Com’è noto, il diritto in materia di locazione è complesso. Numerose disposizioni formali celano insidie. Ciò vale in particolare per quanto concerne il tema della disdetta. Vi illustriamo gli aspetti formali da considerare e quali sono le scadenze di disdetta “ufficiali”.
- Termine di preavviso: 3 mesi
- Caso esemplare: scadenze di disdetta ufficiali
- Disdetta: rispettare le prescrizioni formali
- Le scadenze di disdetta ufficiali
- Disdetta per motivi gravi?
- Disdetta anticipata
Tuttora persiste un tanto tenace quanto diffuso equivoco giuridico: molte locatarie e molti locatari sono tuttora convinti che ogni abitazione in affitto può essere disdetta a breve termine o addirittura per ogni fine mese. Non è così. Si applicano sempre i termini di preavviso e le scadenze di disdetta convenute nel contratto. La disdetta per fine mese vale solo se è stabilita nel contratto. Alcuni contratti modello – spesso a dipendenza della regione – prevedono in effetti tale soluzione e si incontra la formula della disdetta del contratto per ogni fine mese con preavviso di tre mesi – salvo a fine dicembre (per le festività).
In caso di disdetta ordinaria vale quindi: entrambe le parti devono attenersi alle disposizioni contrattuali. Se ad esempio è convenuto un termine di preavviso di tre mesi con le scadenze di disdetta per il 31 marzo e il 30 settembre, si applica quest’accordo.
Termine di preavviso: 3 mesi
In assenza di accordi particolari si applicano le disposizioni di legge che prevedono per le abitazioni un termine di preavviso di almeno tre mesi. Per uffici e locali commerciali il preavviso si estende a sei mesi. Contrariamente a un’opinione molto diffusa i tre mesi si applicano anche alle camere in una comunità abitativa.
Tuttavia vi è un’eccezione: la legge prevede che nella locazione di singole camere mobiliate ciascuna delle parti può dare la disdetta con preavviso di due settimane per la fine di un mese di locazione. Indipendentemente dalla natura della locazione o dell’abitazione: le parti possono convenire nel contratto di locazione altre scadenze e termini di preavviso più lunghi. A norma di legge possono essere convenute durate di locazione prolungate, ad esempio due anni. Una riduzione del termine di preavviso delle abitazioni, ossia meno di tre mesi, non è ammessa.
Caso esemplare: scadenze di disdetta ufficiali
Consideriamo il seguente esempio: Eva Muster abita in un bilocale a Zurigo. In estate vuole partire per l’estero. Dato che a Zurigo esistono solo due scadenze ufficiali, ossia il 31 marzo e il 30 settembre, Eva Muster deve dare disdetta per tempo se vuole evitare inutili complicazioni ed eventualmente elevati costi. In questo caso ciò significa che la disdetta deve pervenire al locatore entro il 30 giugno! Non fa stato il timbro postale, ma il giorno di recapito.
Se l’inizio del termine di preavviso cade in domenica o lunedì, la disdetta deve pervenire al più tardi il sabato precedente – o essere comprovatamente pronta per il ritiro in Posta. Si consiglia di spedire la disdetta con qualche giorno di anticipo.
Se Eva Muster ha lasciato trascorrere il termine, la disdetta non risulta invalidata. La disdetta dell’abitazione produce effetto per la scadenza successiva, che a Zurigo sarebbe dopo sei mesi. La conduttrice o il conduttore deve la pigione per tutta la durata del termine. Quindi attenzione: gli errori formali e i termini non rispettati possono costare caro!
Disdetta: rispettare le prescrizioni formali
Per motivi di comprova la disdetta va sempre inviata per iscritto con lettera raccomandata. Anche qui molte persone non sanno che anche se il contratto di locazione è stato stipulato solo in forma verbale, la disdetta deve sempre avvenire in forma scritta. Una disdetta verbale, un semplice messaggio SMS o simili non sarebbero validi.
Inoltre, la disdetta di un’abitazione dev’essere firmata personalmente dalla locataria o dal locatario. Se più persone affittano l’abitazione in comune, la disdetta è valida solo con la firma di tutti. Questo è il caso soprattutto per le coppie di conviventi e le comunità d’abitazione. Se per esempio tre amiche abitano insieme in una comunità d’abitazione e nel contratto tutte risultano locatarie, la disdetta deve avvenire collettivamente. Anche le coppie sposate e le unioni domestiche registrate devono rispettare determinate prescrizioni formali di legge. Anche se il contratto è stato ufficialmente firmato solo da uno dei componenti della coppia o dell’unione, la disdetta è valida solo se firmata insieme dai due componenti della coppia o dell’unione.
