Chi vuole rescindere il contratto di affitto anticipatamente deve trovare nuovi locatari idonei. Ma come si trova rapidamente una o un subentrante? Ecco alcuni suggerimenti, dalla A di «annuncio» alla S di «subentrante». 

Nella maggior parte dei casi il cambio di casa avviene indipendentemente dalle scadenze di disdetta ufficiali. In questi casi, si tratta di trovare un nuovo conduttore disposto a subentrare al contratto. (Immagine: canva.com) 

Nella realtà capita spesso: una locataria o un locatario trova altrove la casa dei suoi sogni e desidera lasciare al più presto il vecchio appartamento. Oppure prendiamo un esempio concreto: un coabitante di una comunità abitativa di Zurigo cambia a breve termine il posto di lavoro e vuole lasciare a breve l’abitazione. Sa perfettamente di poter affittare facilmente la sua camera e non vede dunque la necessità di osservare il termine di preavviso ordinario di tre mesi. Nessun locatario vuole pagare una doppia pigione perché il contratto di locazione non è rescindibile in tempi brevi. Soprattutto nelle grandi città, dove solo pochi appartamenti restano sfitti, molti traslochi avvengono in maniera del tutto indipendente dalle ordinarie scadenze di disdetta e dagli ordinari termini di preavviso.  

Un diritto previsto dalla legge   

In tutti i rapporti di locazione la cosiddetta «restituzione anticipata» è un diritto ex lege (comunità abitativa o abitazione condivisa, appartamento, parcheggio, uffici). Questo vale anche laddove nel contratto di locazione sia pattuita una durata contrattuale pluriennale, oppure se nella città in questione è normalmente possibile disdire il contratto solo per fine marzo e fine settembre. Anche il termine di preavviso legale di tre mesi non è vincolante: ogni locataria e ogni locatario ha il diritto a prescindere di disdire il contratto di locazione.   

Tre sono fondamentalmente i requisiti da osservare: un’uscita anticipata è possibile se è stata individuata almeno una subentrante o è stato individuato un subentrante ragionevolmente idonea o idoneo e solvibile. Il concetto di ragionevole idoneità si presta senza dubbio a molteplici interpretazioni. In linea generale si presuppone che, ad esempio, una famiglia di quattro persone non è idonea alla locazione di un bilocale. Criteri più severi possono essere applicati anche alle comunità abitative. Una comunità di sole donne non dev’essere tenuta a stipulare il nuovo contratto di locazione con un uomo.  

Abbastanza chiara è la definizione della sostenibilità finanziaria: la o il subentrante non dovrebbe dover destinare più di un terzo del suo reddito netto alla locazione (Locazione: quale appartamento posso permettermi?). A questo si aggiunge un terzo aspetto determinante: i conduttori subentranti devono essere disposti ad affittare l’abitazione alle medesime condizioni (vigenti per l’attuale inquilino). Non possono pretendere che l’appartamento venga rimesso a nuovo o che venga diminuita la pigione. Eventuali accordi particolari, quali ad esempio l’obbligo di eseguire determinati lavori di giardinaggio o il divieto di tenere animali domestici, devono ugualmente essere osservati.  

La ricerca della o del subentrante  

La locataria, il locatario deve procedere in questo modo: deve mettere il prima possibile a conoscenza la locatrice, il locatore dell’intenzione di disdetta al di fuori delle scadenze. La lettera di disdetta anticipata deve essere spedita per posta a mezzo raccomandata. Tutti i documenti devono essere giustificati e copiati, dunque anche la ricevuta postale e una copia della lettera di disdetta. Il passo successivo consiste nel diffondere quanto più possibile l’offerta: soprattutto in caso di un cambio di abitazione a breve termine è senza dubbio molto utile comunicare la disponibilità dell’alloggio ad amici e conoscenti; capita che proprio l’amica di un collega sia alla ricerca di una nuova casa. Ovviamente un’altra possibilità è quella di pubblicare un annuncio immobiliare online.  

Avete disdetto l’abitazione e dovete proporre un inquilino subentrante? Su newhome.ch potete pubblicare gratis l’annuncio per la locazione dell’appartamento. Pubblicare qui l’annuncio FREE 

Questa procedura è più rapida ed efficiente se si dispone già di tutte le pertinenti informazioni. Essenziali sono ovviamente tutti i dati relativi all’appartamento: l’ubicazione esatta o l’indirizzo, il numero di locali, la superficie abitabile, l’anno di edificazione, le informazioni su locali aggiuntivi ecc. Senza dubbio è altresì fondamentale indicare la data auspicata per l’entrata. Un consiglio: a prescindere dai canali che usate per la pubblicità, oggigiorno non potete fare a meno di buone foto! Fotografate l’appartamento da diverse angolazioni in buone condizioni di luce e con camere ordinate.  

«Subentrante per appartamento mansardato cercasi….»  

Con questi documenti a portata di mano, l’annuncio immobiliare andrebbe pubblicato anche sui social media e diffuso il più possibile su altri canali. A questo punto vanno organizzati gli appuntamenti per la visita dell’abitazione. È vantaggioso disporre a portata di mano di moduli e documentazioni preparati precedentemente (1 foglio per subentrante con nome, designazione dell’abitazione, l’attuale pigione, il termine di entrata ecc.). Gli interessati ed eventuali futuri locatari devono dichiarare per iscritto di essere disposti a subentrare nella locazione dell’abitazione alle medesime condizioni. Dato che la solvibilità è un criterio importante, non deve mancare un estratto aggiornato del registro delle esecuzioni.   

