Eine neue Wohnung zu finden, ist ein grosser Moment. Mieterinnen und Mieter blicken voller Vorfreude auf den Tag der Schlüssel- und Wohnungsübergabe. Doch bei Mietantritt sind einige Formalitäten zu beachten. Am besten bereiten Sie sich mit einer Checkliste vor.

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Was gibt es Schöneres, als nach langer Wohnungssuche endlich den Fuss in das neue Zuhause setzen zu können! Im Hinblick auf eine reibungslose Wohnungsübergabe sollte sich der neue Mieter rechtzeitig mit dem Vermieter über den Termin einigen. War die Wohnung bis anhin vermietet, muss sich der neue Mieter möglicherweise auf Verzögerungen einstellen. Unter Umständen zieht der Vormieter nicht rechtzeitig aus. Oder es dauert noch, weil Renovationsarbeiten zu erledigen sind. Weiter setzt man voraus, dass vor der Wohnungsübernahme alles gründlich zu reinigen ist.

Wann erfolgt die Wohnungsübergabe?

Gemäss den meisten Mietverträgen hat die Wohnungsübergabe am ersten Tag des Mietverhältnisses zu erfolgen. Fällt dieser Tag auf einen Sonntag oder einen Feiertag, verschiebt sich die Übergabe auf den nächsten Werktag.

Was sind nun Ihre Rechte als Mieter oder Mieterin? Nach Artikel 256 des Obligationenrechtes (OR) hat der Vermieter die Wohnung «zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben.» Was heisst das? – Die neue Wohnung muss also in gutem Zustand sein, sodass sich vom ersten Tag nach dem Einzug behaglich dort wohnen lässt. Ist die Wohnung aber nicht bezugsbereit, oder muss der Mieter die Wohnung mit Mängeln übernehmen, haftet der Vermieter (finanzielle Folgen etc.). Im Extremfall kann der Mieter Schadensersatz verlangen, zum Beispiel für die Einlagerung der Möbel und die Wohn- oder Hotelkosten. Schadensersatz kann solange verlangt werden, bis die Wohnung bezugsbereit ist.

Auf korrektes Protokoll achten

Fachleute empfehlen, anlässlich der Schlüsselübergabe persönlich vor Ort zu sein und sich ein Bild vom Zustand der Mietwohnung zu machen. Die beiden Seiten einigen sich dabei auf ein so genanntes Übernahmeprotokoll. Das ist ein relevantes Dokument: Denn damit können Sie als Mieter respektive Mieterin später einmal beweisen, welche Schäden eben schon bei der Wohnungsübergabe vorhanden waren. Falls der Vermieter beim Auszug aus der Wohnung wegen Mängeln und übermässiger Abnutzung reklamiert, können Sie unbegründete Forderungen zurückweisen. Denn Sie haben ja mit dem Protokoll einen Beleg dafür, welche Mängel schon bei Mietantritt vorhanden waren. Grundsätzlich liegt dann die Beweislast für Mängel und übermässige Abnutzung beim Vermieter.

Protokoll ist wie eine Checkliste

Die in der Branche weitverbreiteten vorgedruckten Wohnungsprotokolle erleichtern die Übergabe und systematische Überprüfung aller wesentlichen Teile der Wohnung. Denken Sie daran, auch kleinere Mängel wie Kratzer, abgeschlagene Ecken, Delle im Boden etc. im Protokoll festzuhalten. Natürlich ist es von Vorteil, wenn die Wohnungsübergabe tagsüber und bei guten Lichtverhältnissen stattfindet. Achten Sie mit Ihrer eigenen Checkliste auf folgende Punkte: Fenster, Türen, Schlösser und die ausgehändigten Schlüssel, Kochplatten, Ventilatoren, Spülungen und Hahnendichtungen sollten Sie genauer unter die Lupe nehmen. Falls etwas nicht funktionstüchtig ist, müssen Sie dies beanstanden.

Achten Sie darauf, dass noch weitere Details ins Protokoll kommen: So ist festzuhalten, wie viele Schlüssel Ihnen übergeben wurden. Dasselbe gilt für die üblichen Karten zur Nutzung von Waschmaschinen oder elektronische Türöffner, beispielsweise für die Tiefgarage.

Muss der Vermieter renovieren?

Der Vermieter hat Ihnen die gemietete Wohnung so zu übergeben, wie es vereinbart ist. Bloss ist das dann meistens Auslegungssache und führt immer wieder zu Missverständnissen. Wenn nichts anderes im Mietvertrag steht oder schriftlich zugesichert ist, gilt das Prinzip «wie gesehen so gemietet.» Lesen Sie dazu unseren Artikel Mietrecht: «Wann habe ich ein Recht auf Renovation?». Entscheidend für die Beurteilung ist ganz einfach die Frage, ob die Wohnung im vertragsgemässen Zustand ist oder nicht.

Und wenn Sie sich nach der Wohnungsübergabe in diesem Punkt nicht einigen können? Der Vermieter wird sich auf den Standpunkt stellen, dass Ihnen der Zustand der Wohnung vor Vertragsunterzeichnung bekannt war. Somit ist auch nichts anderes versprochen worden.

