Die meisten Haushalte geben den grössten Teil ihres Budgets fürs Wohnen respektive für die Miete aus. Der Mietzins richtet sich nach dem Mietvertrag, den Kosten und dem offiziellen Referenzzins. Was gilt, wenn der Vermieter stattdessen eine Staffelmiete verlangt? Diese periodischen Erhöhungen haben sowohl Vorteile als auch Nachteile.

Staffelmieten kommen in der Praxis insbesondere bei Neubauwohnungen vor.
Staffelmieten kommen in der Praxis häufig bei Neubauwohnungen vor für langfristig kostendeckende Mieteinnahmen. (Bild: canva.com)

Vielen ist die Staffelmiete bereits ein Begriff. Sie wird oft als Mittel genutzt, um Mieterhöhungen über die Zeit besser zu verteilen. Doch wie funktioniert dieses Modell genau und was müssen Mieter und Vermieter beachten? Die Staffelmiete folgt dem Prinzip: Die Verwaltung legt bereits im Voraus fest, dass der Mietzins schrittweise angehoben wird. Machen wir ein einfaches Beispiel:

Fallbeispiel

Der Mieter Res Sommer (Name geändert) mietet eine grosszügige Neubauwohnung mit 3,5 Zimmern. Der Mietzins ist beim Abschluss des Mietvertrags auf 1400 Franken netto angesetzt. Nun ist bereits im Voraus vereinbart, dass die Miete nach einem Jahr auf 1550 Franken erhöht wird (also eine Erhöhung um 150 Franken). Im zweiten und im dritten Jahr folgt eine nochmalige Mieterhöhung um je 150 Franken. Der gestaffelte Nettomietzins wird also in drei Jahren 1850 Franken betragen. 

Gründe für Staffelmietvertrag

Die Staffelmiete wird vor allem dann angewendet, wenn der Mietzins zu Beginn nach Meinung des Vermieters nicht kostendeckend ist. Das kann dann der Fall sein, wenn die Kosten für einen Neubau relativ hoch liegen und die Marktlage aktuell keinen kostendeckenden Mietzins zulässt. Der Mieter Res Sommer weiss dann in unserem Beispiel zumindest woran er ist. Er kennt den Mietzins bereits im Voraus und kann budgetieren. Der Mieter weiss, dass die Kosten relativ hoch liegen werden. Aber zumindest ist mit der Staffelmiete festgelegt, dass keine andere Mietzinserhöhung auf ihn zukommen wird.

Für den Vermieter ist die Staffelmiete praktisch: Der Verwaltung bleibt eine Menge an Bürokratie und Formalitäten erspart. Die Miete steigt automatisch zu den angekündigten Terminen – eine Extra-Ankündigung oder irgendeine Rechtfertigung bleiben der Verwaltung erspart. 

Die Staffelmiete kommt auch dann zur Anwendung, wenn bei einer Immobilie grosse Investitionen bzw. ein grosser Umbau anstehen. In der Praxis kann es schwierig sein, wenn dem Mieter bzw. der Mieterin auf einen Schlag eine massive Erhöhung blühen würde. Das Problem wird dann mit einem Staffelmietvertrag gelöst. Gleich wie im Beispiel mit dem Mieter oben im Neubau wird die Miete dann jährlich um einen bestimmten Betrag erhöht.

Aus der Sicht des Vermieters bietet der Mietvertrag so Spielraum, am Ende der Staffelmiete auf einen genügenden Ertrag zu kommen. Übrigens sind gestaffelte Mieten auch bei Geschäfts- und Büromieten anzutreffen. Eine Zeit lang war dies ein Marketinginstrument, um Mieterinnen und Mieter zu einer Vertragsunterzeichnung zu motivieren – ähnlich wie Zugeständnisse beim Mietzins oder Kostenbeiträge zum Innenausbau.

Vermieter bei der Berechnung und Festlegung der Staffelmiete.
Planbarkeit, Schutz vor Inflation und weniger Verwaltungsaufwand sind die Hauptgründe für Vermieter einen Staffelmietvertrag zu formulieren. (Bild: canva.com)

Gestaffelte Miete: Gesetzliche Regeln

Auch bei einem Staffelmietvertrag muss sich der Vermieter – natürlich wie bei allen anderen Mietverhältnissen – an gesetzliche Bestimmungen halten.  Die wichtigste Grundregel besagt, dass eine Staffelmiete für einen ganz bestimmten Zeitraum gilt und der Betrag einer Mieterhöhung exakt bekannt sein muss. Eine solche gestaffelte Mieterhöhung ist nach dem Mietrecht an drei Voraussetzungen geknüpft (OR Artikel 269c):

In Abständen von 12 Monaten: Bei einer Staffelmiete darf die Miete nur einmal im Jahr erhöht werden. Dabei gibt es für den Vermieter eine gewisse Wahlfreiheit. Die Vereinbarung kann zum Beispiel vorsehen, dass die Miete jeweils Anfang oder Mitte Jahr erhöht wird. Grundsätzlich darf aber nur alle 12 Monate eine Mieterhöhung verlangt werden. 

