Angesichts von Inflation, höheren Zinsen und schwankenden Märkten fragen sich viele Private, wie sie ihr Geld anlegen sollen. Immobilien-Investments sind nach wie vor eine aussichtsreiche Kapitalanlage – denn die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch. Doch nicht jede Lage eignet sich für Rendite-Immobilien. Vom Kauf bis zur Beschaffung von Kapital sind einige Hürden zu meistern. 

Im März hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins auf 1,5 Prozent festgesetzt. Mit diesem erneut erhöhten Zinssatz bricht ein neues Kapitel in der Schweiz an, das Folgen für die Finanzierung jeder Liegenschaft hat. Nehmen wir als Beispiel ein Ehepaar aus Luzern: Sie haben vor 15 Jahren am Stadtrand in Richtung Kriens eine Eigentumswohnung geerbt, die sie jetzt vermieten. Wie viele andere Private in der ganzen Schweiz, die in Phasen tiefer Zinsen den Reiz von Immobilien entdeckt haben, mauserten sie sich vom Sparer zum Investor bzw. zur Anleger/in. Das investierte Geld bringt ihnen ein willkommenes Nebeneinkommen. 

Höchst attraktive Investition 

Solange der Immobilienboom anhielt und die Hypothekarzinsen auf tiefem Niveau verharrten, war die Rendite deutlich höher als mit Obligationen. Die Rendite in Schweizer Franken von fast allen Anlagen – das gilt natürlich besonders für Konto- und Sparguthaben – lag durchweg tiefer als diejenige mit einer Immobilie. Manche Private geben einer Immobilie auch deshalb den Vorzug, weil eine Liegenschaft weniger riskant ist als in Aktien zu investieren.  

Die tiefen Zinsen verliehen der Nachfrage nach einer Investition in Liegenschaften mächtig Auftrieb. Nehmen wir noch einmal das Beispiel aus Luzern: Über Jahre zahlte das Ehepaar als Anleger für ihr Investment nur einen Zins von etwa 0,7 oder 0,8 Prozent. Wer also in der Tiefzinsphase eine Libor-Hypothek über eine Million Franken aufnahm, zahlte pro Jahr nur Zinsen von etwa 7000 oder 8000 Franken. Zu diesen Kosten kamen natürlich noch Auslagen für Verwaltung, Unterhalt und Rückstellungen. Aber unter dem Strich bescherte eine Liegenschaft allen, die in diesem Segment investierten, stetige und attraktive Erträge aus der Vermietung. «Leerstände hatten wir noch nie», betont das Ehepaar. Übrigens waren ja auch Festhypotheken teils zu einem historischen Tiefststand bei einem Zinssatz von gut 1 Prozent im Angebot. 

Steigt SNB-Zinssatz weiter? 

Doch seit sich letztes Jahr das Blatt bei den Zinsen gewendet hat, sind die Hypothekarzinsen deutlich gestiegen. «Wir hatten letzthin einen Termin bei der Kundenberaterin unserer Bank», erzählt das Luzerner Ehepaar, die beide berufstätig sind und den Kauf der Wohnung bzw. Liegenschaft quasi nebenbei in ihrer Freizeit betreuen. – Die jährlichen Zinskosten haben sich jetzt mehr als verdoppelt – eine einschneidende Änderung, die das Ehepaar nicht erwartet hat. Kurzfristig finanzierte Hypotheken, auf Basis des Schweizer Referenzzinses Saron, kosten jetzt etwa 2,2 oder 2,4 Prozent Zins. Eine Festhypothek mit einer Laufzeit von 5 oder 8 Jahren ist sogar noch etwas teurer. Kommt dazu, dass der SNB-Leitzins noch weiter steigen könnte.  

Ein steigender Zinssatz bei der Hypothek schmälert natürlich die Rendite. «Doch es rechnet sich immer noch», sagt das Ehepaar in unserem Fallbeispiel. Sie gehen davon aus, dass bald auch der offizielle Referenzzinssatz steigen wird (der für die Mieten massgeblich ist). So werden sie die höheren Kosten zumindest verzögert weitergeben können; auch eine teilweise Mietzinsanpassung an den Index der Konsumentenpreise ist möglich (Teuerung).   

Kapitalanlage: Langfristig rechnen 

Die weitere Zinsentwicklung hängt von der Konjunktur und den Inflationsraten ab. Wenn sich der Kaufkraftverlust des Geldes wieder etwas einpendelt, zum Beispiel bei 2 Prozent, würde dies die Lage beruhigen; so könnten sich die aktuellen Hypothekarzinsen stabilisieren. Relativ viele Ökonominnen und Ökonomen rechnen damit, dass bei der Zinsentwicklung schon bald Ruhe einkehren wird. Viele halten es sogar für plausibel, dass die Zinsen im Jahr 2024 bereits wieder sinken könnten. Das sind gute Nachrichten für alle, die privat oder als Investor Liegenschaften besitzen: Die Hypozinsen werden wohl kaum so hoch klettern, dass sich dies weiter negativ für diese Art von Kapitalanlage auswirken könnte. 

Höhere Zinsen haben zugleich dazu geführt, dass sich der Immobilienmarkt etwas beruhigt hat. Jedenfalls berichten Makler, dass für Schweizer Immobilien nicht mehr absolute Spitzenpreise bezahlt werden wie noch vor zwei oder drei Jahren. Wer also noch etwas Eigenkapital verfügbar hat und auf den Reiz von Immobilien setzt, wird jetzt möglicherweise das eine oder andere gute Angebot zu einem fairen Preis finden. 

