In den Ecken wuchert Schimmel, die Heizung wärmt nicht, und die Spülmaschine setzt die Küche unter Wasser: Wer muss bezahlen? Mängel in der Wohnung führen immer wieder zu Auseinandersetzungen zwischen Verwaltung und Mietern. 

Selbst die schönste Wohnung ist nie ganz perfekt. Vielleicht sind viele Mieterinnen und Mieter mit dem Zustand ihrer Wohnung nicht zu hundert Prozent zufrieden. Fragt sich bloss: Was ist im Sinne des Gesetzes ein Mangel? Wann ist es an der Zeit, bei der Verwaltung zu reklamieren? 

Mängel: Wie ist die Rechtslage? 

Juristinnen und Juristen pflegen zu sagen, dass die Wohnung «zum vorausgesetzten Gebrauch» taugen muss. Was das heisst, hängt vom Mietvertrag, den getroffenen Vereinbarungen und den konkreten Umständen ab. Wer ein Ladenlokal mietet, will es als Laden und Verkaufsgeschäft gebrauchen können. Beim Wohnen dasselbe: Eine Mietwohnung muss ohne Einschränkung bewohnbar und im Winter geheizt sein! Die Küche soll eine gute Kochgelegenheit bieten; alle Geräte müssen einwandfrei funktionieren.  

Selbst in einem solid gebauten Haus kommt es oft vor, dass die Mietwohnung nicht in dem Zustand ist, in dem sie sein sollte. Häufig ist sie nur mit Einschränkungen zu gebrauchen – etwa wenn die Geschirrspülmaschine oder die Heizung defekt sind, wenn sich hinter Schränken und in Ecken Schimmel breitmacht oder wenn die Wohnung nebenan umgebaut und die Wohnqualität dadurch stark beeinträchtigt wird.  

Wann spricht man von einem Mangel? 
  • Ein schwerer Mangel  liegt vor, wenn die Wohnung praktisch unbewohnbar ist, zum Beispiel wegen eines Wasserrohrbruchs im Haus. Solch schwerwiegende Fälle wären sogar ein Grund für einen Mieter, den Mietvertrag ausserordentlich zu kündigen. 
  • Von einem mittleren Mangel  ist die Rede, wenn das Mietobjekt zwar bewohnbar, aber die Brauchbarkeit vermindert ist (etwa wegen defekter Apparate).  
  • Als kleine Mängel gelten hingegen defekte Storengurte, Sicherungen, Glühbirnen oder abgenutzte Dichtungen. – Kleine Mängel sind vom Mieter selber zu beheben und zu bezahlen. Was als kleiner Mangel einzustufen ist, richtet sich zum einen nach den Kosten. Als Faustregel geht man von einem Betrag von etwa 150 oder 200 Franken aus. Es hängt auch davon ab, ob zur Behebung des Mangels fachliches Geschick erforderlich ist. Beispiel: Eine undichte Spülmaschine sollte natürlich nur durch einen professionellen Installateur repariert werden.  

Für alle «gröberen» Mängel hat grundsätzlich der Vermieter aufzukommen: Wenn sich in den Wohnräumen zum Beispiel Schimmel breitmacht und eine schlechte Isolation die Ursache dafür ist. Wenn Geräte oder die Heizung im Winter kaputt sind. Wichtig dabei: Der Vermieter muss auch dann für den Schaden aufkommen, wenn ihn gar kein Verschulden trifft. So muss ein Vermieter etwa dafür aufkommen, dass eine Wohnungstür ersetzt wird, die ein Einbrecher eingedrückt hat.  

Wann sind Mängel zu melden? 

Vielen Mieterinnen und Mieter getrauen sich nicht, ihre Rechte bei Mängeln durchzusetzen. Selbst wenn die Mängelliste lang ist, befürchten Sie Ärger mit der Verwaltung. Solche Sorgen sind aber unberechtigt. Denn es sind zum einen gesetzliche Rechte. Zum anderen sind professionelle Verwaltungen froh, wenn sie Rückmeldungen bekommen. Falls irgendwo Wasser eindringt oder Handwerker Schuld für eine Panne tragen, muss die Verwaltung ja unverzüglich aktiv werden.  

Wie gehen Sie als Mieterin bzw. Mieter am besten vor? Grundsätzlich ist zwischen Mängeln beim Einzug und während der Mietdauer zu unterscheiden. Wer eine neue Wohnung bezieht, sollte unbedingt darauf bestehen, dass beim Antritt eine Mängelliste erstellt wird (Protokoll zum Antritt der Mietwohnung). Nur so werden klare Verhältnisse geschaffen. Der Vermieter kann im Nachhinein nicht behaupten, die Wohnung sei mängelfrei übernommen worden. Wenn kurz nach dem Einzug noch weitere Mängel auftauchen, sollten diese umgehend schriftlich beanstandet werden. 

