Viele Verwaltungen sind dazu übergegangen, Heizung und Warmwasser separat als Nebenkosten in Rechnung zu stellen. Seit dem Ukraine-Krieg schnellen die Preise von Öl und Gas in die Höhe. Müssen wir nun mit einer «explosionsartigen Entwicklung» der Wohnkosten in der Schweiz rechnen? Fachleute warnen generell vor steigenden Konsumentenpreisen. 

Frau sitzt am Tisch mit einem Laptop, Taschenrechner und sehr vielen Rechnungen vor sich.
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Uns könnte schon bald eine «Explosion bei den Mietnebenkosten» drohen. So und ähnlich lauteten einige Schlagzeilen in den letzten Wochen. Klar, wenn der Einkauf von Öl oder Gas um fast 100 Prozent aufschlägt, werden dies die meisten Mieterinnen und Mieter irgendwann zu spüren bekommen. Doch das Mietrecht setzt klare Limiten. Während zum Beispiel bei Büro- und Geschäftsmieten die Mietzinsen voll an den Index der Teuerung gekoppelt sind (Indexmiete), gelten bei Wohnungsmieten andere Regeln. Erlaubt ist z. Bsp. eine Weiterverrechnung der Teuerung im Umfang von 40 Prozent. 

Mietrecht: Berechnung der Kosten 

Weiter gestattet das Mietrecht eine Pauschale für allgemeine Kostensteigerung; diese ist aber regional unterschiedlich. Es gelten noch weitere wichtige Grundsätze: Mietzinsen dürfen nicht missbräuchlich sein (kein übersetzter Ertrag). Bei jeder Mietzinserhöhung oder sonstigen Änderung ist darauf zu achten, dass die Kalkulation auf dem jeweils aktuellen Stand des Index beruht; auch der aktuelle hypothekarische Referenzzinssatz ist bei Anpassungen zu berücksichtigen.  

Um Klarheit zu bekommen, schauen wir uns einen durchschnittlichen Schweizer Haushalt an. Unser Beispiel aus St. Gallen stützt sich auf die tatsächliche Kostensituation eines Vermieters und die tatsächlich festgestellte Inflation. 

Aktueller Mietzins und Nebenkosten einer Musterwohnung, 2-Zimmer-Wohnung, St. Gallen 

Miete netto bisher 1’150.-
Nebenkosten bisher 150.- 
Kosten total 1’300.- 

Erhöhung von Mietzins und Nebenkosten, per 1. März 2023

Mietzins netto bisher 1’150.- 
Weitergabe von 40 Prozent der Teuerung und allgemeine Kostensteigerung= 1,6 Prozent* 18.-
Nebenkosten neu** 229.- 
Kosten neu 1’397.- 

 *) Aufgrund der gesetzlichen Regelungen dürfen Vermieter 40 Prozent der Inflation und eine kantonal unterschiedliche Pauschale für allgemeine Kostensteigerung auf die Mieten abwälzen. Massgeblich für die Teuerung ist der offizielle Landesindex der Konsumentenpreise (der vom Bundesamt für Statistik monatlich ermittelt wird). Die Berechnung für dieses Fallbeispiel haben wir mit einem Mietzinsrechner erstellt, siehe Links unten.

**) Eine allgemeine Erklärung, was unter Nebenkosten zu verstehen ist, findet sich hier: Nebenkosten: «Was muss ich zahlen und was nicht?». Sie enthalten unter anderem auch Energiekosten für Heizung und Warmwasser. Steigen die Energiepreise, so wird dies in der Abrechnung ersichtlich: Während der Vermieter letztes Jahr für diese Wohnung rund 1’000 Franken ausgegeben hat (für Energie, z. Bsp. Öl, Gas, Holzschnitzel oder ähnlich), kostet die gleiche Menge in diesem Beispiel neu 1’950 Franken pro Jahr. Die Teuerung von 950 Franken / 12 Monate (79 Franken p.M.) wird in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt.

Das Beispiel zeigt: Die Wohnkosten schlagen zwar auf, aber nicht derart massiv, wie teils behauptet wird. Markus Meier, Direktor beim HEV Schweiz, sagt dazu: «Übers ganze Jahr gerechnet können die Nebenkosten in einer Grössenordnung von mehreren Hundert Franken aufschlagen.» 

Grundsatzfrage: Was sind Nebenkosten? 

Damit alles seine Ordnung hat, sind etliche gesetzliche Bestimmungen zu beachten: Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn sie im Vertrag separat aufgeführt sind, etwa Heizung und Warmwasser. Alle anderen Kosten, die nicht wörtlich als Nebenkosten im Vertrag genannt sind, wie etwa Service von Geräten, Entkalkung von Leitungen oder Boilern, der Betrieb von Liftanlagen etc. sind in der Miete inbegriffen. Als separate Nebenkosten anrechenbar sind grundsätzlich Auslagen im Zusammenhang mit der Liegenschaft, die gegenüber Dritten anfallen. Anrechenbar sind z. Bsp. Kosten für Hauswartung, Treppenhausreinigung, Liftkosten sowie Strom und Wasserverbrauch der Waschmaschinen darunter. Nähere Informationen in unserem Artikel: Nebenkosten: «Was muss ich zahlen und was nicht?».

