Sempre più amministrazioni mettono in conto i costi accessori separatamente. Nella giungla di costi accessori, spese forfettarie e commissioni non è facile avere un quadro chiaro. Tramite alcuni esempi, vi spieghiamo quali sono le consuetudini e quali costi accessori sono giustificati.
- Costi accessori: «tendenzialmente in aumento»!
- Quali costi accessori possono essere messi in conto?
- Cosa dice la legge?
- Costi accessori ammessi e non ammessi
- Indicazione dei costi accessori nel contratto
- La consuetudine dei pagamenti in acconto
- Costi accessori più alti dell’acconto?
- Calcolo dei costi accessori: diritto di trasparenza
- Costi di gestione: un potenziale motivo di discussione
Cosa sono i costi accessori negli appartamenti in affitto? Molti li definiscono un «secondo» affitto. SI tratta di importi che affittuarie e affittuari pagano in aggiunta al canone di affitto netto concordato contrattualmente. A seconda delle dimensioni dell’abitazione (la parte di superficie riscaldata!), dell’età, delle condizioni e dallo standard di costruzione, i costi possono variare enormemente. Affermare in generale quali costi accessori sono equi e proporzionati è impossibile: le differenze tra edificio ed edificio, ma anche il fabbisogno di riscaldamento, sono troppo grandi.
Quel che è certo è che la voce «costi accessori» riunisce oggi svariate spese. A conti fatti, però, sono spesso più alte di quanto ci si aspettasse, e diventano così tutt’altro che un trascurabile «dettaglio collaterale».
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Costi accessori: «tendenzialmente in aumento»!
Mentre in passato i locatori, per i costi accessori, tendevano a mettere in conto semplicemente un importo mensile a forfait, oggi di norma viene eseguito un calcolo dettagliato. Nemmeno persino specialisti si perdono nella «giungla» delle bollette del riscaldamento, dell’energia elettrica, delle commissioni e delle spese di manutenzione. L’affitto netto, in alcuni casi, può sembrare davvero conveniente, ma i costi messi in conto all’inquilino/a in proporzione alla superficie possono rivelarsi più alti del previsto.
Quali costi accessori possono essere messi in conto?
I costi accessori conteggiati a parte fanno lievitare l’affitto? È probabile, ma i fattori da tenere presente sono molti.
I costi accessori hanno mostrato negli ultimi anni una tendenza in aumento.
Fabian Gloor, giurista dell’Associazione Svizzera Inquilini
In particolare gli edifici nuovi o recentemente ristrutturati sono sempre più tecnologici, spesso dotati di sistemi complessi: ad esempio un moderno impianto elettrico e di riscaldamento, impianti di ventilazione, fotovoltaico, nuovi elettrodomestici quali lavatrici e tumbler, ascensori, dispositivi di ombreggiamento, domotica ecc. Ciò vale ancor di più per gli edifici commerciali (sicurezza, impianti d’allarme, cablaggi complessi ecc.).
Alcuni locatori mettono in conto questi costi e servizi separatamente. A questo fine si stipulano contratti di servizi con terzi, ad esempio per la manutenzione del riscaldamento, della pompa di calore, della ventilazione o dell’ascensore. «A conti fatti può risultare costoso», spiega il giurista Fabian Gloor. All’atto pratico, ci sono anche altri aspetti di cui tenere conto: in passato non era insolito che un inquilino svolgesse alcuni lavori in casa autonomamente (quasi come «hobby»). Molti amministratori, però, tendono oggi ad affidare anche questi servizi ad aziende specializzate nella manutenzione di immobili; il che ha il relativo costo.
Una prima conclusione: standard elevati, maggiori comfort, una gestione professionale, ma anche più tecnologia e norme edilizie più stringenti fanno lievitare i costi accessori.
Cosa dice la legge?
Tanto per i proprietari quanto per gli affittuari è consigliabile verificare innanzitutto quali sono le disposizioni di legge. Per cominciare, cosa sono i costi accessori? La legge recita:
Le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all’uso della cosa.
In molti contratti d’affitto compaiono concetti quali spese di riscaldamento e spese d’esercizio. Sono proprio questi i costi che i locatori possono mettere in conto separatamente: riscaldamento e acqua calda, corrente elettrica della casa o pulizia del vano scale.
