Fast jede Bank und immer mehr auch andere Anbieter wie Versicherungen unterbieten sich laufend mit rekordtiefen Zinsen. Doch welche Hypothek passt zu welchem Kunden? «Wie komme ich zu einer guten Strategie bei der Finanzierung?» Letztlich zählen immer mehrere Dinge: ein möglichst attraktiver Zinssatz, aber auch geschickt gewählte Laufzeiten.

Über viele Jahre war die fünfjährige Festhypothek die «Lieblingshypothek» der Schweizerinnen und Schweizer. Es gibt zwar keine ganz offizielle Statistik dazu. Blenden wir kurz zurück: Noch in den 1990er-Jahren, aber auch im Zeitabschnitt von 2000 bis 2008 gehörten Zinsschwankungen zum normalen Lauf der Dinge. Festhypotheken mit einer mittleren Laufzeit von fünf Jahren waren beliebt, weil sie für eine überschaubare Zeit Schutz gegen einen Zinsanstieg versprachen.

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Heute leben wir in einer anderen Welt. Im Jahr 2015 führte die Schweizerische Nationalbank (SNB) negative Leitzinsen ein. Fast alle Laufzeiten einer Hypothek sind zu einem rekordtiefen Zins zu haben.  

Bei den Festhypotheken sind aktuell längere Laufzeiten von sechs bis zehn Jahren am stärksten nachgefragt.

Daniel von Arx, Sprecher der Luzerner Kantonalbank LUKB

Die LUKB und auch viele andere Banken haben heute sogar Laufzeiten von 11 bis 15 Jahren im Angebot. Diese würden derzeit aber «wenig abgeschlossen», erläutert Daniel von Arx weiter.

Philipp Betschart, Leiter Produktmanagement Finanzieren bei der Schwyzer Kantonalbank, beobachtet zugleich ein reges Interesse für Geldmarkthypotheken: «Bei den Geldmarktlösungen stellen wir trotz der attraktiven Zinsen bei den längerfristigen Finanzierungen eine beachtliche Nachfrage fest.» Was für eine Hypothek ist damit gemeint? Wer ein Eigenheim kauft und mit einer Hypothek finanziert, kann sich alternativ zu den Festhypotheken – eben mit fixem Zins – für eine variable Hypothek entscheiden. Diese Finanzierung wird in der Regel ohne begrenzte Laufzeit vereinbart. Die Bank passt den Zins meist quartalweise dem aktuellen Marktzins an (deshalb sprechen die Fachleute von einer Hypothek im Geldmarkt).

Kurze Zinsbindung: Vor- und Nachteile

Vorteil: kurzfristige Gelder sind zu einem günstigeren Zins zu haben als langfristige. In einem «normalen» Zinsumfeld würde jedes zusätzliche Jahr Laufzeit etwa 0,2 Prozent mehr Zins kosten. Nachteil: Eine Hypothek im Geldmarkt bietet keinen oder kaum Schutz gegen einen steigenden Zins. Immerhin haben Kunden aber die Möglichkeit, praktisch jederzeit in eine Festhypothek zu wechseln. Hypotheken unter dem Oberbegriff Geldmarkthypothek waren lange Zeit als Libor-Hypothek bekannt. Da der Referenzzins Libor aber Ende dieses Jahres abgeschafft wird, heissen die neuen Schweizer Produkte Saron-Hypothek (https://www.newhome.ch/blog/de/allgemein/die-neue-saron-hypothek-ist-im-trend/). Im Kern handelt es sich um ein typisches Produkt einer Bank, das sehr ähnlich funktioniert wie früher die Libor-Hypotheken.

Im Wesentlichen macht Experte Philipp Betschart derzeit zwei Trends aus: Zum einen wie erwähnt einen Trend hin zu einer Hypothek im Geldmarkt. Zum anderen gibt es aber auch eine grössere Gruppe von Kundinnen und Kunden, die sich für längerfristige Festhypotheken entscheiden. «Man könnte sagen, die Kunden tendieren entweder in die eine oder andere Richtung mit wenig Kompromissbereitschaft», betont Philipp Betschart.

Hypothek: Kurz – oder besser langfristig?

Das ist immer die Frage: Kann mir die Bank zuverlässig vorhersagen, wie sich die Hypothekarzinsen in den nächsten Jahren entwickeln? Natürlich gibt es Prognosen und Einschätzungen. Fachleute wie Ökonomen und Bankanalysten verfolgen die Wirtschaftsentwicklung, die Leitzinsen, die Inflation und vieles mehr. Doch nicht alle Prognosen treffen ins Schwarze. Viele Indikatoren im Geld- und Kapitalmarkt oder bei den Staatsanleihen lassen auf weiter sehr tiefe Zinsen schliessen. Auch die globale Staatsverschuldung wird als Argument angeführt. Das freut Haus- und Wohnungseigentümer: Die Kosten fürs Fremdkapital der Bank bleiben vorerst tief. Eine Garantie für tiefe Zinsen wird freilich niemand abgeben.

