Locazione di un appartamento: otto consigli pratici

Chi dà in affitto un appartamento, vuole presentare il proprio immobile nella luce migliore. Ma per distinguersi nella marea dell’offerta immobiliare, serve anche quel qualcosa in più. Qui vi spieghiamo come affittare con successo il vostro appartamento e come trovare l’inquilino giusto.

• Consiglio 1: preparare bene la locazione
• Consiglio 2: creare un annuncio incisivo
• Consiglio 3: scrivere un testo pertinente
• Consiglio 4: tante belle immagini come al cinema!
• Consiglio 5: entrare in contatto con potenziali interessati e organizzare la visita
• Consiglio 6: scegliere l’affittuario giusto
• Consiglio 7: definire il canone di locazione
• Consiglio 8: evitare errori formali nel contratto di locazione

«Dare in affitto un appartamento…» Un’esperienza nuova per voi? Non preoccupatevi, sono sempre più numerosi i privati che si confrontano con questo compito. Da un momento all’altro si calano nei panni di un locatore. Molte persone entrano in possesso di un immobile per eredità. Oppure sono già proprietari di un appartamento che temporaneamente non intendono utilizzare come abitazione. Quindi, anziché lasciare vuoto l’immobile, ha senso cercare degli inquilini per questo periodo.

Consiglio 1: preparare bene la locazione 

Per chi vuole dare in locazione un appartamento, è essenziale prepararsi al meglio. Non commettete l’errore di pubblicare un annuncio qualunque e aspettare che gli inquilini si facciano vivi. Innanzitutto si dovrebbero analizzare nei dettagli alcuni aspetti: volete un contributo extra per coprire le vostre spese per un determinato periodo di tempo? Se intendete dare in locazione l’immobile solo temporaneamente, dovreste prendere in considerazione un contratto di locazione a tempo determinato. 

O volete ottenere un buon reddito da locazione per un periodo di tempo piuttosto lungo? Chi ha già avuto esperienze nella locazione di immobili sarà innanzitutto portato a riflettere più a fondo sui suoi obiettivi. È infatti importante chiedersi qual è la tipologia di affittuari a cui ci si vuole rivolgere.

Un altro aspetto – totalmente diverso ma non meno importante – da considerare è se l’appartamento è davvero idoneo alla locazione. A seconda dell’età e delle condizioni in cui si trova, potrebbe avere senso effettuare piccoli o grandi lavori di ristrutturazione. Almeno i rivestimenti delle pareti, i pavimenti e la cucina dovrebbero essere in perfette condizioni. Nel migliore dei casi l’immobile è dotato di moderni cablaggi per Internet e TV digitale, un numero sufficiente di prese elettriche in tutte le stanze, ecc. Molti inquilini sono particolarmente attenti alla qualità! Se la prima impressione non è convincente, può accadere che a essere attirati saranno solo pochi interessati, o magari quelli sbagliati.

Consiglio 2: creare un annuncio incisivo

Dare in affitto un appartamento oggigiorno non è complicato, per i privati spesso è addirittura gratuito. Su newhome è possibile scegliere tra la ricerca gratuita di inquilino subentrante e l’annuncio singolo con durata fissa. Per proprietari e aziende con più immobili è disponibile l’abbonamento FLEX con fatturazione in base ai giorni effettivi di pubblicazione. Tramite le piattaforme online è possibile raggiungere numerose persone in breve tempo. Se però il titolo dell’annuncio non offre molto di più del semplice «trilocale in affitto», difficilmente si distinguerà dalla marea di offerte. Perché mai qualcuno dovrebbe prendere in considerazione proprio questo appartamento? L’ideale è definire alcuni aspetti di base: quale è il vostro gruppo target? Si tratta di single o di una coppia con doppio reddito senza figli? La casa può essere interessante anche per famiglie con bambini? Per maggiori consigli, leggete i nostri articoli: Consigli per realizzare un perfetto annuncio immobiliare e Come si scrive un annuncio immobiliare? Rispondiamo alle vostre domande!

Consiglio 3: scrivere un testo pertinente

Sinceratevi che tutte le altre informazioni siano visibili a colpo d’occhio: canone mensile (o semplicemente «affitto» o «pigione»), data di ingresso, posizione, dimensioni o superficie in m², numero di stanze, piano, balcone e locali accessori. La maggior parte delle inquiline e degli inquilini desidera avere anche qualche informazione sui dintorni della casa o sull’eventuale uso in comune del giardino. Molte persone filtrano le offerte di appartamenti indicando semplicemente alcune caratteristiche: alcuni impostano un chiaro limite di affitto, altri cercano determinate dimensioni dell’appartamento o prendono in considerazione solo il collegamento con i mezzi pubblici.  Nel nostro articolo trovate un valido aiuto in merito: Redigere un annuncio: cose da fare e cose da evitare

Consiglio 4: tante belle immagini come al cinema! 