Nach der Abnahme ist es massgeblich, in welchem Zustand Ihnen die Wohnung vor der Unterzeichnung des Mietvertrags präsentiert wurde! Wenn beispielsweise die Bodenbeläge oder Teppiche zu wünschen übrig lassen, oder wenn die Tapeten fleckig waren, können Sie grundsätzlich keine Sanierung verlangen. Auch kleinere Schönheitsrenovationen lassen sich zumindest rechtlich gesehen nicht einfordern. Dasselbe gilt natürlich für Spuren der normalen Abnutzung. Das ist vor allem in älteren Wohnhäusern zu beachten: Sie haben auch keinen Anspruch darauf, dass in Bad oder Küche neuwertige Materialien und Geräte installiert werden. Es sei denn, dass Sie diesbezüglich eine verbindliche schriftliche Vereinbarung getroffen haben.

Extras: Besser vorher verhandeln

Tipp: Wenn der Zustand der Wohnung zu wünschen übrig lässt, müssen Sie vor Vertragsunterzeichnung mit dem Vermieter darüber verhandeln! Auch kleinere oder grössere Schönheitsrenovationen können Sie nur dann einfordern, wenn Ihnen der Vermieter solche Zusagen gemacht hat. Beweisbar sind natürlich nur entsprechende Zusätze im Mietvertrag oder anderweitige schriftliche Zusicherungen. Im Nachhinein ist es natürlich immer schwierig, Forderungen zu stellen. Denn Sie haben dann kaum ein Druckmittel in der Hand.

Checkliste Einzug: Was sonst noch zu beachten ist

Wichtig ist auch zu wissen, dass der so genannte kleine Unterhalt bei der Wohnungsübergabe durch den Vermieter erledigt werden muss. Fehlen Zahngläser, Seifenschalen oder Kuchenbleche in der Küche, oder ist der Dampfabzug in üblem Zustand? Zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe ist dieser so genannte kleine Unterhalt Sache des Vermieters (während der Mietdauer nicht). Entweder hat er den Vormieter bereits dafür belangt, oder er muss fehlende Teile und solche kleineren Mängel selbst übernehmen. Wenn dies vergessen geht oder im Protokoll nicht vermerkt ist, trägt der neue Mieter das Risiko. Er müsste dann bei seinem Auszug alles in Ordnung bringen, was zum kleinen Unterhalt zählt.

Tipp: Nicht zu vergessen ist natürlich auch, den aktuellen Zählerstand für Strom, Wasser, Heizung etc. abzulesen und zu notieren. Dies übernimmt die Verwaltung, die diese Verbrauchsdaten für die korrekte Nebenkosten- und Schlussrechnung benötigt.

Was, wenn nicht geputzt wurde?

Wenn Sie schon bei der Übergabe Ihrer bisherigen Wohnung stundenlang geputzt und geschrubbt haben, wollen Sie jetzt beim Einzug wohl nicht gleich noch einmal zum Putzeimer greifen. Sie haben ein Recht darauf, dass Ihnen der Vermieter die neue Wohnung in gutem Zustand und sauber geputzt übergibt. Doch in Tat und Wahrheit präsentiert sich die Wohnung öfters in einem Zustand, der keine Freude macht. Vielleicht war der Vormieter in grosser Eile und hat die Wohnung bestenfalls «besenrein» hinterlassen – oder jedenfalls ohne gründlich zu putzen. Es kann auch vorkommen, dass noch Handwerker in der Wohnung waren und sich nach getaner Arbeit aus dem Staub gemacht haben.

In einem solchen Fall haben Mieterinnen und Mieter das Recht, eine nachträgliche Reinigung zu verlangen. Manchmal geht es natürlich einfacher und unkomplizierter, gleich selbst mit der Putzarbeit zu beginnen. Denn schliesslich stehen Sie ja mit Ihrem ganzen Mobiliar und Ihren Umzugskisten parat und möchten endlich einziehen. Wenn die Wohnung in einem objektiven Sinn wirklich nicht sauber geputzt ist, können Sie sogar eine finanzielle Entschädigung verlangen. Wichtig ist allerdings, dass Sie bei der Verwaltung vorgängig reklamieren – also bevor Sie putzen. Wie immer bei solchen Reklamationen müssen Sie zur Sicherheit alles sorgfältig dokumentieren, und Sie müssen alles belegen können. Sie sollten also mit einem eingeschriebenen Brief reagieren, und es empfiehlt sich auch, Fotos von der verschmutzten Wohnung zu machen.

Tipp zu «baulichen Veränderungen»

Was beim Auszug und Einzug immer wieder zu reden gibt, sind die baulichen Veränderungen des Vormieters. Hat dieser einige Wände kunterbunt angemalt? Hat er leidenschaftlich gerne gebastelt und selbst Teppiche verlegt? Hat er den Hammer geschwungen und selbst Zwischenwände und Regale angebracht?

Es gilt die Regel, dass auch dies beim Einzug zu verhandeln ist bzw. im Abnahmeprotokoll festgehalten wird. Doch Vorsicht: Wer sich freiwillig zur Übernahme dieser baulichen Veränderungen verpflichtet, haftet dafür. Das heisst konkret: Der neue Mieter verpflichtet sich dann seinerseits, bei seinem Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen (falls sich dann der nächste Folgemieter weigert, diese baulichen Veränderungen oder die farbig bemalten Wände zu übernehmen).

Fazit: Achten Sie darauf, keine wesentlichen Punkte zu übersehen. Je besser Sie sich auf die Wohnungsübergabe vorbereiten, umso gelassener und entspannter können Sie diesem wichtigen Tag entgegenblicken.

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