In manchen Regionen ist die Nutzung von Gebäuden respektive Wohnungen im Baurecht weit verbreitet. Der Vorteil: Der Käufer einer Immobilie muss das Land nicht selbst kaufen, zahlt dafür aber einen Baurechtszins. Beim Verkauf eines solchen Objekts sind einige wesentliche Punkte zu beachten – vor allem sollten die Karten zum Baurecht offen auf den Tisch gelegt werden.

Vertagsverhandlung beim Immobilienverkauf
Das Baurecht regelt alle rechtlichen Fragen rund um den Bau und die Nutzung von Immobilien, was zu einer klaren Rechtslage und Rechtssicherheit für alle Beteiligten führt. (Bild: canva.com)

Baurechte kommen praktisch bei allen Varianten von Gebäuden vor, sei es für ein grösseres Grundstück, eine Wohnung oder ein freistehendes Haus. Dabei räumt der Grundeigentümer (der Baurechtsgeber) einem Nutzer das Recht ein, das Land dauerhaft zu nutzen und ganz nach seinen Bedürfnissen zu überbauen. Die Rede ist von einem dauernden Baurecht. Grundlage dafür sind eine detaillierte schriftliche Regelung in einem Baurechtsvertrag und ein entsprechender Eintrag im Grundbuch. Weil der Erwerb des meist teuren Landanteils wegfällt, ermöglicht dies günstiges Wohnen – eben formell auf einem «fremden Grundstück». 

Das Gesetz ermöglicht es Grundeigentümern in der Schweiz, die kein eigenes Haus bauen wollen, den Boden dauerhaft einer anderen Person zu überlassen – dem Baurechtsnehmer. Etwas vereinfacht könnten wir auch sagen, der Baurechtsnehmer mietet das Land und zahlt dafür einen Zins. Um die anfallenden Kosten und spätere Anpassungen des Baurechtszinses richtig einschätzen zu können, sollten beide Seiten den Inhalt des Baurechtsvertrags kennen und gründlich studieren. 

Baurecht: Was gilt beim Verkauf? 

Was gilt, wenn der Nutzer einer solchen Immobilie diese während der Laufzeit des Baurechts verkaufen will? «Wichtig ist vor allem, dass von Anfang an klar kommuniziert wird, dass es sich um ein Gebäude im Baurecht handelt», sagt Florian Schubiger. Er ist Immobilien- und Finanzierungsexperte beim Beratungsunternehmen VermögensPartner. Geht es um einen Verkauf einer Stockwerkeinheit im Baurecht, müsste dies schon in der Ausschreibung klar werden: «4-Zimmer-Wohnung im Baurecht zu verkaufen.» 

Die Vorteile von Baurecht 

Wer eine Immobilie im Baurecht verkauft, sollte das Original des Baurechtsvertrags zur Hand haben. Gut möglich, dass Kaufinteressierte alle Details studieren wollen; meist verlangt auch die involvierte Bank alle Unterlagen, die für den Kauf und die Gewährung einer Hypothek relevant sind. Aus Verkäufersicht dürfen Sie natürlich auf die Vorteile des Baurechts hinweisen. Etwa mit folgenden Worten:  
Ein dauerndes, langfristiges Baurecht gibt den Nutzern die volle Befugnis zur Gestaltung ihres eigenen Umfelds und bringt viele Vorteile im Vergleich zum Eigentum mit sich – vor allem die einfachere und günstigere Finanzierung, da der Landanteil wegfällt. 

Um das private Baurecht besser zu verstehen, schauen wir uns die Variante von Stockwerkeigentum noch genauer an: Die einzelnen Stockwerkeinheiten umfassen also Eigentum am Gebäude, aber nicht am Boden. Es sind im Kern zwei Komponenten: 

  • Die einzelnen Stockwerkeigentümer haben das Recht, das Land zu überbauen und zu nutzen. 
  • Zweitens haben sie je ein so genanntes Sonderrecht am Gebäudeteil (eben ihre individuelle Eigentumswohnung). 

