Nella pratica capita spesso che le inquiline e gli inquilini decidano di lasciare la propria abitazione al di fuori delle ordinarie scadenze di disdetta e degli ordinari termini di preavviso. Ciò è possibile a determinate condizioni. Il nostro modulo modello contiene tutte le indicazioni necessarie per subentranti. 

I subentranti devono essere solvibili e ragionevolmente idonei, nonché essere disposti a riprendere il contratto alle medesime condizioni. (Immagina: canva.com) 

In molte città le disdette al di fuori delle scadenze sono ormai più frequenti delle disdette nel rispetto del termine di preavviso previsto dalla legge o dal contratto. Non c’è da meravigliarsi se si considera quanto sia ristretto il mercato immobiliare urbano. Se l’appartamento è grazioso ed è ubicato in una posizione favorevole, si fa presto a trovare una o un subentrante. Indipendentemente dal tipo di immobile e dal rapporto di locazione, la legge prevede che l’affittuario che restituisce la cosa è liberato dai suoi obblighi se propone un nuovo affittuario solvibile che non possa essere ragionevolmente rifiutato e sia disposto a riprendere il contratto alle medesime condizioni. 

Eppure nella pratica il tema suscita frequentemente malumori da entrambe le parti. Le amministrazioni immobiliari ritengono che a volte taluni locatari prendano le cose troppo alla leggera. L’uno o l’altro inquilino, al contrario, si ritiene trattato ingiustamente dal gestore. Franz Meier di B. (nome modificato) scrive ad esempio: «Ho iniziato la ricerca fin da subito e ho trovato in breve tempo un subentrante solvibile e idoneo. Alla fine però non ha firmato il contratto perché l’amministrazione lo ha modificato. Può farlo?»  

Secondo la maggior parte degli esperti del settore e dei giuristi la firma del contratto non è necessariamente decisiva. Se, ad esempio, il locatore dovesse cogliere l’occasione per aumentare la pigione o modificare il contratto, questo riguarderebbe solo lui. Una volta notificato un subentrante adatto e se i requisiti menzionati quali solvibile, idoneo, disposto a riprendere il contratto ecc. sono adempiuti, l’inquilino precedente è svincolato dai propri obblighi.  

Riaffitto a subentranti: i requisiti  

Quali esperienze hanno collezionato locatori e gestori immobiliari professionisti in materia di subentranti? «In caso di disdetta anticipata consigliamo al conduttore uscente di prendere contatto con l’amministrazione o il locatore e di informarsi in dettaglio sui documenti necessari per inquilini subentranti», sottolinea Andrea Jürg Wegmüller, COO presso l’offerente di servizi immobiliari Privera. L’esperto raccomanda di tenere a mente gli ordinari requisiti di qualunque locazione e contratto di locazione, ossia tra l’altro la verifica della solvibilità, un estratto aggiornato del registro delle esecuzioni, un esame delle referenze nonché la valutazione se una data economia domestica o un determinato inquilino siano adatti all’abitazione.  

Ai fini pratici non va dimenticato che, già nel caso di un termine di preavviso ordinario per la disdetta di tre mesi il tempo a disposizione passa velocemente e vi sono comunque diverse formalità da espletare, quali la stesura e la consegna del contratto di locazione, la verifica della solvibilità e delle referenze del subentrante, nonché il versamento della cauzione d’affitto. Se il locatore è un privato, difficilmente potrà valutare entro tempi brevi l’idoneità del subentrante proposto. Nel caso di grandi gestori professionisti e fornitori di servizi, gioca un ruolo il fatto che spesso devono gestire diverse centinaia di appartamenti contemporaneamente.  

Ricerca di un subentrante: come procedere se mancano dei dati?  

«Abbiamo inoltre un legittimo interesse a verificare che la pigione sia finanziariamente sostenibile per il subentrante», aggiunge l’esperto Andrea Jürg Wegmüller. In linea generale la disdetta al di fuori delle scadenze con svincolo anticipato dagli obblighi contrattuali è possibile ove, appunto, tutti i requisiti siano adempiuti. L’esperienza insegna però che «i tempi si allungano laddove la pratica non sia stata adeguatamente approntata», afferma Wegmüller. Particolarmente fastidiosi per l’amministrazione immobiliare sono i casi in cui deve provvedere in prima persona a reperire faticosamente tutte le informazioni e tutti i documenti necessari. Le probabilità che tutto si svolga senza intoppi aumentano con una buona preparazione e se fin dall’inizio sono disponibili tutte le informazioni occorrenti concernenti i subentranti proposti.  