In altri termini: le spese non legate all’utilizzo dell’edificio non si considerano costi accessori. I costi sostenuti dal locatore per ipoteche bancarie, le rate, l’ammortamento di parti dell’immobile, le imposte sugli immobili o i premi dell’assicurazione cantonale sugli immobili, chiaramente, non sono costi accessori.
Costi accessori ammessi
- Spese per riscaldamento e acqua calda (utilizzo di energia)
- Contratti di manutenzione per riscaldamento, ascensori e altri dispositivi
- Acqua e acque di scarico
- Rifiuti
- Portierato (retribuzione del portiere, lavori di pulizia generali, cura di giardino e spazi comuni ecc.)
- Pulizia delle scale
- Corrente generale
- Lavatrice (solo utilizzo di corrente e acqua)
- Canoni per TV digitale o satellitare
- Sgombro neve/servizio invernale
- Costi amministrativi, onorario dell’amministrazione (in relazione ai costi accessori)
Costi accessori non ammessi
- Riparazioni di riscaldamento, lavatrice, ascensori o altre parti dell’immobile
- Parti di ricambio
- Investimenti, sostituzione di parti dell’immobile, dispositivi ecc.
- Ristrutturazioni, ammodernamenti
- Nuove piantumazioni o modifica del giardino
- Imposte sugli immobili, premi dell’assicurazione immobiliare
- In generale, pagamenti agli enti pubblici che non hanno direttamente a che fare con l’utilizzo dell’immobile (ad es. collegamento stradale).
Indicazione dei costi accessori nel contratto
Da tenere presente: i proprietari possono mettere in conto (proporzionalmente) i costi agli inquilini solo se ogni singola voce è riportata nel contratto.
Formulazioni vaghe o generiche quali «altri costi accessori» o «costi generali» non sono ammesse. Attenzione: se il locatore intende mettere in conto ulteriori voci, esse sono valide solamente previa modifica del contratto. La modifica del contratto deve essere debitamente indicata sull’apposito modulo nel rispetto dei termini di legge (al successivo termine di disdetta).
La consuetudine dei pagamenti in acconto
I locatori possono scegliere: possono mettere in conto i costi accessori a forfait o chiedere un pagamento in acconto. Acconto significa che l’inquilino paga anticipatamente un importo basato su una stima. Alla luce dei costi effettivi – ad esempio del consumo di riscaldamento e acqua calda – avviene poi un conguaglio definitivo.
Nel sistema con pagamenti in acconto, gli amministratori o i proprietari sono tenuti a emettere un conteggio annuale. Il periodo di calcolo più comune è dal 1° luglio al 30 giugno dell’anno successivo.
Costi accessori più alti dell’acconto?
Quanto ci si possa fidare degli acconti è un argomento sempre controverso. Per molti è spiacevole trovarsi improvvisamente a dover pagare un pesante conguaglio. Eventuali pagamenti a conguaglio sono legali? La domanda è già stata sottoposta a svariati tribunali svizzeri. I gruppi di interesse di inquilini e inquiline vorrebbero un limite massimo del 15-20%. I tribunali, però, non sempre si sono espressi in questo senso. Gli inquilini, dunque, devono accettare il fatto che il calcolo definitivo – per un motivo o per l’altro – possa risultare superiore.
La cosa migliore da fare è informarsi prima di sottoscrivere il contratto. Ad esempio potete chiedere quali sono stati i costi accessori medi degli ultimi due-tre anni.
Calcolo dei costi accessori: diritto di trasparenza
I costi accessori devono essere presentati in modo trasparente, obiettivo e dimostrabile. Naturalmente gli amministratori non tengono tutte le ricevute a portata di mano, ma di norma le affittuarie e gli affittuari hanno il diritto di visionare i documenti (ricevute dei costi accessori sostenuti).