Consiglio: fate e conservate una copia di tutti i documenti, delle dichiarazioni scritte, degli estratti del registro delle esecuzioni ecc., poiché, quando si tratta della ricerca di inquilini subentranti occorre eventualmente poter dimostrare di avere effettivamente trovato e notificato subentranti idonei. In base alla legge è sufficiente una locataria disposta o un locatario disposto a firmare il contratto di locazione a decorrenza dal giorno auspicato. Tuttavia, dato che può capitare che potenziali interessati rinunciano all’ultimo momento al subingresso, si consiglia di segnalare diversi possibili subentranti. («Che fare se una o un subentrante non firma il contratto?») 

Locatore: «solo alla fine del mese»   

Nel corso di questa procedura, deve essere chiaro sia agli interessati sia all’amministrazione immobiliare il momento in cui la disdetta è formalmente possibile. A proposito di questo tema regna una certa confusione: molti inquilini e anche talune amministrazioni immobiliari credono erroneamente che la disdetta sia possibile solo per la fine del mese. In realtà, la legge non definisce scadenze specifiche. La riconsegna formale delle chiavi è possibile in qualunque momento durante i giorni feriali e nei consueti orari di lavoro. È errato credere che la riconsegna del bene locato sia possibile solo alla fine del mese.  

È invece vero che l’amministrazione immobiliare o il locatore ha bisogno di tempo per esaminare i documenti. Al riguardo vigono diverse opinioni: alcuni locatori ritengono giustificati 30 giorni. L’Associazione Inquilini dal canto suo ha dichiarato in una nota che il tempo occorrente dipende anche dalle circostanze e dal tipo di amministrazione. Da un gestore immobiliare professionale ci si può aspettare che dieci giorni siano sufficienti per esaminare tutti i documenti; laddove, invece, si tratta di un locatore privato si presuppone che occorra più tempo di modo che si arriva a 20 o 25 giorni.  

Un altro equivoco comune è pensare che si sia esonerati dai propri obblighi soltanto allorquando il nuovo inquilino ha firmato con validità legale il contratto. Non è così. Secondo la legge la conduttrice è svincolata, il conduttore è svincolato dagli obblighi contrattuali del contratto di locazione quando un subentrante solvibile e che non possa essere ragionevolmente rifiutato ai sensi di legge subentrerebbe nell’ente locato.  

Proposto un subentrante: assolti tutti gli obblighi?  

Prendiamo il seguente esempio: Susi Meyer (nome cambiato) comunica all’amministrazione immobiliare in data 1° novembre l’intenzione di lasciare anticipatamente l’abitazione a decorrere dal 20 novembre. In questo breve lasso di tempo trova non solo uno, ma parecchi potenziali subentranti ragionevolmente idonei. Per Susi Meyer, la questione è così risolta: non deve più corrispondere la pigione e può riconsegnare le chiavi dal 20 novembre. Non è un suo problema se il locatore non dovesse essere disponibile. Spesso avviene, ad esempio, che il locatore cerchi di rinegoziare le condizioni d’affitto con i potenziali subentranti segnalati. Questo però non ha nulla a che fare con Susi Meyer, il contratto di locazione esistente termina comunque. Ne consegue l’importanza per il precedente inquilino di essere in grado di produrre i documenti e le conferme del caso (quali prove).   

Lista di controllo: segnalare un inquilino subentrante  

Riepilogo 

  • Comunicate al locatore con lettera raccomandata la disdetta anticipata e indicate da subito l’auspicata data di uscita.  
  • Pubblicate la disponibilità dell’oggetto e cercate il prima possibile potenziali subentranti.  
  • Organizzate visite dell’abitazione e predisponete moduli d’annuncio e i necessari documenti. Fate copie delle dichiarazioni scritte dei subentranti.  
  • Inviate gli originali a mezzo raccomandata al locatore (conservandone copia).  
  • Restate in contatto con il locatore. Informatevi se ha ricevuto tutti i documenti. Accertatevi per il giorno dell’auspicata uscita di essere liberi da ogni obbligo.  

Scaricate qui un modulo modello: Subentrante: il modulo modello facilita le formalità 

Rifiutare il subentrante?  

Il locatore può rifiutare inquilini subentranti solo per motivi fondati, ad esempio se non appaiono «ragionevolmente idonei» oppure se sono manifestamente incompatibili con la tipologia degli altri inquilini. Un rifiuto basato su argomenti pretestuosi quali la provenienza, l’età, il sesso della o del subentrante ovviamente non sarebbe ammissibile.   

Infine un consiglio: affermazioni o conferme poco chiare o vaghe rischiano sempre di dare adito a controversie. Nella realtà capita spesso che il locatore voglia occuparsi di tutto in prima persona e questo è particolarmente insidioso poiché, nel dubbio, rimane responsabile l’attuale inquilino. Quindi, anche qui vale la regola: fatevi confermare per iscritto ogni dichiarazione o assicurazione! Dovete poter dimostrare inconfutabilmente di essere stati svincolati dagli obblighi contrattuali dal locatore e che sarà lo stesso locatore a occuparsi delle altre formalità.  

Leggete in proposito anche gli altri articoli sul tema della disdetta del contratto di locazione: