Wohneigentum kaufen und eine Hypothek abschliessen – das sind wichtige Entscheide im Leben und beides bedeutet eine langfristige Bindung. Was passiert mit der Hypothek, wenn Sie das Haus verkaufen und die Hypothek vorzeitig auflösen möchten? Wir zeigen die wichtigsten Aspekte, die Sie kennen müssen – von den Kosten bis zu den vertraglichen Fallstricken.

Hausverkauf und Hypothek übertragen
In der Niedrigzinsphase war die Nachfrage nach Immobilien und somit der Abschluss von langfristigen Hypotheken besonders gefragt. (Bild: canva.com)

In den letzten Jahren waren die Zeiten für Hypothekennehmer golden. Über mehr als zehn Jahre hinweg konnten Hauskäufer von immer niedrigeren Zinsen profitieren. Nach der Finanzkrise und aufgrund von Negativzinsen sanken die Kosten für Hypotheken weiter. Im Jahr 2019 und 2020 war es sogar möglich, Hypotheken mit langfristigen Laufzeiten zu Zinssätzen unter 1 Prozent zu erhalten.

Ausserordentlich günstig waren auch die so genannten Saron-Hypotheken. Dabei ist kurz gesagt der Zins nicht fix wie bei einer Festhypothek. Die laufenden Kosten richten sich praktisch 1:1 nach dem jeweiligen Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Kurz, viele bestehende und potentielle Käufer in der Schweiz haben von den günstigen Zinsen profitiert. 

So war es höchst attraktiv, die Finanzierung einer Immobilie möglichst lange an die tiefen Zinsen anzubinden. Wie Fachleute bestätigen: Es gab sogar eine Nachfrage nach Hypotheken mit 15 oder 20 Jahren Laufzeit. Das gehört zwar nicht zum Standardangebot einer Schweizer Bank. Doch manche Versicherungen oder Pensionskassen, die ebenfalls Geld im Bereich Wohneigentum platzieren wollten, boten Hand zu sehr langen Laufzeiten. 

Hausverkauf: Was tun mit der laufenden Hypothek?

Bleiben wir beim Thema Immobilie und Hypothek: Plötzlich waren längere Laufzeiten von 10 Jahren eine weit verbreitete Variante bei der Finanzierung von Wohneigentum. Zugleich war es eine häufige Frage, ob sich solche Verträge eines Tages als «goldene Fesseln» erweisen. Was, wenn der Kunde vor Ende der Vertragsdauer das Haus verkaufen will oder muss? So wie das Leben spielt, kann es immer nicht geplante Veränderungen geben. Für eine Familie steht zum Beispiel ein Hausverkauf an, weil der Vater oder die Mutter die Stelle wechselt. Vielleicht ist die Liegenschaft aus irgendeinem Grund doch nicht passend. Manchmal möchte man die Wohnung bzw. die Immobilie aus privaten Gründen verkaufen (Scheidung, neuer Partner, mehr oder weniger Platzbedarf). Ein Verkauf ist teils auch aus finanziellen Gründen angezeigt (Schicksalsschläge, Krankheit, Arbeitslosigkeit, zu hohe Kosten etc.). Bestehende Kreditverträge könnten somit einem erfolgreichen Hausverkauf im Weg stehen.

Vorneweg ist zu bedenken: Die Bank hat ja zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses das Dossier eingehend geprüft und eine vertragliche Vereinbarung mit dem Kunden abgeschlossen. Alle weiteren Informationen dazu stehen im Vertrag zur Hypothek und in den Geschäftsbedingungen der Bank. Dabei handelt es sich bei einer Hypothek ja um eine gegenseitige Verpflichtung. Die Bank beschafft für die vereinbarte Vertragsdauer – zum Beispiel 5 oder 10 Jahre – das Geld (Refinanzierung des Kredits). Der Kunde seinerseits unterschreibt den Vertrag, und die Bank erhält die entsprechenden Sicherheiten für den Kredit (Grundpfandsicherheit über einen Papier-Schuldbrief oder heute öfters über einen Register-Schuldbrief).

