Le locatarie e i locatari che intendano recidere il contratto di locazione sono generalmente tenuti a rispettare le disposizioni valide per legge e stabilite in sede contrattuale (termini e intervalli di disdetta). Il locatario ha tuttavia diritto a essere svincolato anzitempo dagli obblighi contrattuali laddove proponga un subentrante solvibile e idoneo. Eppure neanche i professionisti del settore sono spesso sicuri dell’interpretazione conforme delle norme di legge.
- Regime normativo
- Quando si è svincolati dagli obblighi previsti dal contratto di locazione?
- Corretta interpretazione del diritto di locazione
- Subentrante accettabile
- È sufficiente indicare anche un solo subentrante
- Conclusione: Disdetta anticipata
Circolano diverse leggende popolari in tema di diritto di locazione, in particolar modo per quanto attiene alla risoluzione di un contratto di locazione. Uno di queste inesattezze consiste nel credere che: chi, ad esempio, stipula un contratto di locazione a lungo termine oppure a tempo indeterminato riesca molto difficilmente a svincolarsi dallo stesso; e che il locatario sia -a priori- responsabile del pagamento dell’intero canone locativo fino a scadenza del contratto oppure finché non ci saranno gli estremi per una disdetta ordinaria.
Cosa prevede la legge in materia di disdetta anticipata?
Considerando che sempre più persone devono trasferirsi in tempi brevi (motivi personali, cambio di posizione lavorativa, ecc.), la normativa vigente è molto rilevante nella vita di ogni giorno. Il testo della legge sopraccitata trova spesso applicazione soprattutto nel caso di appartamenti in locazione: il diritto a disdire anticipatamente la cosa locata presentando un subentrante è pertinente anche in contratti di locazione di altro tipo, ad esempio per posti auto, locali commerciali e uffici. La maggior parte dei gestori immobiliari sarà incline ad accettare un subentrante in presenza di un’ottima organizzazione.
Quando si è svincolati dagli obblighi previsti dal contratto di locazione?
Tuttavia, all’atto pratico l’esegesi delle normative è spesso oggetto di discussione. Un conduttore si può considerare esonerato dagli obblighi contrattuali dopo aver laconicamente proposto un paio di nominativi al gestore immobiliare (ovvero persone che potrebbero eventualmente subentrare nell’immobile)? Oppure le richieste sono ben più esigenti? Molti gestori immobiliari ritengono che la questione a riguardo possa dirsi risolta solo una volta aver stipulato un contratto di locazione.
La giurisprudenza in merito riporta anche (nel medesimo articolo di legge, capoverso 3) l’indicazione che il locatore non può restare inoperoso. Questi è anche obbligato a limitare il più possibile i danni a carico del locatario e a tenere conto di eventuali risparmi o di un uso alternativo dell’appartamento che si libera. Ipse dixit a norma di legge.
Corretta interpretazione del diritto di locazione
Il giurista Paul Stämpfli di HEV Svizzera commenta: «Qui è inteso il preciso obbligo a carico del locatore di contenere i danni». Ai fini di un’interpretazione complessiva è fondamentale sapere che il locatario è in ogni caso svincolato dai propri obblighi contrattuali laddove si verifichino determinate condizioni, ossia se la conclusione del nuovo contratto non sia possibile perché il locatore si è astenuto dal fare determinate cose, oppure voglia modificare le condizioni o il contratto di locazione:
- Il locatore coglie l’occasione fornita dal cambio di inquilino per aumentare il canone locativo.
- Il locatore non ottempera ai suoi obblighi (quali un esame tempestivo della subentrante o del subentrante indicati).
- Situazione analoga laddove il locatore non reagisca in alcun modo.
- Il locatore agisce inasprendo le condizioni contrattuali esistenti (ad esempio con l’estensione della durata contrattuale, la locazione di una camera in meno e qualunque modifica al contratto a discapito del conduttore, ecc.).
Il vecchio locatario potrebbe restituire la cosa senza ulteriori oneri, dimostrando di aver proposto un subentrante e di non aver ricevuto alcuna reazione da parte del locatore. In tal caso, è consigliabile che il locatario restituisca le chiavi a mezzo raccomandata.
Cosa si intende per subentrante accettabile?
