst Nachmieter suchen! Sie müssen aber dem Vermieter mitteilen, dass Sie Nachmieter suchen und möglichst rasch ausziehen wollen. Aus dem Vertrag können Sie entlassen werden, wenn Sie Nachmieter finden, die die Wohnung zum gleichen Preis etc. übernehmen. Dann müssen Sie auch nicht 3 Mieten zahlen bis zum ordentlichen Kündigungstermin.
Wir haben hier weitere Informationen, Checklisten, Musterbriefe etc. Am besten schauen Sie sich auch unseren Musterbrief an.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Guten Tag Herr Zulliger
Ich wohne in einem Einfamilienhaus in Liechtenstein.
Unser Vermieter hat das Haus nun der Gemeinde Verkauft und meinte wir können zum gleichen Preis weiter drinnen bleiben. Es würde sich jemand bei uns melden und den neuen Vertrag mit uns aushandeln.
Wir haben 2 Monate vergebens gewartet!
Jetzt kam einfach der neue Mietvertrag, aber es war vorher nie jemand da.
Die Miete ist zwar gleich Hoch aber da stehen Sachen drinnen, wie z.B. Das ich kleinere Reparaturen bis 150 Sfr selber reparieren lassen muss und im Falle eines Auszuges eine Reinigungsfirma beauftragen muss.
Als Ich damals einzog war das Haus aber nur Besenrein und ich musste alles selber putzen.
Wir haben mittlerweile ein anderes Haus gefunden, da wir wissen dass jenes in welchem wir jetzt sind irgendwann abgerissen wird und wir eh raus müssen.
Wir möchten ab dem 1 Dezember dort einziehen, das wären knapp 3 Monate etwas weniger als die Kündigungspflicht, allerdings habe ich den neuen vertrag ja noch nicht unterschrieben. Muss ich da trotzdem 3 Monate drin bleiben und miete Zahlen?
Ich möchte auch dass sich jemand das Haus zuerst anschaut, da es sehr alt ist und bereits einige Mängel hatte bevor wir einzogen, nicht dass ich dafür im Nachhinein auch noch aufkommen muss.
Wir haben selber auch Geld investiert und einiges renoviert, mit Absprache des Vormieters natürlich, aber wir haben nicht alles gemacht, ist ja nicht unser Eigentum! Wir sind nun knapp über 13 Jahre in diesem Haus, wozu bin ich noch verpflichtet in Sachen Ersatz etc?
Vielen dank für Ihre Antworten.
Liebe Grüsse
Lea
Guten Tag Lea
Wir erhalten derzeit sehr viele Anfrage und es ist nicht möglich, sehr detailliert auf alle Einzelfälle einzugehen. Wenn Sie ausserterminlich kündigen bzw. ausziehen wollen, gibt es auch nach liechtensteinischem Recht folgenden Grundsatz: Sie können die Wohnung zurückgeben und ausziehen (ohne weiter zahlen zu müssen), wenn Sie mindestens einen solventen Nachmieter finden; der muss die Wohnung zu den gleichen Bedingungen mieten. Wichtig ist, dass Sie Ihre Absicht der vorzeitigen Rückgabe dem Vermieter mitteilen und aus Beweisgründen alles schriftlich dokumentieren (natürlich auch die Zusagen von Nachmietern). Sie finden hier weitere Informationen:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Tipps zum Thema Wohnungsrückgabe:
https://www.newhome.ch/blog/de/umziehen/mietrecht-die-wohnungsrueckgabe-ohne-aerger/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Ich möchte meinen Mietvertrag ausserhalb der Mindestmietzeit von 12 Monaten kündigen da die verhaltensweisen der Nachbarn, insbesondere der Kinder von 2 Familien die unter mir wohnen eine absolute zumutung sind, deren Kinder benutzen die Wohnung als eine art Turnhalle, laufen Minutenlang laut schreiend durch die wohnung, rutschen, schlagen und treten gegen die Heizkörper, und wenn diese das Treppenhaus betreten fangen Sie an laut zu schreien weil sie ausprobieren wollen wie gut es hallt, aber das ist längst nicht alles…
Die zufahrt zu meinem Parkplatz ist täglich mit krempel und Spielsachen der Kinder zugemüllt, so das ich diese erst immer freiräumen muss, und das ist wirklich jeden tag das gleiche, ich bin inzwischen so genervt das ich am liebsten sofort ausziehen würde…
Guten Tag Herr Kreuzenbeck
Lärm im Haus ist ärgerlich und kann das Wohnen und Wohlbefinden empfindlich stören. Wir erhalten sehr viele Anfragen, wo offenbar der Lärm von Nachbarn die Ursache von Konflikten ist. Sie können sich zumindest auf die Hausordnung und die kommunale Polizeiordnung berufen (Ruhezeiten einhalten). Falls Sie es vorziehen auszuziehen: Unabhängig von Kündigungsfristen und Kündigungsterminen können Sie nach Schweizer Mietrecht dann ausziehen, wenn Sie Nachmieter suchen und melden. Das rechtlich korrekte Vorgehen haben wir oben und im unten verlinkten Beitrag beschrieben.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Guten Tag Herr Zulliger,
Ich habe meine Wohnung ausserterminlich auf den 31.10.2021 gekündigt. Ich habe die Miete bis zum 31.10.2021 bezahlt, dies wurde vom Vermieter so akzeptiert und er hat mir das auch schriftlich bestätigt dass ich ab dann aus dem Mietvertrag entlassen bin.
Die Nachmieterin welche ich gefunden habe wird die Wohnung auf Mitte November übernehmen, weil der Vermieter die Wohnung noch renovieren will. (Die Nachmieterin hätte die Wohnung zu denselben Mietbedingungen übernommen. Die Renovation war Wunsch des Vermieters, nicht der Mieterin. )
Heute früh war die Wohnungsabgabe, nun hat mir der Vermieter mitgeteilt, dass ich für die Endreinigung noch 400-500 Franken bezahlen muss.
Im Mietvertrag steht, dass ich die Wohnung besenrein abgeben muss. Ich habe die Wohnung in einem sauberen Zustand abgegeben und der Vermieter hatte nichts zu bemängeln.
Meine Frage an Sie: Muss ich die Kosten für die Endreinigung übernehmen oder nicht? Die Nachmieterin hätte die Wohnung ja zu denselben Mietbedingungen übernommen.
Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Antwort und verbleibe mit freundlichen Grüssen
Fabian Sommer
Guten Tag Herr Sommer
Wir müssen vorausschicken, dass wir bei der Vielzahl an Anfragen natürlich keine verbindliche Rechtsauskunft erteilen können. Kommt dazu, dass immer noch die konkreten Umstände, vertragliche Bestimmungen, Ortsüblichkeit usw. mit hineinspielen. Und ob nun sauber genug geputzt ist oder nicht, da scheiden sich oft die Geister.
Ich kann Ihnen nur meine persönliche Meinung dazu sagen. Wenn bei der Übergabe nichts weiter beanstandet worden ist, gibt es keinen Grund, jetzt noch zusätzliche Kosten zu verrechnen. Der Vermieter müsste Ihnen die Möglichkeit einräumen, dass Sie selbst noch einmal nachzubessern und gründlicher zu putzen, falls er ein anderes Sauberkeitslevel erwartet. Wenn er diesen Hinweis versäumt hat, kann er nicht einfach so eine Nachreinigung in Rechnung stellen.
Bitte beachten Sie, dass wir zum Thema Wohnungsrückgabe, Schlussrechnung usw. noch einen neuen Blog mit ähnlichen Fragen publiziert haben, auch zum Putzen.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/wohnungsabgabe-gelassen-und-entspannt-ausziehen/
Guten Tag Herr Zulliger,
Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Ich denke ich habe meine Frage vorhin nicht klar formuliert. Im Mietvertrag steht, dass ich die Wohnung in besenreinem Zustand abgeben muss und der Vermieter nach den Renovationsarbeiten die gründliche Reinigung des Mietobjekts veranlasst und diese mit der Schlussrechnung dem Auszüger zu den Selbstkosten verrechnet.
Gemäss dem Mietvertrag denke ich, dass ich diese Schlussreinigung bezahlen muss. Oder ist diese Formulierung im Mietvertrag unzulässig?
