Die Zinsentwicklung in den letzten Jahren in der Schweiz war turbulent, mal gingen die Leitzinsen hoch, dann wieder runter. Doch welche Hypothek passt zu welchem Kunden? «Wie komme ich zu einer guten Strategie bei der Finanzierung?» Letztlich zählen immer mehrere Dinge: ein möglichst attraktiver Zinssatz, aber auch geschickt gewählte Laufzeiten.

Über viele Jahre war die fünfjährige Festhypothek die «Lieblingshypothek» der Schweizerinnen und Schweizer. Es gibt zwar keine ganz offizielle Statistik dazu. Blenden wir kurz zurück: Noch in den 1990er-Jahren, aber auch im Zeitabschnitt von 2000 bis 2008 gehörten Zinsschwankungen zum normalen Lauf der Dinge. Festhypotheken mit einer mittleren Laufzeit von fünf Jahren waren beliebt, weil sie für eine überschaubare Zeit Schutz gegen einen Zinsanstieg versprachen.

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Ende 2022 war die Zeit negativer Zinsen in der Schweiz vorüber, die Lage hat sich wieder normalisiert. «Aktuell sind vor allem Festhypotheken mit kürzeren Laufzeiten bis zu fünf Jahren am meisten nachgefragt», sagt Daniel von Arx, Sprecher der Luzerner Kantonalbank LUKB.

Die LUKB und auch viele andere Banken haben heute sogar Laufzeiten von 11 bis 15 Jahren im Angebot. Diese würden derzeit aber «wenig abgeschlossen», erläutert Daniel von Arx weiter. Lange Laufzeiten (länger als acht Jahre) sind aktuell eher weniger nachgefragt.

SARON-Hypothek: Wie kommt der Zins zustande?

Doch es gibt auch eine Alternative, die so genannten SARON-Hypotheken. Was ist damit gemeint? Wer ein Eigenheim kauft und mit einer Hypothek finanziert, kann sich alternativ zu den Festhypotheken – eben mit fixem Zins – für eine SARON-Hypothek mit variablem Zinssatz entscheiden. Dieses Finanzierungsmodell wird in der Regel mit einer Laufzeit von 1 bis 5 Jahren abgeschlossen. Der Zins der SARON-Hypothek setzt sich aus einem Basiszinssatz (SARON Compound) und einer fixen Marge zusammen. Der Basiszinssatz wird nach dem Ablauf einer Zinsperiode mit einer bestimmten Berechnungsmethode ermittelt, die auf dem von der SIX täglich publizierten SARON basiert (deshalb sprechen die Fachleute von einer geldmarktbasierten Hypothek).

Der Kunde profitiert von attraktiven Konditionen, wenn die Zinsen generell tief sind oder sinken. Nachteil: Anders als bei Festhypotheken ist mit grösseren Schwankungen zu rechnen. Das setzt eine entsprechende Risikobereitschaft voraus.

Was ist der SARON und der SARON Compound?

Der SARON (Swiss Average Rate Overnight) ist ein Tagesgeldzinssatz, der von der SIX Group AG bzw. der SIX Swiss Exchange AG (SIX) administriert und publiziert wird. Er ist öffentlich einsehbar, repräsentativ, robust und erfüllt die Anforderungen internationaler Benchmark-Standards. Für Kontrakte mit längeren Laufzeiten wird der SARON Compound ermittelt. Dieser wird aus dem Durchschnitt der täglich aufgezinsten SARON-Zinssätze der Periode berechnet. Folglich ist die Höhe des Basiszinssatzes nicht am Anfang, sondern erst am Ende einer Zinsperiode bekannt.

Kurze Zinsbindung: Vor- und Nachteile

Vorteil: kurzfristige Gelder sind zu einem günstigeren Zins zu haben als langfristige. In einem «normalen» Zinsumfeld würde jedes zusätzliche Jahr Laufzeit etwa 0,1 bis 0,2 Prozent mehr Zins kosten. Nachteil: Eine SARON-Hypothek bietet keinen oder kaum Schutz gegen einen steigenden Zins. Immerhin haben Kunden aber die Möglichkeit, praktisch jederzeit in eine Festhypothek zu wechseln.

Hypothek: Kurz – oder besser langfristig?

Eine wesentliche Frage bleibt immer gleich: Kann mir die Bank zuverlässig vorhersagen, wie sich die Hypothekarzinsen in den nächsten Jahren entwickeln? Natürlich gibt es Prognosen und Einschätzungen. Fachleute wie Ökonomen und Bankanalysten verfolgen die Wirtschaftsentwicklung, die Leitzinsen, die Inflation und vieles mehr. Eine genaue Vorhersage der Hypothekarzinsen ist jedoch schwierig. Die LUKB geht davon aus, dass sich die SWAP-Sätze, welche die Zinserwartungen der Festhypotheken reflektieren, in den nächsten 12 Monaten nicht allzu stark verändern werden. Die Leitzinssenkung wurde bereits vor dem jüngsten SNB-Zinsschritt «eingepreist». Daraus ergibt sich, dass bei den Festhypotheken kaum Bewegungen zu erwarten sind. Der Zinssatz der SARON-Hypothek folgt praktisch parallel – aber verzögert – der Entwicklung des SNB-Leitzinses SARON. Folglich würden die Zinssätze für SARON-Hypotheken bei weiteren Senkungen des Leitzinses durch die SNB fallen.

