Bohrlöcher in der Wand, Kratzer im Parkett, farbig angemalte Wände? Wenn Mieter ausziehen, kann es rasch zu Meinungsdifferenzen mit dem Vermieter kommen. Doch Vorsicht: Nicht für alle Schäden können Mieterinnen und Mieter zur Kasse gebeten werden. 

Hat jemand das Glück, eine neue Wohnung gefunden zu haben, muss die Rückgabe der bisherigen Wohnung meist rasch über die Bühne gehen. Schliesslich zahlt niemand gerne für zwei Wohnungen gleichzeitig Miete. Doch in den Details bei der Wohnungsabgabe kommt es immer wieder zu Missverständnissen: Was kommt anlässlich der Rückgabe der Wohnung ins Protokoll? Was ist übermässige und was normale Abnutzung bei einer Wohnung? Welcher Schaden respektive welcher Mangel gehen eindeutig auf das Konto der Mieter?  

Normale Abnutzung 

Der Schatten eines Bilderrahmens an einer weissen Wand oder Abdrücke von Möbeln auf einem Teppich gelten als normale Gebrauchsspuren. Dasselbe gilt auch für kleinere Schmutzstreifen auf Böden oder an Küchenmöbeln. 

Wichtig ist der Grundsatz: Mieterinnen und Mieter zahlen ja für den Gebrauch der Wohnung. Mit der Miete sind auch die Kosten für die Abschreibung und Altersentwertung von allen Teilen des Hauses gedeckt. Nehmen wir dazu ein Beispiel: Eine weiss gestrichene Tapete oder ein Wandanstrich mit Dispersion ist gemäss der üblichen Lebensdauertabelle schon nach acht Jahren amortisiert. D. h. wenn die Tapete nach acht Jahren neu gestrichen werden muss, kann dies nicht dem ausziehenden Mieter in Rechnung gestellt werden. Vor Ablauf dieser Frist reduziert sich ein allfälliger Kostenbeitrag also um einen Achtel pro Jahr. Bei einem Anstrich oder Bauteil mit einer Lebensdauer von zehn Jahren ist es dementsprechend ein Zehntel und so weiter. Die Lebensdauertabelle findet sich auf der Webseite der Branchenverbände (siehe Links unten). 

Kleinere Reparaturen und Bohrlöcher 

Für Mängel, die schon beim Einzug bestanden und die protokolliert wurden, ist der Mieter nicht haftbar. Also genügt es in vielen Fällen, dass der Mieter kleinere Ausbesserungen vornimmt. Das heisst: Kleinere Reparaturen vornehmen, etwa Glühbirnen, Seifenschalen oder fehlende Kuchenbleche ersetzen. Bei Bohrlöchern haben es manche Verwaltung lieber, wenn diese offengelassen und nach dem Auszug fachmännisch ausgebessert werden. Nach mehreren Jahren Mietdauer kommen ohnehin meist die Maler und streichen alle Wände neu.  

Allgemein gilt: Der Mieter muss die Wohnung so zurückgeben, wie er sie übernommen hat. Der Innenausbau muss dem ursprünglichen Zustand entsprechen. Jetzt ist es also an der Zeit, die selbst gebastelte Trennwand zu entfernen. Es sei denn, der Vermieter habe solchen Änderungen ausdrücklich und schriftlich zugestimmt. 

Ein korrektes Protokoll erstellen 

Was ist beim Protokoll zu beachten? Analog wie beim Einzug einigen sich die beiden Parteien bei der Wohnungsabgabe auf ein Protokoll. Es dient im Kern der korrekten Zustandserfassung. Was in Ordnung ist oder der normalen Abnutzung entspricht, ist entweder als solche oder gar nicht zu protokollieren. Entscheidend ist, dass allfällige Mängel präzis und ausführlich aufgeführt sind. Wer als Mieter die Mängel mit seiner Unterschrift anerkennt, wird auch schadenersatzpflichtig. Oder klar ausgedeutscht: Die Behebung des Mangels geht zulasten des Mieters respektive der Mieterin. Die beteiligten Parteien sollten sich nach Möglichkeit an Ort und Stelle über die Kostenaufteilung einigen.  