«Consigliamo che gli inquilini chiedano di poter visionare anche i contratti di servizi stipulati», afferma il giurista Fabian Gloor. Il motivo è che in sempre più contratti di servizi è difficile dire se si tratta davvero di voci considerabili «costi accessori» o meno. Un esempio: se l’amministratore stipula un contratto di riparazione per la ventilazione, questo non può passare come costo accessorio. A grandi linee: manutenzione e assistenza possono essere messi in conto come costi accessori. Riparazioni agli impianti, parti di ricambio di grandi dimensioni ecc., invece, non sono considerabili costi accessori.
Il diritto a prendere visione dei documenti vale in senso generale: dipende se l’amministratore richiede pagamenti in acconto o a forfait. A volte può essere d’aiuto fare confronti con altre abitazioni (costo per metro quadrato) o semplicemente chiedersi se i costi sono plausibili. Un esempio: se le bollette della corrente o dell’acqua, senza un motivo giustificabile, sono molto più alte dell’anno precedente, vale la pena di controllare. Lo stesso vale per i costi di riscaldamento o energia elettrica, se dopo un inverno mite vengono richieste spese di riscaldamento sorprendentemente elevate.
Costi di gestione: un potenziale motivo di discussione
È chiaro che i costi accessori comportano un impegno anche per l’amministrazione (lettura dei dati di consumo e ripartizione tra i condomini in base a una determinata formula, oneri di gestione ecc.). In linea di principio, l’amministrazione può mettere in conto anche questi costi in base al dispendio effettivo. La domanda è in quale misura. Criteri orientativi possono essere l’effettivo dispendio e le comuni tariffe applicate a livello locale. La relativa ordinanza stabilisce che questi costi possono essere computati «secondo il dispendio effettivo o nell’ambito delle aliquote usuali». I giuristi che rappresentano i proprietari parlano di un’entità pari al 3-5% dei costi accessori. L’Associazione Inquilini scrive invece che non si dovrebbe accettare un valore superiore al 2-3%.
Riassumendo: Nella pratica immobiliare, sarebbe più semplice se i contraenti non concordassero soltanto i costi accessori da pagare. Idealmente bisognerebbe concordare in anticipo quale percentuale di costi amministrativi è ragionevole mettere in conto nella fattura dei costi accessori.
Buongiorno,
Scrivo per un consiglio.
Ho restituito il 30 settembre 2021 l’appartamento in affitto dopo 13 anni. Ho restituito le 3 chiavi che mi sono state consegnate.
Ora l’amministrazione vuole detrarre il costo per la sostituzione cilindro.
Per la chiave (quarta) che ho fatto fare nel 2008 a mie spese e che e’ stata persa quasi subito dopo (entro un anno circa).
Non credo che sussiste un problema di sicurezza in quanto in questi 12 anni non si sono verificati reati.
Il trasloco tra l’altro mi ha comportato dei costi ovviamente, la RC non e’ detto che rimborsa visto che non si e’ trattato di furto e il trasloco ho dovuto farlo perche’ l’amministrazione non interviene quando la custode aggredisce alcuni inquilini e tra l’altro e’ l’amministrazione stessa che richiama solo inquilini che rispettano il regolamento del bene locato riportando le accuse di inquilini che fanno quello che vogliono.
Per cui a causa di due aggressioni subite l’anno scorso di cui non considerate, ho dato disdetta.
La chiave persa non e’ rintracciabile l’indirizzo, il nome e l’appartamento per cui non sussiste problema di sicurezza.
Questo e’ tutto se potete gentilmente rispondermi possibilmente anche oggi così evito che l’amministrazione mi addebiti il costo.
Grazie per l’aiuto e cordiali saluti.
Rispondi Jürg Zulliger, newhome:
Buona giornata
Dobbiamo dire in anticipo che non possiamo giudicare questo in modo definitivo da un punto di vista giuridico. Il sistema di chiavi, la proprietà e le circostanze giocano un ruolo. Infatti, molte compagnie di assicurazione non pagano le prestazioni per le chiavi perse.
Accade spesso che siano gli inquilini a pagare. Per esempio, se la chiave persa finisce nelle mani sbagliate (nome o indirizzo) con altri effetti personali, c’è ancora un rischio. Se siete sicuri al cento per cento che la chiave non può essere rintracciata, dovrete comunicarlo e giustificarlo molto chiaramente all’amministrazione.