Molti locatori privati non vogliono darsi la pena di far realizzare foto professionali dell’appartamento ben ordinato e con la giusta illuminazione. Non di rado, le foto hanno un effetto tutt’altro che invitante. Un tipico errore consiste anche nella scelta di immagini con troppi dettagli. Alla maggior parte delle persone non interessa il primo piano del portaspezie in cucina o dell’armadietto a specchio in bagno. Le foto devono trasmettere l’idea della suddivisione degli spazi, delle superfici abitabili e delle condizioni dell’appartamento. Balconi, spazi esterni, vista che si gode dall’appartamento ed esterno dell’edificio sono altri elementi che non dovrebbero mancare. L’ideale è mostrare scorci esterni e interni e alla fine mappa e planimetrie.

Sempre più locatori professionali e buoni agenti immobiliari fanno ricorso a strumenti tecnologici moderni per incentivare la locazione. Grazie ai tool digitali è molto semplice arricchire l’annuncio con un tour virtuale o riprese video. Non ci sono limiti alla fantasia: con viste a 360 gradi, scansioni 3D o riprese dal drone, guardare l’annuncio è come andare al cinema!

Qui trovate altre informazioni con esempi e un modulo di prenotazione: Foto per clienti aziendali

Consiglio 5: entrare in contatto con potenziali interessati e organizzare la visita

Un annuncio convincente è già metà dell’opera. Poi però è essenziale riuscire a entrare in contatto con potenziali inquilini e invitarli a visitare l’immobile. Scrivete in modo da invogliare la gente a mettersi in contatto con voi. Indicate con precisione quando e come siete raggiungibili.

Consiglio 6: scegliere l’affittuario giusto

Ovviamente la maggior parte dei locatori desidera avere in casa un inquilino serio e puntuale nei pagamenti. È vostro diritto informarvi sulla solvibilità e sulla situazione reddituale del potenziale inquilino. È prassi comune nel settore che i locatori chiedano un estratto aggiornato del registro delle esecuzioni. Non sono infatti rare le notizie di «furbetti dell’affitto» o «ladri di case» che si impossessano di un immobile senza mai pagare nulla. 

Fatevi un’idea della serietà delle candidature. Fatevi consegnare tutti i documenti per iscritto, tra cui i dati su persona, professione, datore di lavoro e altre informazioni (ad es. situazione reddituale o titolo di soggiorno). Avete la possibilità di verificare le referenze, a patto di non violare la privacy della persona o determinate disposizioni della legge sulla protezione dei dati.

L’accettazione del certificato di affidabilità creditizia di CreditTrust sul vostro annuncio newhome semplifica la gestione di questo aspetto. CreditTrust per locatori

Consiglio 7: definire il canone di locazione

Ci sono tanti aspetti legati alla locazione di immobili che sarebbe meglio evitare di decidere «di pancia». L’entità dei redditi da locazione non può essere fissata in modo arbitrario: la legge distingue tra canoni di locazione determinati correttamente e canoni «abusivi». Un criterio riconosciuto, e utilizzato anche come riferimento nel diritto di locazione, è quello di confrontare i canoni di locazione «in uso nella località o nel quartiere». In assenza di adeguate conoscenze, è preferibile rivolgersi a un fiduciario o a un agente immobiliare. Se l’affitto è chiaramente troppo elevato, si dovrà mettere in conto frequenti cambi di inquilino.

Questo articolo vi aiuta a orientarvi Cosa si intende per canone di locazione «in uso nella località o nel quartiere»?

Consiglio 8: evitare errori formali nel contratto di locazione

In teoria, un contratto di locazione può essere posto in essere in modo informale: anche i contratti di locazione stipulati verbalmente sono validi. Per poter disporre di elementi probatori, è senz’altro consigliabile stipulare il contratto per iscritto. Dal momento che gli aspetti giuridici di un contratto di locazione sono complessi, è bene utilizzare moduli e modelli di locazione preesistenti. Su newhome.ch trovate un modello di contratto gratuito che potete personalizzare al vostro caso o utilizzare come guida orientativa. Stipula del contratto di locazione e modello di contratto

Tra le tante cose, occorre anche riflettere su come ci si vuole muovere sul fronte del deposito cauzionale e delle spese accessorie. Per legge è possibile rivalersi sulle spese accessorie solo se indicate separatamente nel contratto. C’è poi un altro aspetto da considerare: alcuni cantoni prevedono un modulo da compilare obbligatoriamente per l’indicazione del canone di locazione iniziale (ad es. Ginevra e Zurigo). In questo caso, il locatore deve comunicare il canone di locazione inziale su un modulo ufficiale.

Domande e risposte (FAQ):

Leggete il nostro articolo su questo tema: Annuncio immobiliare: cose da fare e cose da evitare 

Consigli per affittare con successo un immobile:

Per maggiori informazioni sulla gestione di spese accessorie, deposito cauzionale e disposizioni di legge, leggete qui: Dare in locazione un appartamento: otto consigli pratici