Grundsätzlich sind Mieterinnen und Mieter, die kündigen wollen, an die gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen gebunden (Kündigungsfristen und -termine). Der Mieter kann aber die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag verlangen, wenn er einen zahlungsfähigen und zumutbaren Nachmieter stellt. Doch selbst Fachleute sind oft nicht sicher, wie die Rechtslage auszulegen ist. 

Frau versendet Wohnungskündigung an Vermieter.
Damit eine ausserterminliche Kündigung rechtsgültig ist, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. (Bild: canva.com)

Zum Mietrecht gibt es viele populäre Irrtümer, speziell rund um die Kündigung eines Mietvertrags. Einer dieser Irrtümer lautet: Wer zum Beispiel einen sehr langjährigen oder einen unbefristeten Mietvertrag unterzeichnet, komme kaum je wieder aus dem Vertrag raus. Der Mieter bleibe in jedem Fall für die volle Miete haftbar, und zwar bis der Vertrag eben ausläuft ober bis eine ordentliche Kündigung möglich ist.  

Was sagt das Gesetz zur ausserterminlichen Kündigung?

Der Artikel 264 OR gestattet hingegen eine Kündigung auf fast jeden beliebigen Zeitpunkt – sofern gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. Der ausserterminliche Auszug nach dem Gesetz sorgt in der Praxis immer wieder für Diskussionen. In aller Kürze zusammengefasst lautet die gesetzliche Regelung: Das Gesetz gestattet dem Mieter die vorzeitige Rückgabe der Mietsache, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren, solventen Nachmieter vorschlägt, der bereit ist, das Objekt zu den gleichen Bedingungen (gleiche Wohnung, gleicher Vertrag, Höhe des Mietzinses wie bisher usw.) zu übernehmen.

Da immer mehr Leute kurzfristig umziehen (private Gründe, Stellenwechsel etc.), ist die gesetzliche Regelung im Alltag sehr relevant. Der besagte Gesetzestext findet vor allem bei Mietwohnungen häufig Anwendung; das Recht, eine Mietsache ausserterminlich zu kündigen und Nachmieter zu melden, kommt aber auch bei anderen Mietverhältnissen zum Tragen, also etwa bei Parkplätzen, Geschäfts- oder Büromieten. Wenn alles gut vorbereitet ist, wird eine professionelle Verwaltung Nachmieter meist akzeptieren.

Wann ist man aus dem Mietvertrag entlassen?  

Doch in der Praxis taucht immer wieder die Frage der Auslegung der gesetzlichen Regelung auf. Ist ein Mieter dann aus den vertraglichen Pflichten entlassen, wenn er der Verwaltung kurz und bündig ein oder zwei Namen nennt (das heisst Personen meldet, die die Wohnung möglicherweise übernehmen würden)? Oder liegen die Anforderungen höher? Viele Verwaltungen vertreten gegenüber der Mieterschaft die Meinung, dass die Sache erst dann erledigt ist, wenn ein neuer Mietvertrag zustande gekommen ist.

Diese Praxis der Branche ist grundsätzlich korrekt, wie Paul Stämpfli, Jurist beim HEV Schweiz, ausführt: «Ein Mieter ist dann aus dem Vertrag entlassen, wenn der Vermieter die vorzeitige Rückgabe akzeptiert und der neue Vertrag abgeschlossen ist.» Anzumerken ist höchstens, dass ein Mietvertrag sowohl mündlich als auch schriftlich zustande kommen kann.

Die gesetzliche Regelung (im gleichen Gesetzesartikel, Absatz 3) enthält aber auch noch einige Hinweise, dass der Vermieter nicht ganz untätig bleiben darf. Er sei auch verpflichtet, den Schaden für den Mieter nach Möglichkeit gering zu halten und sich allfällige Einsparungen oder eine anderweitige Nutzung der frei werdenden Wohnung anrechnen zu lassen. Das steht so sinngemäss in der gesetzlichen Regelung.

Mietrecht korrekt ausgelegt 

Jurist Paul Stämpfli vom HEV-Schweiz hält dazu fest: «Hier ist eine gewisse Schadenminderungspflicht des Vermieters gemeint.» Für die ganze Interpretation ist wichtig zu wissen, dass der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen so oder so aus dem Vertrag entlassen ist: Nämlich dann, wenn der neue Vertrag bloss deshalb nicht zustande kommt, weil der Vermieter gewisse Dinge unterlässt oder die Konditionen bzw. den Mietvertrag ändern will: 

  • Der Vermieter nimmt den Mieterwechsel zum Anlass, die Miete zu erhöhen. 
  • Der Vermieter kommt seinen Pflichten nicht nach (etwa die gemeldeten Nachmieter oder eine gemeldete Nachmieterin rechtzeitig zu prüfen). 
  • Dasselbe gilt für den Fall, dass der Vermieter gar nicht reagiert. 
  • Der Vermieter unternimmt andere Dinge, die zu einem ungünstigeren Mietverhältnis als bisher führen (zum Beispiel längere fixe Vertragsdauer, Vermietung mit einem Zimmer weniger, sonstige vertraglichen Änderungen zum Nachteil des Mieters etc.). 

