Manchmal ist es einfacher einen Mietvertrag zu unterzeichnen, als wieder auszusteigen! Fragen rund um die korrekte Kündigung des Mietvertrags sind ein Dauerbrenner. Das bestätigen verschiedene Beratungsstellen und Schlichtungsbehörden in Mietfragen. In der Praxis taucht auch die aktuelle Frage auf, ob über Weihnachten und Neujahr Wohnungsrückgaben möglich sind.

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Nehmen wir als Beispiel die 30-jährige Mieterin Nicole B. in L.: Neulich sagte ihr der Vermieter am Telefon, dass er den Mietvertrag auf den 31. März kündigen werde. Der Grund: Er verkauft die Wohnung. Doch unsere Mieterin hatte Glück: Ein Kollege vermittelte ihr eine Wohnung, die kurzfristig auf Ende Jahr verfügbar ist. Nun lautet natürlich die Frage, ob die Mieterin ausserterminlich kündigen kann. 

Kündigungsfrist und -termin 

Fabian Gloor, Jurist beim Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband, sagt dazu: «Grundsätzlich müssen wir ordentliche Kündigung und die vorzeitige Rückgabe einer Mietwohnung auseinanderhalten.» Für eine ordentliche Kündigung gelten die vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen und –termine. In vielen Regionen der Schweiz sehen die Mietverträge vor, dass eine Wohnung mit einer Frist von drei Monaten zu den ortsüblichen Terminen gekündigt werden kann. Je nach Stadt und Region sind zum Beispiel der 31. März, 30. Juni und 30. September ordentliche Kündigungstermine. Teils sehen die Verträge halbjährliche Kündigungstermine vor, teils ist sogar auf jedes Monatsende eine Kündigung möglich.  

Ein erster Tipp: Lesen Sie zuerst im Mietvertrag nach, welche Fristen und welche Termine für Ihr Mietverhältnis gelten. Wenn nichts Besonderes vereinbart ist, müssen Sie ganz einfach die dreimonatige gesetzliche Kündigungsfrist für Mietwohnungen beachten (Geschäftsräume: sechs Monate). Weiter sind dann die ortsüblichen Termine zu beachten; diese sind bei den örtlichen Schlichtungsstellen zu erfahren.  

Es sei in der Schweiz gang und gäbe, dass die Verträge den 31.12. nicht als Kündigungstermin vorsehen. «Das ist rechtlich durchaus zulässig und macht nach meiner Meinung nach auch Sinn», erläutert Jurist Fabian Gloor. Denn immerhin liegt es im Interesse von Mieter- wie von Vermieterseite, sich an Weihnachten der Familie und den Feiertagen widmen zu können.  

«Ausserterminliche Kündigung» 

Nach dem Gesetz gibt es aber noch eine wesentliche Ausnahme, nämlich die vorzeitige Rückgabe der Mietsache (Artikel 264 OR). Umgangssprachlich ist dabei auch von «ausserterminlicher Kündigung» oder von «vorzeitigem Auszug» die Rede. «Grundsätzlich kann sich ein Mieter oder eine Mieterin immer auf diese Gesetzesbestimmung berufen, auch bei länger dauernder Vertragsdauer», betont Jurist Fabian Gloor. Was heisst das nun konkret? 

Noch einmal zurück zu unserer Mieterin Nicole B.: Sie hat tatsächlich gute Chancen, auf Ende Jahr zu kündigen. Damit ist sie aus dem Mietvertrag und aus allen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter entlassen. Die wichtigste Voraussetzung – eben nach dem erwähnten Gesetzesartikel 264: Sie muss auf diesen Termin einen Ersatzmieter finden. Dieser muss zumutbar, zahlungsfähig und bereit sein, die Wohnung zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Von diesem Recht kann Nicole B. auch dann Gebrauch machen, wenn sich dann die Formalitäten, die Wohnungsübergabe und die Rückgabe der Schlüssel über den Dezember und teils über die Festtage erstrecken. 

Vorzeitiger Auszug – bis wann? 

«Natürlich kann die Mieterin nicht erwarten, dass sie die Wohnung an Heiligabend oder irgendwann mitten in der Nacht zurückgeben kann», erläutert Fabian Gloor. Grundsätzlich sind Wohnungsrückgaben an Werktagen und zu den normalen Geschäftsöffnungszeiten jederzeit möglich. Und es ist auch kein Argument, dass die Verwaltung im Dezember ohnehin bereits stark ausgelastet ist.  

Von diesen Einschränkungen abgesehen, ist es auf jeden beliebigen Termin möglich, das Mietverhältnis zu kündigen. Das Gesetz sehe dazu keinen bestimmten Termin vor, so Jurist Gloor vom MV. Gestützt darauf können Sie also auf Mitte Monat oder genauso gut auf den 10. oder 20. eines Monats kündigen.  

