Während in der Schweiz Kapitalgewinne mit Aktien oder anderen Wertschriften steuerfrei sind, besteuern alle Kantone den Grundstückgewinn von Privaten. Fällt die Grundstückgewinnsteuer relativ hoch aus, durchkreuzen die Kosten öfters mal die Pensionierungs- und Lebensplanung. Das zeigt das Fallbeispiel eines Rentnerpaars.

«Das Leben lang gespart und sich dann doch Sorgen machen müssen….» – So könnte der Titel der Geschichte von Matthias und Monika M. lauten (Namen geändert). Die beiden sind neulich pensioniert worden. «Alle unsere Ersparnisse, praktisch bis auf den letzten Franken und inklusive alle unsere PK-Guthaben, sind in unsere Liegenschaften investiert», erzählt Matthias M. Das Paar besitzt im Raum Bern ein schönes Wohnhaus, zusätzlich leisteten sie sich eine Ferienwohnung im Berner Oberland. Zur finanziellen Sicherung des Lebensabends planen sie nun den Verkauf der beiden Immobilien und suchen ein für diesen Lebensabschnitt passendes Eigenheim. Aus dem gesamten Erlös wollen sie eine privat bewohnte Ersatzliegenschaft kaufen – mit einem möglichst tiefen Anteil Fremdkapital.

Böses Erwachen

Nun ist das Paar verunsichert: Denn nach ersten Berechnungen müssten sie einen fünf- oder sogar einen sechsstelligen Betrag an Grundstückgewinnsteuern zahlen. Wer eine selbst bewohnte Liegenschaft verkauft, kann die Grundstückgewinnsteuer zwar aufschieben. Dies ist eine Art Vergünstigung bzw. Wohneigentumsförderung, um das Eigentum und das Wohnen in den eigenen vier Wänden nicht unnötig zu verteuern. Eine solche Ersatzbeschaffung können Wohneigentümer geltend machen, wenn sie Wohneigentum verkaufen und wiederum ein selbst bewohntes Eigenheim kaufen. Ist das neue Objekt aber günstiger als das bisherige, wird der Aufschub nur zu einem entsprechenden Anteil angerechnet.

Bei Ferienliegenschaften und bei vermieteten Immobilien ist eine solche Vergünstigung aber nicht möglich. Matthias und Monika M. sind daher besorgt, dass sie nach dem Bezahlen der voraussichtlich hohen Steuerrechnung kaum noch genug Geld für den Lebensunterhalt hätten. «Dabei haben wir ja nichts anderes gemacht, als mit den Liegenschaften unsere Vorsorge und unsere Pensionierung abzusichern», wundert sich Matthias M.

Matthias und Monika M. (Name geändert): Durchkreuzt die Grundstückgewinnsteuer ihre Pensionierung? (Bild: fotolia)

Auch später geht ein Teil an den Fiskus

Weiter gilt bei der Grundstückgewinnsteuer: Aufgeschoben ist nicht aufgehoben. Wird auch das Ersatzobjekt später an Dritte verkauft, muss der Gewinn eines Tages doch versteuert werden. Die Haltedauer wird aber normalerweise angerechnet. Während Gewinne mit Aktien, mit sonstigen Wertschriften oder mit Investitionen in Kunstgegenstände etc. in der Schweiz nicht besteuert werden, ist es bei Gewinnen auf Immobilien anders. Alle Kantone besteuern die Gewinne bei Immobilien in Privatvermögen. Teils ist es ausschliesslich der Kanton, der die Steuer erhebt. Teils sind es Kantone und zugleich die zuständige Gemeinde.

«Die Höhe der Steuer hängt im Wesentlichen von der Höhe des Grundstückgewinns und der Haltedauer ab», sagt Florian Schubiger von VermögensPartner. Er ist unter anderem auf Geldthemen, Vorsorge, Immobilien und Finanzierung spezialisiert. In einigen Kantonen ist der Tarif proportional, oft aber degressiv. Das heisst: Bei sehr hohem Grundstückgwinn schenkt die Steuer massiv ein. Richtig teuer wird es auch bei kurzer Haltedauer. Laut Schubiger dürften bei der Grundstückgewinnsteuer mehrere Faktoren eine Rolle spielen: Die öffentliche Hand kann die Steuer relativ einfach erheben und sie bringt erkleckliche Steuererträge. Ohne Zweifel spielt auch die Überlegung eine Rolle, der Spekulation vorzubeugen. Kettenverkäufe – der Handel mit Grund und Boden und ein sofortiger Weiterverkauf – sind damit wirtschaftlich uninteressant.