Hauptsächlich stellt sich mir jedoch die Frage, ob ich diese Kosten übernehmen muss, weil ich ausserterminlich gekündigt habe. Bei einer ausserterminlichen Kündigung verpflichtet sich der Nachmieter ja, die Wohnung zu denselben Mietbedingungen zu übernehmen.
Daher dachte ich, dass ich diese Kosten für die Endreinigung nicht übernehmen muss.
Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir nochmals Ihre Meinung dazu schreiben und bedanke mich nochmals ganz herzlich für Ihr Engagement.
Freundliche Grüsse
Fabian Sommer
Guten Tag Herr Sommer
Ich kann Ihnen dazu keine verbindliche Rechtsauskunft mitteilen, nur meine persönliche Einschätzung: Die erwähnte Bestimmung im Vertrag ist durchaus vertretbar; dann müssen Sie sich auch daran halten. Mit der ausserterminlichen Rückgabe steht die Reinigung in keinem Zusammenhang.
Mit freundlichen Grüssen
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag Herr Zulliger
Ich bin Hauptmieter meiner Wohnung und habe ein Zimmer Anfang Oktober untervermietet. Leider musste ich relativ schnell feststellen, dass die Chemie zwischen mir und meinem aktuellen Untermieter nicht passt und habe ihm Mitte November gekündigt (dreimonatige Kündigungsfrist, also wäre der Auszug Ende Februar 2022).
Er hat mich jetzt letzte Woche darüber informiert, dass er am 31.12 ausserterminlich ausziehen möchte und einen Nachmieter sucht. Zwei Fragen ergeben sich hierbei für mich:
1. Wir haben kurz vor Weihnachten, ich habe ihm mitgeteilt, dass ich vom 20.12 – 02.01 in den Ferien bin. Muss ich die jetzt absagen, weil er möglicherweise mit einem Nachmieter kommt und wie viel Bedenkzeit kann ich fordern, um mich für einen vorgestellten Nachmieter zu entscheiden?
2. Falls er keinen Nachmieter findet, MUSS er trotzdem zu dem angekündigten Termin ausziehen und die Miete übernehmen?
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Guten Tag Marco
Beide Seiten haben hier gute Gründe für ihre Sichtweise. Weihnachten und Ferien: Im Gesetz steht nichts davon. Grundsätzlich kann ein Mieter auch zwischen dem 24. und dem 31.12. darauf bestehen, eine Wohnungsrückgabe durchzuführen (kein Sonntag und kein gesetzlicher Feiertag).
Bitte beachten Sie dazu unseren neuen Blog von dieser Woche:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/kuendigung-kann-ich-aus-dem-mietvertrag-raus-auch-an-weihnachten/
Da in einer WG aber die Chemie stimmen muss, wie Sie schreiben, können Sie sich eine Frist von ca. 3 Wochen ausbedingen. Sie müssen ja Zeit haben, die Nachmieter kennenzulernen, die Unterlagen zu prüfen etc. Wie ein Gericht oder eine Schlichtungsstelle den Fall beurteilen würden, kann ich nicht sagen.
Zur zweiten Frage: Ja, das stimmt. Wenn der Untermieter bzw. Mieter keinen zumutbaren, solventen Nachmieter findet, haftet er bis zum ordentlichen Kündigungstermin für die Miete.
Mit freundlichen Grüssen
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag,
Ich verlasse die Wohnung ausserterminlich per 31. Januar 2022 und möchte meine Wohnung möbliert per 01. Februar 2022 an einen neuen Mieter. übergeben (es ist kein Problem Mieter zu finden, da die Wohnung mitten in Zürich und sehr günstig ist). Die potenziellen neuen Mieter, nehmen zur Kenntnis, dass die Möblierung übernommen wird und unterschreiben ein entsprechendes Dokument inkl. Inventarliste.
Die Unterlagen der Interessenten werden bei der Verwaltung ca. Mittwoch 12. Januar 2022 (spätestens 13. Januar 2022) eingeschrieben eintreffen.
Nun ist die Zeit zwischen 13. Januar und 01. Februar „knapp“ und gemäss den allgemeinen Geschäftsbedingungen des HEV (Ausgabe 2007), welche einen integrierenden Bestandteil meines Vertrags bildet, ist die Frist bei 30 Tagen. Muss ich trotz Zustellung von Interessenten (zu gleichen Konditionen inkl. Möblierung) im schlimmsten Fall die Monatsmiete Februar bezahlen, obwohl ich Mieter per 1. Februar habe oder ist der Verwalter verpflichtet nun rasch zu handeln, sodass eine Übergabe per 01. Februar möglich ist? Ich müsste schlicht bis Ende Monat wissen, wer die Wohnung bekommt und im „schlimmsten Fall“ bezahlt mir der neue Mieter den Mietzins Februar direkt und hat einen Mietbeginn per 01. März mit dem Vermieter. Was sind die Pflichten des Vermieters und kann er mich „zwingen“ die Wohnung zu räumen, obschon der neue Mieter der Übernahme der Möbel zustimmt?
Vielen Dank für euer Feedback.
Beste Grüsse
Iva
Guten Tag Iva
nach dem Gesetz haben Sie das Recht, ausserterminlich auszuziehen, wenn sie mindestens einen Nachmieter finden. Dieser muss unterzeichnen und schriftlich bestätigen, dass er / sie die Wohnung zu den gleichen Konditionen übernehmen würde. Die Schwierigkeit ist dann höchstens, dass die Verwaltung ausreichend Zeit zur Prüfung der Unterlagen haben muss. Bei einer professionellen, geschäftsmässigen Verwaltung würde ich davon ausgehen, dass 14 Tage genügen. Handelt es sich um einen privaten Vermieter, ist hier von längeren Fristen auszugehen. Kommt dazu, dass offenbar in Ihrem Vertrag von 30 Tagen die Rede ist.
Dann würde ich mich auf folgenden Standpunkt stellen und entsprechend gegenüber dem Vermieter wie folgt verhandeln: Wenn Sie alle Unterlagen zu den Mietinteressenten z. Bsp. am 12. Januar zustellen, hat die Verwaltung von diesem Tag an gerechnet 30 Tage Zeit. Ich würde daher gegenüber der Verwaltung per 12. Februar ausziehen. Dann ist die Frist von 30 Tagen eingehalten. Wichtig ist einfach für Ihre Absicherung, dass Sie sämtliche Unterlagen für sich kopieren und gegebenenfalls beweisen könnten, dass mindestens ein Nachmieter auf das vorgeschlagene Datum hin den Vertrag übernehmen würde. Es ist nicht nötig, dass Sie das Monatsende abwarten. Wohnungsrückgaben sind zu den üblichen Geschäftszeiten und Werktagen immer möglich.
In welchem Zustand die Wohnung zurückgegeben wird, müssen Sie mit dem Vermieter ausmachen, denn Sie haben ja mit ihm ein Vertragsverhältnis und nicht mit dem Nachmieter. Sie können dabei aber in die Waagschale werfen, dass der Nachmieter bereit wäre, die Möblierung zu übernehmen.
Wer dann letztlich die Wohnung übernimmt, muss Sie nicht weiter kümmern. Entscheidend ist für Sie, dass Sie beweisen können einen Nachmieter auf den gewünschten Termin hin gefunden zu haben. Dann sind Sie von diesem Tag an aus den vertraglichen Pflichten befreit.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag
Wir möchten mitte Februar einziehen. Kann der Mieter vorsichtshalber nur die halbe Miete bezahlen, da er uns schon seit mehr als 2 Wochen als Nachmieter vorgeschlagen hat? Wir sind zahlungsfähig und das Mietverhältnis sollte zumutbar sein. Was ist einfacher für den Mieter, die ganze Monatsmiete zu zahlen und dann versuchen die Miete zurückzuverlangen oder nur die Hälfte zahlen?
Er erhält wahrscheinlich keine Bestätigung von der Verwaltung, dass wir als Nachmieter akzeptiert werden. Es sieht danach aus, dass sie uns willkürlich ablehnen, weil ich Krankentaggeld beziehe, was eigentlich diskriminierend ist. Es ist eigentlich nicht erlaubt mich betreffend dem nach weiteren Unterlagen zu fragen? Ich kann das einfach ablehnen? Falls Sie die Unterlagen davon abhängig machen, kann ich dagegen klagen? Verletzt das meine Menschenrechte oder Datenrechte?
