Wer ausserterminlich ausziehen will, muss passende neue Mieter finden. Doch wie klappt es mit der raschen Suche nach Nachmietern? Hier wichtige Tipps – von A wie «Ausschreibung» bis zu Z wie «zumutbare Ersatzmieter». 

Wohnungswechsel laufen meist unabhängig von den offiziellen Kündigungsterminen ab. Bei all der Vorfreude muss nun ein Nachmieter gesucht werden. (Bild: canva.com)

In der Praxis kommt das sehr oft vor: Eine Mieterin hat woanders ihre Traumwohnung gefunden und will möglichst rasch ausziehen. Oder nehmen wir ein konkretes Beispiel aus Zürich: Der Bewohner einer WG wechselt kurzfristig den Arbeitsort und will raus aus der Wohnung. Er weiss bestens Bescheid, dass er sein Zimmer im Nu weitervermieten kann. Also gibt es für ihn keinen Grund, die ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten abzuwarten. Und wohl kaum ein Mieter möchte die doppelte Miete zahlen, weil der Mietvertrag nicht kurzfristig kündbar ist. - Vor allem in Städten, wo kaum Wohnungen leer stehen, finden viele Wohnungswechsel völlig unabhängig von den ordentlichen Kündigungsterminen und Kündigungsfristen statt. 

Ein gesetzliches Recht  

Bei allen Mietverhältnissen ist die so genannte «vorzeitige Rückgabe» ein gesetzliches Recht (WG, Wohnung, Parkplatz, Büroräume). Das gilt selbst dann, wenn im Mietvertrag eine mehrjährige Vertragsdauer vereinbart ist, oder wenn in der betreffenden Stadt normalerweise nur per Ende März und Ende September gekündigt werden kann. Auch die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten ist dann nicht massgeblich. Jede Mieterin und jeder Mieter hat das Recht, den Mietvertrag trotzdem zu kündigen.  

Im Kern sind drei Voraussetzungen zu beachten: Ein vorzeitiger Auszug ist möglich, wenn mindestens eine Nachmieterin respektive ein Nachmieter gefunden wurde. Diese Person muss zumutbar und solvent sein. Zumutbar ist natürlich ein dehnbarer Begriff. Allgemein wird dies so interpretiert, dass zum Beispiel nicht eine vierköpfige Familie in eine 2-Zimmer-Wohnung ziehen sollte. Etwas strengere Kriterien kann man auch bei Wohngemeinschaften gelten lassen. Eine reine Frauen-WG muss den neuen Mietvertrag wohl nicht mit einem Mann abschliessen. 

Relativ klar ist der Fall bei der finanziellen Tragbarkeit: Der Nachmieter sollte nicht mehr als rund ein Drittel seines Nettoeinkommens für das Wohnen ausgeben (Miete: Welche Wohnung kann ich mir leisten?). Hinzu kommt noch ein dritter entscheidender Punkt: Nachmieter müssen bereit sein, die Wohnung zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (die für den aktuellen Mieter gelten). Sie können nicht erwarten, dass die Wohnung renoviert wird oder die Miete herabgesetzt wird (Mietrecht: Wann hat ein Mieter ein Recht auf Renovation?). Auch spezielle Vereinbarungen, wie etwa die Verpflichtung zu gewissen Gartenarbeiten oder ein Verbot von Haustieren usw. sind einzuhalten. 

Die Nachmieter-Suche 

Das Vorgehen für Mieterinnen und Mieter sieht also wie folgt aus: Sie sollten den Vermieter so schnell wie möglich über ihre Absicht informieren, dass sie ausserterminlich kündigen. Der entsprechende Brief ist mit eingeschriebener Post zuzustellen. Sämtliche Unterlagen sind zu dokumentieren und zu kopieren, also auch die Quittung der Post und eine Kopie des Schreibens (Ausserterminlich kündigen: Häufige Fragen und Antworten inkl. Musterkündigung). Als nächstes gilt es, das Angebot möglichst breit zu streuen: Gerade bei kurzfristigen Wohnungswechseln ist es natürlich hilfreich, den ganzen Freundes- und Bekanntenkreis anzusprechen. Schliesslich kommt es öfters vor, dass die Kollegin eines Kollegen gerade auf Wohnungssuche ist. Natürlich können Sie die Wohnung auch online inserieren. 

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Dies alles geht umso rascher und effizienter, wenn alle relevanten Informationen bereits parat sind. Elementar sind natürlich alle Angaben zur Wohnung: der genaue Standort respektive die Adresse, Zimmerzahl, Wohnfläche, Baujahr, Informationen zu Zusatzräumen usw. Natürlich muss auch der gewünschte Einzugstermin gleich aufgeführt werden. Tipp: Ganz unabhängig davon, wo Sie die Werbetrommel rühren – gute Fotos sind heute ein Muss! Fotografieren Sie die Wohnung bei guten Lichtverhältnissen, aus verschiedenen Winkeln und wenn sich die Zimmer aufgeräumt präsentieren. 

«Nachmieter für Dachwohnung gesucht….» 

Wer diese Unterlagen griffbereit hat, sollte die Wohnungsausschreibung natürlich auch in den sozialen Medien und auf anderen Kanälen möglichst breit streuen. Als nächstes sind die Wohnungsbesichtigungen an der Reihe. Am besten halten Sie dabei vorbereitete Formulare und Unterlagen bereit (1 Blatt pro Nachmieter mit Name, Bezeichnung der Wohnung, aktueller Mietzins, Einzugstermin etc.). Die Interessenten bzw. künftigen Mieter müssen schriftlich erklären, dass sie die Wohnung zu den gleichen Konditionen übernehmen würden. Weil die Bonität ein wichtiges Kriterium ist, gehört auch ein aktueller Auszug aus dem Betreibungsregister dazu.  

