Angesichts von Inflation, tiefen Zinsen und schwankenden Märkten fragen sich viele Private, wie sie ihr Geld anlegen sollen. Immobilien-Investments sind nach wie vor eine aussichtsreiche Kapitalanlage – denn die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch. Doch nicht jede Lage eignet sich für Rendite-Immobilien. Vom Kauf bis zur Beschaffung von Kapital sind einige Hürden zu meistern.
- Die Folgen von Zinssenkungen
- Einblick in die Denkweise von Investoren
- Stockwerkeigentum zahlt sich aus – gleich mehrfach
- Kapitalanlage: Langfristig rechnen
- Fonds: Indirekte Anlage
- Investment: Die Erfolgsfaktoren kennen
- Tipps zur Optimierung

Die Zinsen, die Sparerinnen und Sparer auf ihren Bankkonten erhalten, sind eng mit der Geldpolitik und den Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) verbunden. Im März dieses Jahres senkte die SNB den Leitzins für die Schweiz von 1,75 auf 1,5 Prozent. Kürzlich gab es eine weitere Zinssenkung: Der offizielle Leitzins wurde um ein weiteres Viertelprozent auf 1,25 Prozent gesenkt.
Für diejenigen, die auf Zinseinkünfte durch ihr Bankkonto oder beispielsweise durch die 3. Säule hoffen, bedeutet dies tendenziell eine schlechtere Rendite. Während die Inflation weiterhin präsent ist, sinken die Zinsen auf Spar- und Vorsorgekonten.
Die Senkung der Zinsen hat jedoch auch positive Auswirkungen, insbesondere auf den Immobilienmarkt. Niedrigere Hypothekenzinsen wirken als Anreiz, Immobilien zu erwerben oder Bauprojekte günstiger zu finanzieren.
Die Folgen von Zinssenkungen
Wenn Sparkonten oder sichere Bundesobligationen nur geringe Zinserträge bringen, glänzen die Erträge aus Immobilien umso mehr. Die Regel, die sich dahinter verbirgt, ist klar: Tiefe Zinsen sind meistens ein gutes Signal für den Immobilienmarkt. Daher kann der Besitz von Mehrfamilienhäusern, die durch die Vermietung attraktive Erträge versprechen, jetzt äusserst attraktiv sein. Dies gilt auch für die Vermietung von Ferienwohnungen, Eigentumswohnungen oder andere Formen des Immobilienbesitzes.
Einblick in die Denkweise von Investoren
Nehmen wir als Beispiel Michael W. aus dem Raum Innerschweiz: Der vermögende Geschäftsmann setzt jetzt wieder auf Immobilien, und er prüft den Kauf eines kleinen Mehrfamilienhauses als langfristige Kapitalanlage.
«Auf dem Markt existieren attraktive Angebote für solche Investitionen. Im Gegensatz zu vor drei oder vier Jahren gibt es keine aggressiven Bieterrunden mehr», erklärt Michael W.. Er könne Kaufangebote in aller Ruhe prüfen und sich dann entscheiden. Er rechnet mit jährlichen Renditen von etwa drei bis fünf Prozent.
Stockwerkeigentum zahlt sich aus – gleich mehrfach
Zufrieden ist auch ein Ehepaar aus dem Kanton Aargau, welches schon vor mehr als 15 Jahren den Reiz von «Betongeld» entdeckt hat: Das Paar besitzt heute zwei Eigentumswohnungen, eine für sich und eine, die sie an Dritte vermieten. Während der Tiefzinsphase zahlte das Ehepaar als Anleger für ihr Investment nur einen Zins von etwa 0,7 oder 0,8 Prozent. Wer also in Zeiten tiefer Zinsen eine günstige Hypothek über eine Million Franken aufnahm, zahlte pro Jahr nur Zinsen von etwa 7’000 oder 8’000 Franken (Saron- bzw. Geldmarkthypothek). Zu diesen Kosten kamen natürlich noch Auslagen für Verwaltung, Unterhalt und Rückstellungen. Aber unter dem Strich bescherte eine Liegenschaft allen, die in diesem Segment investierten, stetige und attraktive Erträge aus der Vermietung. «Leerstände hatten wir noch nie», betont das Ehepaar.
Kapitalanlage: Langfristig rechnen
Die weitere Zinsentwicklung hängt von der Konjunktur und den Inflationsraten ab. Die meisten Ökonominnen und Ökonomen rechnen damit, dass die Zinsen vorerst tief bleiben. Das sind gute Nachrichten für alle, die privat oder als Investor Liegenschaften besitzen: Die Hypozinsen werden wohl kaum so hoch klettern, dass sich dies negativ für diese Art von Kapitalanlage auswirken könnte.
Fonds: Indirekte Anlage
Wer als Privatperson nicht gerade Hunderttausende oder Millionen Franken investieren kann oder will, sollte die Chancen mit Immobilienfonds prüfen. Die Fachleute sprechen hier von indirekten Anlagen – weil der Anleger eben nicht selbst eine Hypothek aufnimmt und im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird. Immobilienfonds sind eine Kollektivanlage und investieren in ein breit diversifiziertes Portfolio. Entsprechende Produkte erhalten Sie bei jeder Bank.
