Wohnungsabgabe: Gelassen und entspannt ausziehen

Ja, das Protokoll stellt quasi ein «offizielles» Dokument dar. Es wird von beiden Seiten unterzeichnet und hat insofern eine Funktion als Beweismittel. Wenn sich Vermieter und Mieter in wesentlichen Punkten einig sind, können Sie die Kostenfrage gleich im Protokoll regeln. Die Formulierung könnte wie folgt lauten: 

«Abschleifen und neu versiegeln des Parketts. Kostenbeteiligung der Mieterin 20 Prozent.» Denkbar ist natürlich auch eine pragmatische Lösung mit einem bestimmten Betrag oder Pauschal-Preis pro Position im Protokoll – immer vorausgesetzt, dass wirklich der Mieter dafür haftet. – Unterzeichnen Sie als Mieterin bzw. Mieter gewisse Reparaturen und Ausbesserungen zu Ihren Lasten, gilt dies rechtlich als «Schuldeingeständnis».  

Nein, die persönliche Anwesenheit ist nach dem Gesetz nicht zwingend. In der Praxis kann es tatsächlich vorkommen, dass die eine Seite verhindert ist. In aller Regel ist es aber empfehlenswert, eine ordentliche Übergabe durchzuführen und gemeinsam ein Protokoll zu erstellen. Findet die persönliche Übergabe aus irgendwelchen Gründen doch nicht statt, müssen sich Mieterinnen und Mieter gleichwohl an ihre Pflichten halten: Die Wohnung muss in ordentlichem Zustand und zumindest «besenrein» geputzt übergeben werden. Wie gründlich Sie als Mieterin oder Mieter putzen müssen, hängt von den konkreten Umständen ab und natürlich von den getroffenen Vereinbarungen. Sowohl rechtlich als auch symbolisch gilt die Rückgabe der Schlüssel am letzten Tag als wesentlicher Punkt. Wenn die Schlüssel nicht persönlich übergeben werden, muss der Mieter sie per Post oder auf anderem Weg pünktlich zurückgeben (aus Beweisgründen natürlich mit eingeschriebener Post)! Heikel wäre es, sie einfach im Briefkasten des Hauswarts zu deponieren. Nein, die persönliche Anwesenheit ist nach dem Gesetz nicht zwingend. In der Praxis kann es tatsächlich vorkommen, dass die eine Seite verhindert ist. In aller Regel ist es aber empfehlenswert, eine ordentliche Übergabe durchzuführen und gemeinsam ein Protokoll zu erstellen. Findet die persönliche Übergabe aus irgendwelchen Gründen doch nicht statt, müssen sich Mieterinnen und Mieter gleichwohl an ihre Pflichten halten: Die Wohnung muss in ordentlichem Zustand und zumindest «besenrein» geputzt übergeben werden. Wie gründlich Sie als Mieterin oder Mieter putzen müssen, hängt von den konkreten Umständen ab und natürlich von den getroffenen Vereinbarungen. Sowohl rechtlich als auch symbolisch gilt die Rückgabe der Schlüssel am letzten Tag als wesentlicher Punkt. Wenn die Schlüssel nicht persönlich übergeben werden, muss der Mieter sie per Post oder auf anderem Weg pünktlich zurückgeben (aus Beweisgründen natürlich mit eingeschriebener Post)! Heikel wäre es, sie einfach im Briefkasten des Hauswarts zu deponieren. 

Im Allgemeinen sind Sie verpflichtet, sehr gründlich zu putzen. Bloss einmal mit dem Besen durch Küche und Wohnräume reicht natürlich nicht. Doch wo die Grenze zu einem unverhältnismässigen «Grossputz» verläuft, ist schwer zu sagen. Im Gesetz werden Sie dazu keine genaueren Bestimmungen finden. In der Praxis müssen Sie sich daran halten, was vereinbart wurde oder was im Mietvertrag steht.  

Gewisse Forderungen gehen manchmal wirklich zu weit. Es kommt auf die konkreten Umstände an: Wenn Sie zum Beispiel im 5. Stock wohnen, kann die Verwaltung nicht von Ihnen verlangen, dass Sie sich gefährlich zum Fenster «heraushängen». Es wäre riskant, wenn Sie zum Beispiel Fensterläden oder Glasscheiben abschrauben müssten, um sie gründlich zu reinigen. Riskante Arbeiten oder solche, die Fachkenntnisse und eine spezielle Ausrüstung erfordern, kann man Ihnen nicht zumuten.  

Sie haben das Recht, die Wohnung entweder selbst zu putzen oder selbst eine Putzfirma damit zu beauftragen. Wenn die Verwaltung damit nicht zufrieden ist, muss sie dies beanstanden und Ihnen eine Frist zur Nachreinigung gewähren. Erst wenn Sie diese Frist verstreichen lassen, darf die Verwaltung auf Ihre Kosten nachputzen lassen.  

Es kommt tatsächlich auf das Material und die Eigenschaften des Bodenbelags an. Es ist aber kaum vertretbar, dass die Reparatur voll zu Ihren Lasten geht. Für die Altersentwertung und die Lebensdauer des Parketts müssen Sie nichts bezahlen. Nach der Lebensdauertabelle, die die Verbände der Hauseigentümer- und Mieterseite gemeinsam herausgeben, gilt: Die meisten Varianten von Furnierparkett und Parkett-Versieglung weisen eine Lebensdauer von 10 Jahren auf. Wenn Sie also 10 Jahre oder länger Mieterin waren, ist diese Frist verstrichen und Sie müssen nichts bezahlen. 