Grundstückgewinn: Aufschub der Steuer

Wer zum Beispiel einen Grundstückgewinn von 200’000 Franken erzielt (bei einer angenommenen Haltedauer von fünf Jahren), zahlt in Basel rund 96’000 Franken, in Bern gut 56’000 Franken (siehe Tabelle unten). «Wenn wir uns den Boom und steigende Preise der letzten Jahre vergegenwärtigen, sind wir noch rasch einmal bei einem Wertzuwachs von 20 Prozent», so Florian Schubiger. Es ist daher wichtig, den Sachverhalt zu kennen und für die Finanzen zu berücksichtigen.

Abgesehen von einer Ersatzbeschaffung – Umzug in ein anderes Eigenheim innerhalb einer angemessenen Frist – sind weitere Fälle mit einer Erleichterung bzw. einem Aufschub zu erwähnen. Das gilt in der Regel für Handänderungen innerhalb der Familie, bei Erbschaften, Schenkungen, Erbvorbezug etc. Ähnlich verhält es sich bei Handänderungen unter Ehepartnern (Wechsel des Güterstandes, Trennung oder Scheidung). Für Fälle, wo die Steuer relativ hoch ausfallen könnte, gibt es nur einen Tipp: Sie können den Verkauf vorerst vertagen. So profitieren Sie später von einem günstigeren Tarif.

Auch bei einer sehr langen Haltedauer entfällt die Steuer nicht ganz. Wer zum Beispiel ein Haus aus der Familie im Eigentum hält, wird später einen Grundstückgewinn bei einer Veräusserung an Dritte versteuern müssen. Die lange Haltedauer reduziert aber die Steuer. Ab einer längeren Frist ist irgendwann der maximal mögliche Rabatt erreicht. Im Kanton Zürich gilt zum Beispiel der tiefste Steuersatz nach 20 Jahren, im Kanton Luzern nach 33 Jahren und im Kanton Bern nach 35 Jahren.

Berechnungsmethode

Etwas vereinfacht gesagt entspricht der steuerbare Gewinn der Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem Verkaufserlös. Verschiedene Kosten und Investitionen sind grundsätzlich abziehbar:

  • Wertvermehrende Investitionen (generell alle Auslagen für Verbesserungen des Gebäudes, des Ausbaus und des Bodens),
  • Maklerprovisionen
  • Vermarktungs- und Inseratekosten
  • Notariatsgebühren
  • Handänderungssteuern
  • Je nach Kanton meist auch Grundeigentümerbeiträge für Erschliessung sowie Trottoir-, Kanalisations- und Mehrwertbeiträge etc.

Grundstückgewinnsteuer: Fazit

Unsere Empfehlungen für die Praxis: Als Haus- oder Wohnungseigentümer sollten Sie sämtliche Belege über die Kosten und wertvermehrende Investitionen sorgfältig aufbewahren. Und übrigens sind Grundstückgewinnsteuern oft auch latente Steuern. Vorsicht also bei Erbschaften, Nachlassplanung und der Übertragung von Liegenschaften an Kinder – bei einem späteren Verkauf an Dritte werden die latenten Grundstückgewinnsteuern dann doch fällig.

Etliche kantonale Steuerbehörden bieten auf der Web-Site eine Online-Berechnung der Grundstückgewinnsteuer (Suchbegriffe: Grundstückgewinnsteuer online berechnen).

Dossier der Steuerverwaltung: Die Grundstückgewinnsteuer in den Kantonen.

 

 

Haus zu verkaufen: Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer schwankt je nach Haltedauer enorm. (Bild: Pixabay)

 

Höhe der Grundstückgewinnsteuer (Beispiele)

Annahmen: Kaufpreis: 800’000 Franken, Verkaufspreis 1 Mio., Wertsteigerung während der Haltedauer: 200’000 Franken
Haltedauer
5 Jahre 20 Jahre
Basel  Fr.         96.000  Fr.         33.000
Bern  Fr.         56.463  Fr.         35.173
Zürich  Fr.         65.930  Fr.         34.700
Luzern  Fr.         40.385  Fr.         35.539
St. Gallen  Fr.         58.692  Fr.         54.290
Aarau  Fr.         60.000  Fr.         20.000
Schwyz  Fr.         49.599  Fr.         24.800
Quelle: VermögensPartner AG / Taxware

 

 

 

Privates Wohneigentum: Mit steigenden Preisen steigt auch die Grundstückgewinnsteuer. (Bild: Pixabay)