Eine eigene Einschätzung definieren

Um selbst zu einem Entscheid zu kommen, sollten Sie sich eine eigene Meinung bilden. Sprechen Sie daher rechtzeitig mit Ihrer Bank über eine persönliche Hypothekarstrategie. Wichtig ist unter anderem: Wie sieht Ihr Budget aus? Am besten berechnen Sie mit einem Hypothekenrechner der Bank, mit welchen Kosten Sie kalkulieren müssen. Dabei gilt die Regel: Wer eher knapp kalkuliert und sich gerade nach dem Ersterwerb eines Eigenheims relativ hoch verschuldet, sollte auf Nummer sicher gehen. In diesem Fall werden Sie besser fahren, wenn Sie sich mit Festhypotheken gut absichern.

Wenn es Ihr Budget aber zulassen würde, dass die Zinsen temporär auch steigen, könnte eine SARON-Hypothek für Sie eine Option sein. Sinnvoll ist ein Mix von mehreren Laufzeiten und unterschiedlichen Produkten. Falls die Zinsen zwischenzeitlich sinken sollten, profitieren Sie mit dieser Strategie: Eine direkt anschliessende Finanzierung werden Sie zu einem attraktiven Marktzins unter Dach und Fach bringen. Schliesslich gilt auch bei Aktien oder anderen Themen rund ums Geld die Devise «diversifizieren». Man sollte nie alles auf eine Karte setzen.

Die Hypothek «splitten»?

Kritiker wenden bei einem solchen so genannten «Splitting» höchstes ein, dass Sie damit Flexibilität verlieren. Es stimmt zwar: Wenn Sie z. Bsp. eine kurzfristig refinanzierte Hypothek im Geldmarkt haben und den Rest mit einer sehr langen Festhypothek anbinden, werden Sie später die Bank nicht ohne weiteres wechseln können. Ein Wechsel des Geldgebers ist meist nur möglich, wenn das Laufzeitende der Tranchen nicht zu weit auseinander liegt –ein Zahlungsversprechen für eine Ablösung wird meist nur 18 Monate im Voraus akzeptiert. Allenfalls müssen die Schuldbriefe dafür neu geordnet werden.

Vermutlich sind solche und ähnliche Überlegungen die Ursache dafür, dass die ganz langen Laufzeiten aktuell doch nicht so populär sind: Zum einen sind sehr langjährige Kreditverträge mit 12 Jahren oder noch mehr teurer als kürzere Laufzeiten. Zum anderen müssen ja alle Verpflichtungen aus dem Vertrag (inklusive Zinsen und Amortisationen) über viele Jahre eingehalten werden. Wer vorzeitig eine Hypothek kündigen will, muss der Bank in der Regel eine Entschädigung für die vorzeitige Vertragsauflösung leisten.

Tragbarkeit und Lebenssituation

Nebst dem Budget und den Zahlen aus dem Hypothekenrechner sollten Sie für Ihre Entscheidung daher noch andere Aspekte berücksichtigen:

  • Für wie viele Jahre planen Sie? Könnte ein Verkauf oder eine Übertragung der Immobilie an Ihre Kinder ein Thema sein?
  • Wie wahrscheinlich ist ein Wohnortwechsel in den nächsten Jahren?
  • Ist es denkbar, dass in den nächsten Jahren Mittel für Amortisationen der Hypothek zur Verfügung stehen? (2. oder 3. Säule, Erbvorbezüge, Erbschaften, Ersparnisse, Lebensversicherungen)?

Kurz- oder langfristig anbinden? Selbst Finanzprofis liegen mit ihren Einschätzungen nicht immer richtig! Nach dem Lehrbuch gilt die Empfehlung: Festhypotheken sind dann angezeigt, wenn die finanzielle Sicherheit im Vordergrund steht, oder viele Vorzeichen auf steigende Zinsen hindeuten. Im aktuellen Umfeld ist letzteres nicht der Fall – es werden eher stabile oder sogar sinkende Zinsen erwartet. In einem solchen Umfeld haben kürzere Laufzeiten durchaus ihre Berechtigung. Eben zum Beispiel die erwähnten SARON-Hypotheken.

Fachleute haben schon mehrmals nachgerechnet: Hypotheken im Geldmarkt sind auch bei schwankender Entwicklung über 10 oder 15 Jahre meist günstiger als ein Standardprodukt wie eine fünfjährige Festhypothek.