Guten Tag Roberto
Danke für Ihre Anfrage. Es ist verständlich, dass der Ablauf für Sie und den bestehenden Mieter unerfreulich ist.
Der bestehende Mieter sollte immer wieder nachfragen und nach den Gründen fragen, falls die Bestätigung ausbleibt.
Ich würde aber davon abraten, die Miete nicht oder nur teilweise zu bezahlen.
Zwei Dingen sind auseinanderzuhalten:
a) ob der Mieter aus seinen Verpflichtungen entlassen ist. Das ist dann der Fall, wenn er mindestens einen zumutbaren und solventen Nachmieter stellt. Die Verwaltung muss aber genügend Zeit haben, das Dossier und die Unterlagen zu prüfen.
b) Ob Sie die Wohnung bekommen oder nicht, ist noch einmal eine andere Frage. Vielleicht ist der Vormieter nach dem Gesetz aus seinen Verpflichtungen entlassen, und trotzdem ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Vertrag mit einem ganz bestimmten Interessenten abzuschliessen.
Zu den erlaubten Fragen: Die Fragen und Auskünfte müssen sachlich begründet sein. So darf sich der Vermieter nach dem Einkommen etc. erkundigen und die Bonität überprüfen.
Der Vermieter dürfte einen Ersatzmieter ablehnen, wenn dieser z. Bsp. Einträge im Betreibungsregister hätte, oder wenn das Verhältnis Miete / Einkommen ungünstig ist (mehr als ein Drittel).
Andere Kriterien wären tatsächlich diskriminierend. Es darf keine Rolle spielen, woher Sie kommen, was Ihre Religion ist, wie Sie Ihr Leben führen und woher Ihre Einkünfte kommen (ob Erwerbseinkommen, Rente oder Krankentaggeld sollte keinen Rolle spielen).
Gerne weisen wir hier auf die Website des Schweizer Datenschutzes bei Wohnungsmiete hin:
https://www.edoeb.admin.ch/edoeb/de/home/datenschutz/wohnen-und-verkehr/Anmeldeformulare_Mietwohnungen/Fragen/Finanzielle_Verhaeltnisse.html
Hier auch noch Tipps zu den Fristen, auch bei ausserterminlicher Kündigung:
https://blog.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/kuendigung-kann-ich-aus-dem-mietvertrag-raus-auch-an-weihnachten
Ich hoffe, dass Ihnen diese Hinweise weiterhelfen.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag Herr Zulliger
Wir wurden informiert, dass unser Vermieter die Wohnung verkaufen will. Nun sind wir auf der Suche nach einer Alternative, da es uns zu unsicher ist, weil der neue Eigentümer dann Eigenbedarf anstellen kann. Wir sind sogar auch fündig geworden – blöd ist nur, dass in unserem Mietvertrag eine Kündigungsfrist von 6 Monaten steht, die aktuell ausgeschriebene Wohnung bereits innert 3 Monaten bezugsbereit ist. Müssen wir wirklich drei Monate doppelt bezahlen, oder gilt ein bevorstehender Verkauf des Objektes als triftiger Grund, um vorzeitig aus dem Mietverhältnis aussteigen zu können?
Wir sind uns bewusst, dass es die Möglichkeit gibt, vorzeitig aus dem Mietverhältnis auszusteigen, wenn man einen (oder besser mehrere) Nachmieter stellen kann. Nur fragen wir uns, ob sich überhaupt jemand finden lässt, der da einziehen will, wenn von vornherein klar ist, dass die Wohnung demnächst verkauft werden wird (die wären ja dann in der genau gleichen Situation wie wir jetzt).
Guten Tag Herr Bernasconi
Vielen Dank für Ihre Anfrage zur vorzeitigen Rückgabe bzw. ausserterminlichen Kündigung.
Meine persönliche Meinung: Ich ziehe nur selten um. Das hängt natürlich davon ab, ob Ihnen die aktuelle Wohnung gefällt oder ob Sie ohnehin mittelfristig umziehen wollten. Eine Strategie wäre: Sie warten ab. Erst muss ja ein Käufer gefunden werden, Formelles ist zu regeln, auch der neue Eigentümer wäre an die 6-monatige Frist gebunden. Wissen Sie, ob der neue Eigentümer Eigenbedarf geltend machen würde? Vielleicht hätten Sie auch eine Chance, Mieterstreckung zu bekommen. PS: Die Ankündigung des Verkaufs ist meines Wissens kein Grund für eine a.o. Kündigung.
Variante B: Wenn Sie ohnehin früher oder später ausziehen wollen. Für die kurze Restlaufzeit ist es schwierig, Ersatzmieter zu finden. Da haben Sie Recht. Sie könnten dann höchstens versuchen, die Wohnung bis zum Kündigungstermin unterzuvermieten (braucht das Einverständnis des Vermieters).
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag Herr Zulliger
Ich wohne momentan in einer WG mit meiner Schwester und noch eine Mitbewohnerin. In dem Vertrag sind wir drei und auch unsere beiden Väter als Hauptmieter aufgelistet. Nun möchte unsere Mitbewohnerin ausserterminlich kündigen, was für uns nicht möglich ist da wir in dieser Zeit noch Studium und Prüfungen haben und auch noch keine neue Wohnung gefunden haben. Die Kündigung selbst wollen wir nicht anfechten, da wir auch ausziehen möchten, jedoch kommt für uns eine ausserterminliche Kündigung nicht in Frage. Kann sie eine ausserterminliche Kündigung erzwingen, wenn sie oder die Vermietung einen Nachmieter findet oder haben wir Recht auf die Kündigungsfrist von 3 Monaten, welche auch im Vertrag steht?
Guten Tag Zoey
Nein, das ist nicht möglich. Wenn der Vertrag von allen gemeinsam unterzeichnet worden ist, kann er auch nur von allen gekündigt werden. Hier handelt es sich anscheinend um Solidarmiete – alle haften gemeinsam. Zahlt eine WG-Bewohnerin nicht, kann der Vermieter die Forderungen bei den anderen eintreiben. Es ist auch nicht aussergewöhnlich, dass dann Eltern mithaften.
Die WG-Kollegin könnte nur dann eine ausserordentliche Kündigung ihrerseits durchsetzen, wenn sie in Untermiete dort wohnen würde. Sie müssen also gemeinsam eine Lösung finden und sich einigen. Eine Untervermietung oder Ersatzmieter/in wird wohl auch schwierig sein, wenn Sie selbst kurze Zeit später kündigen wollen. Eine Möglichkeit wäre noch, den Vertrag umzuschreiben, falls Sie Ihrerseits der Kollegin entgegenkommen wollen. Das geht aber nur, wenn alle einverstanden sind – inklusive Vermieter.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag Herr Zulliger
Bekannte haben vom Vermieter erfahren, dass dieser die Wohnung verkaufen will. Eine Kündigung wurde noch nicht ausgesprochen. Da es bei uns sehr schwierig ist, eine bezahlbare Wohnung für eine Familie mit Hund zu finden, haben sie meine Bekannten sogleich auf die Suche gemacht und mit sehr viel Glück eine Wohnung per 1.7. gefunden. Die alte kann aber gemäss Vertrag erst wieder per 30.9 gekündigt werden. Besteht hier irgendeine Möglichkeit ausserterminlich aus dem Vertrag rauszukommen?
Guten Tag Dominik
Wir haben hier im Blog an verschiedener Stelle beschrieben, wie Mieter/innen aus dem Vertrag entlassen werden könnten (vorzeitige Rückgabe).
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Grundsätzlich steht Ihnen dieses Recht immer zu. Bloss ist es möglicherweise schwierig, Ersatzmieter zu finden. Vor allem wenn grössere Änderungen anstehen (Handänderungen, grössere Renovationen, Kündigung durch Vermieter in Aussicht oder befürchtet). Um den Schaden zu mindern, könnten Sie mit der Verwaltung verhandeln. Vielleicht haben sie eine Warteliste?
Nachmieter wollen natürlich auch nicht unbedingt einen Vertrag übernehmen, wenn sie nicht wissen, für wie lange sie dort einziehen können. Fragen Sie bei der Verwaltung nach: Wie lange wird es dauern, bis der neue Eigentümer die bestehenden Verträge übernimmt?
Dann gibt es aber noch einen Tipp: Bis am 30.9. könnten sie die Wohnung untervermieten – allenfalls zu einem reduzierten Preis. Es gibt immer wieder Leute, die temporär und kurzfristig eine Wohnung suchen.
