Wer kurzfristig aus einer Mietwohnung ausziehen und die Schlüssel zurückgeben will, muss einige Hürden meistern. Unter bestimmten Umständen können Sie tatsächlich kurzfristig kündigen. Doch da lauern einige Fallen – für Mieter wie für Vermieter. Und für teure Wohnungen ist es schwierig, Nachmieter zu finden.

Immer mehr Leute ziehen kurzfristig um. Es gibt tatsächlich triftige Gründe: Vielleicht kann jemand wegen Kurzarbeit den Mietzins nicht mehr zahlen. Eine Partnerschaft geht auseinander, man wechselt den Arbeitsort oder zieht in ein Eigenheim.

«Wir leben heute in einer schnelllebigen Zeit», bestätigt Fabian Gloor vom Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverband. Er betreut die Hotline und kennt die häufigsten Fragen im Mietrecht. Er weiss auch um die rechtlich «heissen» Themen rund um die ausserterminliche Kündigung.

Kündigung: Die gesetzlichen Bestimmungen

Kurz zusammengefasst gilt folgendes: Grundsätzlich ist jeder Mieter und jede Mieterin verpflichtet, den Vertrag zu erfüllen. Dabei gelten je nach Region und je nach Vertrag bestimmte Kündigungsfristen und -termine. In vielen Regionen der Schweiz ist es zum Beispiel üblich, dass die Wohnung auf jedes Quartal hin gekündigt werden kann. Das heisst: Jeweils auf den 31. März, 30. Juni oder 30. September. Dabei gilt meist noch eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Heute finden aber immer weniger Umzüge zu den offiziellen Kündigungsterminen statt

Fabian Gloor, Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband

Das Gesetz bietet Mieterinnen und Mietern eine Option, um sich unter bestimmten Voraussetzungen ihrer vertraglichen Verpflichtungen zu entledigen. Konkret umschrieben ist diese ausserterminliche Kündigung in Artikel 265 OR.

Der Mieter hat die Verwaltung über seine Umzugsabsicht zu informieren und muss auf den gewünschten Termin hin einen zumutbaren Ersatzmieter finden. Dieser sollte zahlungsfähig sein und sich bereit erklären, die Wohnung zu den bestehenden Konditionen zu übernehmen.

Doch in der Praxis lauern einige Fallen, s. auch https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/ausserterminliche-kuendigung-stolpersteine-im-mietrecht/. Ein Beispiel: Da in manchen Regionen wieder mehr Wohnungen leer stehen, ist es schwieriger geworden Ersatzmieter zu finden. «Manche Leute sind verzweifelt», erzählt Fabian Gloor. Nehmen wir als Beispiel Markus W. in B.: Zwar fand er ein oder zwei Interessenten, die zur Besichtigung kamen. Doch sie winkten ab: «Ist mir zu teuer….», so die Absage.

Haftbar für Mietzins – aber wie lange?

Eine andere Geschichte, die so und ähnlich oft geschildert wird, geht so: Die Verwaltung betont, dass sie die Nachvermietung selbst übernimmt. Bloss mündet dies in einen Konflikt, wenn dann der betreffende Nachmieter den Vertrag nicht unterzeichnet. Oder wenn erst mit Verzögerung überhaupt ein neuer Vertrag zustande kommt. Dann riskiert der bisherige Mieter, dass sich über Monate Mietschulden auftürmen. Denn formell ist er ja nicht aus dem Vertrag und auch nicht aus seiner Zahlungsverpflichtung entlassen. Er hat für alle Mietzahlungen und Nebenkosten aufzukommen – längstens bis zum Kündigungstermin.

FAQ’s: Ausserterminlich kündigen

Eine erste Schlussfolgerung: Die ausserterminliche Kündigung wirft für Mieter wie für Hauseigentümer laufend neue Fragen auf. Wir fassen hier die häufigsten FAQ’s zusammen und zeigen Lösungen auf:

Grundsätzlich ja. Das Schweizer Recht sieht die Möglichkeit der vorzeitigen Rückgabe vor (OR Artikel 264). Sie können aus dem Vertrag entlassen werden – und zwar unabhängig vom ordentlichen Kündigungstermin. Sie müssen einen zumutbaren, solventen Nachmieter finden, und dieser muss schriftlich erklären, dass er die Wohnung zu den gleichen Konditionen übernehmen würde. – Dann hat die Verwaltung noch zwei bis drei Wochen Zeit, den oder die vorgeschlagenen Nachmieter zu prüfen.

Ja. Überall, wo wir heute ein Überangebot an Wohnungen haben, sehen wir öfters solche Verträge mit einer Mindestmietdauer etc. Doch auch hier können Sie ausserterminlich kündigen – wenn Sie Ersatzmieter finden. Tipp: Überlegen Sie sich im Voraus, wie gross die Chancen wären, einen Interessenten zu finden – für die gleiche Wohnung zur gleichen Miete inkl. Nebenkosten.

Nein. Dieses Recht kann er Ihnen nicht nehmen. Der erwähnte Artikel OR 264 ist zwingendes Recht. Es kann auch nicht einseitig im Vertrag zu Ihren Ungunsten abgeändert werden.

Wenn mehrere Personen solidarisch für den Vertrag haften und gemeinsam unterzeichnet haben, müssen sie auch gemeinsam kündigen. Das Verfahren mit der vorzeitigen Rückgabe ist möglich, wenn sich die Mieter darin einig sind. Sie müssen dann auch gemeinsam ausziehen und die Schlüssel zurückgeben. Juristen würden sagen: «Rechtshandlungen sind nur gemeinsam möglich.»