Riguardo alla forma di invio dei documenti, ossia tramite posta oppure per via digitale, non esiste una regola generale. Nei promemoria delle organizzazioni degli inquilini e nei manuali legali si raccomanda di fare una copia cartacea di tutti i documenti e inviare al locatore gli originali tramite lettera raccomandata. Sta di fatto che sempre più amministrazioni immobiliari utilizzano canali digitali per espletare le pratiche di disdetta del contratto di locazione. È opportuno ricordare che, in caso di contestazione, l’onere della prova mediante documenti e lettere spetta a rigore all’inquilino attuale. Un consiglio: la maggior parte delle amministrazioni immobiliari non mantiene più una lista d’attesa. L’attuale inquilino non può pertanto ritenersi liberato dai suoi obblighi adducendo l’argomento che l’amministrazione stessa può individuare entro breve termine un subentrante.  

 «Cercasi da subito»: singolo o famiglia?  

Chi si trova ad affrontare questa situazione in prima persona dev’essere ben in chiaro sulle diverse aspettative. Serve a poco trovare numerosi potenziali subentranti in tempi rapidi, se poi il locatore potrebbe presentare legittime obiezioni. Se ad esempio l’inquilino singolo lascia un piccolo bilocale, non può proporre come subentrante una famiglia con tre o quattro figli. Inoltre, la o il subentrante deve essere in grado di pagare la pigione finora corrisposta. Solitamente questa condizione si verifica quando l’affitto non supera un terzo del reddito. Il locatore deve quindi avere la garanzia che i subentranti proposti pagheranno puntualmente e integralmente la pigione richiesta.   

Ovviamente vale anche il principio dell’adempimento di tutti gli altri obblighi derivanti dal contratto di locazione. Dato il forte aumento dei prezzi dell’energia e di altri fattori delle spese accessorie è necessario considerare anche queste ultime nella valutazione della sostenibilità finanziaria. Il locatore ha un legittimo interesse a ottenere informazioni relative alla solvibilità e alla disciplina di pagamento di un inquilino subentrante proposto. Le possibilità di successo di una candidatura si riducono notevolmente in presenza di esecuzioni pendenti oppure attestati di carenza di beni a carico del potenziale subentrante. Il gestore immobiliare può rifiutare il candidato laddove sussistano dubbi sulla solvibilità del subentrante o se questi non sia obiettivamente in grado di affrontare tutte le spese.  

Modulo modello: gratuito da scaricare 

Come prima cosa si consiglia di comunicare per iscritto al locatore di aver intenzione di rescindere anticipatamente il contratto di locazione, precisando l’intenzione di voler cercare il prima possibile subentranti adatti. Su newhome.ch è possibile pubblicare gratuitamente l’annuncio della disponibilità dell’appartamento in affitto. Altri consigli sulla ricerca di subentranti si trovano nell’articolo Come cercare e trovare una subentrante o un subentrante: una guida.    

In seguito si tratta di segnalare gli interessati all’abitazione. Il nostro modello contiene tutte le informazioni essenziali relativi a potenziali subentranti ed eventuali coinquilini. Grazie a questi moduli si può facilmente dimostrare la disponibilità di potenziali nuovi inquilini interessati a subentrare nell’abitazione alle condizioni stabilite a decorrere dalla data auspicata. Il nostro modulo modello può essere scaricato gratuitamente. Consiglio: si raccomanda di conservare una copia del modulo compilato e di inoltrare al locatore l’originale. In caso di controversia si deve essere in grado di dimostrare di aver effettivamente cercato, trovato e correttamente notificato subentranti idonei. 

Modulo modello subentranti PDF Modulo modello subentranti Word

In queste situazioni è certamente opportuno contattare l’amministrazione immobiliare e informarsi sullo stato della pratica. Infatti, se per qualche motivo i documenti non fossero arrivati a destinazione o se la pratica fosse rimasta inevasa presso l’amministrazione immobiliare, ciò potrebbe compromettere il regolare svolgimento della procedura. Nell’esempio di modulo è prevista anche una casella per indicare il reddito netto degli interessati. È opinione corrente che sia legittimo l’interesse del locatore a valutare approssimativamente il reddito. Il modulo specifica inoltre che vi è accluso un estratto aggiornato del registro delle esecuzioni, che viene richiesto nella pratica per ogni locazione. Grazie a questo documento il locatore può farsi un’idea della solvibilità e della capacità finanziaria della candidata o del candidato.  

Modulo modello: registrare anche i coinquilini   

Dal momento che molte abitazioni non sono abitate da una sola persona, bensì da famiglie e coppie legate da diverse forme di vita in comune, possono essere registrati anche eventuali coinquilini. Lo stesso vale ovviamente anche per comunità d’abitazione o altre economie domestiche in cui convivono più persone. Soprattutto se si firma il contratto congiuntamente e si è responsabili in solido, anche i coinquilini dovrebbero indicare il loro reddito netto e fornire un estratto del registro delle esecuzioni. Tuttavia, ciò si applica unicamente alle persone maggiorenni che abiteranno nell’economia domestica. I figli minorenni dei subentranti proposti non devono firmare il contratto di locazione.  

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