Posizioni vantaggiose, grande scelta e tassi bassi: gli immobili in Svizzera rappresentano un investimento allettante. Vivete già da tempo in Svizzera e desiderate comprare casa? Per chi non è «addentro» al settore, l’acquisto di immobili può essere complicato e comporta dei rischi. Attenzione: a seconda dello status in Svizzera può essere necessario un permesso.

Tourismo Zurigo
Foto: Tourismo Zurigo

Dal 1961 in Svizzera vigono leggi e restrizioni all’acquisto di terreni o immobili da parte di persone provenienti dall’estero. Si questo quadro normativo si è a lungo dibattuto: da una parte è dovuto al fatto che alcuni settori della popolazione temevano una «svendita della patria». Dall’altra ha pesato anche la preoccupazione per un ulteriore incremento dei prezzi. La completa abolizione di questa legge, nota in Svizzera anche con il nome di «Lex Koller», non ha mai trovato il favore della maggioranza in parlamento.

Casa di proprietà: c’è bisogno di un permesso?

Ma cosa significa tutto ciò nella pratica? Fa un’enorme differenza se la persona interessata risulta ancora residente all’estero o invece abita e lavora già in Svizzera. Alla luce della cosiddetta «libera circolazione delle persone» tra Svizzera a UE va anche tenuto presente che alcune persone – così come per la possibilità di domicilio – hanno un accesso agevolato in Svizzera anche per acquistare una casa, un appartamento o un terreno.

Fonte: Guida Lex Koller di Engel & Völkers Wohnen Schweiz AG
Fonte: Guida Lex Koller di Engel & Völkers Wohnen Schweiz AG

In linea generale: Le cittadine e i cittadini muniti di permesso di domicilio C sono parificati agli svizzeri. Non sono soggetti ad alcuna limitazione nell’acquisto di immobili (immobili ad uso proprio, case vacanza ecc.). Le persone provenienti dall’area UE/EFTA con permesso di dimora B e indirizzo di domicilio in Svizzera, se soddisfano determinati requisiti, hanno accesso al mercato immobiliare. Nella maggior parte dei casi possono acquistare un singolo immobile per proprio uso abitativo (domicilio principale). Dagli anni ‘90 vigono norme più flessibili per gli immobili commerciali: stabilimenti produttivi, fabbriche, magazzini, locali di vendita, hotel ecc. possono di norma essere acquistati senza limitazioni, ma la situazione si complica se oltre alla superficie commerciale è presente anche una quota abitativa.

«Le procedure sono rigorose anche perché la verifica dei documenti è di competenza di diversi organi e ogni Cantone li gestisce in modo diverso», spiega Anja Beck, amministratrice delegata Residential di Engel & Völker di Zugo.

Acquisto di immobili: pianificare bene e prepararsi

Un consiglio pratico: Siete interessati a vivere e abitare in Svizzera, nel medio termine anche stabilmente? State valutando l’acquisto di un immobile? Per soddisfare i requisiti di cui sopra è necessario innanzitutto rientrare nella categoria di persona sul territorio nazionale e disporre di un indirizzo di domicilio in Svizzera. Molte persone iniziano vivendo qui per un certo tempo (anche in affitto). In teoria può essere anche una soluzione molto a breve termine, ad esempio un appartamento ammobiliato o simile.

Ciò che conta è che nella verifica sull’acquisto di un immobile appaia credibile che la persona interessata sia domiciliata in Svizzera (ossia la Svizzera sia il centro dei propri interessi). Naturalmente non conta dove e a quale prezzo si intende acquistare.

L’esperienza di Anja Beck è la seguente: «Prima di mettere nero su bianco l’acquisto di un immobile è necessario adempiere a una serie di formalità». Gli elementi fondamentali sono una conferma dell’indirizzo (da parte del Comune o del Cantone) e il relativo permesso di domicilio (ad esempio il permesso B). A ciò si aggiungono diversi documenti volti a dimostrare che il domicilio in Svizzera non sia solo pro forma. Nella pratica si applicano i seguenti criteri (non singolarmente vincolanti né da soddisfare cumulativamente):

Comprare casa: la Svizzera come centro degli interessi

  • Conferma della residenza in Svizzera o status di soggiorno.
  • Documento attestante un rapporto di lavoro in Svizzera (ad es. contratto di lavoro). O documento attestante sufficienti mezzi finanziari (tassazione forfettaria).
  • Documento attestante che il/la candidato/a non sia più residente all’estero e sia fiscalmente residente in Svizzera (ad es. attestato fiscale);
  • Assicurazioni svizzere (responsabilità civile privata, assicurazione malattia svizzera obbligatoria, assicurazione auto).
  • Documento di immatricolazione di un veicolo in Svizzera (ad es. licenza di condurre); descrizione del veicolo.
  • Iscrizione a un’associazione o abbonamento a una palestra.
  • Utenze registrate in Svizzera (cellulare, energia, palestra, fattura medica o simile).
  • Famiglia: comunità domestica con coniuge/partner; convivenza con bambini sotto i 18 anni.

Secondo Anja Beck, di Engel & Völkers, ogni caso fa storia a sé; ma di norma le autorità controllano in modo piuttosto accurato. «Se, ad esempio, la persona interessata ha bambini minorenni che vivono all’estero, emergono dei dubbi e spesso vengono richiesti ulteriori chiarimenti». Ciò fa presumere che il centro degli interessi di quella persona non sia in realtà in Svizzera.

Saanenland Tourismo
Foto: Tourismo Saanenland

Quali immobili si considerano case vacanza?

Ancora diverso è il discorso per le seconde case o le case vacanza in Svizzera. Nei Cantoni e in Svizzera nel suo complesso vigono determinati contingenti annui. La quota o il totale annuo delle case vacanza vendute a stranieri è limitato. Prima di fare programmi concreti e cominciare a sognare una bella casa di montagna in Svizzera, è necessario informarsi: il contingente è esaurito o meno? Quali requisiti o permessi sono necessari?

Talvolta i Cantoni accettano determinati usi in apparthotel, in località turistiche chiaramente identificate o concedono permessi per casi speciali. Anche in questo caso, dal momento che l’argomento è complicato persino per gli esperti e varia molto di regione in regione, è consigliabile informarsi in loco.

È importante tenere presente che molti Cantoni generalmente autorizzano la vendita di case vacanza. I Cantoni sono i seguenti: Appenzello Esterno, Berna, Friburgo, Glarona, Grigioni, Giura, Lucerna, Neuchatel, Nidvaldo, Obvaldo, San Gallo, Sciaffusa (solo per unità abitative in apparthotel), Svitto, Ticino, Uri, Vaud e Vallese. La superficie del terreno deve essere inferiore a 1000 metri quadrati e la superficie abitabile netta inferiore a 200 metri quadrati. In quest’ultima cifra rientrano tutte le stanze abitabili e riscaldabili, compresi sauna, piscine e locali per hobby, ma non terrazza, vano scale, cantina e soffitta.

Finanziamento: tasso d’interesse basso

Se per l’acquisto si desidera accendere un’ipoteca, è necessario rivolgersi a una banca svizzera o a una banca dotata di filiali in Svizzera. Da una parte in Svizzera, al momento, vigono tassi insolitamente bassi, molto convenienti per le ipoteche (ad es. ipoteca Libor e ora ipoteca Saron). Gli acquirenti e i proprietari di immobili sono sempre clienti ben accolti dalle banche. Un secondo aspetto da tenere presente sono alcune particolarità del sistema fiscale svizzero: in qualità di proprietari di un immobile, potete detrarre dalle tasse gli interessi relativi ai prestiti bancari. D’altra parte, da oltre 50 anni in Svizzera si applica una tassa speciale: sulla propria casa di proprietà si pagano imposte per il cosiddetto «valore locativo». In compenso, riassumendo, possono essere detratti i seguenti costi:

  • come detto gli interessi di debito delle ipoteche
  • spese di manutenzione, riparazioni, mantenimento del valore degli immobili (ma non aumento del valore), costi accessori ecc.

A seconda dell’utilizzo e del prezzo, le banche svizzere finanziano circa il 60-80% del valore d’acquisto tramite ipoteche. In posizioni particolarmente vantaggiose o privilegiate – ad esempio sul lago di Zurigo o a Zugo – i finanziamenti sono un po’ più bassi.

Acquisto di un immobile: passo dopo passo

Preparate una check list delle vostre priorità (budget, luogo desiderato, camere, architettura, struttura ecc.).

Grazie alle grandi piattaforme pubbliche, i prezzi degli immobili disponibili sono trasparenti e confrontabili. Ciononostante, può valere la pena di richiedere una valutazione indipendente del valore di mercato.

È consigliabile eseguire anticipatamente un controllo dei requisiti da soddisfare e dei documenti da presentare.

Se non avete ancora familiarità con il mercato immobiliare svizzero, potete richiedere una consulenza (da parte di consulenti specializzati, agenzie di traslochi, avvocati, intermediari esperti, Family Office, banche ecc.).

Di norma spetta al notaio o al registro fondiario verificare anticipatamente gli eventuali permessi e i documenti necessari (verifica che la Svizzera sia il centro degli interessi, domicilio ecc.).

L’immobile in sé e tutti i dettagli dei contratti vanno controllati molto accuratamente, prendendosi il tempo necessario. Anche in questo caso può valere la pena di rivolgersi a un consulente professionista (ad esempio sul prezzo d’acquisto e sulle condizioni dell’immobile).

La concessione di un finanziamento da parte di una banca è un prerequisito. Va da sé che il denaro necessario per l’acquisto deve essere disponibile in modo dimostrabile su un conto svizzero.

L’acquisto di un immobile in Svizzera deve essere documentato pubblicamente da un notaio (obbligo di legge). I notariati e registri fondiari in Svizzera sono regolamentati dai Cantoni.

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