Ja. Wenn Sie Untermieter sind, haben Sie gegenüber dem Hauptmieter die gleichen Rechte wie bei jedem anderen Mietverhältnis. Vorsicht: Anders liegt der Fall, wenn alle WG-Partner gemeinsam Vertragspartner sind (siehe oben). Dann kommen sie auch nur gemeinsam aus dem Vertrag, haben aber wie sonst auch die Möglichkeit einer ausserterminlichen Kündigung.

Was als angemessene Bedenkzeit gilt, ist zwischen Mietern und Hauseigentümern umstritten. Bei einer professionellen Verwaltung können Sie davon ausgehen, dass sie für die Prüfung nicht mehr als zwei Wochen brauchen sollte. Bei privaten Mietverhältnissen müssen Sie eine längere Bedenkzeit einplanen – meist etwa 30 Tage.

Zumutbar ist ein Ersatzmieter, wenn er bereit und in der Lage ist, den Mietvertrag zu den exakt gleichen Bedingungen zu übernehmen. Eine Ablehnung muss sachlich begründet sein. Beispiel: Die Miete wäre für den Ersatzmieter zu hoch. Oder es ist eine kleine 2-Zimmer-Wohnung und der Ersatzmieter möchte mit fünf Personen einziehen. Irgendwelche äussere Eigenschaften wie Herkunft, Geschlecht, Alter etc. als Grund für eine Ablehnung wären unzulässig.

Sie müssen beweisen können, dass Sie Ersatzmieter gemeldet haben und diese die Wohnung übernehmen würden. Wenn dies der Fall ist, können Sie auf diesen Termin ausziehen und die Schlüssel mit eingeschriebener Post zurückschicken.

Das ist eine knifflige Frage. Wir empfehlen immer: Lassen Sie sich irgendwelche Zusagen, dass Sie aus dem Vertrag entlassen werden, schriftlich bestätigen! Sie können sich nur dann sicher sein, wenn sie die schriftliche Zusicherung haben: …dass Sie zum Beispiel auf den Tag X von den vertraglichen Verpflichtungen entbunden sind. Haben Sie keine solche Zusage, sollten Sie unbedingt selbst intensiv Nachmieter suchen! Vage und mündliche Zusagen sind immer heikel.

In der Praxis kommt dies immer wieder vor. Vielleicht schlägt die Miete auf, einem Interessenten geht alles zu schnell oder der Vermieter überlegt es sich anders. Rechtlich gesehen gilt bei der ausserterminlichen Kündigung: Massgeblich ist nicht, auf wann ein neuer Vertrag zustande kommt. Entscheidend ist, dass Sie mindestens einen Nachmieter finden und dieser die gesetzlichen Voraussetzungen wie oben beschrieben erfüllt. Am Stichtag, an dem der Ersatzmieter bereit wäre einzuziehen, sind Sie aus dem Vertrag entlassen. Im Streitfall müssten Sie es aber beweisen können. Daher: Die Zusagen von Nachmietern sollten Sie immer sorgfältig dokumentieren und kopieren. Die Unterlagen zu den Ersatzmietern sind der Verwaltung mit eingeschriebener Post zuzustellen (ebenfalls aus Beweisgründen).

Die Interessenten einfach weiter zu verweisen, ist heikel. Unsere Empfehlung lautet: Die Zusagen des Interessenten für Ihre eigenen Unterlagen aufbewahren und die Unterlagen dann mit eingeschriebener Post an die Verwaltung schicken.

Wichtig ist natürlich, wirklich intensiv zu suchen. Machen Sie Online-Ausschreibungen, fragen Sie im Bekanntenkreis etc. Um den finanziellen Schaden zu mindern, wäre die Variante einer Untermiete zu prüfen. Wenn Sie die Wohnung etwas günstiger untervermieten, könnten Sie Ihre Verluste zu einem wesentlichen Teil wettmachen. Verhandeln Sie mit der Verwaltung, denn die Untermiete setzt deren Einverständnis voraus. Übrigens: Das Schweizer Mietrecht kennt das Prinzip der «Schadenminderungspflicht» – der Vermieter ist auch gefordert, seinen Beitrag zu leisten. Etwa indem er sich kompromissbereit zeigt und auch selbst mit der Suche aktiv wird.

Wir haben oben und in einem anderen Beitrag die Rechtslage dazu erläutert. Grundsätzlich dürfen Sie davon ausgehen, dass der Mieter das Gesetz kennt und sich nach Art. 264 OR korrekt verhält (d. h. Nachmieter sucht und findet). Da für Sie als Vermieterin aber auch das Prinzip der Schadenminderungspflicht gilt, ist noch folgendes zu beachten: Es kann für Sie ein Vorteil sein, den Mieter ausdrücklich auf seine Pflichten aufmerksam zu machen. So oder so sind Sie gut beraten, auch selbst Interessenten zu suchen. Es ist nie auszuschliessen, dass der bestehende Mieter oder ein gemeldeter Nachmieter gar nicht solvent ist. Vielleicht wären Schulden über die Mietkaution nicht ausreichend gedeckt, jemand setzt sich ins Ausland ab etc. Daher liegt es meist im ureigenen Interesse des Vermieters, selbst aktiv zu werden.

Weiterführende Informationen und einen Muster-Mietvertrag finden Sie hier: https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietvertrag-abschliessen-worauf-achten/

Einen Überblick zur rechtlichen Situation für Mieter können Sie sich in diesem Artikel verschaffen: https://blog.newhome.ch/blog/de/mieten/rechtliches-fuer-mieter-im-ueberblick/