Wer wünschte sich das nicht: Vor dem Einzug in die neue Mietwohnung wird alles in Schuss gebracht. Doch Vorsicht: Nicht sämtliche Flecken und kleinere Unschönheiten müssen behoben werden. Wir zeigen die Rechtslage und den Verhandlungsspielraum auf.

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Nehmen wir als Beispiel Mieterin Eva S. aus Luzern (Name geändert). Sie hat neulich eine 3-Zimmer-Wohnung gemietet: «Die Wände sehen vereinzelt sehr schlimm aus. Uns wurde aber gesagt, dass nicht gestrichen wird. Wir müssen die Wohnung so übernehmen, weil wir kurzfristig und ausserterminlich einziehen.» Die bange Frage lautet nun, wie eigentlich die Rechtslage beim Bezug einer Wohnung ist: «Haben wir ein Recht auf Renovation? Ist der Vermieter nicht zumindest verpflichtet, die schlimm abgenutzten Wände neu zu streichen?»

«Wie gesehen, so gemietet»

Im rechtlichen Sinne ist die Antwort klar «nein». Mieterinnen und Mieter haben beim Einzug kein Recht auf Renovation. Die Mieterin Eva S. hat die Mietwohnung gesehen – wie üblich, bevor sie den Mietvertrag unterzeichnet hat. Dabei konnte sie feststellen, dass die Wände fleckig sind und auch sonst das eine oder andere in diesem Altbau zu wünschen übrig lässt. Doch formell kann sie nicht erwarten, dass die Wohnung komplett renoviert wird und alles nigelnagelneu ist – quasi wie in einem Neubau.

Es gilt das Prinzip: «Wie gesehen, so gemietet.» Wenn es Flecken an den Wänden hat, kann sie nicht stillschweigend voraussetzen, dass alles neu gestrichen wird. Das Schönheitsempfinden ist rechtlich gesehen nicht geschützt. Ebenso wäre es übrigens reine Kulanz, in Küche und Bad alles auf den neusten Stand zu bringen.

Renovieren und neu streichen: Die Rechtslage

Nach dem Mietrecht ist massgeblich, in welchem Zustand die Wohnung gezeigt wurde. Wenn diese beim Vertragsabschluss weder über einen Dampfabzug noch über einen Glaskeramikherd verfügt hat, kann die Mieterin diesen Zustand nicht im Nachhinein als Mangel reklamieren. Es gibt keine Bestimmung im Mietrecht, dass der Vermieter die Geräte und Bauteile laufend der neuen Zeit anpasst. Dasselbe beim Bodenbelag: Wenn das Parkett schon 10 oder 15 Jahre alt und ebenfalls «abgewohnt» aussieht, muss es nicht zwingend neu abgeschliffen werden und erneuert werden.

Thomas Oberle, Jurist beim Hauseigentümerverband (HEV Schweiz), sagt dazu: «Das Gesetz sagt im Grunde genommen nur, dass die Wohnung zum vorausgesetzten Gebrauch taugen muss.» Gebrauchstauglich ist aber nicht das gleiche wie die Frage, ob die Mieterin ihr neues Zuhause «schön» findet. Gebrauchstauglich heisst wohl einfach, dass sich dort wohnen lässt. Die Wohnung muss im Winter selbstverständlich geheizt sein, über Wasser- und Stromanschluss verfügen etc..

Vermieter muss Mängel beheben

Was Mieterinnen und Mieter zwingend einfordern können, sind der übliche Unterhalt der Liegenschaft sowie die Behebung von Mängeln. Wenn also im Winter die Heizung aussteigt, muss sich der Vermieter natürlich umgehend darum kümmern. Mieterinnen und Mieter können selbstverständlich erwarten, dass alle Haushaltsgeräte funktionieren, also der Backofen, der Geschirrspüler und der Kühlschrank. Wenn zur Behebung des Mangels ein Servicetechniker aufgeboten werden muss, geht dies zulasten des Vermieters.

Weniger klar ist die Sache mit den Wänden und Bodenbelägen. Der Zustand der Wände muss schon ziemlich übel sein, dass man mit Fug und Recht eine Renovation erwarten kann – wenn ein Teppich zum Beispiel voller Löcher ist oder wenn eine Tapete abblättert. Auch Risse und andere gröbere Mängel müssen auf Kosten des Vermieters behoben werden. Wenn Sie als Mieterin oder Mieter Mängel zu beanstanden haben, müssen sie selbst aktiv werden. Diese müssen formell «gerügt» werden, wie es offiziell heisst. Am besten bringen Sie die Reklamation schriftlich und mit eingeschriebener Post vor.

Noch einmal etwas anderes ist der sogenannte «kleine Unterhalt», der Sache der Mieterinnen und Mieter ist. Kleinere Reparaturen wie das Auswechseln von Glühbirnen, von Zahngläsern oder Dichtungen sind selbst zu erledigen und auch aus eigener Tasche zu bezahlen. Massgeblich ist dabei ebenfalls, ob die Arbeit ohne allzu grosse handwerkliche Kenntnisse selbst erledigt werden kann.

