Das Schweizer Mietrecht, alle Rechte und Pflichten eines Mietverhältnisses – dies ist ein weites Feld. In der Praxis lauern für unerfahrene «Feierabendvermieter» einige Stolperfallen. In Teil 1 unserer Serie «Rechte für Vermieter» zeigen wir Ihnen die Fakten auf. Damit Sie gut vorbereitet und professionell auftreten können.

Vermieter und Mieter unterzeichnen Mietvertrag
Mit der Unterzeichnung des Mietvertrags gehen Vermieter als auch Mieter gewisse Rechte und Pflichten ein. (Bild: canva.com)

Der Vermieter ist frei, wem er welches Mietobjekt zu welchen Konditionen zur Miete überlassen will. «Beim Abschluss eines Mietvertrags gilt in der Schweiz grundsätzlich Vertragsfreiheit», erklärt Thomas Oberle, Jurist beim Hauseigentümerverband Schweiz (HEV Schweiz). Oder anders gesagt: Interessenten oder Interessentinnen haben keinen Anspruch, den Zuschlag bei einer Ausschreibung zu bekommen. Gerade im städtischen Umfeld melden sich wesentlich mehr Mietinteressenten als es tatsächlich Wohnungen zu mieten gibt. Die Verwaltung muss auch nicht Rechenschaft darüber ablegen, bestimmte Gruppen oder Haushalte zu berücksichtigen oder nicht zu berücksichtigen. Dasselbe gilt für Herkunft, Alter, Haushaltformen oder ähnliches. Es liegt in Ihrem Ermessen als Eigentümer, welchen Haushalt, welche Privatperson oder welche Familie Sie als neuen Mieter begrüssen wollen.

Ausserterminliche Kündigung: Der Eigentümer ist auch nicht verpflichtet, einen vorgeschlagenen Ersatzmieter zu nehmen (er muss dann höchstens selbst einen Ersatzmieter suchen). 

Rechte bei Vertragsabschluss

Bonität: Es ist natürlich legitim, die Seriosität und vor allem die Bonität von Interessenten hoch zu gewichten. Dazu dürfen Sie als Hauseigentümer auch Informationen einholen und sich nach Referenzen erkundigen (digitale Bonitätsauskünfte, Auszug Betreibungsregister, Referenzen von Vorvermietern, Arbeitgeber etc.). Auf Anmeldeformularen ist es erlaubt, nach dem Aufenthaltsstatus, nach dem Arbeitgeber und dem (ungefähren) Jahreseinkommen zu fragen.

Vertrag: Der Vermieter ist bei der Wahl eines bestimmten Mustervertrags frei. Gerade für Laien als Vermieter empfiehlt es sich, eine juristisch geprüfte Vertragsvariante oder einen der gängigen Musterverträge zu verwenden. Ein Mietvertrag führt die Vertragsparteien auf, umschreibt das Mietobjekt und zählt allenfalls Nebenräume oder Gebäudeteile zur Mitbenützung auf. Wichtig sind dann vor allem auch die Miete, Nebenkosten sowie weitere Klauseln, Kündigungsmodalitäten, Frist bei Kündigung etc. Ein Mietvertrag kann auch mündlich zustande kommen; doch für die Praxis sind natürlich schriftliche Mietverträge sehr zu empfehlen.

Im Rahmen der Vertragsfreiheit ist es gestattet, gewisse Bedingungen zwischen Eigentümer und Mieter festzulegen. Das gilt etwa hinsichtlich der Benutzung von Neben- und Aussenräumen, genauere Definition und Auflistung von Nebenkosten, allenfalls Verbot von Haustieren, Pflicht zur Beachtung der Hausordnung und von Ruhezeiten, Verbot einer gewerblichen Nutzung der Wohnung (vor allem wenn diese für die Nachbarn störend wäre).

Bestimmte Bedingungen im Mietvertrag festhalten
Gewisse Bedingungen zwischen Eigentümer und Mieter können im Mietvertrag festgehalten werden. (Bild: canva.com)

Mietkaution und Mietzins

Nach dem Gesetz ist der Vermieter berechtigt, eine Kaution in Höhe von bis zu drei Monatsmieten zu verlangen (als Sicherstellung für die Miete oder allenfalls für Schäden am Objekt, die dem Mieter anzulasten sind).

Miete: Ein besonders schwieriges Kapitel ist die Festsetzung der Miete. Natürlich scheint es einfach, die Miete in der Nachbarschaft als Vergleich zu verwenden (ortsübliche Vergleichsmiete für ein ähnliches Mietobjekt). Manche Vermieter suchen Vergleichsobjekte, die auf Online-Plattformen ausgeschrieben sind. Orts- und Quartierüblichkeit ist nach dem Gesetz durchaus ein Kriterium – im Streitfall vor Gereicht aber sehr schwer zu beweisen. Weiter besteht immer ein gewisses Risiko, dass der Mieter wegen einer missbräuchlichen Miete klagt (übersetzter, missbräuchlicher Ertrag).

Auch hier wäre die Beweisführung für Vermieter oft schwierig. Es kann sich daher lohnen, einen Treuhänder oder Juristen beizuziehen. Aus Sicht Vermieter ist es wichtig, dass die Miete sowohl betriebswirtschaftlich angemessen ist und eben auch mietrechtlich begründbar ist. Unter bestimmten Voraussetzungen sind natürlich Mietzinsanpassungen möglich (Erhöhung des Referenzzinses, Teuerung, wertvermehrende Investitionen etc.).

