Attraktive Wohnlagen, grosse Auswahl und tiefe Zinsen: Immobilien gelten in der Schweiz als reizvolle Investition. Leben Sie schon einige Zeit in der Schweiz und möchten ein Eigenheim kaufen? Der Immobilienkauf ist für Nicht-Insider nicht immer leicht und birgt Risiken. Vorsicht: Je nach Ihrem Status in der Schweiz braucht es eine Bewilligung.

Zürich Tourismus
Foto: Zürich Tourismus

Die Schweiz kennt seit 1961 Gesetze und Einschränkungen, was den Grundstückkauf bzw. Immobilienkauf durch Personen aus dem Ausland betrifft. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen waren nie ganz unumstritten: Teils ging es darum, dass gewisse Kreise der Bevölkerung vor einem „Ausverkauf der Heimat“ warnten. Teils spielte die Sorge mit, dass die ohnehin hohen Preise noch weiter in die Höhe klettern. Eine vollständige Abschaffung des Gesetzes, das in der Schweiz vor allem unter dem Begriff „Lex Koller“ bekannt ist, war im Parlament bisher nie mehrheitsfähig.

Eigenheim: Braucht es eine Bewilligung?

Aber was heisst das nun für die Praxis? Es macht einen wesentlichen Unterschied, ob die betreffende Person ihren Wohnsitz noch im Ausland hat, oder ob jemand bereits in der Schweiz wohnt und hier arbeitet. Mit der so genannten „Personenfreizügigkeit“ zwischen der Schweiz und der EU ist auch zu beachten, dass bestimmte Personen – ähnlich wie bei der Niederlassung allgemein – einen erleichterten Zugang haben – auch um in der Schweiz ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück zu kaufen.

Ratgeber Lex Koller der Engel & Völkers Wohnen Schweiz AG
Quelle: Ratgeber Lex Koller der Engel & Völkers Wohnen Schweiz AG

Grundsätzlich gilt: Bürgerinnen und Bürger mit einer Niederlassungsbewilligung C sind Schweizern gleichgestellt. Für sie gibt es beim Immobilienerwerb keinerlei Einschränkungen (selbst genutzte Immobilien, Ferienwohnungen etc.). Personen aus dem EU-/EFTA-Raum mit einer Aufenthaltsbewilligung B und Wohnadresse in der Schweiz erhalten unter gewissen Voraussetzungen Zugang zum Immobilienmarkt. Meist ist es für sie möglich, eine einzelne Immobilie zu kaufen, die sie selbst bewohnen (Hauptwohnsitz). Seit den 1990-er-Jahren gab es Lockerungen bei gewerblichen Immobilien: So genannte Betriebsstätten, Fabriken, Lagerhallen, Verkaufsläden, Hotels etc. können in der Regel ohne Einschränkung gekauft werden. Doch im Detail wird es auch da kompliziert, etwa wenn nebst den Geschäftsflächen noch ein Wohnanteil dabei ist.

„Recht anspruchsvoll sind die Abläufe und Verfahren auch deshalb, weil für die Prüfung der Unterlagen verschiedene Stellen zuständig sind und die Handhabung in den Kantonen unterschiedlich aussieht“, sagt dazu Anja Beck, Geschäftsführerin Residential bei Engel & Völker in Zug.

Immobilien kaufen: Gut planen und vorbereiten

Tipp für die Praxis: Haben Sie Interesse in der Schweiz zu leben, zu wohnen und mittelfristig auch hier „sesshaft“? Denken Sie an einen Immobilienkauf? Um die oben genannten Voraussetzungen zu erfüllen, müssen Sie ja zuerst einmal als Person im Inland gelten und hier eine Wohnadresse führen. In der Praxis sieht dies so aus, dass die Leute für eine gewisse Zeit hier wohnen (zunächst zur Miete). Theoretisch kann dies auch eine wirklich kurzfristige Lösung sein, zum Beispiel ein möbliertes Appartement oder ähnlich.