Tipp: Von allen Unterlagen, den schriftlichen Erklärungen, Auszügen aus dem Betreibungsregister etc. sollten Sie Kopien anfertigen. Denn eines darf in Sachen Nachmieter nicht unterschätzt werden: Im Zweifelsfall müssen Sie belegen können, dass sie tatsächlich geeignete Nachmieter gefunden und gemeldet haben. Nach dem Gesetz genügt ein Mieter, der den Mietvertrag auf den gewünschten Termin unterschreiben wird. Da aber manche Interessenten kurzfristig wieder abspringen, sollten Sie im Idealfall mehrere Nachmieter melden. («Was, wenn Nachmieter nicht unterschreibt?»)

Vermieter: «nur Ende Monat»  

In diesem ganzen Ablauf muss gegenüber den Interessenten und gegenüber der Verwaltung klar sein, auf welchen Zeitpunkt die Kündigung formell vollzogen werden könnte. Bei diesem Thema gibt es viele populäre Irrtümer: Manche Leute und teils auch Verwaltungen glauben, dass dies immer nur auf Monatsende möglich wäre. Doch im Gesetz steht nichts von bestimmten Terminen. Die formelle Schlüsselübergabe ist jederzeit an Werktagen und zu den üblichen Geschäftszeiten möglich. Es ist falsch zu glauben, dass Wohnungsübergaben immer nur Ende Monat möglich wären. 

Richtig ist hingegen, dass die Verwaltung respektive der Vermieter Zeit benötigt, um die Unterlagen zu prüfen. Dazu gibt es unterschiedliche Auffassungen. Manche Vermieter halten 30 Tage für gerechtfertigt. Der Mieterverband sagt in einer Stellungnahme, dass dies auch von den Umständen und der Art der Verwaltung abhängt. Von einer professionellen Verwaltung könne man erwarten, dass sie nicht mehr als zehn Tage für die Prüfung der Unterlagen benötige. Handelt es sich beim Vermieter um eine Privatperson, ist von einer etwas längeren Frist auszugehen, und zwar in einer Grössenordnung von 20 oder 25 Tagen. 

Ein weiterer populärer Irrtum lautet: Viele Leute glauben, dass sie erst dann aus ihrer Pflicht befreit  sind, wenn der neue Mieter den Vertrag rechtsgültig unterzeichnet hat. Dies ist aber objektiv falsch. Nach dem Gesetz sind Sie als Mieterin oder Mieter dann aus dem Mietvertrag entlassen, sobald ein zumutbarer und solventer Nachmieter die Wohnung übernehmen würde. 

Nachmieter gemeldet: Pflicht erfüllt? 

Machen wir ein Beispiel: Susi Meyer (Name geändert) teilt der Verwaltung am 1. November mit, dass sie per 20. November ausserterminlich ausziehen werde. Sie findet innerhalb kürzester Frist nicht nur einen akzeptablen Nachmieter, sondern gleich mehrere. Damit ist für Susi Meyer der Fall erledigt. Ab dem 20. November muss sie keine Miete mehr bezahlen, und sie kann die Schlüssel zurückgegeben. Falls der Vermieter keine Zeit hat, ist das nicht ihr Problem. Häufig kommt es zum Beispiel vor, dass der Vermieter mit den gemeldeten Interessenten nachverhandelt und die Konditionen ändern will. Damit hat aber Susi Meyer nichts zu tun. Der bestehende Mietvertrag endet trotzdem. Eine wichtige Schlussfolgerung: Für bisherige Mieter ist es entscheidend, alles mit Unterlagen und Bestätigungen belegen zu können (als Beweismittel).  

Checkliste: Nachmieter melden 

Fassen wir also zusammen: 

  • Teilen Sie dem Vermieter mit eingeschriebenem Brief mit, dass Sie ausserterminlich kündigen. Nennen Sie von Anfang an den angestrebten Auszugstermin. 
  • Machen Sie das Angebot publik und suchen Sie möglichst rasch potentielle Nachmieter. 
  • Führen Sie Besichtigungen durch und halten Sie Anmeldeformulare und Unterlagen bereit. Fertigen Sie von den schriftlichen Erklärungen der Nachmieter Kopien an. 
  • Die Originale gehen mit eingeschriebener Post an den Vermieter (Sie behalten die Kopien). 
  • Bleiben Sie laufend im Kontakt mit dem Vermieter. Fragen Sie nach, ob alle Unterlagen eingetroffen sind. Vergewissern Sie sich am Tag des angestrebten Auszugs, dass für Sie alles erledigt ist. 

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Nachmieter ablehnen? 

Der Vermieter kann Nachmieter nur aus wichtigen Gründen ablehnen, wenn sie zum Beispiel «unzumutbar» wären, in keiner Weise ins Haus passen etc. Klar nicht zulässig wäre eine Ablehnung mit unsachlichen Argumenten wie Herkunft, Alter, Geschlecht etc. des Nachmieters.  

Ein Tipp ganz am Schluss: Heikel sind immer unklare und vage Gespräche oder Zusagen. In der Praxis kommt es öfters vor, dass sich der Vermieter selbst um alles kümmern will. Dies ist besonders heikel, weil dann im Zweifelsfall doch der bestehende Mieter haftbar bleibt. Also gilt auch hier die Regel: Lassen Sie sich irgendwelche Zusicherungen schriftlich bestätigen! Sie müssen klipp und klar beweisen können, dass Sie der Vermieter aus dem Vertrag entlässt und sich selbst um alle weiteren Formalitäten kümmern wird. 

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