Cordiali saluti
Jürg Zulliger, autore di newhome
Buonasera,
vorrei un consiglio su come comportarmi relativamente alle spese accessorie (riscaldamento).
Partendo da un assioma di base: il riscaldamento non dovrebbe funzionare per 12 mesi, generalmente 6, al massimo 7.
Nel primo conguaglio del 2019 – siamo entrati a settembre – vengono considerati 4 mesi, con un importo complessivo di 490 franchi. Decurtiamo però il mese di settembre, nel quale i riscaldamenti non dovrebbero essere accesi, anche perché ricordo sia stato un mese caldo.
Arriviamo ad un importo mensile di 163.33 (ottobre, novembre, dicembre) con il conseguente conguaglio di 490.
Perciò, considerando l’importo mensile citato, (166.33) x 6 mesi = 997.98 franchi, si otterrebbe la cifra media per il conguaglio annuale, comunicata in fase contrattuale dall’agenzia immobiliare.
Osserviamo invece l’anno 2020 e dividiamo l’importo complessivo di 2’262.65 per 12 mesi = 188.55. Già di per sé è maggiore di quello dell’anno precedente.
Ma la parte più importante da osservare è che non venga suddivisa per 6 mesi, altrimenti l’importo del conguaglio sarebbe, coerentemente, di 1’131.30 franchi.
Poco più alto dell’anno precedente, ma sufficiente per giustificare un malfunzionamento dell’impianto, come comunicatoci in una rettifica dei costi (-400) da scontare sul prossimo conguaglio.
Dalla previsione del prossimo conguaglio ci sarà un importo di oltre 360 franchi per 6 mesi.
Se, come detto dall’amministrazione, c’è stato un problema con il riscaldamento, è normale che gli inquilini debbano farsene carico. E soprattutto, perché pagare un importo considerevole di 360 franchi al mese per scaldare un appartamento di 5 locali, non vecchio e con buoni serramenti?
È palese che ci sia un’inefficienza nel sistema di riscaldamento, ma i condomini, a rigor di logica, non dovrebbero farsene carico.
Come ci si deve comportare in questi casi?
Grazie molte per l’aiuto.
Cordialmente,
Ciao Paolo
Grazie per il tuo commento.
Siamo spiacenti, ma è impossibile per noi controllare se le spese di servizio sono calcolate correttamente per voi. Questo è possibile solo se voi o un professionista controllate i seguenti punti:
a) Le voci corrispondono a ciò che è definito come spese di servizio nel contratto?
b) Gli articoli sono legalmente giustificabili? Articolo 257 del Codice delle Obbligazioni.
c) I costi richiesti corrispondono alle dichiarazioni reali?
Potete chiedere le ricevute originali e controllarle o farle controllare esternamente. Ma non c’è nessuna disposizione legale su quali costi accessori siano “troppo alti”.
Cordiali saluti
Il tuo team newhome
Buongiorno,
per quanto riguarda i costi accessori relativi ad una casa vecchia ma ristrutturata con due appartamenti, uno di 1 locale e 1/2, l’altro di 6 locali, i costi come andrebbero ripartiti? Sul mio contratto c’è scritto per esempio che nella pigione non è compresa la manutenzione del giardino e la manutenzione del riscaldamento. Io sono nell’appartamento più piccolo e pago meno rispetto all’inquilino che abita nel 6 locali ma la ripartizione si fa sulla base di cosa?
Grazie mille e cordiali saluti,
Luca
Rispondi Jürg Zulliger, newhome:
Buon giorno Luca
Il consumo di energia e di acqua dovrebbe essere fatturato in base al consumo effettivo.
Supponiamo che una persona viva nell’appartamento piccolo e che una famiglia multipla con cinque persone viva nell’appartamento grande. È molto probabile che voi dobbiate pagare cinque volte meno in spese di servizio rispetto agli inquilini dell’appartamento grande. Puoi trovare le basi qui in italiano:
https://www.admin.ch/gov/it/pagina-iniziale/documentazione/comunicati-stampa.msg-id-67271.html
Di conseguenza, dovrete anche pagare molto meno per la manutenzione del riscaldamento.
Per quanto ne sappiamo, si applica il principio del consumo reale misurato (e non lo spazio abitativo o il numero di stanze).