Haus sitzt auf Geld
Lange Laufzeiten bei Festhypotheken können bei einem Verkauf der Immobilie zum Problem werden. (Bild: canva.com)

Geld in der alten Liegenschaft gebunden

Die Kündigung einer laufenden Festhypothek kann einen hohen Preis haben. «Für die Bank stellt dies natürlich ein Problem dar, denn sie hat ja die Hypothek exakt für die entsprechende Laufzeit refinanziert», sagt Florian Schubiger, Vorsorge- und Finanzierungsexperte bei VermögensPartner in Zürich. Bei Festhypotheken ist der Fall klar: Hier entstehen der Bank im Fall einer Kündigung zusätzliche Kosten. «Sie muss das vorzeitig zurückbezahlte Geld anderweitig anlegen oder bei einem anderen Kunden platzieren», so Florian Schubiger. Rein rechnerisch sind die Kosten klar zu ermitteln: Nach der üblichen Meinung aus Sicht der Bank schuldet ihr der Kunde Schadenersatz. Dabei geht es darum, in welchem Umfang der Bank jetzt Zinseinnahmen entgehen werden (Zinsdifferenz zum aktuell geltenden Zins am Kapitalmarkt mal Anzahl Jahre verbleibende Vertragsdauer). 

Die Hypothek planen

«Korrekt gerechnet kann der Ausstieg aus einer Hypothek bei einem Hausverkauf mehrere Zehntausend Franken kosten», warnt Experte Florian Schubiger. Festhypotheken können sich insofern tatsächlich als «goldene Fesseln» erweisen. Sowohl Makler als natürlich auch unabhängigen Finanzierungsexperten machen zum Zeitpunkt des Kaufs auf diesen kritischen Punkt aufmerksam. Etwa mit der Frage: «Wie sehen Ihre Lebenspläne für die nächsten 10 oder 15 Jahre aus? Was, wenn völlig unplanmässig der Hypothekarvertrag gekündigt werden muss?»

Wenn schon im Voraus absehbar ist, dass der Käufer in einigen Jahren wieder zum Verkäufer werden könnte, müsste die Laufzeit der Hypothek natürlich angepasst werden. Um eine sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf zu vermeiden, sind kürzere Laufzeiten von Festhypotheken sinnvoll. Oft ist es auch empfehlenswert, mehrere Hypotheken und unterschiedliche Laufzeiten klug zu mischen (quasi die Zins- und Ausstiegsrisiken zu diversifizieren). Wenn nicht gerade die gesamte Finanzierung auf 10 Jahre oder noch länger angebunden und vertraglich fixiert ist, lassen sich böse Überraschungen vermeiden. Jedenfalls ist dann der Kunde nicht auf dem gesamten Kredit mit einer sehr hohen Vorfälligkeitsentschädigung konfrontiert. 

Wer ohnehin flexibel bleiben will – eben gerade im Hinblick auf einen späteren Verkauf der Liegenschaft – wählt gezielt flexiblere Modelle bei den Hypotheken. Dazu gehören klassische variable Hypotheken. Hier ist der Zinssatz wie der Name sagt variabel, und der Kredit ist meist mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündbar. Während variable Hypotheken im Tiefzinsumfeld nicht sonderlich attraktiv waren, spielten dafür die so genannten Saron-Hypotheken diesen Vorteil aus. Sie waren im Tiefzinsumfeld sehr günstig und zugleich flexibler als Festhypotheken. Denn per se handelt es sich ja – ganz im Gegensatz zu einer Festhypothek – um ein flexibles, kurzfristig refinanziertes Produkt. 

Florian Schubiger: «Das heisst aber nicht unbedingt, dass bei Saron-Hypotheken keine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen könnte.» Die Geschäfts- und Vertragsbestimmungen seien in der Praxis unterschiedlich. Manche Banken kennen die Praxis, dass auch diese Hypothek an einen gewissen Termin gebunden ist (zum Beispiel eine vertragliche Mindestlaufzeit von drei oder vier Jahren). Wer also als Verkäufer eine Hypothek kündigen will oder muss, sollte die Vertragsbestimmungen genau anschauen und sich beraten lassen. Laut Schubiger bieten einzelne Anbieter flexible, teils auch kurzfristige Ausstiegsmöglichkeiten. Wobei auch zu beachten sei, dass die Modelle bei den Hypotheken und die vertraglichen Mindestlaufzeiten laufend angepasst werden. Tipp: Erkundigen Sie sich in jedem Fall im Voraus, wie der Vertrag und die Ausstiegsklauseln geregelt sind. Wer nicht hundertprozentig sicher ist, für wie lange er oder sie den Vertrag fortführen möchte, sollte dies natürlich schon im Voraus berücksichtigen. Klar ist: In einem Streitfall bei einer vorzeitigen Auflösung gelten die offiziellen Geschäftsbedingungen und der Wortlaut im Vertrag. Denn genau für diesen Fall haben sich ja beide Seiten auf gewisse Spielregeln geeinigt bzw. sie zur Kenntnis genommen. 