Der Gebäudeunterhalt und Reparaturen sind Sache der Verwaltung. Es gibt nur eine Ausnahme: Der so genannte «kleine Unterhalt» gehört ins Pflichtenheft der Mieterseite. Das heisst: Dübellöcher an Wänden reparieren, aber auch fehlende Zahngläser, Seifenschalen oder defekte Glühbirnen ersetzen, Abläufe reinigen etc. Unnötiger Stress lässt sich vermeiden, wenn Sie diese kleineren Dinge im Voraus erledigen. Dazu gehört auch das Ersetzen oder die Reparatur von defekten oder fehlenden Backblecken, von Kühlschranktablaren etc.  

In der Literatur und auf vielen Merkblättern finden Sie die gängige Auffassung, dass alle Reparaturen bis etwa 200 Franken als kleiner Unterhalt zu definieren sind. Das heisst eben, Kleinigkeiten ersetzen und ausbessern etc. (siehe Frage oben). Immer öfters stellt sich bei dieser Definition aber die Frage, ob für die Arbeit das Geschick eines «Durchschnittsmenschen» genügt, oder ob es etwas mehr Fachwissen und handwerkliches Können voraussetzt. Eigentliche Maler- und Tapeziererarbeiten sind zum Beispiel klar nicht Sache des Mieters.  

Grundsätzlich muss der Mieter respektive die Mieterin die Wohnung so zurückgeben, wie sie zu Beginn übernommen wurde. Spuren normalen Gebrauchs wie die Abnützung von Parkettböden, kleinere Schmutzstreifen oder kleine Flecken an den Wänden muss die Verwaltung akzeptieren. Wer aber selbst eine Trennwand gebastelt oder die Wände in kunterbunten Farben gestrichen hat, muss wieder den ursprünglichen Zustand herstellen. Die Wände müssen normalerweise mit handelsüblicher, weisser Dispersion gestrichen sein – es sei denn, die Verwaltung hat Ihnen andere Farben oder sonstige Veränderungen ausdrücklich bewilligt.

Sie müssen die Wohnung so zurückgeben, wie Sie sie übernommen haben. Das heisst eben meist auch: Die Wände müssen weiss gestrichen sein. Von der Haftung sind Sie nur dann befreit, wenn die Verwaltung schriftlich zugestimmt hat. Und noch ein Grundsatz: Ein Wandanstrich hat nach acht oder spätestens zehn Jahren seine Lebensdauer erreicht. Folglich müssen Mieter, die nach 15 Jahren ausziehen, nichts für einen Neuanstrich zahlen. 

Es gibt noch zwei Spezialfälle: Nehmen wir an, Sie haben Farben verwendet, die nicht mit bloss einem Anstrich oder mit üblichem Aufwand überstrichen werden können. Dann ist es durchaus gerechtfertigt, dass Ihnen mit der Schlussrechnung der Mehraufwand in Rechnung gestellt wird. Auch ein Mehraufwand wegen Raucherschäden an Wänden oder Tapeten geht nach wie vor zulasten des Mieters (die Fachleute sprechen vom so genannten «Nikotin-Anstrich»).

Es erweist sich als der häufigste Streitpunkt, was an Reparaturen und Ausbesserungen notwendig ist und wer dafür bezahlen muss. Die Grenzen verlaufen manchmal fliessend. Aber es wäre natürlich nicht in Ordnung, wenn nach der Wohnungsabgabe gleich grössere Arbeiten durchgeführt werden und die Kosten dem ausziehenden Mieter aufgebrummt werden. Die normale Abnutzung und die Alterung von Apparaten und Bauteilen ist im Mietzins bereits inbegriffen und damit abgegolten. Beispiel: Muss ein schon 10-jähriger Kühlschrank durch ein neues Gerät ersetzt werden, geht dies auf das Konto der Verwaltung. Gemäss Lebensdauertabelle hat ein Kühlschrank eine Lebensdauer von 10 Jahren. Der Mieter bzw. die Mieterin darf nur zur Kasse gebeten werden, wenn ein solches Küchengerät zum Beispiel schon nach fünf Jahren ersetzt werden muss (dann müsste die Mieterseite die Hälfte der Kosten übernehmen). Ähnlich beim Parkett: In den meisten Fällen ist es üblich, dass der Boden nach 10 Jahren Gebrauch abgeschliffen und neu versiegelt wird. 

Das geht schon eher in Richtung «übermässige Abnutzung». Gut möglich, dass Ihnen bei der Schlussrechnung entsprechende Kosten belastet werden. Beispiele: Brandlöcher in einem Teppich, gröbere Rotweinflecken auf einem Teppich oder eben auch Kratzspuren an Wänden oder Türen (typische Spuren in Haushalten mit Haustieren). Für Mieterinnen und Mieter ist daher eine gute Haftpflichtversicherung viel Wert: Sie kommt für Schäden auf, welche quasi durch ein Malheur oder ein Missgeschick entstanden sind – in der Regel auch für Schäden von Haustieren. Massgeblich sind aber immer die Vertrags- und Geschäftsbedingungen der jeweiligen Versicherung.