Falls keine gütliche Einigung zustande kommt, wird es natürlich komplizierter. Vertreter von Verwaltungen und der Hauseigentümerseite argumentieren, dass ein Streit unangenehme Folgen haben könnte. Denn dies wird die Verwaltung zum Anlass nehmen, weitere Abklärungen einzuleiten, Beweise zu sammeln und Expertisen in Auftrag zu gaben. Die finanziellen Folgen und Schadenersatzforderungen könnten dann echt teuer werden. Rein rechtlich gesehen, gibt es aber keine Pflicht, das Protokoll auf der Stelle zu unterzeichnen. 

Vorgehen bei Konflikten 

Im Gesetz heisst es: Am Ende eines Mietverhältnisses muss der Vermieter die Mietsache prüfen und Mängel sofort dem Mieter melden (Art. 267a OR). Der Vermieter muss dem Mieter mit eingeschriebenem Brief eine Mängelrüge zukommen lassen, und zwar innerhalb von zwei bis drei Arbeitstagen nach der Rückgabe. Entscheidend ist, dass die Mängelrüge schriftlich erfolgt und eben innerhalb dieser sehr kurzen Frist. Ansonsten verwirkt der Vermieter seine Rechte gegenüber dem Mieter, es sei denn, die Schäden wären bei der Übergabe nicht ohne weiteres erkennbar gewesen. Wenn sich die beiden Parteien bei einem Schaden bzw. Mangel nicht einigen können, geht der Fall an die zuständige Schlichtungsstelle.  

Fachlichen Rat einholen 

Noch ein Tipp aus der Praxis: Mieterinnen und Mieter müssen damit rechnen, dass Ihnen am letzten Tag des Mietverhältnisses möglicherweise ein Profi oder sogar ein Gutachter gegenübersteht. Auch private Vermieter sind oft gut im Bild und haben sich weitergebildet (Kurs-Wohnungsabnahme). Vor allem bei grösseren Verwaltungen führt ein Profi die Abnahme durch und erstellt ein Protokoll.  

Die Wohnungsabgabe muss aber deswegen nicht zur Zitterpartie werden. Wer unsicher ist oder mit grösseren Diskussionen rechnet, kann sich ebenfalls beraten lassen. Denn die meisten Laien sind nicht im Bild, was Spuren normalen Gebrauchs sind und was objektiv als Mangel zu bewerten ist. Fachlicher Support kann durchaus dazu beitragen, der Schlüsselübergabe und den Formalitäten entspannt entgegenzublicken.  

Fassen wir kurz die wichtigsten Punkte zusammen. Mieterinnen und Mieter können nur dann zur Kasse gebeten werden, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind: 

  • Die Mieterin respektive der Mieter anerkennt mit dem Protokoll das tatsächlich ein Mangel besteht, den sie zu verantworten haben. 
  • Ob und in welchem Umfang ein Kostenbeitrag zu leisten ist, hängt zweitens von der Lebensdauer des entsprechenden Bauteils ab. Hätte zum Beispiel eine Wand oder Tapete nach acht oder zehn Jahren ohnehin auf Kosten der Verwaltung erneuert werden müssen, reduziert sich der Kostenanteil für den Mieter.  

Die Schlussrechnung prüfen 

Für Mieterinnen und Mieter ist es in jedem Fall ratsam, die Schlussrechnung der Verwaltung sorgfältig zu prüfen und mit dem Wohnungsprotokoll zu vergleichen. Wenn keine Mängel zu beanstanden sind und auch keine anderen Forderungen für Miete oder Nebenkosten offen sind, muss der Vermieter die Mietzinskaution zurückerstatten. Das Geld ist normalerweise auf dem Sperrkonto einer Bank deponiert und muss und innerhalb eines Monats zurückbezahlt werden. Der Mieter und der Vermieter unterzeichnen einen Auftrag für die Auflösung des Kontos und die Überweisung des Depots und schicken den Auftrag an die Bank. Diese Bestimmungen können im Einzelfall abweichen und sind in den Verträgen über die Sperrkonten genauer geregelt.  

Entscheidend ist dabei: Allfällige Reparaturen darf der Vermieter nur mit Zustimmung der Mieterschaft mit dem Depot verrechnen. Es sei denn, er hat ein rechtskräftiges Gerichtsurteil oder einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl zur Hand. Die Verwaltung ist verpflichtet, solche rechtlichen Schritte innerhalb eines Jahres nach der Wohnungsabgabe einzuleiten.