Was bedeutet Heimfall bei Stockwerkeigentum? 

Thomas J. Wenger und Maxi Annina Müller von Häusermann und Partner Anwälte und Notare schreiben dazu in der NZZ: «Das Baurecht kann in solchen Fällen für eine Dauer von höchstens hundert Jahren begründet werden und endet mit deren Ablauf automatisch, wenn nicht rechtzeitig eine Verlängerung erfolgt.» Wenn diese Zeit verstrichen ist, erfolgt der sogenannte Heimfall. Das heisst: Das Gebäude geht ins Eigentum des Grundeigentümers über. «Mit dem Heimfall gehen auch das Stockwerkeigentum sowie sämtliche Dienstbarkeiten und Pfandrechte unter, die am Baurecht oder an einzelnen Stockwerkeinheiten begründet wurden», schreiben der Experte und die Expertin weiter in der NZZ (zur Heimfallentschädigung: siehe Box unten mit Begriffen). 

Baurecht: Die Kosten kennen 

Wenn sich der Verkauf nun um Teile eines in dieser Art errichteten Gebäudes dreht, ist vor allem die restliche Laufzeit des Baurechts wichtig. Da die Verträge oft über viele Jahrzehnte abgeschlossen werden, stellen sich keine kritischen Fragen, wenn der Eigentümer mit einer sehr langen Nutzung rechnen kann. Er oder sie muss einfach das Budget korrekt aufstellen: Denn die Kosten für das Wohnen setzen sich aus den Ausgaben für die Wohnung und den separat zu zahlenden Baurechtszins zusammen. «Je nach Höhe des Baurechtszinses macht dies das Angebot natürlich mehr oder weniger attraktiv», sagt Experte Florian Schubiger. Auch hier gilt: Alle Kaufinteressenten und -interessentinnen sollten möglichst früh Bescheid wissen. «Je nach dem machen zusätzliche 500 oder 700 Franken pro Monat für das Baurecht im Budget schon einiges aus», ergänzt Florian Schubiger. 

«Es gibt einen Markt dafür» 

Monika Bürgi von der Bewertungsexpertenkammer beim Branchenverband SVIT sagt dazu: «Ein Wohnung oder ein Haus im Baurecht lässt sich ganz normal wie andere Objekte verkaufen, und es gibt auch einen Markt dafür.» Dies gelte für selbstständige, dauernde Baurechte. Allerdings habe der Baurechtsgeber nach dem Gesetz ein Vorkaufsrecht (lässt sich vertraglich ändern). Die Expertin bringt aber noch einen Vorbehalt vor: Die Bewertung von Immobilien im Baurecht sei nicht ganz einfach. Es geht etwas vereinfacht gesagt darum, den Wert der künftigen Baurechtszinsen zum heutigen Tag zu bestimmen. Für geschulte Fachleute ist dies einfach Finanzwissen, doch für Laien sind diese dynamischen Modelle nicht leicht verständlich. Im Hinblick auf einen Verkauf sagt Monika Bürgi, dass bei einer sehr kurzen Restlaufzeit des Baurechts eine Wohnung schwer verkäuflich ist.  

Tritt zum Beispiel schon in vier oder fünf Jahren der so genannte Heimfall ein, macht dies den Kauf weniger interessant. Jedenfalls müsste ein potentieller Käufer von einer befristeten Nutzung ausgehen. Dabei können auch Hypotheken nur noch für diese Laufzeit abgeschlossen werden. Je näher das Ende das Baurechts rückt, umso wichtiger ist auch die Frage, wie hoch die Heimfallentschädigung ausfällt (siehe weitere Hinweise im Glossar unten). 

Wesentliche Begriffe zum Baurecht 

Was die Nutzung des Bodens kostet, ist der entscheidende Punkt im Baurechtsvertrag. Denkbar ist ein fixer, im Voraus festgelegter Betrag oder ein Prozentsatz des geschätzten Landwertes. Viele Verträge sehen aber eine regelmässige Anpassung an die Inflation und an die Entwicklung der Landwerte vor. Dabei ist es üblich, dass die Anpassung in grösseren Zeitabständen von 5 oder 10 Jahren erfolgt. 