Mit freundlichen Grüssen
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Abend
Ich habe eine neue Wohnung gefunden und muss entsprechend früher aus der Wohnung. So habe ich meinen aktuellen Mietvertrag ausserterminlich gekündigt. Die Verwaltung hat mir dies schriftlich bestätigt. Ich habe gesagt, dass ich einen Nachmieter finden will, damit ich nicht doppelt Miete zahlen muss. Es hat sich jemand beworben, bei welchem alles passt.
ABER – Da ich bereits in drei Wochen ausziehen muss und von der Verwaltung nichts gehört habe, habe ich dort einige Male angerufen. Nun sagen mir diese, dass meine Nachmieter erst 1.5 Monate nach meinem gesetzten Termin einziehen und ich so anscheinend die letzte Miete doch noch tragen muss. Die Verwaltung hat ohne Absprache mit mir, den Nachmietern einfach einen späteren Einzugstermin zugesprochen, welcher nun im neuen Vertrag steht. Sie sagen ich sei haftbar bis ende Mai, da die anderen erst später kommen.
Das geht doch nicht? Die können doch nicht einfach ohne Absprache mit mir einen anderen Termin abmachen und ich muss das nachher zahlen/ ausbaden?
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Viele Grüsse
Cinzia
Guten Tag Cinzia
Wir haben sehr viele solche Zuschriften erhalten, wie Sie den vielen Anfragen und Kommentaren entnehmen können.
Offenbar kommt es öfters zu Diskussionen, wenn Mieterinnen und Mieter – wie in Ihrem Fall – Nachmieter melden und sich dann längere Zeit nichts bewegt. Oder wenn es nicht planmässig läuft.
Im Streitfall: Sie müssen beweisen können, dass mindestens ein Nachmieter die Wohnung auf den von Ihnen gewünschten Termin und zu den gleichen Bedingungen übernehmen würde. Wenn ja: Dann schulden Sie die Miete nur bis zu diesem Zeitpunkt.
Sie sollten auf Nummer sicher gehen und alle Zusagen von Interessenten, Angaben zu den Personen etc. schriftlich haben und ggf. beweisen können.
Falls Sie dies und vor allem den Termin nicht schriftlich beweisen können, müssen Sie unbedingt weitere Nachmieter suchen – und dann eine schriftliche Erklärung und Bestätigung der Interessent/innen verlangen!
Noch eine Ergänzung zu ausserterminlicher Kündigung: Nach dem Gesetz (OR 264) ist der Vermieter ebenfalls in der Pflicht. Wenn sich ein Mietzinsausfall für ihn einfach hätte vermeiden lassen, müsste er sich das anrechnen lassen: «Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er:
a. an Auslagen erspart und
b. durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat.»
Ich hoffe, dass wir Ihnen damit weiterhelfen können.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Hallo
Ich habe die Wohnung ausserterminlich gekündigt auf Ende Juli 2022. Da wir vorher schon in die neue Wohnung rein können, haben 2 unterscheidliche interessierte Nachmieter zugesagt, bereits Mitte Juli einzuziehen, da die Wohnung am 12.Juli schon frei wäre. Ich habe diese 2 Interessenten an die Verwaltung gemailt mit dem Text, dass beide gewillt sind, die Wohnung am 12.07 zu übernehmen. Sie sollen jemand aussuchen.
Nun haben sie sich entschieden und den neuen Vertrag auf den 1.August gemacht, obwohl ich extra erwähnt habe, dass die Interessenten früher rein können und wollen. Mich stört es, dass ich nun die Hälfte des Monats noch zahlen muss.
Ist das zuässig?
Freundliche Grüsse,
S.Müller
Guten Tag Herr oder Frau Müller
Wir haben sehr viele solcher oder ähnlicher Zuschriften erhalten. Es ist klar störend, wenn dann die Mieter/innen für eine gewisse Zeit Doppelzahlungen in Kauf nehmen müssen.
Zum Sachverhalt: Oft melden die Leute die Interessenten weiter und warten dann ab. Das führt zu diesen unklaren Situationen.
Wir empfehlen, alle Zusagen zu kopieren und alles detailliert schriftlich festzuhalten – aus Beweisgründen.
Wenn Sie mit Dokumenten und Zusagen nachweisen können, dass mindestens ein solventer und zumutbarer Ersatzmieter Mitte Juli den Vertrag übernommen hätte, sind Sie aus Ihren Verpflichtungen entlassen. Die Miete für die zweite Hälfte Juli ist dann nicht Ihr Problem.
Guten Tag
Wir möchten die Mietwohnung ausserterminlich kündigen. Heisst für uns, dass wir einen Nachmieter bringen müssen. Wie sieht es aber aus, wenn die Vermieter die Wohnung nach uns verkaufen wollen? Bis wann müssen wir dann bezahlen und müssen wir dennoch einen Nachmieter bringen?
Freundliche Grüsse
R.Gysel
Guten Tag Frau Gysel
Grundsätzlich können Sie dann ebenfalls von Ihrem Recht einer ausserterminlichen Kündigung Gebrauch machen. Die Frage ist natürlich höchstens, ob es schwieriger sein wird, Nachmieter/innen zu finden. Diese müssen sich bereit erklären, die Wohnung auf den gewünschten Termin und zu den gleichen Bedingungen wie bisher zu übernehmen. – Mehr können wir wahrscheinlich nicht dazu sagen, da wir ja die konkreten Umstände und auch die Absichten eines neuen Eigentümers nicht kennen.
Grundsätzlich gilt, dass bestehende Mieterverträge auf den neuen Eigentümer übergehen. Die Rechtslage bei einer Handänderung haben wir hier erläutert:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/hilfe-meine-mietwohnung-wird-verkauft/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Wir haben unsere Wohnung ausserterminlich gekündigt und einen zumutbaren Nachmieter (solvent, fester Job, gute Referenzen) gebracht. Die Kündigung wurde uns auch von der Verwaltung bestätigt, aber jetzt wollen sie, dass wir die Wohnung doch jemand anderem zeigen. Müssen wir das? Wir haben eigentlich ganz ehrlich keine Lust auf Fremde in unserer Wohnung.
Guten Tag
Wie wir den vielen Kommentaren und Zuschriften entnehmen, führt dies offenbar immer wieder zu Diskussionen. Oft ist der Sachverhalt unklar. Nach dem Gesetz genügt ein Ersatzmieter / Ersatzmieterin, der die Wohnung auf den gewünschten Termin und zu den gleichen Konditionen übernimmt.
Wichtig: Sie müssen zweifelsfrei mit Dokumenten etc. nachweisen können, dass Sie tatsächlich einen Nachmieter gefunden haben. Weiter würde ich mir schriftlich bestätigen lassen, dass Sie auf den gewünschten Termin aus dem Vertrag entlassen sind. Sie finden im Text oben und bei den Antworten weitere Hinweise. Ich hoffe, dass Ihnen dies weiterhilft.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag
Ich habe meine Wohnung ausserterminlich gekündet und probiere einen neuen Mieter zu finden. Nun habe ich festgestellt, dass die monatlichen Mietkosten von meinen abweichen, also höher sind. Das bedeutet doch, dass ich per sofort rausgehen kann und keine Miete bis zum Kündigungstermin zahlen muss? Wie auch keinen Nachmieter bringen muss?
Vielen Dank für Ihr Feedback.
Streng genommen müssten Sie vermutlich doch einen Nachmieter suchen und dies in einem Streitfall belegen können (alles kopieren und schriftlich dokumentieren, d.h. Zusagen von Interessent/innen).
Der Gesetzesartikel OR 264 lautet wie folgt:
1 Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
– Ich würde an Ihrer Stelle mindestens einen Nachmieter suchen und mir schriftlich bestätigen lassen, dass Sie auf den gewünschten Termin aus dem Vertrag entlassen sind. Sie haben aber insofern Recht: Wenn der Nachmieter zumutbar wäre und der Vermieter diesen ablehnt, weil er die Miete erhöht, sind Sie nicht mehr haftbar. Nicht mehr haftbar sind Sie ab dem Zeitpunkt, ab dem der Nachmieter / die Nachmieterin den Vertrag übernommen hätte.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag
Ich möchte meine Wohnung ausserterminlich kündigen. Dank Ihrem Artikel habe ich fast alle Informationen gefunden, die ich dazu brauche. Die einzige Unsicherheit: Ich habe eine 3 monatige Kündigungsfrist – muss ich diese auch bei einer ausserterminlichen Kündigung einhalten?