Manutenzione del giardino e altre spese accessorie: esiste una certa libertà contrattuale di addebitare tali costi separatamente. Purtroppo, non possiamo dire in generale quali costi di servizio sono giusti e quali sono troppo alti. Le circostanze sono sempre diverse. Tuttavia, secondo la legge, si può chiedere di vedere le dichiarazioni originali.
Cordiali saluti
Jürg Zulliger, autore di newhome
Fiorenzo
Buongiorno
L’inquilino deve pagare l’AVS ? Per quale costo accessorio ( forse portinaio 6000 frs ) ?
in che percentuale ?
Rispondi Jürg Zulliger, newhome:
Salve signor Massera
Sì, il salario del custode è ammissibile. Cioè il salario lordo comprensivo di AVS / contributi sociali.
Anche altre voci possono essere prese in considerazione: aiuto per le vacanze, salario in caso di malattia/incidente.
Cordiali saluti
Jürg Zulliger, autore di newhome
Fiorenzo
Buongiorno
Vorrei sapere a quanto ammonta la cifra totale annua che devono pagare gli inquilini di un palazzo per contributi AVS della portineria . Costi portineria , salario del portinaio : 6000 frs .
Grazie della risposta
Saluti Fiorenzo Massera
Rispondi Jürg Zulliger, newhome:
Caro signor Massera
Andrebbe oltre lo scopo di questo documento elencare in dettaglio quali lavori di un custode sono considerati costi accessori e quali no. Pulizia dentro e intorno alla casa: sì. Coordinamento dei commercianti: no. Non siamo a conoscenza di altri servizi come la portineria, il portiere, ecc, che non è un servizio tipico di un custode. Tuttavia, avete il diritto di chiedere di vedere i documenti.
Cordiali saluti
Jürg Zulliger, autore di newhome
Siamo proprietari di una villetta bifamiliare su due piani (PT e Piano 1), 140 mq per piano, accesso indipendente per il primo piano. Diamo in locazione il primo piano.
Poiché l’abitazione è nata come singola unità, il riscaldamento e l’erogazione dell’acqua calda e di quella potabile sono in comune.
Come possiamo suddividere le spese accessorie per il riscaldamento e l’acqua senza ricorrere alla ripartizione millesimale e senza conguagli?
Inoltre, diamo in libero uso il nostro giardino agli inquilini. Come dobbiamo ripartire i costi della manutenzione (sfalcio erba, potature, annaffiature, ecc.)?
Grazie per la cortese disponibilità e la risposta.
Sergio Lo Turco, Lugano – Davesco
Rispondi Jürg Zulliger, newhome:
Buona giornata
Di solito il riscaldamento e l’acqua calda vengono addebitati in base al consumo effettivo. Se non potete o non volete addebitare le spese di servizio sulla base della dichiarazione, potete richiedere tali spese come somma forfettaria o continuare a dire che l’affitto netto copre tutto (è più facile). Dal punto di vista del proprietario di casa: la tariffa forfettaria dovrebbe ovviamente coprire i costi relativi agli elevati prezzi dell’energia.
Se volete richiedere nuovi costi accessori, applicate un prezzo forfettario o aumentate l’affitto netto: In questo caso si applicano rigorosi requisiti formali. I costi di servizio possono essere addebitati separatamente solo se sono elencati nel contratto. Per tutte le modifiche al contratto, gli aumenti e i costi aggiuntivi, è necessario utilizzare il modulo cantonale ufficiale per le modifiche al contratto, ecc.
Lo stesso vale per la manutenzione del giardino. Se si vuole far pagare, la manutenzione del giardino deve essere indicata nel contratto come costo aggiuntivo. Una soluzione pragmatica sarebbe: l’affittuario esegue personalmente alcuni lavori, quasi in cambio del permesso di utilizzare il giardino.
Cordiali saluti
Jürg Zulliger e il team di nehwome
Buongiorno, i soldi pagati nell’uso di lavatrice e asciugatrice in una lavanderia in comune con la gettoniera sono guadagno del proprietario o devo essere dedotte dalle spese comuni di acqua e elettricità?
