Eine grosse Wohnung zu haben, bietet viele Vorteile. Doch es sind auch Nachteile damit verbunden. Dies sind oft hohe Kosten, die Möbel passen nicht, oder man wünscht sich eine Veränderung im Leben. Ein Wohnungstausch ist in vielen Fällen eine sympathische Lösung. Organisatorisch ist es aber eine Herausforderung, die Wohnung mit jemand anderem zu tauschen.

Der Tausch einer Wohnung kommt gerade im Bekanntenkreis öfters vor.
Aus rechtlicher Sicht spricht grundsätzlich nichts gegen einen Wohnungstausch. (Bild: canva.com)

Die Wohnungssuche ist manchmal schon schwierig genug. Und dann noch eine grosse Wohnung, in der sich mit kleinen Kindern gut leben lässt? Familie Aeberli mit dem 2-jährigen Noah und der 5-jährigen Eleni träumt schon lange von einem neuen Zuhause. Derzeit leben sie in einer kleinen 4-Zimmer-Wohnung. Sie brauchen einen Ort, an dem die Kinder spielen und auf Entdeckungsreise gehen können, ohne sich eingeengt zu fühlen. Doch Angebote für zahlbare, grosse Familienwohnungen sind derzeit rar. Vor allem in der Stadt, in der sie leben.

Zufällig kamen sie über das Internet in Kontakt mit Familie Sommer: Bei ihnen ist es gerade umgekehrt. Ihre Wohnung bzw. ihr Haus wird ihnen bald zu gross sein. Sie leben in einem hübschen Reihenhaus zur Miete, mit geräumigen Zimmern und sogar eigenem Garten. Ihr Sohn schliesst in Kürze seine Ausbildung ab und wird dann ausziehen. So bieten Sommers Hand, die Wohnung bzw. das Haus mit der jungen Familie mit den kleinen Kindern zu tauschen.

Ein Glücksfall für zwei Familien!

W. und M. Sommer sind im Alter 55+ und gewillt, das Leben und Wohnen noch einmal neu zu organisieren. Was ist naheliegender als ein Wohnungstausch? Sommers möchten sich nach dem Auszug des Sohns verkleinern, aber gerne in der Nähe bleiben. Nach einigen Wochen Verhandlungen bahnt sich eine Lösung an: Sowohl der private Vermieter von Familie Sommer erklärt sich einverstanden als auch die Immobilienverwaltung, die mit Aeberlis einen Mietvertrag hat. 

Mit dieser Idee, die Wohnung zu tauschen, geht es wohlgemerkt nicht um einen vorübergehenden Wechsel – also kein Tausch, um mal zwei oder drei Wochen Urlaub zu machen. In unserem Kontext sprechen wir von einem dauerhaften Wohnungstausch. Denn Aeberlis planen ja langfristig. Auf diesem Weg zu einem neuen Zuhause sind meist noch einige Hürden zu meistern. 

Die rechtlichen Fragen

Fabian Gloor, Jurist beim Mieterinnen- und Mieterverband Deutschschweiz, sagt dazu: «Ein Wohnungstausch ist ohne Zweifel eine gute Idee. Es gibt aber keinen Anspruch, einen Wohnungstausch rechtlich durchzusetzen.» Denn ein Tausch von etwas setze voraus, dass die betreffende Person oder der Haushalt ein Recht an dieser Sache habe. Die Eigentumsrechte bei Mietverhältnissen liegen aber immer beim Eigentümer und Vermieter. Das macht das Unterfangen kompliziert. Wenn zwei Familien im gleichen Haus beim gleichen Vermieter tauschen wollen, müssen alle drei Parteien ausdrücklich einverstanden sein. Die Hürden sind noch höher, wenn die Tauschwohnungen verschiedenen Eigentümern gehören. «Dann müssen nicht nur drei, sondern sogar vier Parteien mit dem Tausch einverstanden sein», erklärt Jurist Fabian Gloor. Der Tausch und die Ausstellung neuer Verträge auf die neuen Mieterinnen und Mieter sind dann nur möglich, wenn erstens beide Mietparteien zustimmen und zweitens auch die Eigentümer/innen ausdrücklich einverstanden sind.

Wie funktioniert ein Wohnungstausch?

Im Kern sind folgende drei Varianten denkbar:

  • Mieterin A und Mieter B kündigen ordentlich, zum Beispiel auf den 1. März oder 1. September und schlagen sich gegenseitig als neuen Mieter vor.
  • Mieterin A und Mieter B kündigen ausserterminlich und schlagen sich gegenseitig als Nachmieterin bzw. Nachmieter vor. Das könnte so formuliert werden: «Ich kündige ausserterminlich auf Ende Monat und habe eine Mieterin gefunden, die bereit ist, den Vertrag wie bisher zu übernehmen.»
  • Mieterin A und Mieter B tauschen die Wohnung und nutzen sie gegenseitig als Untermieter. Auch hier braucht man die Zustimmung der Vermieterschaft.

Fabian Gloor hält dazu fest: «Der Mieter bzw. die Mieterin haben das Recht, ausserterminlich zu kündigen und einen Nachmieter vorzuschlagen.» Auch hier sei aber zu bedenken, dass die Vermieterin nicht verpflichtet sei, den Nachmieter zu akzeptieren. Juristisch ausgedrückt ist das so genannte «Mieterwahlrecht» gemeint. Am Schluss ist es immer die Verwaltung, die entscheidet, wer einen neuen Vertrag unterschreiben kann und wer nicht.