Oder anders, kann ich heute auf Ende September kündigen (Bezug neue Wohnung ist der 1.10) oder muss ich auf Ende Oktober kündigen und versuchen einen Nachmieter per 1.10 zu finden? Erwähne ich das dann im Kündigungsschreiben?
Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort
Guten Tag Vanessa
Sie können dem Vermieter mitteilen, dass Sie zum Beispiel am 1. September ausziehen möchten und einen Ersatzmieter auf diesen Termin suchen. Falls Sie einen Ersatzmieter oder eine Ersatzmieterin auf diesen Termin finden, wäre die Sache erledigt. Oder anders gesagt: Sie können eben ohne Beachtung von Kündigungstermin ausziehen, wenn Sie den Vermieter schadlos halten und einen Ersatz stellen. Das ist im Kern der Gedanke.
Hier finden Sie weitere Infos:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Im Lockdown hatte ich in Basel einen teuren Parkplatz in einem öffentlichen Parkhaus gemietet. Den Vertrag habe ich für drei Jahre unterschrieben. Kann ich kündigen, wenn ich den Platz nicht benötige?
Guten Tag Herr Gantenbein
Artikel 264 OR ist meines Wissens immer anwendbar, unabhängig von der Art der «Mietsache». Das heisst: Sie können auch bei der Miete einer Garage vorzeitig kündigen, sofern Sie einen zumutbaren und solventen Ersatzmieter finden. Tipps zum Vorgehen finden Sie im Blog oben.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag, ich möchte meine Wohnung ausserterminlich kündigen. Wenn ich heute am 20.10.2022 mehrere Nachmieter hätte, welche die Wohnung bereits per 01.12.2022 zu gleichen Konditionen übernehmen würden und ich heute kündige, wäre dies zulässig oder muss ich bis Ende Januar (3 Monate Kündigungsfrist) warten? Grundsätzlich dürfte ich frühestens per Januar 2024 künden, weshalb ich ausserordentlich kündigen möchte.
Zudem habe ich Feuchtigkeitsmängel (zu hohe Feuchtigkeit), welche aber aktuell behoben werden. Muss ich dies den Nachmietern irgendwie mitteilen? Oder wie sieht es aus, wenn ich aufgrund der Mängel keine Nachmieter finde? Bin ich dann an die Wohnung gebunden?
Guten Tag Frau Stutz
Auch wenn Sie einen Vertrag für 1 Jahr unterzeichnet haben, können Sie ausserterminlich kündigen. Sie müssen solvente und zumutbare Nachmieter/innen finden, die bereit sind, die Wohnung zu den gleichen Konditionen zu übernehmen.
Sie finden hier im Blog viele Beiträge und Tipps dazu. Beachten Sie auch die Kommentare – in der Praxis gibt es oft Diskussionen. Aber wie gesagt: Dieses Recht einer a.o. Kündigung steht Ihnen zu.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Feuchtigkeitsschäden: Es ist ja üblich, dass Sie in einem solchen Fall den Interessentinnen und Interessenten die Wohnung zeigen. Sofern die Schäden tatsächlich behoben sind (keine dunklen Flecken, Verfärbungen, Schimmel etc.), sollte das kein Problem sind.
Ich hoffe, dass Ihnen diese Angaben weiterhelfen.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag
Besten Dank für den spannenden Bericht. Ich habe noch eine Frage zu einem ausserterminlichen Auszug.
Wir ziehen per Ende Jahr aus und ein Freund von uns würde die Wohnung zu gleichen Konditionen übernehmen. Zusätzlich ist er bereit die im Wohnzimmer beige gestrichene Wand sowie die gebauten Vorrichtungen in der Küche so zu übernehmen. Wir haben ihn als potentiellen Nachmieter (inkl. Betreibungsregisterauszug und allen Dokumenten) der Verwaltung gemeldet. Sie meint nun, dass der Vermieter eventuell selbst eine Person aus dem privaten Umfeld als Nachmieterin hätte.
Darf die Verwaltung bei diesem ausserterminlichen Fall verlangen, dass wir alles in der Wohnung (gestrichene Wand und Vorrichtungen in Küche) wieder zurücksetzen müssen, oder dürfen wir dies so wie es ist belassen, da es der von uns gestellte Nachmieter übernehmen würde?
Vielen Dank für Ihre Antwort und beste Grüsse
Luca
Guten Tag Luca
Besten Dank für Ihre Anfrage. Grundsätzlich gilt für den Vermieter Vertragsfreiheit. Der Vermieter oder die Vermieterin ist frei, mit wem er einen Vertrag abschliessen möchte. Er oder sie ist nicht verpflichtet, einen vorgeschlagenen Nachmieter zu nehmen. Insofern hilft es auch nichts, wenn der Nachmieter – theoretisch – gewisse Dinge übernommen hätte. Es kann verlangt werden, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Wichtig ist aber für Sie: Sie sind von dem Tag an von Ihren Verpflichtungen befreit, an dem ein Nachmieter die Wohnung übernommen hätte.
Bitte beachten Sie dazu auch unsere anderen Blog-Beiträge rund um Kündigung:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminlich-kuendigen-haeufige-fragen-und-antworten/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag
Wir kündigen unsere Wohnung ausserterminlich auf Ende Dezember und haben einen Nachmieter (Freund von uns) der die Wohnung z gleichen Konditionen übernehmen würde. Alle Unterlagen von ihm (inkl. Betreibungsregisterauszug) haben wir der Verwaltung weitergereicht.
Er würde auch die von uns beige gestrichene Wand sowie die Änderungen in der Küche 1:1 zu übernehmen. Falls nun die Verwaltung einen anderen Nachmieter stellt, müssen wir die von uns geänderten Sachen in den Ursprungszustand zurücksetzen (Wand, Küche) oder können wir dies so belassen weil der von uns gestellte Nachmieter dies so übernommen hätte (auch wenn er von der Verwaltung nicht ausgesucht wird).
Besten Dank für Ihr Feedback.
Freundliche Grüsse
Luca
Ich habe eine 2-Zimmer-Wohnung in der Nähe von Bern gemietet. Da ich nach der Probezeit bei meiner Arbeitsstelle wieder wegziehe, brauche ich die Wohnung gar nicht. Ich konnte gar nie einziehen, weil es eine Verzögerung wegen des Mietzinsdepots gab.
Der Vermieter besteht darauf, dass ich die Kündigungsfrist einhalten soll. Es gibt aber viele Leute auf der Warteliste. Was habe ich für Möglichkeiten betr. Vertrag und Miete?
Guten Tag Isabel
Um den Schaden für Sie möglichst gering zu halten, sollten Sie umgehend Ersatzmieter suchen. Sie haben gute Möglichkeiten, ausserterminlich kündigen und ausziehen zu können. Übrigens ist auch der Vermieter gefordert, eine gewisse „Schadenminderung“ sicherzustellen – vor allem wenn eh schon viele Leute auf der Warteliste sind.
Hier finden Sie alles weitere zur a.o. Kündigung und Ersatzmieter/innen.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag
Wenn ich 1 Jahr Mindestvertragsdauer habe und 3 Monate Kündigungsfrist, wann kann ich frühestens aus der Wohnung raus? Nach dem 12. Monat oder 12 Monate + 3 Monate?
Grüsse
Guten Tag Joshua
Ich nehme an, bei einer ordentlichen Kündigung nach Vertrag könnten Sie nach einer Mindestmietdauer von 1 Jahr ausziehen (also nach dem 12. Monat). Den Auszug müssten Sie mit der Frist von 3 Monaten ankündigen.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag Herr Zulliger
In meinem Vertrag steht diesbezüglich nichts besonderes. Auch im Internet findet man dazu nichts. Ich vermute daher, dass es so sein wird. Vielen Dank für Ihr schnelles Feedback.
Bei einer ordentlichen Kündigung sind die vertraglichen Fristen und Termine zu beachten. Kündigungstermine können frei vereinbart werden, oder richten sich nach den ortsüblichen Terminen.