Grazie mille
Bongiorno
Purtroppo non possiamo verificare e valutare questo aspetto senza una documentazione dettagliata. È possibile, che alcuni costi accessori siano fissi e che il consumo e l’utilizzo effettivi vengano addebitati individualmente per ogni biancheria.
Cordiali saluti
Il Suo newhome team
Buongiorno , vorrei un informazione riguardo sostituzione di lampade x lampade led a alto risparmio nel mio negozio al quale pago affitto !! Domanda … è giusto che mi assorbo io i costi o potrebbe aiutarmi il proprietario stesso visto che un futuro restano a lui ? Grazie Claudia
Buongiorno Claudia
Di solito non esiste una risposta generale e giuridicamente vincolante. Dipende da cosa è scritto sul contratto (manutenzione, calcolo dei costi accessori). In linea generale le piccole manutenzioni, come la sostituzione delle lampadine, sono a carico dell’inquilino. Per il resto, i costi accessori come elettricità, riscaldamento, pulizia ecc. sono solitamente addebitati all’inquilino in base al consumo. Acquistando lampade al LED, ad esempio, si può beneficiare di costi accessori più bassi.
Cordiali saluti
Il Suo newhome team
Buongiorno,
il mio proprietario mi ha conteggiato 1400 franchi di riscaldamento e acqua (per un 3.5 con riscaldamento centralizzato, nonostante abbia tenuto tutti i termosifoni chiusi) e 1750 franchi di spese accessorie (3150 franchi da pagare oltre la pigione). Di fronte al mio stupore, mi é stato detto che queste voci sono tutte incluse nel contratto e che quindi sono obbligato a pagarle.
Mi sa dire per favore quali di queste spese sono dovute e se sono dovute in percentuale?
Vorrei sapere anche se esiste un massimo. Gia’ adesso queste spese accessorie corrispondono a quasi 3 mesi di pigione. Non é prevista una legge che tutela gli inquilini e limita le spese alle utenze (acqua, luce, gas dell’appartamento)? E’ giusto pagare spese decise in assemblea condominiale dai proprietari e sulle quali un inquilino non ha nessun potere decisionale?
Abbonamento ascensore 79.81
Assicurazione stabile 199.66
Elettricità parti comuni 68.76
Manutenzioni varie 57.93
Onere amministrativo 244.04
Pulizia e custodia 465.42
Spese postali e telefoniche 35.09
Spese CCP 20.97
Spese diverse 132.1
Manutenzione giardino 225.09
Spese acqua e canalizzazione 222.14
TOTALE SPESE CONDOMINIALI 2022 1751.01
Grazie
Buongiorno
Le spese accessorie dipendono dall’uso, dai costi effettivi per il riscaldamento, l’acquisto di energia, l’elettricità, ecc. Non esiste un limite legale. Il locatario decide come organizzare il servizio e il riscaldamento. I costi devono essere correlati all’uso dei locali affittati e devono essere indicati nel contratto. Nel nostro blog abbiamo riassunto i punti più importanti. Come parte locataria, ha il diritto a una corretta calcolazione e fatturazione delle spese accessorie, che il proprietario deve compilare almeno una volta all’anno. Se ha dubbi sulla correttezza della fattura, può farla verificare. Il locatario è obbligato a permetterla di visionare le ricevute. Per la verifica ha inoltre ha la possibilità di farsi assistere da uno specialista.
Cordiali saluti
newhome
Buongiorno, nel mio contratto di affitto tutte le spese accessorie sono comprese nella pigione eccetto il conguaglio del riscaldamento. Purtroppo non c’è scritto da nessuna parte quanto verso al mese di acconto per il riscaldamento.. però ho i conteggi degli anni scorsi da cui si evince il valore degli acconti. Posso contestare il nuovo conteggio in cui mi viene chiesto tutto a saldo, come se avessi versato 0 chf di acconto? grazie
Rispondi Jürg Zulliger, newhome:
Buona giornata
In questo post abbiamo riassunto le informazioni più importanti sulle spese accessorie. Purtroppo non ci è possibile verificare casi e calcoli specifici. Se avete dei dubbi, potete chiedere all’amministrazione le ricevute originali e farle controllare professionalmente da una terza persona.
Cordiali saluti
Jürg Zulliger, autore di newhome