Erhöhung muss beziffert werden: Zweitens ist nach den gesetzlichen Bestimmungen darauf zu achten, dass die Erhöhung in Franken und präzis angegeben ist. Eben wie im Beispiel mit dem Mieter Res Sommer: 150 Franken zusätzlich im ersten Jahr und so weiter. Eine ungefähre Angabe oder irgendwelche prozentuale Angaben wären  gesetzlich nicht zulässig. 

Dauer des Vertrags: Drittens ist ein Staffelmietvertrag nur gültig, wenn die vereinbarte Staffelmiete für eine Dauer von mindestens drei Jahren gilt.

Tipp für die Praxis: Vermieter wie Mieter sollten wissen, dass ein Mietvertrag von Anfang an einen gestaffelten  Mietzins vorsehen kann. Denkbar ist auch die nachträgliche Einführung (dann als einseitige Vertragsänderung deklariert).

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Worauf achten?

An sich gibt es keine allzu strengen Formvorschriften. «Grundsätzlich könnte ein Staffelmietvertrag also auch mündlich abgeschlossen werden, was sich jedoch aus Beweisgründen nicht empfiehlt», sagt dazu ein Jurist des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO). Die Staffelmiete kann wie erwähnt schriftlich im Mietvertrag geregelt werden, welcher der Mieter bzw. die Mieterin zu Beginn unterzeichnet. Einem Vermieter steht es auch frei, bei bereits bestehenden Mietverhältnissen eine Staffelmiete einzuführen. Dann muss sich der Vermieter aber an die üblichen Anforderungen für Mieterhöhungen halten (amtliches Formular verwenden, Begründung, Kündigungsfristen nach Mietvertrag oder ortsüblichem Gebrauch beachten etc.).

Wie der Name Staffelmiete oder Staffel-Mietvertrag andeutet, geht es um die Planungssicherheit in den nächsten Jahren. Die jeweilige Erhöhung nach 12 Monaten ist fix und soll nicht nachträglich wieder abgeändert oder mit anderen Erhöhungen vermischt werden. «Die Vorgaben gemäss OR lassen keinen Raum für eine Kombination mit anderen Erhöhungsgründen», erläutert dazu der Experte des BWO.

Unzulässig wäre laut dem Experten etwa eine Kombination von Staffelmiete und Indexmiete. Es wäre demnach im Fall von Res Sommer in unserem Beispiel nicht möglich, den gestaffelten Mietzins noch zusätzlich an die Teuerung zu koppeln (Indexmiete). Wichtig ist dabei die Idee der klaren Planbarkeit. So ist es dem Vermieter auch nicht erlaubt, während der dreijährigen Frist eine Anpassung an den aktuellen Referenzzinssatz für Wohnungsmieten vorzunehmen. Auch eine Mieterhöhung mit Verweis auf eine ortsübliche Vergleichsmiete wäre wohl chancenlos – abgesehen davon, dass eine solche Mieterhöhung nur möglich ist, wenn sich die Verhältnisse erheblich verändert haben.

Neubauwohnungen mit Staffelmietvertrag.
Im Mietvertrag wird die Staffelmiete geregelt, wobei eine Erhöhung nur alle 12 Monate zulässig ist. (Bild: canva.com)

Übersicht: Die Vor- und Nachteile der Staffelmiete

Die Vorteile der Staffelmiete liegen auf der Hand: Vertraglich sind die Kosten der nächsten Jahre festgelegt. Der Mieter oder die Mieterin kennt die Kosten im Voraus. Das ist zum Beispiel wichtig, wenn man einen neuen Vertrag für eine Neubauwohnung unterzeichnet. Dies heisst aber auch: Der Mieter kann nicht im Nachhinein doch eine Senkung verlangen.