Noch einmal anders ist es bei einer ausserordentlichen Kündigung. Die gesetzlichen Bestimmungen dazu haben wir eben im neuen Blog erläutert:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/ausserterminlich-kundigen-gesetzliche-regelung/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Hallo
Ich würde meine Wohnung gerne ausserterminlich kündigen. Heisst per 31.05.2023 anstatt 30.06.2023 (der gesetzliche Kündigungstermin mit 3 Monate Kündigungsfrist). Was wäre, wenn ich bis zum 31.05.2023 keinen Nachmieter finde? Muss ich für den Juni 2023 einfach die Miete bezahlen oder wie funktioniert dies, wenn man keinen Nachmieter finden würde?
Guten Tag Vanessa
Sie können nur dann ausserterminlich kündigen, wenn Sie mindestens 1 Person als Nachmieter finden. Falls das nicht der Fall ist, haften Sie bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin (also bei Ihnen Ende Juni). Sie könnten höchstens versuchen, mit der Verwaltung zu verhandeln, vielleicht gibt es eine Warteliste oder dergleichen. Hier haben wir noch einen weiteren Blog, der für Ihre Frage hilfreich sein könnte:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/was-wenn-nachmieter-nicht-unterschreibt/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag
Ich bin klein wenig verzweifelt. Unsere Mietwohnung wurde im März an jemand verkauft, nun wurde uns wegen Eigenbedarf gekündigt. Bevor ich eine Fristverlängerung beantragte, habe ich mittels Kontakte versucht an eine äquivalente Wohnung in der gleichen Gemeinde zu kommen. dies ist auch tatsächlich passiert. Einziges Problem war der Bezugstermin; 01.05.23. Ich habe selbstverständlich der Käuferschaft mitgeteilt, dass wir fündig wurden jedoch die Wohnung bereits am 01.05.23 abgeben würden. Am Telefon wurde die Abmachung auch so besprochen…. jedoch als ich zur Bestätigung dies per Mail wollte, wurde ich auf die 3 Monatige Kündigungsfrist verwiesen. Ich habe natürlich resultierend auf unser Telefonat die neue Wohnung bereits zugesagt. Die Käuferschaft meinte, sie würden mich auf Mitte Mai (15.05.23) aus dem vertrag befreien jedoch verlangen sie noch die halbe Monatsmiete (welche ich mir nicht leisten kann). Was soll oder darf ich nun tun?
Guten Tag Fabio
Das ist tatsächlich eine schwierige Situation. Grundsätzlich sind vertragliche Fristen und Termine einzuhalten. Sie könnten höchstens versuchen, kurzfristig Ersatzmieter zu finden, die sehr kurzfristig einziehen würden. Wohnungen sind ja sehr gesucht, da haben Sie durchaus Chancen. Sie müssten dem Vermieter mitteilen, dass Sie a.o. kündigen wollen und Ersatzmieter suchen. Sie finden dazu weitere Informationen hier im Blog:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Wir hoffen, dass Ihnen dies weiterhilft.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag,
ich miete eine Wohnung mit meiner Familie. Aus familiären gründen hat ein Teil der Familie vorübergehend im Ausland gelebt und wir haben 2 Zimmer in unserer Wohnung untervermietet, den Rest bewohnen wir noch selbst. Nun möchten wir wieder als Familie zusammenleben und haben unseren Untermietern innerhalb der gesetzlichen Frist gekündigt. Ein Untermieter hat jedoch kurz vor unserer Kündigung ausserordentlich gekündigt und 3 Nachmieter vorgeschlagen. Unsere Vermieterin hat jedoch explizit nur den beiden existierenden Untervermietungen zugestimmt, weswegen wir nun keinen weiteren Nachmieter akzeptieren dürfen. Ist der kündigende Untermieter nun trotzdem vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist aus seinen Verpflichtungen entlassen, obwohl wir keinen Nachmieter akzeptieren können? Wer muss für die verbleibenden Mietzahlungen bis zum Ende seiner offiziellen Kündigungsfrist aufkommen? Herzlichen Dank
Guten Tag Herr Meier
Der Untermieter hat das Recht wie bei jedem anderen Mietverhältnis. Ja, ich nehme an, dass der Untermieter aus seinen Verpflichtungen entlassen ist. Der entsprechende Gesetzesartikel ist auch bei der Untermiete anwendbar. https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#a264
Für eine eingehendere Beurteilung oder Beratung müssten Sie sich an eine geschulte Fachperson wenden (Jurist/in).
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
newhome.ch
Guten Tag,
Wir (ich und mein Partner) haben unsere Wohnung ausserterminlich gekündigt und haben nach durchgeführten Besichtigungen 11 vollständige Bewerbungen an unsere Vermieter eingeschrieben weitergeleitet (mit Kopien, die wir zuhause haben). Der eingeschriebene Brief kam am vergangenen Dienstag bei unseren Vermietern an, wurde aber nicht entgegengenommen. 9 Interessenten würden unsere Wohnung mit dem bestehenden Vertrag sofort oder per 1. Juni 2023 übernehmen. Nun haben die Vermieter den eingeschriebenen Brief erst heute von der Post abgeholt und möchten nun 30 Tage zum Prüfen der Bewerbungen. Müssen wir ab heute oder ab letzten Dienstag diese 30 Tage (Arbeitstage?) abwarten und somit weiterhin unsere Miete bezahlen? Und was geschieht, wenn Interessenten abspringen durch diese Frist?
Besten Dank für Ihre Antwort und freundliche Grüsse
Guten Tag Frau Huber
Dazu gibt es verschiedene Ansichten. Eine professionelle Verwaltung sollte nicht mehr als 14 Tage brauchen, es hängt von den Umständen ab. Bei privaten Vermietern muss man mit einer etwas längeren Frist rechnen. Im Streitfall oder im Zweifelsfall müssen Sie belegen können, dass mindestens 1 Ersatzmieter oder 1 Ersatzmieterin die Wohnung auf den gewünschten Termin übernommen hätte. Beachten Sie auch unsere anderen Beiträge:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag
Unsere Liegenschaft wird derzeit verkauft. Verhandlungen sind noch im Gange.
Ich und mein Partner Wohnen in einer Wohnung mit 3 Monaten Kündigungsfrist.
Zurzeit haben wir uns für eine Neue Wohnung beworben, falls wir diese bekommen, müssten wir einen Nachmieter oder bestens mehrere organisieren.
Besteht dies weiterhin oder muss man da von anderen Grundlagen ausgehen, da die Wohnung also Liegenschaft derzeit im Verkauf ist.?
Besten Dank für Ihre Antwort und beste Grüsse
Guten Tag Frau Bühler
Die Möglichkeit einer ausserordentlichen Kündigung haben Sie meines Wissens immer, eben unter gewissen Voraussetzungen (wenn Sie zumutbare und solvente Ersatzmieter/innen finden). Unabhängig davon, ob das Haus möglicherweise verkauft wird. Hier finden Sie weitere Infos und eine Zusammenfassung der Rechtslage:
https://www.gerichte-zh.ch/themen/miete/kuendigung-rueckgabe/vorzeitige-rueckgabe-der-mietsache.html
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminlich-kuendigen-haeufige-fragen-und-antworten/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag
Ich befinde mich in einer verzwickten Lage. Ich bin im April ohne jeglichen Vertrag als Untermieter in ein Zimmer in eine Wohnung gezogen (im Zimmer gab es Schrank, eine Kommode und eine Matratze, doch ich konnte auch eigenes Inventar mitbringen). Wir haben mündlich abgemacht, dass wir jeweils auf Ende Monat das Untermietverhältnis beidseitig kündigen können. Der Hauptmieter wurde mehrmals gewalttätig und hat Mitte Mai mit einem Messer gedroht und mir gesagt, ich solle sofort ausziehen. Ich habe kurz später meine Sachen gepackt und bin ausgezogen. Ende Mai hat der Mieter mir dann persönlich einen Kündigungsbrief zukommen lassen, in dem er mich auffordert per Ende Juni die Wohnung zu verlassen (obwohl ich gar nicht mehr in der Wohnung bin). Da er keinen Nachmieter für Juni gefunden hat, behauptet er jetzt wir hätten eine Kündigungsfrist von einem Monat abgemacht und ich müsse ihm die ganze Miete vom Juni zahlen.
Eine Strafanzeige wegen seines gewalttätigen Verhalten und seinen Drohungen ist noch fällig.
Kann er die Miete vom Juni rechtlich gesehen fordern oder was für Möglichkeiten habe ich?