Haftpflicht: Was die Versicherung zahlt 

Am Tag des Auszugs kann eine gute Haftpflichtversicherung viel wert sein – die Versicherungen springen bei finanziellen Forderungen gegenüber der Mieterschaft oft in die Bresche. Dazu gehört auch die Abwehr unberechtigter Forderungen gegenüber einem Mieter. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein Vermieter eine Rechnung für eine beschädigte Wand schickt, die ohnehin bereits amortisiert ist – weder der Mieter noch die Versicherung müssen dafür geradestehen. Die Versicherungen ersetzen nur den Zeitwert von Bauteilen gemäss Lebensdauertabelle.  

Keinen Schutz gibt es, wenn es sich nicht um ein versichertes Ereignis handelt. Bei hässlichen Bohrlöchern, Nikotinschäden oder farbig angemalten Wänden erbringen die Versicherungen oft keine Leistungen. Dasselbe gilt, wenn der Mieter ungenügend gelüftet hat.  

Vorsicht: Mieterinnen und Mieter können nicht in jedem Fall auf Kulanz der Haftpflicht zählen. Wenn mal an einer Party was beschädigt wurde, oder wenn man beim Blumengiessen nicht aufgepasst hat – manchmal verweigern die Versicherungen Leistungen. Das gilt auch für den Fall, dass jemand Wohnungsschlüssel verloren hat.  

Was fahrlässig oder grobfahrlässig ist, bleibt ein Stück weit Ermessenssache. Von Grobfahrlässigkeit ist zum Beispiel dann die Rede, wenn der Mieter Haustiere ungenügend beaufsichtigt und diese Wände und Türen zerkratzt haben. Weiter ist ein Selbstbehalt in der Grössenordnung von 200 Franken einzurechnen. Vorsicht ist auf jeden Fall geboten: Je nach Versicherung gilt der Selbstbehalt pro Fall oder pro Zimmer, das betroffen ist. 

Links zur Lebensdauertabelle: 

https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/unterlagen-tools/lebensdauertabelle.html

https://www.hev-schweiz.ch/vermieten/verwalten/lebensdauertabelle/

FAQ’s zur Wohnungsabgabe: Diese Punkte sollten Sie beachten 

Ja, das Protokoll stellt quasi ein «offizielles» Dokument dar. Es wird von beiden Seiten unterzeichnet und hat insofern eine Funktion als Beweismittel. Wenn sich Vermieter und Mieter in wesentlichen Punkten einig sind, können Sie die Kostenfrage gleich im Protokoll regeln. Die Formulierung könnte wie folgt lauten: 

«Abschleifen und neu versiegeln des Parketts. Kostenbeteiligung der Mieterin 20 Prozent.» Denkbar ist natürlich auch eine pragmatische Lösung mit einem bestimmten Betrag oder Pauschal-Preis pro Position im Protokoll – immer vorausgesetzt, dass wirklich der Mieter dafür haftet. – Unterzeichnen Sie als Mieterin bzw. Mieter gewisse Reparaturen und Ausbesserungen zu Ihren Lasten, gilt dies rechtlich als «Schuldeingeständnis».  