Entscheidend ist allerdings: Sie müssen bei der Prüfung eines Immobilienkaufs glaubhaft machen können, dass Sie Ihren Wohnsitz in der Schweiz haben (die Schweiz als Lebensmittelpunkt). Dabei spielt es natürlich keine Rolle, wo und zu welchem Preis Sie etwas erwerben wollen.

Die Erfahrung von Anja Beck dazu lautet: „Bevor ein Immobilienkauf unter Dach und Fach ist, müssen mehrere Formalitäten geklärt werden.“ Elementar seien zunächst eine Bestätigung der Wohnadresse (durch die Gemeinde oder den Kanton) und der entsprechende Ausweis der Niederlassung (zum Beispiel Ausweis B). Hinzu kommen verschiedene Dokumente, aufgrund derer Sie zeigen, dass sie eben nicht der Form halber eine Adresse in der Schweiz führen. Aus der Praxis sind folgende Kriterien bekannt (ohne dass sie im Einzelnen zwingend sind oder kumulativ erfüllt sein müssen):

Haus kaufen: Schweiz als Lebensmittelpunkt

  • Bestätigung Wohnsitz in der Schweiz bzw. Aufenthaltsstatus.
  • Nachweis über ein Anstellungsverhältnis in der Schweiz (z.B. Arbeitsvertrag). Oder Nachweis über ausreichend finanzielle Mittel (Pauschalbesteuerung).
  • Nachweis, dass sich die Erwerberin bzw. der Erwerber im Ausland abgemeldet hat und in der Schweiz voll steuerpflichtig ist (z.B. Steuerausweis);
  • Schweizer Versicherungen (Privathaftpflicht, obligatorische Schweizer Krankenversicherung, Fahrzeugversicherung).
  • Nachweis über die Immatrikulation eines Fahrzeuges in der Schweiz (z.B. Fahrzeugausweis); respektive Umschreibung Ihres Fahrzeugs.
  • Mitwirkung in einem Verein oder Abonnement in einem Fitnessclub.
  • Konsumausgaben in der Schweiz (Handy, Strom, Fitnessabo, Arztrechnung oder ähnlich).
  • Haushalt/Familie: Hausgemeinschaft mit Ehegattin/Lebenspartner/in; Zusammenleben mit Kindern unter 18 Jahren.

Laut Anja Beck von Engel & Völkers liege jeder Fall etwas anders; aber in der Regel würden die Behörden schon genau hinschauen. „Wenn die betreffende Person zum Beispiel minderjährige Kinder hat, die im Ausland leben, wirft dies Fragen auf und verlangt meist nach weiteren Abklärungen.“ Denn dies könnte ja so ausgelegt werden, dass der Lebensmittelpunkt eben doch nicht in die Schweiz verlegt wird.

Saanenland Tourismus
Foto: Saanenland Tourismus

Was gilt bei Ferienobjekten?

Noch einmal anders ist die Ausgangslage für Zweit- bzw. Ferienwohnungen in der Schweiz. Für die ganze Schweiz und die Kantone sind gewisse jährliche Kontingente zu beachten. Die Quote bzw. das Total der jährlich an Ausländer verkauften Ferienwohnungen ist insofern beschränkt. Bevor Sie allzu konkrete Pläne schmieden und schon von einer tollen Immobilie in den Schweizer Bergen träumen, sollten Sie sich erkundigen: Sind überhaupt Kontingente vorhanden? Welche Voraussetzungen oder Bewilligungen müssen Sie erfüllen?