Beste Grüsse
Fabian M.
Das ist tatsächlich schwierig, da sich mündliche Aussagen und Abmachungen nicht beweisen lassen. Sie könnten sich aber auf den Standpunkt stellen, dass es sich um ein möbliertes Zimmer handelt. Möblierte Zimmer können nach dem Gesetz mit einer Frist von zwei Wochen gekündigt werden.
Denkbar wäre noch die ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Dann ist aber immer noch die gesetzliche Frist von 3 Monaten zu beachten.
https://www.gerichte-zh.ch/themen/miete/kuendigung-rueckgabe/ausserordentliche-kuendigungen/aus-anderen-wichtigen-gruenden.html
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag, ich habe eine Frage zur ausserterminlichen Kündigung. Gesetzt dem Fall, die (geeigneten) Nachmieter:innen sind bereit, die Wohnung dann zu übernehmen: Ist es grundsätzlich möglich, auf ein anderes Datum als das Monatsende zu kündigen, beispielsweise auf den 5. oder 17. eines Monats? Vielen Dank für Ihre Rückmeldung!
Freundliche Grüsse, S. Gmür
Guten Tag Frau Gmür
Grundsätzlich Ja. Im Gesetz steht nichts zur Frage, ob es ein Monatsende oder ein anderes Datum ist. Beachten Sie aber, dass die sonst üblichen Anforderungen bei vorzeitiger Rückgabe bzw. ausserterminlicher Kündigung erfüllt sein müssen. Der Ersatzmieter oder die Ersatzmieterin muss zumutbar und solvent sein etc. Weiter muss die Verwaltung genügend Zeit zur Prüfung der Unterlagen und der Bewerbung haben. Ich zitiere hier gerne den entsprechenden Artikel im Gesetz:
Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Hier finden Sie weitere Informationen und FAQs zur ausserterminlichen Kündigung:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/ausserterminlich-kuendigen-haeufige-fragen-und-antworten/
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Unser Kündigungstermine sind Ende März, Juni und September mit einer Frist von 3 Monaten.
Wir haben einen gestörten Nachbarn, der den ganzen Tag alle anschreit und auch unsere Familie belästigt. Auch das Haus nebenan ist eine Zumutung, da mehrmals in der Woche die Polizei aufgeboten wird, eine Schlägerei vor dem Haus stattfand, und vor wenigen Wochen einer eine Überdosis hatte.
Dass die Nachbarschaft derart umzumutbar ist, wussten wir beim Einzug vor einem Jahr noch nicht.
Nun möchten wir am liebsten per sofort oder innert 3 Monate (also auf Ende November) kündigen.
Ist das Grund genug, dass wir ausserterminlich kündigen können?
Vielen Dank
Guten Tag P.M.
Wenn das Wohnen dort unzumutbar ist, können Sie kündigen. Wobei Sie müssen es auch gar nicht begründen. Die gesetzliche Anforderung bei einer ausserordentlichen Kündigung besagt unter anderem, dass Sie geeignete und solvente Ersatzmieter/innen finden. Diese müssen bereit sein, den Vertrag auf den gewünschten Termin zu übernehmen. Dabei sind einige Formalitäten zu beachten. Sie finden oben im Blog und unter unten stehendem Link viele Tipps und praktische Hinweise zum korrekten Vorgehen und zur Praxis.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag Herr Zulliger
In meinem Mietvertrag steht, dass ich wie üblich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten habe und nicht auf den 31.12 kündigen darf. Ich kann per Mitte Dezember in eine neue Wohnung einziehen. Falls ich nun ausserterminlich kündige, kann ich trotzdem auf den 31.12. kündigen?
Guten Tag Herr Zullinger
In meinem Mietvertrag steht wie üblich, dass ich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten habe und nicht auf den 31.12. kündigen kann. Ich kann auf Mitte Dezember in eine neue Wohnung einziehen. Falls ich eine ausserterminliche Kündigung einreiche, kann ich trotzdem auf den 31.12.23 kündigen?
Danke für Ihre Antwort!
Freundliche Grüsse
Lea Andrae
Guten Tag Frau Andrae
An eine ausserterminliche Kündigung werden gewisse Anforderungen gestellt. Meines Wissens steht aber nichts im Gesetz, dass auf Ende Jahr nicht a.o. gekündigt werden kann. Formell müssen Sie einiges dabei beachten. Sie finden hier in unseren Blogs weitere Informationen und die Erklärung der Rechtslage.
Thema Kündigung an Weihnachten und auf Jahresende:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/kuendigung-kann-ich-aus-dem-mietvertrag-raus-auch-an-weihnachten/
Thema a.o. Kündigung, Suche von Ersatzmieter/innen etc.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag, ich habe da eine Frage zur ausserterminlichen Kündigung. Wenn ich meinem Vermieter verschiedene Nachmieter vorstelle und diese zu denselben Bedingungen wie ich die Wohnung übernehmen möchten, können die Vermieter ja entscheiden wen Sie wollen. Nun ist es so, dass ich auf den 1.4.2024 gekündigt habe. Wenn Sie sich für einen Nachmieter entscheiden, der erst am 1.6.2024 einziehen kann, müsste ich dann die zwei Monate bezahlen, obwohl es andere Nachmieter gegeben hätte, die bereit gewesen wären auf den 1.4.2024 einzuziehen?
Vielen Dank für die Auskunft.
Guten Tag Frau Breu
Grundsätzlich sind Sie an die vertraglichen Fristen und Kündigungstermine gebunden, und Sie müssen solange die Miete bezahlen, bis Sie eben ordentlich kündigen können oder einen solventen und zumutbaren Nachmieter gefunden und der Verwaltung mitgeteilt haben.
Es ist wichtig – wie immer beim Mietrecht – formell korrekt vorzugehen.
Wir haben dazu noch mehr Blogs publiziert:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/was-wenn-nachmieter-nicht-unterschreibt/
Sie müssten beweisen können, dass auf den gewünschten Termin mindestens ein Nachmieter die Wohnung übernommen hätte. Meine Meinung dazu ist: Wenn Sie korrekt vorgehen und mit Dokumenten und Unterlagen beweisen können, dass geeignete Nachmieter/innen die Wohnung auf den gewünschten Termin übernehmen würden, müssen Sie die Miete nicht weiter zahlen. Es ist dann die Entscheidung der Verwaltung, wann und mit wem sie einen neuen Vertrag abschliessen will.
Ich hoffe, dass Ihnen die Links oben weiterhelfen.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Abend Herr Zulliger,
Ich beziehe mich auf folgende Aussage: „Am Stichtag, an dem der Ersatzmieter bereit wäre einzuziehen, sind Sie aus dem Vertrag entlassen.“
Nun ist es so, dass ich eine Nachmieter*in per 01.05.2024 gesucht habe. Nach dem ich über Wochen nichts von meiner Verwaltung gehört habe, hat sie mir am 15.04 ein Formular für die Bewerbung neuer Mieter zugestellt – mit dem Verweis, dass wegen der Kurzfristigkeit frühestens ein Mietbeginn per 15.05 möglich wäre. Nun hatte ich aber bereits am 16.04 eine Nachmieter*in gefunden und die Verwaltung hat ihr am 18.04 die Zusage erteilt.
Die Nachmieterin hat darauf bei der Verwaltung angefragt, ob ein Mietbeginn per 01.05 möglich wäre, und sie hat verneint. Ich bin im Besitz von Screenshots dieser Unterhaltung.
Heute, 23.04 ist der unterzeichnete Vertrag bei der Verwaltung eingetroffen und ich bin laut deren Aussage per 15.05.2024 aus meinen Pflichten enthoben.
Wenn ich die oben zitierte Aussage richtig interpretiere, bin ich per 01.05.2024 enthoben. Kann ich etwas tun und wenn ja was? Gibt es einen Artikel auf den ich mich stützen kann?
Danke für Ihre Hilfe
Guten Tag Frau Achermann
Vielen Dank für Ihre Anfrage. Es ist tatsächlich so, dass das Gesetz unterschiedlich ausgelegt wird! Bitte beachten Sie, dass wir in Bezug auf einen konkreten Fall nicht in dem Sinne eine Rechtsberatung anbieten können. Dazu braucht es eine Juristin oder einen Juristen bzw. Rechtsanwalt, der das Dossier aufgrund der Umstände, Verträge und der schriftlichen Unterlagen beurteilt.