Mängel während der Mietdauer 

Während der Mietdauer gilt: Mängel sollten ebenfalls unverzüglich und in der Regel schriftlich gemeldet werden. Grössere Verwaltungen habe ein eigenes System, um Rückmeldungen und Reparaturen entgegenzunehmen (über eine Mieter-App, über Formulare oder die eigene Website etc.). 

Übrigens ist «unverzüglich» sehr wörtlich gemeint: Unter Umständen kann der Mieter sogar schadenersatzpflichtig werden, wenn Folgemängel entstehen – wenn also eine undichte Wasserleitung im Lauf der Zeit einen weit grösseren Schaden anrichtet, als wenn der Mangel sofort behoben worden wäre. So oder so ist es Sache des Eigentümers, die Reparaturarbeiten in Auftrag zu geben. Davon ausgenommen sind nur Notfälle. Der klassische Fall ist eine Heizung, die ausgerechnet am Weihnachtstag ihren Dienst versagt, wenn der Hauseigentümer nicht erreichbar ist. In solch dringenden Fällen darf sich die Mieterin oder der Mieter selbst an die Service- oder Pikettstelle wenden.

Wann gibt es eine Mietzinsreduktion? 

Wird der Schaden nicht behoben, besteht die Möglichkeit, eine Reduktion des Mietzinses zu verlangen. Wenn zum Beispiel im Winter wegen einer defekten Heizung die Raumtemperatur nur 18 Grad beträgt, ist eine Ermässigung am Platz, und zwar von der Meldung des Schadens an bis zu dessen Behebung. Der Vermieter ist auch dann zur Mietzinsreduktion verpflichtet, wenn die Beeinträchtigung durch Dritte verursacht wird, zum Beispiel durch einen lärmigen Umbau, Nachtruhestörung durch ein Restaurant oder einen Club im gleichen Gebäude. Welches Mass an Störung zu akzeptieren ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Manche Juristen sind aber der Auffassung, dass ein gewisser Baulärm erduldet werden muss. Allerdings sprach ein Gericht in einem Streitfall einem Mieter eine Reduktion von 25 Prozent zu (für die Dauer eines Umbaus in der Wohnung im oberen Stockwerk). 

Je nach Verwaltung und Eigentümer erklärt sich der Hauswart oft bereit, kleine Mängel unbürokratisch, rasch und ohne Kostenfolge zu beheben. Solche Kulanz ist aber freiwillig. 

Fazit:

Selbst bei einem harmonischen Verhältnis im Haus gehen die Meinungen oft auseinander, was ein Mangel ist und wer dafür zahlen muss. Beide Seiten sind gut beraten, sich über die Rechtslage und die Definition «Mangel» gut zu informieren. Alles, was zu Recht zu beanstanden ist, sollte unverzüglich der Verwaltung gemeldet werden.  

Es lohnt sich, sich während der ganzen Dauer des Mietverhältnisses um Mängel zu kümmern und sie beheben zu lassen. Wenn dies vernachlässigt wird, ergeben sich später beim Auszug Differenzen – wer ist schuld, dass dieses oder jenes nicht in Ordnung ist? So erhöht sich auch noch das Risiko, dass es am Tag des Auszugs teuer wird. 

 Links: 

Musterbrief der Zürcher Gerichte: https://www.gerichte-zh.ch/fileadmin/user_upload/Dokumente/Themen/Miete/Formulare_und_Merkblaetter/Musterbriefe/Mu_Maengel.pdf

Musterbriefe Mieterverband: https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/top-themen/maengel-schaeden.html 

Mängel an der Mietwohnung: FAQ’s 

Im Idealfall sollten sich Mieterinnen und die Verwaltung auf einen Kompromiss einigen. Tatsächlich liegen die von Gerichten ausgesprochenen Mietzinsreduktionen oft tiefer, als es sich die Mieterseite erhofft hat. Ein Blick in einige Gerichtsurteile zeigt, dass selten mehr als 50 Prozent der Miete wegen Mängeln erlassen werden. 

Wenn die Verhandlungen nichts bringen, hat die Mieterschaft ein Druckmittel in der Hand: die Hinterlegung des Mietzinses. Wichtig ist dabei, die nötigen Schritte in der richtigen Reihenfolge einzuleiten. Zuerst muss der Mangel schriftlich gerügt und eine realistische Frist zur Behebung gesetzt werden. Als Mieterin können Sie den Vermieter auch darauf hinweisen, dass Sie nötigenfalls die Hinterlegung der Miete ins Auge fassen.  

In einem nächsten Schritt ist ebendiese Hinterlegung der Miete anzukündigen. Erst wenn die Frist ungenutzt verstreicht, darf man den Mietzins des folgenden Monats hinterlegen. Vorsicht: Es kann sehr heikel sein, wenn Sie sich ad hoc entscheiden, die Miete zu hinterlegen – dann riskieren Sie, gegenüber dem Vermieter in Zahlungsverzug zu geraten. Unter Umständen droht deswegen gar eine Kündigung. Deshalb ist es klüger, sich bei der Mieterschlichtungsstelle oder von einem Anwalt beraten zu lassen. Bei der Schlichtungsstelle ist auch zu erfahren, wo die Miete zu hinterlegen ist. Denn natürlich darf der Mieter das Geld nicht auf irgendein Sperrkonto einer Bank überweisen. 

