Wer eine Wohnung vermietet, will seine Immobilie gerne im besten Licht zeigen. Doch um sich in der Masse des Angebots abzuheben, braucht es noch das gewisse Etwas. Wir zeigen Ihnen, wie Sie erfolgreich vermieten und den richtigen Mieter finden.

Frau zeigt einem Paar eine leere Wohnung.
Woman photo created by freepik – www.freepik.com

«Wohnung vermieten…» Für Sie eine ganz neue Erfahrung? Keine Sorge, immer mehr Privatpersonen sind mit dieser Aufgabe konfrontiert. Quasi über Nacht schlüpfen sie in die Rolle eines Vermieters. Viele Leute kommen durch Erbschaft zu einer Immobilie. Oder sie sind bereits Eigentümer einer Wohnung, die sie temporär nicht selbst bewohnen. So ist es naheliegend für diese Zeit Mieter zu suchen – anstatt die Immobilie leer stehen zu lassen.

Tipp 1: Die Vermietung gut vorbereiten 

Wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen, ist eine gute Vorbereitung das A und O. Sie sollten es ja nicht dabei bewenden lassen, einfach auf gut Glück ein Inserat zu schalten und auf Mieter zu warten. Sie müssen zunächst eine Auslegeordnung machen: Möchten Sie für eine gewisse Zeit einen Zustupf an ihre Kosten? Wenn Sie nur vorübergehend vermieten, sollten Sie einen befristeten Mietvertrag ins Auge fassen. 

Oder möchten Sie über eine längere Zeit einen guten Mietertrag erzielen? Wer schon etwas Erfahrung mit der Vermietung einbringt, wird zuerst gründlicher über seine Zielsetzung nachdenken. Zunächst müssen Sie sich klar darüber werden, wen Sie überhaupt als Mieter bzw. Mieterin ansprechen wollen.

Auf einem anderen Blatt steht dann allerdings, ob die Wohnung wirklich geeignet ist. Je nach Alter und Zustand sind kleinere oder grössere Renovationen sinnvoll. Zumindest die Wandbeläge, die Böden und auch die Küche sollten in einwandfreiem Zustand sein. Die Liegenschaft verfügt mit Vorteil über moderne Verkabelungen für Internet, digitales TV, ausreichend Steckdosen in allen Zimmern etc. Viele Mieterinnen und Mieter sind sehr qualitätsbewusst! Wenn der erste Eindruck der Wohnung nicht überzeugend ist, zieht das möglicherweise nur wenige oder die falschen Interessenten an.

Tipp 2: Aussagekräftige Anzeige erstellen

Eine Wohnung vermieten ist heute unkompliziert, für Private oft sogar kostenlos. Über Online-Plattformen erreichen Sie in kurzer Zeit viele Menschen. Wenn dann aber der Text nicht viel mehr hergibt als den schlichten Titel «3-Zimmer-Wohnung zu vermieten», hebt sich das kaum von der Masse des Angebots ab. Kein Mensch weiss, weshalb er gerade diese Wohnung in Betracht ziehen sollte. Ideal ist es, wenn Sie einige Grundlagen beachten: Wer ist Ihre Zielgruppe? – Sind es Singles oder Doppelverdiener ohne Kinder? Kommt das Haus auch für Familien mit Kindern infrage?

Tipp 3: Einen treffenden Text schreiben

Sie sollten sich einen knackigen Titel für Ihr Inserat überlegen. Zum Beispiel «familienfreundliches Umfeld» oder «exklusive Loft-Wohnung an zentraler Lage». Je klarer die Ansage umso besser.

Vergessen Sie nicht, dass auf einen Blick alle weiteren Informationen ersichtlich sind: die monatliche Miete, Bezugstermin, Lage, Grösse bzw. die Wohnfläche in m2, Zimmerzahl, Geschoss, Balkon und Nebenräume. Die meisten Mieterinnen und Mieter möchten auch etwas über die Umgebung oder eine allfällige Mitbenützung eines Gartens wissen. Viele Leute filtern die Wohnungsangebote ganz einfach nach bestimmten Merkmalen: manche setzen eine klare Limite bei der Miete, andere suchen eine bestimmte Mindestgrösse der Wohnung oder ziehen nur öV-Anschluss in Betracht.  

Tipp 4: Grosses Kino mit guten Bildern! 

In der Praxis scheuen viele private Vermieter den Aufwand, bei guten Lichtverhältnissen und in einer ordentlich aufgeräumten Wohnung professionelle Bilder machen zu lassen. Gar nicht so selten wirken die Bilder eher abschreckend, denn einladend. Als typischer Fehler gilt auch eine Bildauswahl mit zu vielen Details. Die meisten Leute wollen weder das Gewürzregal in der Küche noch den Spiegelschrank im Badzimmer in Nahaufnahme sehen. Die Bilder sollten ein Gefühl für die Raumaufteilung, die Wohnflächen und den Zustand vermitteln. Balkone, Aussenräume, Aussicht und das Gebäude von aussen sind ebenfalls wichtig. Am besten zeigen Sie Aussen- und Innenansichten und am Schluss Grundriss und Pläne.