Nein, die persönliche Anwesenheit ist nach dem Gesetz nicht zwingend. In der Praxis kann es tatsächlich vorkommen, dass die eine Seite verhindert ist. In aller Regel ist es aber empfehlenswert, eine ordentliche Übergabe durchzuführen und gemeinsam ein Protokoll zu erstellen. Findet die persönliche Übergabe aus irgendwelchen Gründen doch nicht statt, müssen sich Mieterinnen und Mieter gleichwohl an ihre Pflichten halten: Die Wohnung muss in ordentlichem Zustand und zumindest «besenrein» geputzt übergeben werden. Wie gründlich Sie als Mieterin oder Mieter putzen müssen, hängt von den konkreten Umständen ab und natürlich von den getroffenen Vereinbarungen. Sowohl rechtlich als auch symbolisch gilt die Rückgabe der Schlüssel am letzten Tag als wesentlicher Punkt. Wenn die Schlüssel nicht persönlich übergeben werden, muss der Mieter sie per Post oder auf anderem Weg pünktlich zurückgeben (aus Beweisgründen natürlich mit eingeschriebener Post)! Heikel wäre es, sie einfach im Briefkasten des Hauswarts zu deponieren. Nein, die persönliche Anwesenheit ist nach dem Gesetz nicht zwingend. In der Praxis kann es tatsächlich vorkommen, dass die eine Seite verhindert ist. In aller Regel ist es aber empfehlenswert, eine ordentliche Übergabe durchzuführen und gemeinsam ein Protokoll zu erstellen. Findet die persönliche Übergabe aus irgendwelchen Gründen doch nicht statt, müssen sich Mieterinnen und Mieter gleichwohl an ihre Pflichten halten: Die Wohnung muss in ordentlichem Zustand und zumindest «besenrein» geputzt übergeben werden. Wie gründlich Sie als Mieterin oder Mieter putzen müssen, hängt von den konkreten Umständen ab und natürlich von den getroffenen Vereinbarungen. Sowohl rechtlich als auch symbolisch gilt die Rückgabe der Schlüssel am letzten Tag als wesentlicher Punkt. Wenn die Schlüssel nicht persönlich übergeben werden, muss der Mieter sie per Post oder auf anderem Weg pünktlich zurückgeben (aus Beweisgründen natürlich mit eingeschriebener Post)! Heikel wäre es, sie einfach im Briefkasten des Hauswarts zu deponieren. 

Im Allgemeinen sind Sie verpflichtet, sehr gründlich zu putzen. Bloss einmal mit dem Besen durch Küche und Wohnräume reicht natürlich nicht. Doch wo die Grenze zu einem unverhältnismässigen «Grossputz» verläuft, ist schwer zu sagen. Im Gesetz werden Sie dazu keine genaueren Bestimmungen finden. In der Praxis müssen Sie sich daran halten, was vereinbart wurde oder was im Mietvertrag steht.  

Gewisse Forderungen gehen manchmal wirklich zu weit. Es kommt auf die konkreten Umstände an: Wenn Sie zum Beispiel im 5. Stock wohnen, kann die Verwaltung nicht von Ihnen verlangen, dass Sie sich gefährlich zum Fenster «heraushängen»Es wäre riskant, wenn Sie zum Beispiel Fensterläden oder Glasscheiben abschrauben müssten, um sie gründlich zu reinigen. Riskante Arbeiten oder solchedie Fachkenntnisse und eine spezielle Ausrüstung erfordern, kann man Ihnen nicht zumuten.  

Sie haben das Recht, die Wohnung entweder selbst zu putzen oder selbst eine Putzfirma damit zu beauftragen. Wenn die Verwaltung damit nicht zufrieden ist, muss sie dies beanstanden und Ihnen eine Frist zur Nachreinigung gewähren. Erst wenn Sie diese Frist verstreichen lassen, darf die Verwaltung auf Ihre Kosten nachputzen lassen.  

Es kommt tatsächlich auf das Material und die Eigenschaften des Bodenbelags an. Es ist aber kaum vertretbar, dass die Reparatur voll zu Ihren Lasten geht. Für die Altersentwertung und die Lebensdauer des Parketts müssen Sie nichts bezahlen. Nach der Lebensdauertabelle, die die Verbände der Hauseigentümer- und Mieterseite gemeinsam herausgeben, gilt: Die meisten Varianten von Furnierparkett und Parkett-Versieglung weisen eine Lebensdauer von 10 Jahren auf. Wenn Sie also 10 Jahre oder länger Mieterin waren, ist diese Frist verstrichen und Sie müssen nichts bezahlen. 

Der Gebäudeunterhalt und Reparaturen sind Sache der Verwaltung. Es gibt nur eine Ausnahme: Der so genannte «kleine Unterhalt» gehört ins Pflichtenheft der Mieterseite. Das heisst: Dübellöcher an Wänden reparieren, aber auch fehlende Zahngläser, Seifenschalen oder defekte Glühbirnen ersetzen, Abläufe reinigen etc. Unnötiger Stress lässt sich vermeiden, wenn Sie diese kleineren Dinge im Voraus erledigen. Dazu gehört auch das Ersetzen oder die Reparatur von defekten oder fehlenden Backblecken, von Kühlschranktablaren etc.  

