In der Praxis kommt es oft vor, dass Mieterinnen und Mieter ausserhalb der ordentlichen Kündigungsfristen und -termine ausziehen wollen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist dies möglich. Unsere Mustervorlage enthält alle wesentlichen Angaben, die für Nachmieter erforderlich sind. 

Nachmieter müssen solvent und zumutbar sein und den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen übernehmen. (Canva.com)

In manchen Städten sind heute ausserterminliche Kündigungen wohl schon fast häufiger als Kündigung unter Einhaltung der vertraglichen bzw. gesetzlichen Kündigungsfrist. Kein Wunder, in den Städten ist der Wohnungsmarkt eng. Wenn die Wohnung hübsch und gut gelegen ist, finden sich im Nu Nachmieter. Egal, um welche Art von Immobilie oder Mietverhältnis es sich handelt – nach dem Gesetz kann ein Mieter aus seinen Pflichten befreit werden, wenn er oder sie Ersatzmieter findet. Diese müssen solvent und zumutbar sein und den Mietvertrag zu den gleichen Konditionen übernehmen. 

Doch in der Praxis sorgt das Thema immer wieder für Unmut, und zwar auf beiden Seiten. Verwaltungen sind der Meinung, dass es sich manche Mieter manchmal zu einfach machen. Der eine oder andere Mieter fühlt sich umgekehrt von der Verwaltung unfair behandelt. Franz Meier aus B. (Name geändert) schreibt zum Beispiel: «Ich habe sofort gesucht und einen passenden, solventen Mieter gefunden. Nun hat er den Vertrag doch nicht unterzeichnet. Und dies nur deswegen, weil die Verwaltung den Mietvertrag plötzlich geändert hat. Ist das zulässig?» 

Die meisten Fachleute und Juristinnen sagen, dass nicht zwingend die Vertragsunterzeichnung entscheidend ist. Wenn zum Beispiel der Vermieter bei dieser Gelegenheit die Miete erhöht oder den Vertrag ändert, so ist das seine Angelegenheit. Wer einen passenden Nachmieter gemeldet hat, ist aus seinen Pflichten raus – eben wenn die erwähnten Anforderungen wie solvent, zumutbar, Mietvertrag wie bisher etc. erfüllt sind. 

Erfolgreiche Wohnungsbewerbung: So klappt’s 

Wie sind die Erfahrungen von professionellen Vermietern und Verwaltungen beim Thema Nachmieter? – «Bei einer ausserterminlichen Kündigung empfehlen wir, dass sich der bisherige Mieter meldet und fragt, welche Unterlagen im Detail zu den Nachmietern erforderlich sind», betont Andrea Jürg Wegmüller, COO bei der Immobiliendienstleisterin Privera. Sein Tipp lautet: Am besten würden sich die Leute kurz vergegenwärtigen, was bei jeder Vermietung und jedem Mietvertrag selbstverständlich vorausgesetzt werden muss. Dazu gehören die Prüfung der Bonität, ein aktueller Auszug aus dem Betreibungsregister, die Überprüfung von Referenzen und auch die Frage, ob ein Haushalt oder ein bestimmter Mieter gut zu der Wohnung passt oder nicht. 

Für die Praxis darf nicht vergessen werden: Schon bei einer ordentlichen Kündigungsfrist von drei Monaten geht die Zeit rasch vorüber, und es sind doch einige Formalitäten zu beachten: etwa die Erstellung und Zustellung des Mietvertrags, die Prüfung von Bonität und Referenzen des Nachmieters, die Einzahlung der Mietkaution. Ist es ein privater Vermieter, hat er wohl nicht in kürzester Frist Zeit, sich selbst ein Bild von einem angebotenen Nachmieter zu machen. Bei den grossen professionellen Vermietern und Dienstleistern fällt ins Gewicht, dass sie oft mehrere hundert Wohnungen gleichzeitig zu betreuen haben. 

Nachmietersuche: Was, wenn Angaben fehlen? 

«Wir haben auch ein berechtigtes Interesse zu überprüfen, ob die Miete für einen Nachmieter finanziell tragbar wäre», ergänzt der Experte Andrea Jürg Wegmüller. Grundsätzlich sei es natürlich möglich, ausserterminlich zu kündigen und vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden – eben wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. «Wenn das Dossier aber gar nicht vorbereitet ist, wird es sich verzögern», so lautet die Erfahrung von Wegmüller. Besonders ärgerlich ist es, wenn die Verwaltung die benötigten Auskünfte und Unterlagen mühsam selbst beschaffen muss. Die Chance, dass alles klappt, steigt bei einer sehr guten Vorbereitung und wenn von Anfang an alle benötigten Informationen zu den vorgeschlagenen Nachmietern vorhanden sind. 

In welcher Form, d.h. per Post oder digital, die Unterlagen zugestellt werden sollten, lässt sich nicht pauschal beantworten. In den Merkblättern von Mieterorganisationen und in juristischen Ratgebern wird empfohlen, alle Unterlagen auf Papier zu kopieren und die Originale dem Vermieter per eingeschriebener Post zuzustellen. Tatsache ist aber, dass immer mehr Verwaltungen alle Formalitäten rund um eine Kündigung digital abwickeln. Dabei ist höchstens zu beachten, dass in einem Konfliktfall die Beweislast mit Unterlagen und Schreiben wohl beim bisherigen Mieter liegt. Und noch ein Tipp: Die meisten Verwaltungen führen heute keine Wartelisten mehr. Der bisherige Mieter kann sich also nicht einfach mit dem Argument aus der Affäre ziehen, dass die Verwaltung innerhalb kürzester Frist selbst Ersatzmieter findet. 