Immer mehr professionelle Vermieter und gute Makler setzten moderne Technik für die erfolgreiche Vermietung ein. Dank digitaler Tools ist es recht einfach, die Ausschreibung mit einer virtuellen Tour oder Videoaufnahmen zu bereichern. Der Phantasie sind kaum Grenzen gesetzt: Mit perfekt inszenierten 360-Grad-Ansichten, 3D-Scans oder Drohnenaufnahmen wird die Ausschreibung zum grossen Kino!

Tipp 5: Kontakt herstellen und Besichtigung

Die überzeugende Ausschreibung ist schon die halbe Miete. Entscheidend ist dann aber, einen Kontakt herzustellen und potentielle Mieter zur Besichtigung einzuladen. Schreiben Sie so, dass sich die Leute zur Kontaktaufnahme ermuntert fühlen. Halten Sie präzis fest, wann und wie Sie erreichbar sind.

Kaum ein Mieter unterzeichnet einen Mietvertrag, ohne die Immobilie zuerst gesehen zu haben. Nehmen Sie sich genügend Zeit für die Besichtigungen und machen Sie sich zugleich ein persönliches Bild von den Interessenten. Wichtig ist, dass Sie einige Minuten vor der Besichtigung im Haus sind und noch einmal die Checkliste durchgehen – präsentiert sich die Immobilie einwandfrei? Lüften Sie die Zimmer kurz durch, und vergewissern Sie sich, dass alle Vorhänge und Storen geöffnet sind. Schliesslich soll die Immobilie hell und freundlich aussehen.

Tipp 6: Den richtigen Mieter auswählen

Natürlich haben die meisten Vermieter gerne einen seriösen und solventen Mieter im Haus. Es ist Ihr gutes Recht, sich über die Bonität und die Einkommensverhältnisse zu informieren. Es ist branchenüblich, dass Vermieter einen aktuellen Betreibungsregisterauszug verlangen. Denn Geschichten von so genannten «Mietnomaden» sorgen immer wieder für negative Schlagzeilen. Sie ziehen ein, ohne je Geld zu zahlen. 

Machen Sie sich daher ein Bild von der Seriosität der Bewerbungen. Lassen Sie sich alle Dokumente schriftlich geben, dazu gehören auch Angaben zur Person, zum Beruf, zum Arbeitgeber und weitere Informationen (etwa zur Einkommenssituation oder Aufenthaltsstatus). Sie haben die Möglichkeit, die Referenzen zu überprüfen, solange dies nicht die Privatsphäre oder gewisse Vorgaben hinsichtlich Datenschutz verletzt.

Tipp 7: Die Miete festlegen

Viele Dinge rund um die Wohnungsvermietung sollten nicht einfach nach dem «Baugefühl» entschieden werden. Die Mieteinnahmen dürfen natürlich nicht beliebig hoch sein; das Gesetz unterscheidet zwischen korrekt bestimmten Mieten und solchen, die «missbräuchlich» sind. Anerkannt – auch als Anhaltspunkt im Mietrecht – ist das Kriterium «orts- und quartierüblich». Wer keine detaillierten Kenntnisse hat, sollte besser einen Treuhänder oder Makler kontaktieren. Liegt die Miete eindeutig zu hoch, müssen Sie mit häufigen Wechseln rechnen.

Tipp 8: Keine Formfehler beim Mietvertrag

Theoretisch kann ein Mietvertrag sehr formlos zustande kommen; sogar mündlich geschlossene Mietverträge sind gültig. Aus Beweisgründen ist es natürlich besser, den Vertrag schriftlich vorzulegen. Weil die juristischen Aspekte eines Mietverhältnisses komplex sind, empfiehlt sich die Verwendung von Formular- und Mustermietverträgen. newhome.ch bietet Ihnen kostenlos einen Mustervertrag, den Sie für Ihren Fall anpassen oder als Orientierungshilfe verwenden können: Mietvertrag abschliessen inkl. Mietvertrag-Vorlage

Neben vielem anderem müssen Sie sich auch überlegen, wie Sie es mit der Mietkaution und den Nebenkosten halten. Nach dem Gesetz können Sie nur Nebenkosten geltend machen, soweit Sie diese im Vertrag separat aufführen. Bei der Miete ist noch ein weiterer Punkt zu beachten: Einige Kantone kennen eine Formularpflicht beim Anfangsmietzins (zum Beispiel Genf und Zürich). Als Vermieter müssen Sie dann den Anfangsmietzins auf einem amtlichen Formular bekanntgeben.

Fazit: Ein Immobilienbesitzer muss an viele Details denken und sich mit den wichtigsten Formalitäten auskennen. Makler, Steuerberater und Treuhänder oder auch eine externe Verwaltung können dabei helfen.

Lesen Sie dazu auch unseren Artikel Wohnungsanzeige: Dos and Don’ts