Die Kantone akzeptieren teils gewisse Nutzungen in Apparthotels, an klar bezeichneten Touristenorten oder erteilen für Spezialfälle eine Bewilligung. Auch hier gilt: Weil das Thema selbst für Fachleute kompliziert und auch noch regional sehr unterschiedlich ist, sollten Sie sich direkt vor Ort informieren. Wichtig ist zu wissen, dass zahlreiche Kantone den Verkauf von Ferienwohnungen im Allgemeinen bewilligen: Dies sind: Appenzell Ausserrhoden, Bern, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, Nidwalden, Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen (nur für Wohneinheiten in Apparthotels), Schwyz, Tessin, Uri, Waadt und Wallis. Die Grundstücksfläche muss weniger als 1‘000 Quadratmeter und die Nettowohnflache weniger als 200 Quadratmeter betragen. Zu letzterer zählen alle bewohn- und beheizbaren Raume inklusive Sauna, Schwimmbäder und Hobbyräume, nicht jedoch Balkon, Treppenhaus, Keller und Dachboden.

Finanzierung: Tiefer Zinssatz

Wenn Sie für Ihren Kauf eine Hypothek aufnehmen wollen, müssen Sie sich an eine Schweizer Bank oder an eine Bank mit Niederlassungen in der Schweiz richten. Zum einen haben wir in der Schweiz für Hypotheken aktuell einen ungewöhnlich tiefen, sehr attraktiven Zinssatz (z. Bsp. Libor-Hypothek oder neu Saron-Hypothek). Und Immobilienkäufer und -eigentümer sind bei den Banken immer gern gesehene Kunden. Als zweites Argument sind einige steuerliche Besonderheiten in der Schweiz zu berücksichtigen: Zwar können Sie als Eigentümer einer Immobilie die Zinsen für das Bankdarlehen bei den Steuern abziehen. Zum anderen kennt die Schweiz schon seit über 50 Jahren eine Sondersteuer: Besitzer eines Eigenheims versteuern den so genannten «Eigenmietwert» eines Hauses oder einer Wohnung. Im Gegenzug dürfen kurz zusammengefasst folgende Kosten abgezogen werden:

  • wie erwähnt Schuldzinsen von Hypotheken
  • laufender Unterhalt, Reparaturen, allgemein Werterhaltung der Immobilie (aber nicht Wertvermehrung), Nebenkosten etc.

Je nach Nutzung und je nach Preis finanzieren Schweizer Banken etwa 60 bis 80 Prozent des Kaufpreises über Hypotheken. An eher gefragten und auserlesenen Lagen – etwa am Zürichsee oder in Zug – liegen die Finanzierungen teils etwas tiefer.

Immobilienkauf: Schritt für Schritt

Halten Sie mit einer Checkliste fest, welches Ihre Prioritäten sind (Ihr Budget, die gewünschte Lage, Zimmer, Architektur, Bauform etc.).

Dank grosser öffentlicher Plattformen sind die Preise von angebotenen Objekten transparent und vergleichbar. Dennoch kann sich eine unabhängige Verkehrswertschätzung lohnen.

Am besten machen Sie im Voraus einen Check, welche Voraussetzungen zu erfüllen sind und welche Dokumente Sie benötigen.

Wenn Sie mit den Verhältnissen in der Schweiz noch nicht vertraut sind, sollten Sie sich beraten lassen (durch spezialisierte Berater, Relocation-Unternehmen, Anwälte, erfahrene Makler, Family-Offices, Banken etc.).

In der Regel ist es der Notar oder das Grundbuchamt, die im Voraus eine allfällige Bewilligungspflicht prüfen und die notwendigen Dokumente verlangen (Check Lebensmittelpunkt in der Schweiz, Niederlassung etc.).

Die Liegenschaft an sich und auch sämtliche Details zu den Verträgen sollten Sie sehr sorgfältig prüfen und genügend Zeit dafür einplanen. Auch hierbei kann es sich lohnen, sich professionell beraten zu lassen (etwa zum Kaufpreis und Zustand der Immobilie).

Im Voraus muss eine Finanzierungszusage einer Bank vorliegen. Von selbst versteht sich, dass das Geld für den Erwerb natürlich nachweisbar auf einem Konto in der Schweiz bereitstehen sollte.

Ein Immobilienkauf muss in der Schweiz von einem Notar öffentlich beurkundet werden (gesetzlich vorgeschrieben). Die Notariate und Grundbuchämter sind in der Schweiz kantonal geregelt.

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