 «Dringend gesucht»: Single oder Familie? 

Wer also selbst in diese Situation kommt, sollte sich über die verschiedenen Ansprüche im Klaren sein. Es hilft wenig, wenn im Nu mehrere Nachmieter gefunden werden, aber der Vermieter berechtigte Einwände vorbringen könnte. Wenn Sie zum Beispiel als Einzelperson eine kleine 2-Zimmer-Wohnung gemietet haben, können Sie nicht eine Familie mit drei oder vier Kindern vorschlagen. Der Nachmieter oder die Nachmieterin muss zudem in der Lage sein, den Mietzins in der bisherigen Höhe tragen zu können. Im Allgemeinen ist dies dann der Fall, wenn die Wohnkosten nicht mehr als etwa ein Drittel des Einkommens ausmachen. Der Vermieter muss also Gewähr dafür haben, dass die vorgeschlagenen Nachmieter den Mietzins vollständig und pünktlich bezahlen werden.  

Dabei gilt natürlich auch der Grundsatz, dass die sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag eingehalten werden. Da derzeit die Energiepreise und andere Faktoren der Nebenkostenabrechnung stark steigen, muss auch dies bei der finanziellen Tragbarkeit berücksichtigt werden. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse, sich Informationen über die Bonität und das Zahlungsverhalten eines vorgeschlagenen Nachmieters zu beschaffen. Liegen gegen einen potentiellen Nachmieter Betreibungen vor, oder bestehen Verlustscheine, verschlechtert dies die Chancen erheblich. Wenn Zweifel an der Zahlungsfähigkeit bestehen oder der Nachmieter aus objektiven Gründen nicht in der Lage ist, für alle Kosten aufzukommen, kann die Verwaltung diesen Kandidaten ablehnen. 

Mustervorlage: kostenlos zum download 

In einem ersten Schritt sollten Sie dem Vermieter schreiben, dass sie Ihren Mietvertrag ausserordentlich kündigen werden. Weiter sollten Sie darauf hinweisen, dass sie so rasch als möglich geeignete Nachmieterinnen und Nachmieter suchen. Auf newhome.ch können Sie die Mietwohnung kostenlos inserieren. Weitere Tipps zur Nachmietersuche finden Sie in unserem Artikel Nachmieter suchen und finden: von A bis Z.   

Als nächstes sind die Interessenten für die Wohnung anzumelden. In unserer Mustervorlage finden Sie alle wesentlichen Angaben zu einem potentiellen Nachmieter und zu allfälligen Mitmietern. Mit Hilfe eines solchen Musterformulars lässt sich klar dokumentieren, dass Interessenten die Wohnung zu den geforderten Bedingungen und auf den gewünschten Termin übernehmen würden. Unser Musterformular steht Ihnen kostenlos zum Download zur Verfügung. Tipp: Sie sollten eine Kopie des ausgefüllten Formulars aufbewahren und das Original dem Vermieter zustellen. In einem Streitfall müssen Sie belegen können, dass sie tatsächlich geeignete Nachmieterinnen oder Nachmieter gesucht und korrekt gemeldet haben.

Musterformular Nachmieter PDF Musterformular Nachmieter Word

Es ist in diesem Zusammenhang sicher nicht verkehrt, sich bei der Verwaltung zu melden und sich nach dem aktuellen Stand des Dossiers zu erkundigen. Denn falls die Unterlagen aus irgendeinem Grund nicht eingetroffen sind, oder bei der Verwaltung unbeachtet liegen bleiben, kann dies den reibungslosen Ablauf beeinträchtigen. Das Musterformular enthält auch eine Zeile, um Angaben zum Nettoeinkommen der Interessenten einzutragen. Nach allgemeiner Auffassung ist es ein legitimes Interesse, dass der Vermieter die Einkommensverhältnisse in etwa einschätzen kann. Weiter wird auf der Mustervorlage vermerkt, dass ein aktueller Auszug aus dem Betreibungsregister beigelegt wird. Dies ist in der Praxis bei jeder Vermietung verlangt. Mit diesem Dokument kann sich der Vermieter ein Bild von der Bonität und Zahlungsfähigkeit der betreffenden Person machen. 

Musterformular: Auch Mitmieter eintragen  

Da viele Wohnungen ja nicht von einer Person, sondern von Familien und Paaren in unterschiedlichen Lebensgemeinschaften bewohnt werden, können Sie auch allfällige Mitmietparteien eintragen. Dasselbe gilt natürlich für Wohngemeinschaften oder andere Haushalte, denen mehrere Personen angehören. Vor allem wenn Sie den Vertrag gemeinsam unterzeichnen und solidarisch haften, sollten auch die Mitmieterinnen Angaben zum Nettoeinkommen eintragen und einen Betreibungsregisterauszug vorlegen. Dies gilt allerdings nur für volljährige Personen, die in dem Haushalt wohnen werden. Minderjährige Kinder der vorgeschlagenen Nachmieter müssen den Mietvertrag nicht unterschreiben. 

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