Il locatario è svincolato dai suoi obblighi contrattuali, e non è più tenuto a versare il canone locativo, qualora il gestore immobiliare declini il subentrante proposto per ragioni non plausibili. Non sarebbe lecito ricusare individui o economie domestiche a causa della loro provenienza, della religione oppure del sesso.
Il subentrante deve anzitutto essere solvibile. La regola aurea suggerisce che il reddito dell’economia domestica debba essere pari a un importo superiore al triplo del canone locativo e che il registro delle esecuzioni non debba evidenziare debiti. (Affitti: quale alloggio mi posso permettere?)
È importante che vi sia una comunicazione chiara tra le parti contrattuali. In linea generale, la disdetta oppure restituzione anticipata della cosa, può svolgersi in maniera abbastanza informale, se il locatore si mostra disponibile ad accettare la restituzione anticipata. Se poi si dichiara d’accordo a firmare con l’inquilino subentrante il nuovo contratto il caso è chiaro: a partire da questo momento il precedente conduttore è svincolato dai suoi obblighi contrattuali e non è più tenuto a versare il canone locativo.
Quanti potenziali subentranti è necessario proporre?
Quanti potenziali subentranti è necessario proporre?
È anche doveroso sottolineare che per il diritto svizzero è sufficiente un subentrante, dunque non sono richiesti tre nominativi di potenziali inquilini o subentranti come credono alcuni. Il subentrante indicato, però, deve essere accettabile e solvente. Inoltre, questi deve dirsi esplicitamente disposto a subentrare nell’appartamento «così come è stato visionato» e alle stesse condizioni vigenti. Se il locatore, ad esempio, ha fino a quel momento stipulato un contratto a tempo determinato, tale premessa determinante deve valere allo stesso modo per il nuovo contratto.
In definitiva va ricordato che le disposizioni di legge sancite dall’art. 264 CO si applicano solo in caso di disdetta del contratto di locazione al di fuori delle scadenze previste. Diverso è se la rescissione del contratto di locazione è ordinaria e avviene nel rispetto dei termini e delle scadenze abituali oppure previsti da contratto. In tal caso il locatario/la locataria non è responsabile della scelta di un inquilino subentrante.
Conclusione: disdetta anticipata
È possibile evitare conflitti e ritardi se ambedue le parti sono a conoscenza dei loro diritti e doveri. Riepiloghiamo ancora una volta il corretto iter:
Quali sono i requisiti formali da osservare nel caso di disdetta anticipata?
Il locatario/la locataria informa il locatore dell’intenzione di recedere anticipatamente dal contratto. È preferibile inviare la lettera di recesso a mezzo raccomandata.
Dove cercare un subentrante?
In un secondo passaggio si deve fornire una prova e cercare molto attivamente un nuovo inquilino (piattaforme online, passaparola). Su newhome è possibile pubblicare per 15 giorni gratuitamente l’annuncio dell’immobile qui.
Chi si occupa delle visite all’appartamento?
La maggior parte dei potenziali inquilini desidera visitare l’immobile per farsi una propria idea dell’offerta. Chi provvede in prima persona alla ricerca di un subentrante è anche responsabile della gestione delle visite.
Quali documenti devo richiedere a potenziali locatari subentranti?
Consigliamo di registrare i dati personali dei potenziali inquilini interessati (nome, indirizzo e-mail, numero di telefono e se possibile un estratto del registro delle esecuzioni). Questo modulo La aiuterà nella ricerca di un nuovo inquilino: Locatario subentrante: questi facsimili facilitano la prassi formale
Quanto tempo richiede la verifica del subentrante proposto da parte dell’amministrazione immobiliare?
Inoltri la documentazione all’amministrazione e resti in contatto con loro. I documenti sono stati recapitati? A seconda dell’interpretazione, l’amministrazione dovrebbe avere tra i 10 e i 30 giorni di tempo per esaminare un locatario subentrante. Nel caso di locatori privati le tempistiche si dilungano e si attestano a circa 30 giorni, mentre un’amministrazione immobiliare professionale richiede minor tempo.
Quando si può ritenere che l’amministrazione abbia accettato la disdetta anticipata?
Chieda conferma dopo due settimane che tutto sia confacente. O deve dimostrare di aver trovato almeno un locatario subentrante accettabile, oppure si faccia pervenire una conferma scritta dell’accettazione della disdetta anticipata da parte dell’amministrazione.
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