Schlüssel steckt in der Eingangstür zum heuen Haus.
Eine gute Lösung ist die Übertragung der laufenden Hypothek auf eine neue Liegenschaft. (Bild: canva.com)

Die Lösungsansätze, um hohe Kosten zu vermeiden

Wer die Liegenschaft verkauft und eine gute Lösung für seine Hypothek sucht, sollte zunächst die Variante einer Übertragung auf ein anderes Objekt prüfen. Denn wer zum Beispiel aus beruflichen Gründen von der einen Stadt in eine andere zieht, wird möglicherweise am neuen Arbeitsort wieder eine Wohnung respektive ein Zuhause kaufen. «Grundsätzlich sind die meisten Banken zu einer solchen Lösung bereit», erklärt Experte Florian Schubiger. Das bestätigt auch Daniel von Arx von der Luzerner Kantonalbank LUKB: «Voraussetzung ist allerdings, dass die Kreditprüfung für das neue Eigenheim positiv ausfällt.» Es gibt gleich mehrere Argumente, die für diese Variante sprechen: In den letzten Jahren haben ja die Käufer einer Liegenschaft von höchst attraktiven Zinskonditionen profitiert. Klar, diese zinsgünstige Finanzierung möchten sie am liebsten mitnehmen, um noch länger davon zu profitieren. Sie ersparen sich damit den Aufwand, einen neuen Darlehensgeber zu finden. Wenn die Hypothek quasi «mitzügelt», sind die Kunden auch nicht mit Schadenersatzforderungen der Bank konfrontiert. Ein Stück weit ist der Kunde bzw. die Kundin natürlich auf die Kulanz der Bank angewiesen. Denn die Bank ist in keiner Weise verpflichtet, eine Hypothek zu übertragen. Der Register-Schuldbrief und der Vertrag müssen angepasst und neu ausgestellt werden. Hier kann die Bank, der involvierte Makler oder ein fachkundiger Notar beratend zur Seite stehen. Weiter ist zu prüfen, ob die Bank überhaupt überregional tätig ist, oder ob sonst irgendwelche Einschränkungen zu beachten sind.

Kommt dazu, dass die finanzielle Tragbarkeit und der mit der neuen Immobilie verbundene Kreditbedarf zusammenpassen müssen. Wer zum Beispiel bisher eine Hypothek über mehr als 1 Million Fr. in Anspruch genommen hat, sollte natürlich ein Ersatzobjekt in ähnlicher Preisklasse kaufen. Falls dieses günstiger ist, wird wohl ein Teil der bisherigen Finanzierung eben doch gekündigt bzw. abgelöst werden müssen.

Hausverkauf: Übertragung an den neuen Eigentümer

In der Praxis kommt es auch immer wieder vor, dass Hypotheken vom einen zum anderen Eigentümer übertragen werden. Der Käufer übernimmt also die bisherige Liegenschaft mitsamt Finanzierung. Doch auch hier sind einige Tipps und Tricks zu bedenken. Experte Florian Schubiger sagt dazu: «Falls die Verkaufsverhandlungen etwas schwieriger werden und es Diskussionen um den Preis gibt, sind solche Vorbedingungen natürlich nicht ein Vorteil.» Vielleicht ist es ja gerade so, dass der Käufer der Liegenschaft selbst schon einen Kreditvertrag hat, den er eben nicht ablösen, sondern fortführen möchte.