Diese Fonds unterstehen einer strengen Aufsicht durch die Behörden und müssen alle Kennzahlen und Geschäftsergebnisse transparent ausweisen. Damit lässt sich auch das Risiko eindämmen, dass ein wenig erfahrender Investor bzw. eine Investorin mit einem bestimmten Einzelobjekt zu hohe Risiken eingeht.
Investment: Die Erfolgsfaktoren kennen
Denn wir dürfen nicht vergessen: Selbst wenn Private in kleinerem Umfang in ein oder zwei Wohnungen investieren oder Kapital für ein kleines Mehrfamilienhaus aufwenden – das ganze Investment funktioniert doch ähnlich wie ein Unternehmen. Der Wert einer Immobilie unterliegt Zyklen, hängt von den Hypothekenzinsen und dem wirtschaftlichen Umfeld ab. Damit stellen sich viele Fragen von der Strategie für das längerfristige Investment bis zur Buchführung und zu Mieterträgen, die als Einkommen zu versteuern sind.
Ein wichtiger Erfolgsfaktor ist die Hypothek; die meisten Investor/innen nehmen rund zwei Drittel des Kapitalbedarfs als Hypothek einer Bank auf (die zulässige Limite liegt bei 75 Prozent). Die Zinsentwicklung, die Staffelung von verschiedenen Laufzeiten, aber auch der ideale Mix von Fremd- und Eigenkapital haben einen wesentlichen Einfluss auf die laufenden Kosten – und somit auch auf die Rentabilität der Investition.
Tipps zur Optimierung
Tipp 1: Zinstrends richtig verstehen
Fachleute und die Profis von Banken schauen dabei auf die so genannte Zinskurve; sie sagt etwas darüber aus, um wie viel teurer Hypotheken mit längerer Laufzeit sind. Eine Festhypothek mit 8 oder 10 Jahren Laufzeit ist im Normalfall teurer als ein kurzfristiger Kredit.
Flache Zinskurve: Die Zinssätze für kurz- als auch langfristige Renditen liegen auf einem ähnlichen Niveau, so wie das jetzt der Fall ist. Laut Daniel von Arx von der LUKB muss dies wie folgt interpretiert werden: «Dies kann darauf hindeuten, dass sich die Entwicklung der Wirtschaftslage in einer Übergangsphase befindet, entweder von Wachstum zu einer Rezession oder von einer Rezession zu einem Wachstum.»
Inverse Zinskurve: Die Zinssätze für kurzfristige Anlagen weisen höhere Renditen auf als langfristige. Die kurzfristigen Zinssätze werden vor allem von der Entwicklung des SNB-Leitzinses beeinflusst. Hebt die Notenbank den Leitzins an, steigen damit die Marktzinssätze für kurzfristige Anlagen. «Höhere Leitzinsen können aber auch dazu führen, dass die Marktteilnehmer eine Rezession und einen damit einhergehenden Rückgang der Inflation erwarten», erläutert Daniel von Arx von der LUKB weiter. Das spiegelt sich dann in niedrigeren Zinssätzen für langfristige Anlagen wider. Eine inverse Zinskurve kann damit ein Signal für eine nahende Rezession sein.
Tipp 2: Expertise für Investments in Immobilien
Für Leute mit wenig Erfahrung ist es alles andere als einfach, eigene Projekte zu entwickeln und mit grösserem Einsatz an Geld und Aufwand auf dem Immobilienmarkt zu investieren. Die Finanzen und auch die Beschaffung von günstigem Fremdkapital über Fest- oder Saron-Hypotheken spielen für den Erfolg eine wesentliche Rolle. Eine Bank bietet dazu oft komplex strukturierte Finanzierungslösungen und fachliche Beratungen. Daniel von Arx von der LUKB sagt dazu: «In einem strukturierten Beratungsprozess erhalten Kundinnen und Kunden von uns massgeschneiderte Lösungsvorschläge und Empfehlungen zur Umsetzung ihrer persönlichen Immobilienstrategie – entlang der gesamten Wertschöpfungskette von Immobilien».
Tipp 3: Verhandeln wie ein Profi
Zum Business Plan rund um Immobilien und Investments gehört aber auch, dass die Investor/innen ihre eigenen Ziele definieren und verhandlungssicher auftreten. Florian Schubiger, Finanzierungsberater von VermögensPartner AG, hält dazu fest: «Für eine Bank ist es zum Beispiel alltäglich, über Zinssätze und Konditionen zu verhandeln.» Private seien darin oft weniger geübt. «Das gelingt aber nur, wenn man sich als Investor oder Investorin sehr gut vorbereitet und auch mental dafür bereit ist», so der Experte. Wer dies nicht praktiziert, wird vielleicht öfters mit dem zweitbesten oder drittbesten Angebot abgespiesen. Das gilt natürlich für alle Geschäftsbeziehungen, sei es mit einem Treuhänder, einer Architektin oder gegenüber der Bank.
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Kompliment! Sehr informativ und übersichtlich.
Vielen Dank für Ihr Feedback!
Freundliche Grüsse
Jürg Zulliger