Für den Vermieter hat die Staffelmiete mehrere Vorzüge:

  • Planbarkeit: Die Einnahmen aus der Vermietung steigen automatisch an, ohne Konflikte und bürokratischen Aufwand. Die festgelegte Mieterhöhung schafft Planungssicherheit auf der Einnahmenseite.
  • Schutz vor Inflation: Die Staffelmiete bietet Vermietern einen gewissen Schutz vor Inflation – da die Miete regelmässig angepasst wird.
  • Weniger Bürokratie: Für die Verwaltung bedeutet die Staffelmiete eine Vereinfachung der Verwaltungsaufgaben. Da die Miete periodisch angepasst wird, müssen keine individuellen Vereinbarungen mit jedem Mieter getroffen werden. Dies spart Zeit und Aufwand bei der Verwaltung.

Die Nachteile: Für beide Seiten können sich die Verhältnisse im Nachhinein grundsätzlich ändern (Kosten, Marktlage). Aus der Sicht des Mieters: Vielleicht zieht er in ein Neubaugebiet, wo die Mieten aufgrund der lokalen Marktlage gar nicht steigen, sondern eher sinken. Bei der Staffelmiete werden die Wohnkosten dann trotzdem jedes Jahr steigen. 

Für den Vermieter, der in eine Immobilie investiert, kann sich die Variante mit einer im Voraus fixierten Mieterhöhung ebenfalls als Nachteil herausstellen. Vor allem wenn während der Vertragsdauer die Zinsen steigen und die Teuerung anzieht. Der Vermieter wird dann diese anderen Kostenfaktoren nicht geltend machen können. Auch andere bzw. weitere Erhöhungen dürften dann nicht geltend gemacht werden. Das gilt selbst für den Fall, dass der Vermieter den Wert der Wohnung mit Investitionen steigert (etwa mit einer Küchen- oder Badzimmerenovation). Dies ist im Übrigen ein Unterschied zur Indexmiete – hier sind unter Umständen zusätzliche Erhöhungen möglich, etwa mit der Begründung von Mehrleistungen des Vermieters.

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Gestaffelte Miete anfechten?

Selbst für Fachleute wird es kompliziert, wenn wir dann noch die Frage nach Anfechtungsmöglichkeiten stellen. Was, wenn der Mieter im Nachhinein die Rechtmässigkeit der Mieterhöhung anzweifelt? Denn immerhin steigen die Mieten heutzutage fast überall, und in manchen Regionen könnte sogar der Ruf nach einer Mietpreisbremse laut werden. Dazu ist folgendes festzuhalten:

Eine Anfechtung ist möglich, wenn beispielsweise ein falscher Erhöhungsbetrag angezeigt wird oder die Anpassung auf einen Termin hin erfolgt, der nicht dem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt entspricht. Der Mieter oder die Mieterin kann zudem zu Beginn den Anfangsmietzins vor der Schlichtungsstelle bzw. bei der nächsten Instanz überprüfen lassen (sofern die durch Artikel 270 OR vorgegebenen Voraussetzungen erfüllt sind). Fachleute gehen davon aus, dass das Potenzial für solche Anfechtungen steigen könnte. Doch viele Mieterinnen und Mieter scheuen einen Konflikt mit der Verwaltung und verzichten auf eine Anfechtung des Mietzinses. Das zeigt auch ein Blick in die Statistik der Schlichtungsverfahren (Infos beim BWO, siehe Link unten). Denkbar wäre, dass die Staffelmiete jetzt noch öfters akzeptiert werden – weil eben nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes (BfS) die Mieten generell steigen (etwa wegen des höheren Referenzzinses für Wohnungsmieten).

Was, wenn Staffelmiete endet?

Fassen wir zusammen: Während der dreijährigen Frist für gestaffelte Mieten ist ein Rückgriff auf andere Anpassungskriterien nicht vorgesehen – denn dies würde der Idee der planmässigen Mieterhöhung widersprechen. Trotzdem haben beide Seiten später einigen Spielraum, die Miete nach drei Jahren wieder genauer zu hinterfragen oder überprüfen zu lassen. «Beide Vertragsparteien können auf den Ablauf der Staffelmiete hin eine Mietzinsanpassung nach so genannt absoluten Kriterien geltend machen», erklärt der Experte für Mietrecht. Damit ist gemeint, ob der erzielte Mietertrag objektiv zulässig oder allenfalls missbräuchlich ist. Umgekehrt ist es auch denkbar, dass der Ertrag ungenügend ist oder bei älteren Bauten unterhalb der Orts- und Quartierüblichkeit liegt, sodass ein Erhöhungspotenzial besteht (Vergleichsmiete).

Fazit: Eine Staffelmiete bietet beiden Seiten die Sicherheit, beim Mietzins keine Überraschungen zu erleben. Trotzdem sollte man sorgfältig prüfen, ob der Vertrag und die planmässigen Erhöhungen fair und angemessen sind.

Weiterführende Links: Das Modell Staffelmiete

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