Um selbst zu einem Entscheid zu kommen, sollten Sie sich eine eigene Meinung bilden. Wichtig ist vor allem: Wie sieht Ihr Budget aus? Am besten berechnen Sie mit einem Hypothekenrechner der Bank, mit welchen Kosten Sie kalkulieren müssen. Dabei gilt die Regel: Wer eher knapp kalkuliert und sich gerade nach dem Ersterwerb eines Eigenheims relativ hoch verschuldet, sollte auf Nummer sicher gehen. In diesem Fall werden Sie besser fahren, wenn Sie sich mit Festhypotheken gut absichern.

Wenn es Ihr Budget aber zulassen würde, dass die Zinsen temporär etwas steigen, könnte eine Hypothek im Geldmarkt für Sie eine Option sein. Falls die Zinsen zwischenzeitlich sinken sollten, profitieren Sie mit dieser Strategie: Eine direkt anschliessende Finanzierung werden Sie zu einem attraktiven Marktzins unter Dach und Fach bringen. Sinnvoll ist ein Mix von mehreren Laufzeiten und unterschiedlichen Produkten. Schliesslich gilt auch bei Aktien oder anderen Themen rund ums Geld die Devise «diversifizieren». Man sollte nie alles auf eine Karte setzen.

Die Hypothek «splitten»?

Kritiker wenden bei einem solchen so genannten «Splitting» höchstes ein, dass Sie damit Flexibilität verlieren. Es stimmt zwar: Wenn Sie z. Bsp. eine kurzfristig refinanzierte Hypothek im Geldmarkt haben und den Rest mit einer sehr langen Festhypothek anbinden, werden Sie später die Bank nicht ohne weiteres wechseln können. Ein Wechsel des Geldgebers ist meist nur möglich, wenn das Laufzeitende der Tranchen nicht zu weit auseinander liegt.

Vermutlich sind solche und ähnliche Überlegungen die Ursache dafür, dass die ganz langen Laufzeiten aktuell doch nicht so populär sind: Zum einen sind sehr langjährige Kreditverträge mit 12 Jahren oder noch mehr doch etwas teurer als kürzere Laufzeiten. Zum anderen müssen ja alle Verpflichtungen aus dem Vertrag (inklusive Zinsen und Amortisationen) über viele Jahre eingehalten werden. Wer vorzeitig eine Hypothek kündigen will, muss der Bank in der Regel Schadenersatz für eine vorzeitige Vertragsauflösung leisten.

Tragbarkeit und Lebenssituation

Nebst dem Budget und den Zahlen aus dem Hypothekenrechner sollten Sie für Ihre Entscheidung daher noch andere Aspekte berücksichtigen:

  • Für wie viele Jahre planen Sie? Könnte ein Verkauf oder eine Übertragung der Immobilie an Ihre Kinder ein Thema sein?
  • Wie wahrscheinlich ist ein Wohnortwechsel in den nächsten Jahren?
  • Ist es denkbar, dass in den nächsten Jahren Mittel für Amortisationen der Hypothek zur Verfügung stehen? (2. oder 3. Säule, Erbvorbezüge, Erbschaften, Ersparnisse, Lebensversicherungen)?

Kurz- oder langfristig anbinden? Selbst Finanzprofis liegen mit ihren Einschätzungen nicht immer richtig! Nach dem Lehrbuch gilt die Empfehlung: Festhypotheken sind dann angezeigt, wenn viele Vorzeichen auf steigende Zinsen hindeuten. Im aktuellen Umfeld ist dies nicht der Fall. Es ist eher umgekehrt. Wenn der Trend weiter tiefe Zinsen erwarten lässt, haben kürzere Laufzeiten durchaus ihre Berechtigung. Eben zum Beispiel die erwähnten Saron-Hypotheken. Fachleute haben schon mehrmals nachgerechnet: Hypotheken im Geldmarkt sind auch bei schwankender Entwicklung über 10 oder 15 Jahre immer günstiger als ein Standardprodukt wie eine fünfjährige Festhypothek.

Zinsausblick: langfristig niedrig?

Falls der Trend zu weiter negativen Zinsen in der Schweiz anhält, könnten auch Saron-Hypotheken weiter sehr günstig bleiben oder sogar noch etwas nach unten rutschen. Das ist zwar unerfreulich für alle Leute, die Geld sparen wollen. Aber Haus- und Wohnungskredite sind dabei weiter extrem günstig.