Irrtum rund um «Lebensdauer» & Renovation

Dies sind die wichtigsten Punkte rund ums Thema Renovieren in der Mietwohnung. Trotzdem gibt es immer wieder Missverständnisse zu den Pflichten des Vermieters. In der Praxis hält sich der populäre Irrtum, dass zum Beispiel der Mieter bereits nach acht oder zehn Jahren einen neuen Anstrich der Wände verlangen kann. Doch rein rechtlich gesehen können Mieterinnen und Mieter selbst nach 20 oder 30 Jahren nicht erwarten, dass ein Maler kommt und den Pinsel in die Farbe tüncht.

Es ist auch klar, woher dieser Irrtum kommt: Hauseigentümer- und Mieterverband geben gemeinsam die Lebensdauertabelle heraus. Dort lässt sich zum Beispiel nachlesen, dass viele Wand- oder teils auch Bodenbeläge eine Lebensdauer von acht oder zehn Jahren haben. Aber diese Angaben dienen einem ganz anderen Zweck: Sie sagen lediglich, innerhalb welcher Frist die Tapete oder der Herd abzuschreiben sind – aber nicht, dass sie danach automatisch ersetzt werden müssen!

Über Renovation verhandeln

Was gibt es für andere Lösungsansätze? Immerhin gibt es ja einige Regionen oder Quartiere mit erhöhten Wohnungsleerständen. Da sitzen die Mieterinnen und Mieter bald einmal in einer stärkeren Verhandlungsposition. Sie können die Vertragsunterzeichnung davon abhängig machen, dass ihnen der Vermieter gewisse Verbesserungen zusichert. Dabei gilt natürlich: Dann sollten Sie vorher verhandeln. Wenn der Mietvertrag einmal unterzeichnet ist, wird es schwierig.

Sofern der Vermieter gewisse Zugeständnisse macht, sind natürlich alle Details möglichst präzise und schriftlich festzulegen. Dazu gehört auch die Vereinbarung, dass der Vermieter die Kosten dafür trägt. Denkbar wäre sogar eine entsprechende Bemerkung im Mietvertrag, unter dem Titel «sonstige Vereinbarungen». Vorsicht: Irgendwelche mündliche Versprechungen sind immer heikel, weil sie sich im Streitfall nicht beweisen lassen. Siehe auch Mietvertrag abschliessen – worauf ist zu achten.

Wenn der Mieter renoviert

Eva S. aus unserem Fallbeispiel fragt schliesslich: «Kann ich zumindest selbst Verbesserungen und Malerarbeiten durchführen? Ist der Vermieter verpflichtet, dazu einen Kostenbeitrag zu leisten?» Der Vermieter hat eben grundsätzlich weder die Pflicht sogenannte Schönheitsrenovationen vorzunehmen noch muss er einen Kostenbeitrag dafür leisten. Weiter ist daran zu denken, dass bauliche Veränderungen und Renovationen nach dem Gesetz die ausdrückliche und schriftliche Zustimmung des Vermieters voraussetzen.

Wer also selbst den Pinsel und Hammer schwingen will, muss dies vorgängig mit dem Vermieter klären und verhandeln. Der Klarheit wegen sollte man sich die Zusicherung schriftlich bestätigen lassen und auch gleich die Kostenfrage klipp und klar regeln. Wenn es nicht wirklich um die Behebung von echten Mängeln geht, ist eine Kostenbeteiligung durch die Verwaltung freiwillig.

Wann zahlt die Verwaltung?

Wenn ein Mieter durch eigene Arbeiten hingegen die Nutzbarkeit und den Komfort erhöht, kann er mit Fug und Recht eine Kostenbeteiligung verlangen. Es kommt darauf an, ob durch die Renovation ein Mehrwert geschaffen wird. Wenn der Mieter erhebliche Verbesserungen in der Küche vornimmt, stellt dies eine Wertvermehrung dar (neuere und edlere Geräte als die alten). Dasselbe gilt bei grösseren Renovationen und einem Ausbau des Daches, der zusätzlichen Wohnraum schaffen würde. Doch auch hier: Es braucht die ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters, und sämtliche Details müssen im Voraus geklärt werden. Möglicherweise verweigert die Verwaltung die Zustimmung, weil sie lieber professionelle Handwerker an die Arbeit schickt.

Fazit

Eva S. hat immer noch Spielraum, die gröbsten Schönheitsmängel selbst zu beheben und mit der Verwaltung darüber zu verhandeln, ob sie einen Kostenbeitrag leistet – oder zumindest die Materialkosten bezahlt. Denn schliesslich gilt: Zufriedene Mieterinnen und Mieter bleiben länger. Sie ersparen den Vermietern einigen Aufwand, wenn die Wohnung nicht kurze Zeit später wieder neu ausgeschrieben werden muss.

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