Klar ist auch, dass der neue Eigentümer oder die Eigentümerin meist eine konkrete Vorstellung hat, wie die Finanzierung aussehen soll. Wesentliche Eckpunkte sind die Höhe des Betrags, die Hypothekarstrategie, Laufzeiten, Konditionen und Amortisationen. Dann wird es schwieriger, die Übernahme der Hypothek schmackhaft zu machen. Natürlich ist all dies Gegenstand von Verhandlungen, und unter Umständen könnte man dem Käufer beim Verkaufspreis etwas entgegenkommen. Hier kommt immer auch die Bank ins Spiel. Sie wird den neuen Kreditnehmer, der die Hypothek ablösen will, auf Herz und Nieren prüfen. Die finanzielle Tragbarkeit und auch alle weiteren Anforderungen im Kreditgeschäft müssen natürlich erfüllt sein.

Die Empfehlung von Daniel von Arx von der LUKB dazu lautet: «Für beide Parteien ist es wichtig, dass diese Vorabklärungen schon vor einem Verkauf des Eigenheims erfolgen.» Wenn alles transparent ist, lassen sich wichtige Fragen wie zusätzliche Kosten für den Käufer, Umtriebe und auch steuerliche Aspekte im Kaufvertrag regeln. Käufer und Verkäufer müssen sich ohnehin über viele Punkte einigen, natürlich über den Kaufpreis, Anzahlungen, das Datum der Übertragung, Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer etc. Tipp: Der Verkäufer sollte die Hypothek auch nicht zu sehr in den Vordergrund rücken – jedenfalls nicht in dem Mass, dass sie einen erfolgreichen Verkauf gefährden könnte. 

Doch auch hier gilt zusammenfassend: Wenn der schon bestehende Kredit zinsgünstig ist, können alle profitieren. Und der bisherige Eigentümer kann sich allerlei Umtriebe, schwierige Verhandlungen und Schadensersatzforderungen der Bank ersparen.

Vorfälligkeitsentschädigung oder Gutschrift?

Das komplexe Thema ist jetzt noch um eine weitere Frage reicher geworden. Über viele Jahre war es so, dass die Zinsen gefallen sind. Damit war die Ablösung bzw. Kündigung einer Hypothek für die Bank praktisch durchs Band ein Verlustgeschäft. Während der Kunde vielleicht früher einen Kredit bei einem Zins von 2 oder 3% abgeschlossen hatte, war der jetzt am Markt noch realisierbare Zinssatz meist tiefer. Und bei diesem Zinsumfeld verlangten die Banken in aller Regel einen vollumfänglichen Schadenersatz für die ausserordentliche Kündigung – eben unter Berücksichtigung der Marktlage bei den Zinsen und allfälligen Umtrieben. In diesem Kontext noch ein Tipp zu den Steuern: Je nach Kanton lassen sich solche Ausgleichszahlungen bei der Steuer absetzen. Falls Sie mit solchen Kosten konfrontiert sind, sollten Sie beim Steueramt im jeweiligen Kanton nachfragen.

Seit die SNB letztes Jahr die Zinsen deutlich angehoben hat, sieht die Welt allerdings anders aus. Höhere Zinsen sind nämlich ein «Game Changer» bei der Vorfälligkeitsentschädigung. Florian Schubiger sagt dazu: «Wer in den letzten fünf Jahren eine Festhypothek abgeschlossen hat, kommt jetzt bei einer ausserordentlichen Kündigung in ein Umfeld, wo eben die Zinsen nicht gefallen, sondern gestiegen sind.» Ob nun deswegen der Kunde quasi eine «Vorfälligkeitsgutschrift» erhält, ist umstritten. «Im klein Gedruckten in den Verträgen finden sich verschiedene Varianten und oft auch Berechnungsbeispiele», ergänzt Florian Schubiger.

Rein rechnerisch könnte man es so anschauen, dass eine vorzeitige Auflösung für die Bank kein schlechtes Geschäft ist. Denn mit der Rückzahlung des Geldes entfallen ja gewisse Positionen wie Risiko, Verwaltung und Refinanzierung. Trotzdem wäre es falsch davon auszugehen, dass die Bank bei einer Vertragsauflösung eine Gutschrift zahlt. Florian Schubiger sagt dazu: «Natürlich kann man immer mit der Bank verhandeln. Aber man sollte vor allem nachlesen, wie dieser Fall im Vertrag geregelt ist.» Immerhin stehen die Chancen nicht schlecht, dass im aktuellen Zinsumfeld nicht allzu hohe Kosten anfallen, oder die Bank zumindest bereit ist, dem Kunden einen kostenlosen Ausstieg aus dem Vertrag zu ermöglichen.

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