Schliesslich ergänzt Jurist Fabian Gloor die rechtlichen Aspekte noch mit folgendem Tipp für die Praxis: «Mieterinnen und Mieter sollten nicht vorschnell kündigen und auf einen Wohnungstausch hoffen. Denn falls der Vermieter dem Tausch nicht zustimmt, stehen die betreffenden Personen unter Umständen ohne Wohnung da.»

Wincasa: «Scheitert nicht an rechtlichen Fragen»

Grosse Verwaltungen in der Schweiz haben grundsätzlich nichts gegen einen Wohnungstausch einzuwenden. Aus rechtlicher Sicht spreche grundsätzlich nichts dagegen. Das betont ein erfahrener Jurist bei Wincasa: Der Vermieter müsse aber eine Zusage geben und zu einem Wohnungstausch Hand bieten. Laut dem Immobiliendienstleister wäre folgende Lösung denkbar: Beide Mietparteien kündigen ihren Mietvertrag und mieten die Wohnung der anderen Partei. «Dies erfordert jedoch eine vorherige Absprache mit dem Vermieter, damit die Wohnung nicht fälschlicherweise an eine andere Mietpartei vermietet würde», heisst es bei Wincasa.

Weiter erläutert der Jurist die zweite Variante, nämlich die Kündigung und die Suche nach einem Nachmieter, der die entsprechenden Anforderungen des Vermieters erfüllt. Auch hier gilt aber: Wer aus der Wohnung auszieht, hat keinen Anspruch darauf, selbst einen Nachmieter auszuwählen. So oder so entscheidet letztlich der Vermieter, mit wem er einen neuen Vertrag abschliessen will.

Die Sorge um höhere Mieten

Viele Familien, die aus ihrer derzeitigen Wohnung ausziehen wollen, machen sich Sorgen wegen steigenden Mieten. Dies führt dazu, dass einige in kleineren Wohnungen bleiben, obwohl sie das Gefühl haben, aus ihnen herausgewachsen zu sein. Wer sich mit einem Wohnungstausch befasst, muss daher auch übers Geld reden. Wer wie Familie Sommer von einem gemieteten Haus in eine kleinere Wohnung zieht, möchte auch sein Budget entlasten.

Ein Vermieter darf die Miete aus verschiedenen Gründen erhöhen, muss aber die Kosten und Erhöhungsgründe im Zweifelsfall belegen können:

  • Erlaubt ist die Abwälzung der allgemeinen Teuerung im Umfang von 40 Prozent.
  • Wenn der offizielle Referenzzins für die Mieten in der Schweiz steigt, dürfen die höheren Kosten weitergegeben werden.
  • Hinzu kommen manchmal je nach den konkreten Umständen noch andere Gründe, etwa Renovationen (wenn sie wertvermehrend sind) oder eine Anpassung an das orts- und quartierübliche Niveau. Wer in eine Stadt mit knappem Wohnungsangebot zieht, muss tendenziell mit steigenden Mieten rechnen.

Lesen Sie dazu unsere beiden Artikel zu den Rechten des Vermieters:

  1. Tipps: Die wichtigsten Rechte für private Vermieter (Teil 1)
  2. Rechte des Vermieters (Teil 2): Mietzins, Kündigung und Auszug

Die meisten Fachleute sind aber überzeugt, dass die Idee viele Vorzüge bietet: Der bestehende Wohnraum kann mit einem Tausch besser und effizienter genutzt werden. Natürlich kann niemand ältere Menschen, die nach der Familienphase allein in einer grossen Wohnung leben, dazu zwingen. Es ist aber auch wahr, dass viele Eltern in dieser Phase des «empty nest» gerne noch einmal ein neues Kapitel in ihrem Leben beginnen möchten. Vielleicht lebten sie mit Kindern gerne im Grünen, wünschen jetzt aber eine passende, praktisch eingerichtete Wohnung an zentraler Lage in der Stadt. 

Tauschwohnung suchen und finden

Aber wie findet man überhaupt Tauschpartner? Manchmal kommen die Kontakte zufällig in der gleichen Siedlung und unter Nachbarn zustande. Oft hilft Mund-zu-Mund-Propaganda. Manche suchen über das Internet, über lokale Plattformen, über Social Media oder ganz einfach übers schwarze Brett in einem Quartierladen. In Deutschland gibt es solche Tauschbörsen bei den grossen Verwaltungen, bei Vermittlungsstellen von Städten oder den grossen Wohnungsgenossenschaften. Eine solche Plattform gibt es auch in der Schweiz: Die Genossenschaft Kraftwerk1 in Zürich führt zum Beispiel regelmässig Gespräche durch, an denen sich die Bewohner über die sich ändernden Bedürfnisse austauschen (mal mehr, mal weniger Platz). Dieser Austausch («Veränderungskonferenz») soll den Bewohnenden helfen, je nach Lebenssituation die passende Wohnung zu bekommen. So gelinge das Zusammenleben von Menschen in unterschiedlichen Lebensphasen in der Siedlung «nachhaltig», heisst es.

Fazit: Für viele Wohnungssuchende – vor allem für grosse Familien oder diejenigen, die nach bestimmten Kriterien suchen – kann die Suche nach einer geeigneten Wohnung eine schwierige Aufgabe sein. Doch mit kreativen Ideen, einem Quäntchen Glück und Goodwill seitens der Verwaltungen lassen sich die Schwierigkeiten meistern!

Lesen Sie dazu auch unsere Artikel: