Der offizielle Referenzzinssatz beeinflusst die Mieten in der Schweiz und wird vierteljährlich publiziert. Nachdem der Referenzzins letztes Jahr in zwei Schritten auf 1,75 Prozent gestiegen ist, gibt es vorerst Entwarnung – eine weitere Erhöhung ist nicht in Sicht.

Referenzzinsatz berechnen
Der hypothekarische Referenzzinssatz ist die Grundlage für alle Mietzinsanpassungen bei bestehenden unbefristeten Mietverhältnissen. (Bild: canva.com)

Der Mietzins netto (d. h. ohne Nebenkosten) hängt entscheidend vom offiziellen Referenzzinssatz in der Schweiz ab. Dabei handelt es sich um den durchschnittlichen Zinssatz aller Hypotheken in der Schweiz.  Der Referenzzinssatz wird viermal jährlich jeweils am 1. Arbeitstag der Monate März, Juni, September und Dezember vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) publiziert.

Tiefzinsphase ist vorüber: Was heisst das für Mieten?

In Zeiten extrem tiefer Zins fiel der Referenzzins auf den historischen Tiefststand von 1,25 Prozent. Für Mieterinnen und Mieter waren dies gute Nachrichten: Die Mieten bei allen schon bestehenden Mietverhältnissen mussten tendenziell gesenkt werden. Jedenfalls rechtlich und rechnerisch ist dies die Ausgangslage. In der Praxis ist es aber gut möglich, dass Zinssenkungen erst dann weitergegeben werden, wenn Mieterinnen und Mieter dies einfordern.

Im letzten Jahr ist der Referenzzins in zwei Schritten neu auf 1,75 Prozent angehoben worden. Auf dieser neuen Kalkulationsgrundlage waren die Vermieter berechtigt, die Erhöhung der Zinskosten auf die Mieten abzuwälzen. Seither bleibt der Referenzzins stabil. Dabei gilt: Solange die Zahl gleichbleibt, ergibt sich weder ein Senkungs- noch ein Erhöhungsanspruch.

Ausnahmen sind dann möglich, wenn die Mietverträge noch nicht auf dem derzeitigen Referenzzinsniveau von 1,75 Prozent basieren, etwa weil die Vermieter den Mietzins im vergangenen Jahr nicht oder nur teilweise nach oben angepasst haben.

Das Nachholen dieser Anpassungen ist rechtlich zulässig. Umgekehrt sind Mieterinnen und Mieter berechtigt, Senkungen zu verlangen, wenn ihre Mietverträge noch auf einem Referenzzins von 2 Prozent oder mehr basieren.

Grundsätzlich können die Vermieterinnen und Vermieter einen Senkungsanspruch mit der Teuerung und allgemeinen Kostensteigerungen verrechnen. Bevor Sie als Mieterin oder Mieter aktiv werden, sollten Sie sich daher über die entsprechenden Berechnungsgrundlagen informieren (siehe Links unten). Wichtig ist zu wissen, auf welchem letzten Stand der Teuerung und auf welchem angenommen Referenzzinssatz der aktuelle Mietpreis basiert. 

Solange der Referenzzins auf dem aktuell, historisch gesehen immer noch tiefen Niveau bleibt, stabilisieren sich die Wohnkosten. Denn etwas vereinfacht gesagt sind die Zinsen bzw. die Kosten für Hypotheken ein gewichtiger Faktor für die Bestimmung der korrekten Miete.

Welche Kostenfaktoren gelten?

Die Inflation liegt aktuell bei etwa 1,4 Prozent. 40 Prozent davon dürfen auf die Mieten abgewälzt werden. Weiter ist es wie erwähnt erlaubt, die gestiegenen Unterhalts- und Betriebskosten zu verrechnen. Beide Faktoren dürfen kumuliert werden: Wenn ein Vermieter eine Mietzinserhöhung begründet, kann er sowohl die gestiegenen Unterhalts- und Betriebskosten als auch die Inflation berücksichtigen.

Mietzinserhöhungen sind auch aus anderen Gründen möglich. Etwa wenn der Vermieter wertvermehrende Renovationen geltend macht – so werden in der Praxis grössere Umbauten an der Fassade, eine neue Heizung oder allenfalls auch ein Umbau der Küche etc. zu Mietzinsanpassungen führen.

Kalkulation bei Neubauten  

Grundsätzlich ist zwischen neu gebauten bzw. neu ausgeschriebenen Wohnungen und bestehenden Mietverhältnissen zu unterscheiden. Bei Neubauten richtet sich die Miete meist nach den tatsächlichen Kosten und nach den ortsüblichen Preisen; auch bei grossen Sanierungen werden die Umbaukosten zumindest zu einem wesentlichen Teil auf die Mieten abgewälzt. 

Anders bei bestehenden Mietverhältnissen: Hier ist der Mietzins netto primär an den offiziellen Referenzzinssatz gekoppelt. Dies ist international gesehen aussergewöhnlich. In vielen anderen Ländern folgt die Entwicklung der Mieten im Wesentlichen der Teuerung. 