Und wie ist es an Weihnachten? Nach dem Gesetz müssten eigentlich auch am 27. oder am 30. Dezember Wohnungsrückgaben möglich sein, da dies offiziell keine Feiertage sind. In einer Stellungnahme schreiben aber einige Verwaltungen, dass die Büros zwischen Weihnachten und Neujahr geschlossen sind. Aus Sicht der Vermieter heisst das: Wohnungsübergaben sind bis am 24. Dezember möglich, dann erst wieder nach Neujahr.  

Vorzeitiger Auszug: nicht aufschieben 

Wenn sich die Verwaltung aber auf den Standpunkt stellt, dass die Rückgabe erst Mitte oder sogar erst Ende Januar möglich ist, liegt sie im Unrecht. Wer zum Beispiel in die Ferien reist, muss eine Stellvertretung organisieren. Das gilt natürlich auch für den Mieter, wenn eine Wohnungsübergabe ansteht. Wichtig ist noch der Grundsatz, dass der Verwaltung eine angemessene Frist einzuräumen ist. Denn sie muss ja den oder die vorgeschlagenen Nachmieter prüfen. «Dazu gibt es keine einheitliche Gerichtspraxis, aber jedenfalls hängt diese Zeit für die Prüfung der Unterlagen nicht von der Jahreszeit oder den Festtagen ab», so Fabian Gloor. Eingebürgert hat sich eine gewisse Unterscheidung nach Art der Verwaltung. Bei professionellen Verwaltungen darf die Mieterin davon ausgehen, dass rund 10 bis 14 Tage reichen sollten. Bei privaten, weniger professionellen Vermietern ist von einer Frist von 25 bis 30 Tagen auszugehen.  

Einfach die Schlüssel zurückschicken? 

Da Nicole B. die Wohnung von einer Privatperson gemietet hat, müsste sie dem Vermieter also eine etwas längere Frist einräumen. Wenn aber der Nachmieter zumutbar und solvent ist und alle anderen Voraussetzungen erfüllt sind, ist die Mieterin aus dem Mietvertrag raus. Wichtig ist dann noch die formelle Rückgabe der Wohnung. Üblicherweise findet diese persönlich statt, wobei auch gleich allfällige Schäden an der Wohnung zu regeln sind. Falls die Verwaltung die ordentliche Wohnungsübergabe verweigert – eben zum Beispiel wegen der Weihnachtstage – müsste die Mieterin die Schlüssel mit eingeschriebener Post zurückschicken.  

Wichtig dabei: Um wirklich aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, müssen alle Schritte gut dokumentiert und beweisbar sein. Die Mieterin oder der Mieter sollte daher alle Unterlagen und Bestätigungen von interessierten Nachmietern kopieren (aus Beweisgründen, falls sich Mieterin und Vermieter nicht einigen können).  

Ordentliche und ausserordentliche Kündigung 

Fassen wir noch einmal die wichtigsten Punkte zusammen. Es sind unterschiedliche Varianten einer Kündigung des Mietverhältnisses auseinanderzuhalten: 

  • Ordentliche Wohnungskündigung: Dabei sind die vertraglichen Kündigungstermine und –fristen einzuhalten. 
  • Ausserterminliche Kündigung: Die so genannte vorzeitige Rückgabe ist möglich, wenn der ausziehende Mieter mindestens einen zumutbaren, zahlungsfähigen Ersatzmieter findet. Auf dieses gesetzliche Recht können sich Mieterinnen und Mieter grundsätzlich immer berufen. Es kommt auch bei einem längeren, unbefristeten Mietvertrag zum Zug. 
  • Ausserordentliche Kündigung: Aus schwer wiegenden Gründen ist eine ausserordentliche oder sogar eine fristlose Kündigung möglich. Aus Sicht Vermieter: Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt oder sich schwere Pflichtverletzungen zuschulden kommen lässt. Aus Sicht der Mieterin: Wenn die Wohnung grobe Mängel aufweist und praktisch unbewohnbar ist.  

Wohnungskündigung schriftlich 

Schliesslich ist noch zu erwähnen, dass für eine Wohnungskündigung formelle Vorschriften zu beachten sind. Kündigt der Vermieter, muss er dazu ein offizielles Formular verwenden. Ist es der Mieter, der eine Wohnungskündigung mitteilt, muss er natürlich unbedingt die Frist einhalten und schriftlich kündigen (Einschreiben per Post). Bei Familienwohnungen oder bei Wohngemeinschaften müssen auch die Partner respektive Mietbewohner mitunterschreiben.  

Vorsicht: Der Vermieter muss eine fehlerhafte Kündigung nicht akzeptieren. Rechtlich wäre sie dann nichtig.  

Das Kündigungsschreiben muss spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist zur Geschäftszeit beim Vermieter eintreffen. Es gilt also nicht das Datum des Poststempels, sondern der Empfang durch die Vermieterin bzw. den Vermieter. 

Fazit: Die Kündigungsfristen und rechtlichen Grundlagen erweisen sich als anspruchsvolle Materie. Bis ein Vertrag aufgelöst und die Wohnung zurückgegeben ist, sind also einige Formalitäten zu beachten. 

FAQ’s zum Thema vorzeitiger Auszug: Ausserterminlich kündigen: Häufige Fragen und Antwortenerminlich kündigen

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