In der Literatur und auf vielen Merkblättern finden Sie die gängige Auffassung, dass alle Reparaturen bis etwa 200 Franken als kleiner Unterhalt zu definieren sind. Das heisst eben, Kleinigkeiten ersetzen und ausbessern etc. (siehe Frage oben). Immer öfters stellt sich bei dieser Definition aber die Frage, ob für die Arbeit das Geschick eines «Durchschnittsmenschen» genügt, oder ob es etwas mehr Fachwissen und handwerkliches Können voraussetzt. Eigentliche Maler- und Tapeziererarbeiten sind zum Beispiel klar nicht Sache des Mieters 

Grundsätzlich muss der Mieter respektive die Mieterin die Wohnung so zurückgeben, wie sie zu Beginn übernommen wurde. Spuren normalen Gebrauchs wie die Abnützung von Parkettböden, kleinere Schmutzstreifen oder kleine Flecken an den Wänden muss die Verwaltung akzeptieren. Wer aber selbst eine Trennwand gebastelt oder die Wände in kunterbunten Farben gestrichen hat, muss wieder den ursprünglichen Zustand herstellen. Die Wände müssen normalerweise mit handelsüblicher, weisser Dispersion gestrichen sein – es sei denn, die Verwaltung hat Ihnen andere Farben oder sonstige Veränderungen ausdrücklich bewilligt.

Sie müssen die Wohnung so zurückgeben, wie Sie sie übernommen haben. Das heisst eben meist auch: Die Wände müssen weiss gestrichen sein. Von der Haftung sind Sie nur dann befreit, wenn die Verwaltung schriftlich zugestimmt hat. Und noch ein Grundsatz: Ein Wandanstrich hat nach acht oder spätestens zehn Jahren seine Lebensdauer erreicht. Folglich müssen Mieter, die nach 15 Jahren ausziehen, nichts für einen Neuanstrich zahlen. 

Es gibt noch zwei Spezialfälle: Nehmen wir an, Sie haben Farben verwendet, die nicht mit bloss einem Anstrich oder mit üblichem Aufwand überstrichen werden können. Dann ist es durchaus gerechtfertigt, dass Ihnen mit der Schlussrechnung der Mehraufwand in Rechnung gestellt wird. Auch ein Mehraufwand wegen Raucherschäden an Wänden oder Tapeten geht nach wie vor zulasten des Mieters (die Fachleute sprechen vom so genannten «Nikotin-Anstrich»).

Es erweist sich als der häufigste Streitpunkt, was an Reparaturen und Ausbesserungen notwendig ist und wer dafür bezahlen muss. Die Grenzen verlaufen manchmal fliessend. Aber es wäre natürlich nicht in Ordnung, wenn nach der Wohnungsabgabe gleich grössere Arbeiten durchgeführt werden und die Kosten dem ausziehenden Mieter aufgebrummt werden. Die normale Abnutzung und die Alterung von Apparaten und Bauteilen ist im Mietzins bereits inbegriffen und damit abgegolten. Beispiel: Muss ein schon 10-jähriger Kühlschrank durch ein neues Gerät ersetzt werden, geht dies auf das Konto der Verwaltung. Gemäss Lebensdauertabelle hat ein Kühlschrank eine Lebensdauer von 10 Jahren. Der Mieter bzw. die Mieterin darf nur zur Kasse gebeten werden, wenn ein solches Küchengerät zum Beispiel schon nach fünf Jahren ersetzt werden muss (dann müsste die Mieterseite die Hälfte der Kosten übernehmen). Ähnlich beim Parkett: In den meisten Fällen ist es üblich, dass der Boden nach 10 Jahren Gebrauch abgeschliffen und neu versiegelt wird. 

Das geht schon eher in Richtung «übermässige Abnutzung». Gut möglich, dass Ihnen bei der Schlussrechnung entsprechende Kosten belastet werden. Beispiele: Brandlöcher in einem Teppich, gröbere Rotweinflecken auf einem Teppich oder eben auch Kratzspuren an Wänden oder Türen (typische Spuren in Haushalten mit Haustieren). Für Mieterinnen und Mieter ist daher eine gute Haftpflichtversicherung viel Wert: Sie kommt für Schäden auf, welche quasi durch ein Malheur oder ein Missgeschick entstanden sind – in der Regel auch für Schäden von Haustieren. Massgeblich sind aber immer die Vertrags- und Geschäftsbedingungen der jeweiligen Versicherung. 

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