Un nuovo lavoro, una nuova relazione oppure un’abitazione più economica: spesso le locatarie e i locatari desiderano uno svincolo dagli obblighi contrattuali in anticipo rispetto alla prossima scadenza di disdetta. Ma il diritto in materia di locazione cela alcune insidie. È necessario prestare attenzione ai seguenti punti.
- Disdetta anticipata
- Il subentrante deve essere «ragionevolmente» idoneo
- Aumento della pigione: è legittimo?
- Lista di controllo: disdetta anticipata
- Disdetta anticipata: consigli e modelli
La maggior parte delle disdette del contratto di locazione dell’abitazione oggi è da classificarsi come «restituzione anticipata», ossia disdetta al di fuori delle scadenze. Ciò significa che la locataria o il locatore intende lasciare l’abitazione e consegnare le chiavi prima della prossima scadenza di disdetta. Lo afferma Fabian Gloor, giurista presso l’Associazione svizzera inquilini. In qualità di consulente della hotline per inquiline e inquilini è ben consapevole di quali siano le questioni spinose nel settore. «La flessibilità», afferma il giurista, «è la parola d’ordine dei nostri tempi, ad esempio sul mercato del lavoro». Inoltre, molti appartamenti offerti sono disponibili da subito. Da qui nasce l’urgenza di lasciare la vecchia abitazione ed essere liberati degli obblighi contrattuali il prima possibile.
Disdetta anticipata
A cosa bisogna prestare attenzione per procedere nel rispetto delle disposizioni legali? Da un punto di vista prettamente formale vanno rispettate le scadenze di disdetta e i termini di preavviso stabiliti nel contratto di locazione stipulato. A seconda della regione, vigono scadenze di disdetta semestrali (solitamente in primavera e in autunno); il termine di preavviso più breve è di tre mesi. La legge prevede però un’importante eccezione: in determinate condizioni la conduttrice o il conduttore ha facoltà di restituire l’abitazione «anticipatamente», a prescindere dalla durata originariamente prevista del contratto e dalle consuete scadenze di disdetta.
Sono sostanzialmente tre i requisiti da soddisfare:
- Il locatario uscente dimostra di aver trovato almeno un subentrante solvibile.
- In secondo luogo, il subentrante deve essere idoneo, ossia affidabile, e non può essere ragionevolmente rifiutato dal locatore
- Da ultimo, la o il subentrante deve essere disponibile a subentrare nella locazione dell’abitazione alle medesime condizioni contrattuali.
(Qui potete leggere Come disdire il contratto di affitto)
(Immagine: Pixabay)
Ma cosa significa «solvibile»? La maggior parte dei locatori e delle amministrazioni ricorre all’estratto del registro delle esecuzioni. «Questo documento fornisce affidabili informazioni sulla solvibilità e la disciplina di pagamento di un candidato», spiega il giurista Fabian Gloor. Una regola empirica stabilisce inoltre che la pigione non deve superare un terzo circa del reddito lordo, ma dipende dai casi. In giovani famiglie con bambini i costi di locazione sono spesso più importanti. L’esperto Fabian Gloor consiglia ai candidati interessati di portare con sé l’estratto del registro delle esecuzioni aggiornato già in occasione della visita dell’immobile. Se sia necessario esibire o richiedere ulteriori documenti, quali il certificato di salario o addirittura una copia del contratto di lavoro, resta discutibile. Per motivi di protezione dei dati nessun candidato interessato è tenuto a produrre tali documenti.
Il subentrante deve essere «ragionevolmente» idoneo
Poco specifico, dunque di non facile interpretazione, è il concetto di ragionevole idoneità. Naturalmente è impensabile che un’amministrazione immobiliare rifiuti un’inquilina o un inquilino per motivi sessisti o razzisti. Nessuno deve essere svantaggiato a causa della sua nazionalità, provenienza o per altri motivi non giustificabili. Il rifiuto di un subentrante solvibile deve essere giustificato con argomentazioni obiettive e comprensibili. Prendiamo a titolo esemplificativo un edificio abitato da anni in prevalenza da persone anziane e in cui non vive nessuna famiglia: se agli attuali inquilini fossero stati promessi quiete e tranquillità – eventualmente anche a livello contrattuale – forse alcune economie domestiche, come ad esempio una comunità abitativa che è solita festeggiare fino alle ore piccole o una giovane famiglia con numerosa prole, non sarebbero compatibili con le esigenze di questi locatari.
La ragionevole idoneità va interpretata e valutata caso per caso. Fabian Gloor dell’Associazione svizzera inquilini afferma in merito: «Nella realtà è più semplice attestare la solvibilità piuttosto che accertare la ragionevole idoneità, ossia l’accettabilità di una o un subentrante.»
Nella questione della «disdetta al di fuori delle scadenze» l’elemento cruciale è la responsabilità per la pigione. Se l’abitazione resta vuota perché il conduttore non trova nessun inquilino subentrante, l’inquilino partente è tenuto a continuare a corrispondere la pigione; una volta soddisfatti i tre requisiti, invece, l’amministrazione immobiliare è tenuta a sollevarlo da qualunque vincolo. Ciò significa: prendere in consegna le chiavi e restituire il deposito cauzionale dedotti i costi (spese accessorie ecc.). La responsabilità dell’inquilino precedente decade con l’entrata in vigore del nuovo rapporto di locazione con il nuovo inquilino.
Aumento della pigione: è legittimo?
Il precedente locatario è liberato dai suoi obblighi anche se l’amministrazione immobiliare cambia le condizioni. Cosa succede se il locatore decidesse di cogliere l’occasione per aumentare la pigione? Il nostro consiglio al locatario è: cercare comunque un inquilino subentrante disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni! Il giurista Fabian Gloor precisa: «Se l’inquilino subentrante rinuncia all’abitazione perché il locatore pretende un corrispettivo maggiorato, ciò non riguarda il locatario.» Questi è esonerato dagli obblighi derivanti dal contratto di locazione e non è più tenuto a corrispondere la pigione dal momento in cui l’inquilino subentrante avrebbe preso in affitto l’abitazione. Determinante è quindi la prova del fatto che ci sia una persona che sarebbe disposta ad affittare l’abitazione alle medesime condizioni.
Lista di controllo: disdetta anticipata
Una prima conclusione: la disdetta al di fuori delle scadenze stabilite è una procedura complessa. Per evitare errori le locatarie e i locatari devono attenersi alle seguenti consegne: Lista di controllo
Disdetta anticipata: modelli