Wenn Sie Nachmieterinnen gefunden und diese gemeldet haben und dies belegen können etc. (wie im Blog oben beschrieben), sind Sie aus dem Vertrag entlassen. Das gilt insbesondere dann, wenn die Verwaltung möglicherweise untätig bleibt, nicht rechtzeitig die gemeldeten Nachmieter/innen prüft etc. Bitte beachten Sie dazu die weiteren Angaben zur vorzeitigen Rückgabe einer Mietwohnung und zur gesetzlichen Regelung in diesem Blog: https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/ausserterminlich-kundigen-gesetzliche-regelung/
Wir hoffen, dass Ihnen dies einen Anhaltspunkt zur Interpretation und zur Argumentation gibt.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag
Unser Vermieter hat uns vorinformiert, dass er uns auf Grund von Eigenbedarf per Ende März 2025 künden wird.
Wir sehen uns bereits jetzt frühzeitig (Herbst 2024) noch Wohnungen um, da wir auf keinen Fall am Ende irgendwo einziehen wollen, wo es uns überhaupt nicht gefällt, nur weil wir auf die Schnelle nichts anderes finden konnten. Ausserdem haben wir Haustiere, was die Suche auch nicht einfacher macht.
Gemäss unserem Mietvertrag können allerdings wir nur per Ende September und Ende März (mit drei Monaten Kündigungsfrist) künden. Nun meine Frage: Angenommen, wir finden demnächst eine passende Wohnung, haben wir eine Chance vor Ende März ausserordentlich zu künden? Leider können wir auf Grund des Eigenbedarfs ja keine Nachmieter stellen.
Danke für Ihre Rückmeldung.
Guten Tag Frau Lang
Juristisch gesehen haben Sie als Mieterin das Recht, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen, selbst wenn der Vermieter Eigenbedarf geltend gemacht hat. In der Praxis kann dies jedoch schwierig sein, da potenzielle Nachmieter möglicherweise nicht bereit sind, in eine Wohnung zu ziehen, die bald wieder geräumt werden könnte. Dies kann zu Konflikten führen, denn Sie haben das Recht, ausserterminlich zu kündigen, eventuell sogar kurzfristig, wenn Sie einen geeigneten und solventen Nachmieter finden. Gleichzeitig hat der Vermieter das Recht, Eigenbedarf geltend zu machen, solange dieser nicht offensichtlich vorgeschoben oder missbräuchlich ist. Da Wohnungen vielerorts knapp sind, könnte ein Kompromiss möglich sein, etwa durch temporäre Vermietung, Untermiete oder Zwischenvermietung. Ein Versuch wäre es wert, und vielleicht kommt Ihnen der Vermieter entgegen. Sollten alle Lösungen abgelehnt werden und Verhandlungen schwierig sein, ist es ratsam, sich fachlich beraten zu lassen. Rechtlich ist die Situation nicht eindeutig und daher komplex.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag,
Wir haben bei unserer bisherigen Nachmietersuche wegen außerordentlicher Kündigung keinen Erfolg, da die Kandidaten wegen der langen Bearbeitungszeiten auf Seiten der Régie mehrfach abgesprungen sind und andere Angebote angenommen haben.
Wir möchten daher nun stattdessen die Wohnung bis zum Zeitpunkt unserer ordentlichen Kündigung untervermieten. Unsere Régie argumentiert, dass in diesem Fall eine Untermiete nicht rechtens ist, da wir keine Rückkehrabsicht in die Wohnung haben. Anders als das Gerichtsurteil planen wir jedoch nicht, die Wohnung langfristig unterzuvermieten, sondern lediglich für die offenen 2.5 Monate.
Gibt es hier eine eindeutige Rechtslage?
Danke für Ihre Rückmeldung!
Guten Tag Frau Blank
Vielen Dank für Ihre sehr interessante Anfrage. Wir müssen allerdings vorausschicken, dass wir hier selbstverständlich keine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne anbieten können. Dieses Thema wird auch in der Praxis unterschiedlich ausgelegt, und Sie müssen damit rechnen, dass manche Juristinnen und Juristen oder Verwaltungen den Sachverhalt anders beurteilen würden.
Grundsätzlich sind wir aber der Meinung, dass es nicht Ihr Verschulden ist, wenn die Verwaltung die Prüfung von Nachmieterinnen und Nachmietern lange hinauszögert und der neue Vertrag aus diesem Grund nicht zustande kommt.
Nach dem Gesetz genügt es, wenn Sie Nachmieter melden, die die gesetzlichen Anforderungen wie Zumutbarkeit, Solvenz usw. erfüllen. Alle relevanten Informationen dazu finden Sie im Blog oben sowie in weiteren Beiträgen und Kommentaren, die wir zu diesem Thema publiziert haben. Wichtig ist, dass Sie den gesamten Ablauf sowie die Bestätigungen der Interessentinnen und Interessenten sorgfältig dokumentieren und Kopien davon aufbewahren. So können Sie im Zweifelsfall nachweisen, dass Sie Nachmieter gefunden und gemeldet haben.
Übrigens besteht auch eine gewisse Verpflichtung der Verwaltung, im Sinne der Schadensminderung zu Ihrem Interesse beizutragen. Man kann beispielsweise erwarten, dass die Verwaltung Ihnen entgegenkommt, wenn für die betreffende Wohnung ohnehin bereits eine Warteliste von Interessentinnen und Interessenten existiert.
Meiner Meinung nach ist es auch zulässig, die Wohnung für diese verbleibende Zeit unterzuvermieten. Der Bundesgerichtsentscheid, der sich gegen die sogenannte «ewige Untermiete» ausspricht, bezieht sich auf einen ganz anderen Kontext und nicht auf einen Fall wie diesen. Sie sollten daher vor allem sicherstellen, dass Sie nachweisbare Dokumente haben, die zeigen, dass Sie Nachmieterinnen gefunden und gemeldet haben.
Gerne verweisen wir auf weitere informative Stellen und Seiten im Internet mit sachlichen Informationen. Beachten Sie insbesondere die Kommentare unter einem anderen Blog auf unserer Webseite.
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/ausserterminlich-kuendigen-haeufige-fragen-und-antworten/
Sachliche Informationen zu a.o. Kündigung:
https://www.gerichte-zh.ch/themen/miete/kuendigung-rueckgabe/vorzeitige-rueckgabe-der-mietsache.html
Wir hoffen, dass wir Ihnen damit weiterhelfen können und Sie eine gute Lösung finden werden.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger
Guten Tag
Ich habe eine Einzimmerwohnung in Zürich ausserterminlich gekündigt auf den 31.12.24 und aus rund 100 Bewerbern 5 Nachmieter gemeldet die die Wohnung zu gleichen Konditionen übernehmen würden. Die Nachmieter haben alle das Formular der Verwaltung unterschrieben sowie Betreibungsregisterauszüge beigelegt. Die Verwaltung hat uns zu einer Vertragsübernahme geraten was ich nicht eingehen möchte da das gemäss OR nur für Geschäftsräume geregelt ist. Ich kann die Wohnung ab dem 23.12.24 übergeben aber die Verwaltung lehnt das ab weil sie in den Ferien seien. Was kann man da unternehmen dass ich aus den Verpflichtungen per 31.12.24 entlassen bin? Vielen Dank für eine Rückmeldung
Guten Tag Andreas
Wir müssen zwischen ordentlicher und ausserterminlicher Kündigung unterscheiden. Wenn Sie im Sinne des Gesetzes ausserterminlich kündigen wollen und solvente und zumutbare Nachmieter finden, können Sie eben auch zu einem anderen Stichtag aus dem Vertrag entlassen werden. Weil diese Frage oft gestellt wird, haben wir einen separaten Blog dazu verfasst:
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/kuendigung-kann-ich-aus-dem-mietvertrag-raus-auch-an-weihnachten/
Dabei sind Weihnachten oder Ferien kein Argument, die Rückgabe der Wohnung unnötig zu verzögern. Wichtig ist aber, dass Sie formell korrekt vorgehen und eben auch tatsächlich Ersatzmieterinnen und Ersatzmieter haben. Wir haben das im Blog genau beschrieben. Wenn die Verwaltung respektive der Vermieter in den Ferien ist, müsste er eine Stellvertretung organisieren.
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger