Der offizielle Referenzzinssatz beeinflusst die Mieten in der Schweiz und wird vierteljährlich publiziert. Obwohl Hypotheken schon letztes Jahr deutlich teurer wurden, reagiert der Referenzzins nur träge. Am 1. Juni stieg er von 1,25 auf 1,5 Prozent, und am 1. September blieb er vorerst unverändert.

Referenzzinsatz berechnen
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist die Grundlage für alle Mietzinsanpassungen bei bestehenden unbefristeten Mietverhältnissen. (Bild: canva.com)

Der Mietzins netto (d. h. ohne Nebenkosten) hängt entscheidend vom offiziellen Referenzzinssatz in der Schweiz ab. Dabei handelt es sich um den durchschnittlichen Zinssatz aller Hypotheken in der Schweiz. Da die letzten Jahre von ungewöhnlich tiefen Zinsen geprägt waren, ist diese wichtige kalkulatorische Grösse über Jahre nur gesunken. Die am 1. Juni publizierte Anpassung auf 1,5 Prozent war die erste Erhöhung überhaupt seit der Einführung des Referenzzinssatzes. Am 1. September wurde keine Änderung bekannt gegeben, doch die meisten Fachleute gehen davon aus, dass der Referenzzins tendenziell steigen wird. Damit verteuert sich auch das Wohnen in der Schweiz.

Informationen zum Durchschnittszinssatz 

Früher richtete sich der Referenzzins nach dem Zins für variable Hypotheken im jeweiligen Kanton. Seit 2008 ist allein der einheitliche  Referenzzinssatz massgeblich – für die ganze Schweiz. Der hypothekarische Referenzzinssatz, wie es offiziell heisst, ist die Grundlage für alle Mietzinsanpassungen bei bestehenden unbefristeten Mietverhältnissen. Sinkt der Zins, haben Mieterinnen und Mieter Anspruch auf eine Mietzinssenkung; steigt der hypothekarische Referenzzinssatz, kann dies umgekehrt zu höheren Wohnkosten führen. 

Die Grundlagen dazu und die Berechnung sind in einer Verordnung des Bundes geregelt (siehe Art. 12 und 13 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen VMWG). Der Referenzzinssatz wird viermal jährlich jeweils am 1. Arbeitstag der Monate März, Juni, September und Dezember vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) publiziert, das nächste Mal am 1. Dezember.  

Kalkulation bei Neubauten  

Grundsätzlich ist zwischen neu gebauten bzw. neu ausgeschriebenen Wohnungen und bestehenden Mietverhältnissen zu unterscheiden. Bei Neubauten richtet sich die Miete meist nach den tatsächlichen Kosten und nach den ortsüblichen Preisen; auch bei grossen Sanierungen werden die Umbaukosten zumindest zu einem wesentlichen Teil auf die Mieten abgewälzt. 

Anders bei bestehenden Mietverhältnissen: Hier ist der Mietzins netto primär an den offiziellen Referenzzinssatz gekoppelt. Dies ist international gesehen aussergewöhnlich. In vielen anderen Ländern folgt die Entwicklung der Mieten im Wesentlichen der Teuerung. 

Wichtig ist auch zu wissen, dass nicht die tatsächliche Finanzierungsstruktur des Hauseigentümers entscheidend ist. Hat ein Hauseigentümer im aktuellen Umfeld neue, teurere Hypotheken aufgenommen, sind nicht diese Kosten massgeblich. Das Risiko für steigende Zinsen trägt grundsätzlich einmal der Hauseigentümer. «Es ist also nicht entscheidend, was der Vermieter seiner Bank für die Hypotheken bezahlt», erläutert Cipriano Alvarez, Leiter Bereich Recht beim BWO. Und der Referenzzinssatz entspricht einem geglätteten Durchschnittszins, der nur mit Verzögerung auf die Entwicklung von Marktzinsen reagiert. 

Wie verläuft der hypothekarische Referenzzinssatz? 

Da im Ausland und auch in der Schweiz der Trend zu steigenden Zinsen anhält, wird der Referenzzins in nächster Zeit wohl ebenfalls noch weiter steigen – wenn auch nur langsam. Markus Meier, Direktor des Hauseigentümerverbandes (HEV Schweiz), sagt dazu: «Der Referenzzins reagiert sehr träge.» Ein Grund sei unter anderem, dass viele Hauseigentümer längere Festhypotheken abgeschlossen hätten, zum Beispiel solche mit sieben oder acht Jahren Laufzeit.  

Auf einem anderen Blatt steht allerdings, ob die früheren Senkungen überhaupt weitergegeben worden sind. Viele Fachleute stellen sich auf den Standpunkt, dass längst nicht alle Mietverhältnisse auf dem aktuellen tiefen Referenzzinssatz von 1,5 Prozent beruhen. Viele Verwaltungen gaben die Senkungen der letzten Jahre nicht weiter. Manchmal reagieren sie erst, wenn die Mieterinnen und Mieter eine entsprechende Anfrage deponieren.  

Was heisst das konkret? Wenn der aktuelle Mietzins noch auf einem höheren Referenzzins beruht, hat die Mieterseite einen Senkungsanspruch.

Grundsätzlich können die Vermieterinnen und Vermieter einen Senkungsanspruch mit der Teuerung und allgemeinen Kostensteigerungen verrechnen. Bevor Sie als Mieterin oder Mieter aktiv werden, sollten Sie sich daher über die entsprechenden Berechnungsgrundlagen informieren. Wichtig ist zu wissen, auf welchem letzten Stand der Teuerung und auf welchem angenommen Referenzzinssatz der aktuelle Mietpreis basiert. 

Ab wann darf die Miete angepasst werden?

Eine Mietzinserhöhung ist nicht per sofort erlaubt, sondern erst auf den nächsten Kündigungstermin und unter Einhaltung der Kündigungsfrist und einer zehntägigen Bedenkfrist. Mieterinnen und Mieter sollen so die Möglichkeit haben, den Vertrag zu kündigen, falls sie mit der Mietzinserhöhung nicht einverstanden sind. Dasselbe gilt für den Fall, dass einem die Miete zu teuer wird. Eine Erhöhung ist also frühestens per ersten Oktober 2023 möglich.

Worauf müssen Vermieter achten, wenn sie den Mietzins erhöhen wollen?

Um die Miete zu erhöhen, muss der Vermieter die Mieterhöhung auf einem amtlichen, kantonalen Formular mitteilen und begründen. Auf dem Formular muss klar ersichtlich sein, aus welchem Grund der Mietzins erhöht wird.

Was, wenn Senkungen noch nicht weitergegeben wurden? 

Gesetzlich sind die Verwaltungen und Vermieter nicht verpflichtet, die Mieten bei gesunkenem Referenzzinssatz automatisch anzupassen. Tipp: Am besten lesen Sie in Ihrem Mietvertrag oder bei den schon erfolgten Anpassungen nach, auf welchen Annahmen der aktuelle Mietzins beruht (siehe dazu auch Links unten). Von dieser Basis aus und unter Berücksichtigung schon erfolgter Senkungen lässt sich der Senkungsanspruch ermitteln. Wer zum Schluss kommt, einen Senkungsanspruch geltend machen zu können, sollte sich mit einem eingeschriebenen Brief an die Verwaltung wenden. Die Anpassung an den aktuellen Referenzzinssatz muss immer auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erfolgen. Der Brief sollte vor Beginn der Kündigungsfrist, in der Regel drei Monate, bei der Verwaltung eintreffen. 

Wie erwähnt ist der Referenzzinssatz nur eine von mehreren Grössen, die für die Mietzinskalkulation und die Beurteilung von Mieten massgeblich ist. Aktuell wirft auch die stark gestiegene Teuerung Fragen auf. Grundsätzlich können die Vermieter bei bestehenden Verhältnissen 40 Prozent der laufenden Teuerung sowie allgemeine Kostensteigerungen geltend machen. 

Fall aus der Praxis: Wann darf Teuerung abgewälzt werden?  

Auch hier spielt der Referenzzinssatz mit hinein, wie Cipriano Alvarez vom BWO betont: «Die Teuerung kann dann als Erhöhungsgrund geltend gemacht werden, wenn die Vermieterseite zuvor alle Senkungen des Referenzzinssatzes weitergegeben hat. Dies ist quasi eine Vorbedingung für Erhöhungen der Miete aus anderen Gründen.» 

Fazit: Die faire und korrekte Mietzinsgestaltung ist eine komplexe Angelegenheit. Wer unsicher ist, sollte sich genauer über die Berechnungsgrundlagen informieren und bei der Verwaltung nachfragen. Auch eine unabhängige Überprüfung oder eine fachliche Beratung können sich lohnen. Denn schliesslich gilt: Das Wohnen ist im Budget der meisten Leute die gewichtigste Ausgabe.   

Hypothekarischer  Referenzzinssatz:  Grundlagen vom BWO https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/mietrecht/referenzzinssatz.html

Mietzinsrechner und Hilfsmittel zum Thema Referenzzinssatz:  https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterlagen-tools/mietzinsrechner.html

Infos vom HEV Schweiz: https://www.hev-schweiz.ch/vermieten/mietverhaeltnis/referenzzinssatz

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