«Kann ich vom Mietvertrag zurücktreten?» 

Ja, bei sehr schwerwiegenden Mängeln ist dies möglich. Das sollte auch dem Vermieter einleuchten. Ganz allgemein ist beim Rücktritt vom Mietvertrag folgendes zu beachten: Bei schweren Mängeln, die innerhalb einer gesetzten Frist nicht behoben werden, sind Mieter berechtigt, die Wohnung fristlos zu kündigen. Doch auch bei diesem Vorgehen ist Vorsicht am Platz: Es müssen überaus triftige Gründe vorliegen, um einen Mangel als Grund für einen Vertragsrücktritt anzuführen – de facto muss die Wohnung unbewohnbar sein. Schliesslich muss der Mieter auch an die organisatorischen Punkte denken; je nach dem lokalen Mietmarkt findet sich nicht gleich eine Ersatzwohnung, es entstehen Umzugskosten etc. 

Nein. Das Gesetz hält fest, dass Mieter nur kleine Ausbesserungen, Reparaturen oder Reinigungen, die für den «gewöhnlichen Unterhalt» erforderlich sind, übernehmen müssen. Dazu zählen zum Beispiel der Ersatz von Glühbirnen, die Anschaffung eines neuen Backblechs, der Austausch von Dampfabzugsfiltern, von Seifenschalen, Zahngläsern sowie Einrichtungen am Kühlschrank. In der Regel muss die Mieterin / der Mieter auch Abläufe selbst entstopfen und reinigen.  

Der ganze restliche Unterhalt und Reparaturen im Haus und an den Geräten ist hingegen Sache des Vermieters. Wenn für eine Reparatur eine Fachperson beigezogen wird, handelt es sich eben nicht um kleinen Unterhalt. Diese Reparaturen werden normalerweise von der Verwaltung organisiert, und sie trägt auch die vollen Kosten. Dazu gehört die Reparatur von defekten Kochplatten oder wie in Ihrem Fallbeispiel die Reparatur des Geschirrspülers durch einen Fachmann. 

Nein, eindeutige Abweichungen von den gesetzlichen Bestimmungen sind nicht zulässig. Ein wesentlicher Punkt ist zwingendes Mietrecht: Der Mieter selbst ist nur für kleinere Reparaturen und Reinigungsarbeiten zuständig (siehe Antwort oben). Dieser Grundsatz darf nicht zuungunsten der Mieterinnen und Mieter vertraglich abgeändert werden. Auch Bestimmungen, dass der Mieter bis zu einer ganzen Jahresmiete selbst bezahlen muss, sind heikel – und rechtlich zumindest sehr umstritten. 

Mangel mit der Heizung: «Auszug ins Hotel?» 

Wenn Sie als Mieterin durch einen Mangel an der Wohnung einen Schaden erleiden, muss der Vermieter dafür laut Gesetz Schadenersatz leisten. Unter gewissen Umständen kann er sich jedoch von der Haftung befreien – aber nur mit einem stichhaltigen Beweis, dass ihn kein Verschulden für den Mangel trifft. Im vorliegenden Fall wäre die Verwaltung haftbar, wenn die Panne mit der Heizung zum Beispiel auf einen schlechten Service und mangelnden Unterhalt zurückzuführen ist. 

Auf einem anderen Blatt steht allerdings, in welcher Höhe Sie Schadensersatzforderungen geltend machen können. Es geht natürlich nicht, dass Sie gleich für zwei oder drei Wochen im Fünfsternehotel wohnen. Sie sind verpflichtet, die Auslagen und finanziellen Folgen gering zu halten. In der Praxis müsste der Vermieter wohl höchstens die Kosten für ein Mittelklassehotel vergüten. Man könnte natürlich auch noch ins Feld führen, dass Sie die Kosten noch tiefer halten könnten, wenn Sie bei Freunden oder Verwandten unterkommen. 

Lärm gilt tatsächlich als Beeinträchtigung der Wohnqualität und schränkt Sie im Gebrauch der Wohnung ein. Die Verwaltung respektive der Vermieter kann nach dem Gesetz auch dann dafür haftbar gemacht werden, wenn jemand anders für den Lärm die Verantwortung trägt. Wie hoch die Mietzinsreduktion ausfällt, ist allerdings Auslegungssache. Die Gerichtspraxis zeigt, dass die gewährten Reduktionen oft weniger hoch ausfallen, als die Mieterinnen und Mieter es sich erhofft haben. Auch bei intensiven Bauarbeiten vis-à-vis gibt es oft nur einen Mietzinsreduktion von zehn Prozent. 

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