Wichtig ist auch zu wissen, dass nicht die tatsächliche Finanzierungsstruktur des Hauseigentümers entscheidend ist. Hat ein Hauseigentümer im aktuellen Umfeld neue, teurere Hypotheken aufgenommen, sind nicht diese Kosten massgeblich. Das Risiko für steigende Zinsen trägt grundsätzlich einmal der Hauseigentümer. «Es ist also nicht entscheidend, was der Vermieter seiner Bank für die Hypotheken bezahlt», erläutert Cipriano Alvarez, Leiter Bereich Recht beim BWO. Und der Referenzzinssatz entspricht einem geglätteten Durchschnittszins, der nur mit Verzögerung auf die Entwicklung von Marktzinsen reagiert. 

Wie verläuft der hypothekarische Referenzzinssatz? 

Noch vor zwei oder drei Jahren wurde damit gerechnet, dass der Referenzzins im Umfeld steigender Zinsen auf 2 oder 2,5 Prozent steigen wird. Die meisten Expertinnen und Experten rechnen jetzt aber damit, dass sich die Lage beruhigt. Doch auch leichte Bewegungen bei den Zinsen in der Schweiz haben noch nicht gleich eine Senkung des Referenzzinssatzes zur Folge.

Markus Meier, Direktor des Hauseigentümerverbandes (HEV Schweiz), sagt dazu: «Der Referenzzins reagiert sehr träge.» Ein Grund sei unter anderem, dass viele Hauseigentümer längere Festhypotheken abgeschlossen hätten, zum Beispiel solche mit sieben oder acht Jahren Laufzeit.  

Ab wann darf die Miete angepasst werden?

Im Allgemeinen sind Mietzinsanpassungen nicht per sofort erlaubt, sondern erst auf den nächsten Kündigungstermin und unter Einhaltung der Kündigungsfrist und einer zehntägigen Bedenkfrist. Mieterinnen und Mieter sollen so die Möglichkeit haben, den Vertrag zu kündigen, falls sie mit der Mietzinserhöhung nicht einverstanden sind. Dasselbe gilt für den Fall, dass einem die Miete zu teuer wird.

Worauf müssen Vermieter achten, wenn sie den Mietzins erhöhen wollen?

Um die Miete zu erhöhen, muss der Vermieter die Mieterhöhung auf einem amtlichen, kantonalen Formular mitteilen und begründen. Auf dem Formular muss klar ersichtlich sein, aus welchem Grund der Mietzins erhöht wird.

Was, wenn Senkungen noch nicht weitergegeben wurden? 

Gesetzlich sind die Verwaltungen und Vermieter nicht verpflichtet, die Mieten bei gesunkenem Referenzzinssatz automatisch anzupassen. Tipp: Am besten lesen Sie in Ihrem Mietvertrag oder bei den schon erfolgten Anpassungen nach, auf welchen Annahmen der aktuelle Mietzins beruht (siehe dazu auch Links unten). Von dieser Basis aus und unter Berücksichtigung schon erfolgter Senkungen lässt sich der Senkungsanspruch ermitteln. Wer zum Schluss kommt, einen Senkungsanspruch geltend machen zu können, sollte sich mit einem eingeschriebenen Brief an die Verwaltung wenden. Der Brief sollte vor Beginn der Kündigungsfrist, in der Regel drei Monate, bei der Verwaltung eintreffen. 

Fall aus der Praxis: Wann darf Teuerung abgewälzt werden?  

Nehmen wir an, ein privater Vermieter hat die letztjährigen Senkungen des Referenzzinses bereits weitergegeben, ist aber mit allgemein gestiegenen Kosten für Unterhalt und Betrieb konfrontiert. Was gilt jetzt?

Auch hier spielt der Referenzzinssatz mit hinein, wie Cipriano Alvarez vom BWO betont: «Die Teuerung kann dann als Erhöhungsgrund geltend gemacht werden, wenn die Vermieterseite zuvor alle Senkungen des Referenzzinssatzes weitergegeben hat. Dies ist quasi eine Vorbedingung für Erhöhungen der Miete aus anderen Gründen.» 

Fazit: Die faire und korrekte Mietzinsgestaltung ist eine komplexe Angelegenheit. Wer unsicher ist, sollte sich genauer über die Berechnungsgrundlagen informieren und bei der Verwaltung nachfragen. Auch eine unabhängige Überprüfung oder eine fachliche Beratung können sich lohnen. Denn schliesslich gilt: Das Wohnen ist im Budget der meisten Leute die gewichtigste Ausgabe.   

Hypothekarischer  Referenzzinssatz:  Grundlagen vom BWO https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/mietrecht/referenzzinssatz.html

Mietzinsrechner und Hilfsmittel zum Thema Referenzzinssatz:  https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterlagen-tools/mietzinsrechner.html

Infos vom HEV Schweiz: https://www.hev-schweiz.ch/vermieten/mietverhaeltnis/referenzzinssatz

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