Fonds: Indirekte Anlage 

Wer als Privatperson nicht gerade Hunderttausende oder Millionen Franken investieren kann oder will, sollte die Chancen mit Immobilienfonds prüfen. Die Fachleute sprechen hier von indirekten Anlagen – weil der Anleger eben nicht selbst eine Hypothek aufnimmt und im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird. Immobilienfonds sind eine Kollektivanlage und investieren in ein breit diversifiziertes Portfolio. Entsprechende Produkte erhalten Sie bei jeder Bank.  

Diese Fonds unterstehen einer strengen Aufsicht durch die Behörden und müssen alle Kennzahlen und Geschäftsergebnisse transparent ausweisen. Damit lässt sich auch das Risiko eindämmen, dass ein wenig erfahrender Investor bzw. eine Investorin mit einem bestimmten Einzelobjekt zu hohe Risiken eingeht. 

Investment: Die Erfolgsfaktoren kennen 

Denn wir dürfen nicht vergessen: Selbst wenn Private in kleinerem Umfang in ein oder zwei Wohnungen investieren oder Kapital für ein kleines Mehrfamilienhaus aufwenden – das ganze Investment funktioniert doch ähnlich wie ein Unternehmen. Der Wert einer Immobilie unterliegt Zyklen, hängt von den Hypothekenzinsen und dem wirtschaftlichen Umfeld ab. Damit stellen sich viele Fragen von der Strategie für das längerfristige Investment bis zur Buchführung und zu Mieterträgen, die als Einkommen zu versteuern sind. 

Ein wichtiger Erfolgsfaktor ist die Hypothek; die meisten Investor/innen nehmen rund zwei Drittel des Kapitalbedarfs als Hypothek einer Bank auf (die zulässige Limite liegt bei 75 Prozent). Die Zinsentwicklung, die Staffelung von verschiedenen Laufzeiten, aber auch der ideale Mix von Fremd- und Eigenkapital haben einen wesentlichen Einfluss auf die laufenden Kosten – und somit auch auf die Rentabilität der Investition. 

Tipps zur Optimierung

Fachleute und die Profis von Banken schauen dabei auf die so genannte Zinskurve; sie sagt etwas darüber aus, um wie viel teurer Hypotheken mit längerer Laufzeit sind. Eine Festhypothek mit 8 oder 10 Jahren Laufzeit ist im Normalfall teurer als ein kurzfristiger Kredit.

Flache Zinskurve:  Die Zinssätze für kurz- als auch langfristige Renditen liegen auf einem ähnlichen Niveau, so wie das jetzt der Fall ist. Laut Daniel von Arx von der LUKB muss dies wie folgt interpretiert werden: «Dies kann darauf hindeuten, dass sich die Entwicklung der Wirtschaftslage in einer Übergangsphase befindet, entweder von Wachstum zu einer Rezession oder von einer Rezession zu einem Wachstum.»

Inverse Zinskurve:  Die Zinssätze für kurzfristige Anlagen weisen höhere Renditen auf als langfristige. Die kurzfristigen Zinssätze werden vor allem von der Entwicklung des SNB-Leitzinses beeinflusst. Hebt die Notenbank den Leitzins an, steigen damit die Marktzinssätze für kurzfristige Anlagen. «Höhere Leitzinsen können aber auch dazu führen, dass die Marktteilnehmer eine Rezession und einen damit einhergehenden Rückgang der Inflation erwarten», erläutert Daniel von Arx von der LUKB weiter. Das spiegelt sich dann in niedrigeren Zinssätzen für langfristige Anlagen wider. Eine inverse Zinskurve kann damit ein Signal für eine nahende Rezession sein.

Für Leute mit wenig Erfahrung ist es alles andere als einfach, eigene Projekte zu entwickeln und mit grösserem Einsatz an Geld und Aufwand auf dem Immobilienmarkt zu investieren. Die Finanzen und auch die Beschaffung von günstigem Fremdkapital über Fest- oder Saron-Hypotheken spielen für den Erfolg eine wesentliche Rolle. Eine Bank bietet dazu oft komplex strukturierte Finanzierungslösungen und fachliche Beratungen. Daniel von Arx von der LUKB sagt dazu: «In einem strukturierten Beratungsprozess erhalten Kundinnen und Kunden von uns massgeschneiderte Lösungsvorschläge und Empfehlungen zur Umsetzung ihrer persönlichen Immobilienstrategie – entlang der gesamten Wertschöpfungskette von Immobilien».​

Zum Business Plan rund um Immobilien und Investments gehört aber auch, dass die Investor/innen ihre eigenen Ziele definieren und verhandlungssicher auftreten. Florian Schubiger, Finanzierungsberater von VermögensPartner AG, hält dazu fest: «Für eine Bank ist es zum Beispiel alltäglich, über Zinssätze und Konditionen zu verhandeln.» Private seien darin oft weniger geübt. «Das gelingt aber nur, wenn man sich als Investor oder Investorin sehr gut vorbereitet und auch mental dafür bereit ist», so der Experte. Wer dies nicht praktiziert, wird vielleicht öfters mit dem zweitbesten oder drittbesten Angebot abgespiesen. Das gilt natürlich für alle Geschäftsbeziehungen, sei es mit einem Treuhänder, einer Architektin oder gegenüber der Bank.

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