Le scadenze di disdetta ufficiali
Di regola sono prevalenti le scadenze stabilite nel contratto. In Svizzera però ci si riferisce spesso alle scadenze determinate dall’uso locale. Tali scadenze si applicano anche in assenza di altro accordo. Nella tabella seguente trovate le scadenze vigenti in alcuni Cantoni:
| Cantone | Scadenze di disdetta ufficiali |
|---|---|
| Argovia | 31 marzo, 30 giugno, 30 settembre |
| Berna (città e dintorni) | 30 aprile, 31 ottobre in altri Comuni del Cantone Berna: ogni fine mese salvo il 31 dicembre. |
| Lucerna | Nessuna scadenza di disdetta determinata dall’uso locale |
| Neuchâtel | 31 marzo, 30 giugno, 30 settembre |
| Nidvaldo e Obvaldo | 31 marzo, 30 giugno, 30 settembre |
| Soletta | 31 marzo, 30 settembre |
| Ticino, Lugano e dintorni | 29 marzo, 29 settembre Scadenze diverse negli altri Comuni: nessuna scadenza di disdetta determinata dall’uso locale oppure 31 marzo e 30 settembre |
| Zugo | 31 marzo, 30 giugno, 30 settembre |
| Zurigo | Città: 31 marzo e 30 settembre (scadenze di disdetta ufficiali a Zurigo) I distretti e altri Comuni nel Cantone Zurigo: 31 marzo, 30 giugno, 30. settembre |
Nei Cantoni Appenzello, Basilea Campagna, Basilea Città, San Gallo, Sciaffusa e Svitto: qui prevale l’uso della disdetta di un’abitazione per ogni fine mese. Eccezione, la fine di dicembre non è in questi Cantoni scadenza di disdetta ufficiale.
Il primo sportello per informazioni sulle scadenze di disdetta ufficiali sono gli Uffici di Conciliazione locali.
Disdetta per motivi gravi?
Su questo tema esiste un altro equivoco molto diffuso: molte persone pensano che in presenza di motivi gravi possano essere liberate dai loro obblighi contrattuali a breve termine o addirittura con risoluzione immediata – ad esempio se il datore di lavoro decide un distaccamento all’estero per un anno o in caso di gravi motivi personali ecc. In effetti la legge prevede la disdetta del contratto di locazione per “motivi gravi” che rendano incomportabile l’adempimento del contratto (CO articolo 266g). Tuttavia, nella pratica l’interpretazione di questa fattispecie è molto restrittiva. Dal punto di vista di un locatario: l’abitazione dovrebbe risultare letteralmente inabitabile dopo una catastrofica inondazione o uno tsunami.
Disdetta anticipata
È molto diffusa la prassi di proporre un inquilino subentrante e di consegnare l’abitazione al di fuori delle scadenze stabilite. In particolare nelle città si tratta di una delle varianti più frequenti di cambio di inquilini. Raccomandiamo a chi intende avvalersi di questa possibilità legale (restituzione anticipata) di pianificare accuratamente quest’opzione e informarsi anticipatamente. In breve: la nuova conduttrice, il nuovo conduttore, dev’essere disposta, disposto a riprendere l’abitazione alle medesime condizioni. Inoltre tale persona dev’essere solvibile e idonea, ossia presentare requisiti tali da non poter essere ragionevolmente rifiutata dal locatore.
Buongiorno,
avrei bisogno di una consulenza.
La seguente frase
“Nei Cantoni Appenzello, Basilea Campagna, Basilea Città, San Gallo, Sciaffusa e Svitto: qui prevale l’uso della disdetta di un’abitazione per ogni fine mese. Eccezione, la fine di dicembre non è in questi Cantoni scadenza di disdetta ufficiale”
significa che non posso dare disdetta a dicembre o che non posso lasciare l’appartamento a dicembre?
Io ho in affitto un oggetto in Canton Grigioni ma il proprietario è Svittese e mi ha proposto un modello di contratto Svittese.
Nel contratto si legge
Kündigung: monatlich (mindestens 3 Monate) in Voraus auf jedes Monatsende, ausgenommen auf Ende Dezember.
Ho dato disdetta in data 20 settembre e adesso il proprietario mi dice che devo trovare un subentrante per il 1 gennaio 2024.
Non capisco perché visto che se non vuole che l’inquilino non esca a dicembre dovrebbe scrivere che non si può dare disdetta a settembre, non a dicembre.
La ringrazio per il suo aiuto
Cordialmente
Irene
Rispondi Jürg Zulliger, newhome:
Buona giornata
Vale quanto scritto nel contratto! In effetti, i feedback e le richieste che riceviamo dimostrano che una disdetta ordinaria al 31.12. è spesso esclusa contrattualmente. La disdetta e la restituzione dell’appartamento cadono di solito nella stessa data. Quindi non si può né disdire né traslocare il 31 dicembre. Oppure si può lasciare l’appartamento, ma si deve continuare a pagare l’affitto.
Se la fine di dicembre non è una data ufficiale di disdetta, il contratto può essere disdetto al più presto alla fine del mese successivo. Esiste un altro caso speciale: il recesso straordinario in determinate circostanze.
Maggiori informazioni sono disponibili qui (in tedesco):
https://www.newhome.ch/blog/de/mieten/mietrecht/kuendigung-mietvertrag/kuendigung-kann-ich-aus-dem-mietvertrag-raus-auch-an-weihnachten/
Cordiali saluti
Jürg Zulliger, autore di newhome