Die Gepflogenheiten sind allerdings regional sehr unterschiedlich. «In der Romandie sind vor allem die Positionen Heizung und Warmwasser als separate Leistungen ausgegliedert», erläutert Cipriano Alvarez, Leiter Recht beim Bundesamt für Wohnung Wohnungswesen (BWO). Die extreme Teuerung beim Einkauf von Energie wirkt sich bei solchen Mietverhältnissen überproportional stark aus. Etwas moderater wird die Teuerung im Raum Bern sein, weil hier wesentlich mehr Positionen separat in Rechnung gestellt werden. Irgendwo dazwischen liegen die Verhältnisse im Raum Zürich und in der Ostschweiz – hier machen die Nebenkosten wie im Beispiel oben meist etwa 150 bis 250 Franken pro Monat aus. 

Nebenkosten: Pauschal oder Akonto? 

Um wie viel die Nebenkosten erhöht werden dürfen, hängt im Einzelnen auch von der Abrechnungsmethode ab. In den meisten Fällen sind heutzutage Akontozahlungen üblich. D. h.: Der Vermieter stellt im Voraus einen monatlichen Beitrag akonto in Rechnung. Einmal im Jahr, zum Beispiel jeweils im Sommer, wird dann der Mieterschaft eine definitive Schluss-Abrechnung zugestellt. Die Höhe dieser Schlussrechnung hängt natürlich vom tatsächlichen Verbrauch ab.  

Es gibt kein Gesetz, das vorschreibt, dass die Akontozahlungen mit den effektiven Abrechnungen korrespondieren müssen. Markus Meier vom Hauseigentümerverband (HEV Schweiz) vertritt die Auffassung, dass eine professionelle Verwaltung die Akontozahlungen der geänderten Kostensituation anpassen sollte – jedenfalls bei «längerfristig namhaften Veränderungen», wie er betont.

Meier vertritt die Auffassung, dass eine professionelle Verwaltung die Akontozahlungen der geänderten Kostensituation anpassen sollte – jedenfalls bei «längerfristig namhaften Veränderungen», wie er betont. Doch auch hier gilt: Zahltag ist beim Modell Akonto eigentlich erst dann, wenn eben alle Zahlen zusammengestellt sind und die Schlussrechnung vorliegt. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, im Voraus irgendwelche Hinweise oder Informationen mitzuteilen. 

Mehr Glück haben Mieterinnen und Mieter, bei denen sämtliche Kosten in der Miete inbegriffen sind. Ähnliches gilt für den Fall, dass zwar Nebenkosten in Rechnung gestellt werden – aber als Pauschale und nicht nach dem Akonto-Modell.  

Formelle Punkte bei Erhöhungen  

Erhöhungen bei der Miete oder den Nebenkosten gelten als einseitige Vertragsänderungen, und sie sind nur unter folgenden Bedingungen gültig: 

  • Die Verwaltung muss die Erhöhung von Nebenkosten oder die Weiterverrechnung der allgemeinen Teuerung mit dem «richtigen» Formular mitteilen. In der Regel ist dies ein vom jeweiligen Kanton bewilligtes amtliches Formular.  
  • Eine Erhöhung ist immer erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin möglich. Je nach Region und Mietvertrag ist dies halbjährlich, quartalweise oder bei neueren Verträgen immer öfters jedes Monatsende (ausser 31.12.). Das amtliche Formular muss der Mieterschaft mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugestellt werden. 
  • Drittens muss die Anpassung der Kosten begründet werden. 

Vorsicht: Wenn die Anzeige der Erhöhung nicht auf dem amtlichen Formular erfolgt, wenn sie nicht begründet ist oder mit der Mitteilung eine Kündigung ausgesprochen oder angedroht wird, ist sie ungültig (gemäss Art. 269d OR). 

Mieterinnen und Mieter haben das Recht, eine Erhöhung innerhalb von 30 Tagen nach der Mitteilung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anzufechten. Weiter gilt: Die Mieterschaft hat das Recht, auf Verlangen die Originalbelege und Abrechnungen einsehen zu können. Die Beweislast über die Höhe der Kosten und die korrekte Berechnung liegt damit grundsätzlich bei der Verwaltung. 

Zusammenspiel von Index und Referenzzins  

Weiter ist noch zu beachten, dass die Mietzinsgestaltung unter vielerlei Aspekten korrekt sein muss. Dies gilt eben auch im Fall einer Weitergabe von objektiv höheren Kosten: «Eine Erhöhung der Miete oder der Nebenkosten ist nur zulässig, sofern zugleich die früheren Senkungen des Referenzzinssatzes bei der Miete berücksichtigt worden sind», sagt Cipriano Alvarez, Jurist beim BWO. Grundsätzlich ist es zwar möglich, zum Beispiel im laufenden Jahr gewisse Aufschläge geltend zu machen. Falls die Miete aber (noch) nicht auf dem aktuellen Referenzzinssatz beruht, muss die Teuerung mit der Anpassung an den aktuellen Referenzzinssatz von 1.25 Prozent verrechnet werden.

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