Der Vertrag umschreibt meist auch den vorgesehen Zweck. Gemeinden oder Städte können zum Beispiel vorschreiben, dass gemeinnützige Sozialwohnungen erstellt werden. Es sind aber viele andere Varianten denkbar: etwa der Betrieb einer Sporthalle oder eines Restaurants, gewerbliche Nutzungen, ein Geschäftshaus, ein Hotel, ein privates Wohnhaus, Stockwerkeigentum etc. 

Ein Baurechtsvertrag muss notariell beurkundet werden. Ist diese Formvorschrift nicht erfüllt, ist das Baurecht ungültig. Im Grundbuch wird ein Baurecht meist als eigenständiges Grundstück eingetragen. 

Das Baurecht kann auf höchstens 99 Jahre festgelegt werden. Die vereinbarte Dauer ist im Vertrag festzuhalten. Meist steht aber nichts davon, ob und für wie lange ein Baurecht verlängert wird. 

Weil das Baurecht sehr langfristig und dauerhaft ist, kennt diese Form keinen Eigenbedarf wie das Mietrecht. Der Eigentümer kann das Land während der Laufzeit nicht für sich beanspruchen. 

Eine Immobilie, die im Baurecht genutzt wird, kann an die Erben übergehen, sofern der Baurechtsvertrag noch läuft.

Am Ende der Laufzeit geht das Gebäude bzw. die Immobilie in das Eigentum des Baurechtsgebers zurück. Dafür zahlt er oder sie aber eine Entschädigung. Dieser Anspruch des Baurechtsinhabers sollte im Vertrag klar und detailliert geregelt sein. Wer eine Immobilie im Baurecht nutzt, sollte die Höhe der Heimfallentschädigung im Voraus abschätzen können. Sonst kauft man buchstäblich die Katze im Sack. Für den Fall, dass es beim Heimfall zu Konflikten kommt, sollte ein Lösungsweg vorgegeben sein, etwa die Schätzung des Wertes der Liegenschaft durch eine bestimmte Institution. Unabhängige Fachleute argumentieren, dass die Heimfallentschädigung dem tatsächlichen Wert entsprechen sollte. Dies könnte im Vertrag wie folgt umschrieben sein: «Der Baurechtsgeber verpflichtet sich, die Immobilie sowie allfällige weitere Bauten und Anlagen der Baurechtsnehmerin gegen eine Entschädigung von 100 Prozent des Verkehrswertes zu übernehmen.» 

Baurechtszinsen dürfen in der Regel nicht als Schuldzinsen abgezogen werden; sie gelten in dem Sinn als Teil der Anlagekosten einer Immobilie. Baurechtszinsen vermindern aber den Eigenmietwert. 

Gegen Ende der Laufzeit des Baurechtsvertrags kann ein Verkauf schwieriger werden. Eine kurze Restlaufzeit von zum Beispiel 5 oder 10 Jahren könnte den Verkaufspreis drücken und auch die Auswahl möglicher Käufer einschränken. Dabei spielen aber auch die vereinbarte Heimfallentschädigung und der Zustand der Liegenschaft eine wesentliche Rolle. Daniel von Arx von der Luzerner Kantonalbank (LUKB) empfiehlt, bei einem Verkauf einen erfahrenen Immobilien-Treuhänder oder einen Makler beizuziehen. Weiter ergänzt er: «Je kürzer die Restlaufzeit des Baurechtes ist, umso relevanter wird aus Verkäufersicht tatsächlich die Heimfallentschädigung und die Festlegung des Verkaufspreises.» 

Basler Modell bzw. Basler Mustervertrag: 

Der Mustervertrag gibt eine gute Übersicht und zeigt auf, welche wesentlichen Punkte zu regeln sind: https://www.immobilienbs.ch/media/cms_page_media/33/baurechtsvertrag_mustervertrag_2015_03_17.pdf

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