Rechte und Pflichten bei Nebenkosten 

Nebenkosten können separat in Rechnung gestellt werden, soweit diese vertraglich tatsächlich als separate Positionen aufgeführt sind (z. Bsp. Heizung und Warmwasser). Viele Vermieter wenden heute das System Akonto an: Das heisst, Mieterinnen und Mieter leisten im Voraus Akonto-Zahlungen. Einmal im Jahr wird aufgrund der tatsächlichen Kosten und aufgrund des Verbrauchs an Heizenergie etc. abgerechnet (meist Juni bis Juli im nächsten Jahr). Da die Energiepreise stark gestiegen sind, wird dies jetzt in vielen Fällen zu Nachzahlungen führen. Jurist Thomas Oberle vom HEV Schweiz sagt dazu: «Beim System mit Akonto-Zahlungen ist es durchaus rechtens, die Mehrkosten bei der nächsten Abrechnung geltend zu machen.»

Das Bundesgericht habe in mehreren Fällen immer wieder von Neuem bestätigt, dass die Akonto-Zahlungen nicht unbedingt Rückschlüsse auf die effektiv anfallenden, belegten Kosten erlauben müssen. Es ist also legitim, die höheren Kosten beim Bezug von Heizenergie, Fernwärme oder Warmwasser weiter zu verrechnen. Wer allerdings die Nebenkosten als Vermieter pauschal im Vertrag bzw. in der Miete einschliesst oder als Pauschale definiert, muss dies über den Weg einer Vertragsänderung anpassen. Auch die Erhöhung der Akonto-Beiträge muss formell als Vertragsänderung abgewickelt werden.

Nebenkosten effektiv abrechnen
Akonto-Zahlungen für Nebenkosten, welche einmal im Jahr effektiv abgerechnet werden, sind am gängigsten. (Bild: canva.com)

Spielregeln für das Mietverhältnis 

Der Vermieter kann vom Mieter verlangen, dass er oder sie die vertraglichen Bestimmungen einhält, die Hausordnung beachtet und sorgfältig mit dem Mietobjekt umgeht. Falls sich Mieterinnen und Mieter über diese Grundsätze hinwegsetzen, gibt es mehrere Sanktionsmöglichkeiten. Der Vermieter wird in der Regel falsches oder vertragswidriges Verhalten abmahnen, gegebenenfalls schriftliche Reklamationen und Aufforderungen verschicken. In schwer wiegenden Fällen – zum Beispiel bei permanenter Störung der Nachtruhe im Haus – ist im Extremfall sogar eine ausserordentliche Kündigung möglich.

Zutrittsrecht: Der Vermieter hat nach Artikel 257h Obligationenrecht (OR) das Recht, die Wohnung aus wichtigen Gründen zu betreten. Es muss aber sachlich begründet sein, etwa für Unterhalt und Reparaturen, für die Wiedervermietung oder allenfalls für einen Verkauf der Liegenschaft. Der Termin sollte natürlich abgesprochen und rechtzeitig angekündigt sein.

Untermiete: Mit ausdrücklicher Genehmigung des Vermieters darf der Mieter bzw. die Mieterin die Wohnung untervermieten. Fehlt diese Zustimmung und handelt der Mieter auf eigene Faust, müsste dies beanstandet und untersagt werden. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Untermiete zu erlauben, vor allem nicht, wenn der Mieter damit ein Geschäft machen will, oder wenn dem Vermieter mit der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen (OR Art. 262).

Die wichtigsten Pflichten mit der Immobilie

Umgekehrt gibt es wichtige Pflichten des Vermieters: Es ist natürlich Sache des Vermieters, dass das Haus und die Wohnung in gutem Zustand sind und Reparaturen erledigt werden. Alle Geräte sollten funktionstüchtig sein, die Heizung, Wasser, Strom müssen zuverlässig zur Verfügung stehen. Oder juristisch ausgedrückt: Die Mietsache muss in einem «zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand» sein, wie es heisst. Wenn der vertragsgemässe Gebrauch nicht oder nur eingeschränkt möglich ist, kann der Mieter die Behebung des Mangels oder auch ein Entgegenkommen beim Mietzins fordern. 

Unterhalt und Reparaturen sind in der Miete inbegriffen, das heisst, diese Kosten muss der Vermieter übernehmen. Rechtlich gesehen gibt es nur eine Ausnahme: Der Mieter ist für den so genannten kleinen Unterhalt verantwortlich. Dazu gehören kleine Ausbesserungen, die wenig kosten und vor alle ohne handwerkliches Geschick gut selbst erledigt werden können (defekte Kuchenbleche oder Seifenschalen ersetzen etc.).

Handwerker in einer Mietwohnung
Als Vermieter bestellen Sie in der Regel Handwerker und übernehmen deren Kosten für Reparatur und Service. (Bild: canva.com)

Fazit: Beide Seiten haben meist alles Interesse an einem längeren, einvernehmlichen Mietverhältnis. Je klarer die Spielregeln, umso tiefer ist das Risiko für einen Rechtsstreit oder gar einen Fall für ein Gericht.

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