Wenn der bisherige Mieter nachweisbar Nachmieter gemeldet hat und seitens des Vermieters jede Reaktion ausbleibt, könnte der Mieter an sich die Sache auch so zurückgeben. Hier sendet der Mieter am besten die Schlüssel eingeschrieben zurück. 

Was bedeutet akzeptabler Nachmieter?

Der Mieter ist auch dann entlassen und schuldet keine Miete mehr, wenn die Verwaltung einen vorgeschlagenen Nachmieter aus nicht plausiblen Gründen ablehnt. So wäre es nicht zulässig, gewisse Personen oder Haushalte aufgrund ihrer Herkunft, ihrer Religion oder ihres Geschlechts abzulehnen.

Der Nachmieter muss vor allem zahlungsfähig sein. Als Faustregel gilt, dass das Haushaltseinkommen den Mietzins um mehr als das Dreifache übersteigen soll und der Betreibungsregisterauszug keine erheblichen Schulden ausweisen darf.  (Miete: Welche Wohnung kann ich mir leisten?)

Wichtig ist einfach, dass die Kommunikation zwischen den Vertragsparteien spielt. Grundsätzlich kann eine ausserterminliche Kündigung bzw. die vorzeitige Rückgabe auch relativ formlos zustande kommen: Nämlich dann, wenn der Vermieter die Bereitschaft signalisiert, die vorzeitige Rückgabe zu akzeptieren. Wenn er sich dann auch noch einverstanden erklärt, den neuen Vertrag mit einem gemeldeten Nachmieter abzuschliessen, ist der Fall klar: Ab diesem Zeitpunkt ist der Vormieter aus dem Vertrag entlassen und schuldet auch keine Miete mehr.

Wie viele Nachmieter sind zu stellen?  

Wichtig ist schliesslich noch der Hinweis, dass nach Schweizer Recht an sich ein Nachmieter genügt; es braucht nicht drei Interessenten bzw. Nachmieter wie manche Leute glauben. Der gemeldete Nachmieter muss aber zumutbar sowie solvent sein. Weiter muss er auch ausdrücklich bereit sein, die Wohnung «wie gesehen» und zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Wenn der Vermieter zum Beispiel bisher einen befristeten Vertrag abgeschlossen hat, müsste diese Vorbedingung auch für das neue Mietverhältnis gelten.

Schliesslich ist daran zu erinnern, dass die gesetzliche Regelung von Art. 264 OR nur dann zum Tragen kommt, wenn ein Mietverhältnis ausserterminlich gekündigt wird. Sofern der Vertrag ordentlich, unter Einhaltung von vertraglichen oder ortsüblichen Fristen und Kündigungsterminen, aufgelöst wird, liegt der Fall anders. Hier schuldet der Mieter / die Mieterin nichts und muss sich auch nicht um Nachmieter kümmern.

Fazit: Vorzeitiger Auszug 

Wenn beide Seiten ihre Rechte und Pflichten kennen, lassen sich Konflikte und Verzögerungen vermeiden. Fassen wir das korrekte Vorgehen noch einmal kurz zusammen: 

Der Mieter / die Mieterin informiert den Vermieter über die Absicht, ausserterminlich zu kündigen. Am besten stellte man das Schreiben mit eingeschriebener Post zu.

Als nächstes sollten Sie den Tatbeweis erbringen und sehr aktiv Nachmieter suchen (Online-Plattformen, Mund-zu-Mund-Propaganda).  Auf newhome kann die Mietwohnung für 15 Tage hier kostenlos ausgeschrieben werden. 

Die meisten potentiellen Nachmieter wünschen eine Besichtigung, um sich selbst ein Bild von dem Angebot zu machen. Wer selbst einen Nachmieter sucht, ist auch für das Management der Besichtigungen zuständig.

Am besten nehmen Sie die Personalien aller Interessenten auf (Name, E-Mail-Adresse, Telefon, wenn möglich Auszug aus dem Betreibungsregister verlangen). Ein Formular für die Nachmietersuche hilft Ihnen dabei: Nachmieter: Musterformular erleichtert Formalitäten

Leiten Sie die Unterlagen an die Verwaltung weiter, und bleiben Sie mit der Verwaltung in Kontakt. Sind alle Unterlagen eingetroffen? Je nach Interpretation sollte die Verwaltung 10 bis 30 Tage Zeit haben, die Nachmieter zu prüfen. Bei privaten Vermietern ist von einer etwas längeren Frist von etwa 30 Tagen auszugehen, während eine professionelle Verwaltung weniger Zeit braucht.

Fragen Sie nach zwei Wochen noch einmal nach, ob alles in Ordnung ist. Entweder müssen Sie beweisen können, dass Sie mindestens einen zumutbaren Ersatzmieter gefunden haben, oder Sie lassen sich schriftlich bestätigen, dass die Verwaltung mit dem ausserterminlichen Auszug einverstanden ist.

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