En principe, les locataires qui souhaitent résilier leur contrat sont tenus de respecter les dispositions légales et contractuelles en vigueur (délais et dates de résiliation). Le locataire peut toutefois demander une libération anticipée du bail de location s’il propose un nouveau locataire solvable et convenable. Toutefois, même les professionnels ne savent pas toujours comment bien interpréter les dispositions légales. 

Afin qu’une résiliation hors délai soit légalement valable, certaines conditions doivent être respectées. (image: canva.com)

Des erreurs très répandues sont courantes en matière de droit locatif, notamment en ce qui concerne la résiliation d’un bail de location. L’une de ces erreurs est la suivante: en signant un bail de location longue durée ou à durée indéterminée, il est presque impossible de se libérer du contrat. Le locataire reste responsable du paiement total du loyer jusqu’à ce que le contrat arrive à terme ou qu’une résiliation ordinaire soit possible. 

Que dit la loi sur la résiliation hors délai?

L’article 264 du CO autorise toutefois une résiliation à tout moment dans la mesure ou certaines conditions sont respectées. Une résiliation hors délai au sens de la loi est généralement source de complications dans la pratique. Voici en quelques mots le contenu de la disposition légale: La loi autorise le locataire à rendre de manière anticipée le bien loué s’il propose au bailleur un nouveau locataire convenable, solvable prêt à reprendre le bien aux mêmes conditions (logement, contrat et loyer identiques, etc.).

Cette disposition légale est très utile au quotidien, car de plus en plus de personnes sont amenées à déménager rapidement (raisons privées, changement de postes, etc.). Ledit texte légal est souvent utilisé pour les logements en location; le droit de résilier un bien en location hors délai est également utile pour d’autres locations, comme celles de places de parking, de locaux commerciaux ou de bureaux. Si tout est correctement préparé, les cabinets de gestion acceptent généralement les nouveaux locataires proposés.

Quand peut-on mettre fin à un bail de location?  

Toutefois, dans la pratique, la question de l’interprétation de la disposition légale se pose souvent. Un locataire peut-il être dégagé de ses obligations contractuelles s’il fournit au cabinet de gestion un ou deux noms (soit des personnes qui seraient en mesure de reprendre le logement)? Ou les exigences sont-elles plus élevées? De nombreux cabinets de gestion estiment qu’un bail ne peut être résilié que lorsqu’un nouveau bail de location existe.
Cette pratique du secteur est fondamentalement conforme, comme l’explique Paul Stämpfli, juriste chez HEV-Schweiz: «Un locataire peut être libéré d’un bail quand le bailleur a accepté la résiliation précoce et qu’un nouveau bail a été signé.» Il convient d’ajouter qu’un bail de location puisse être établi à l’oral et par écrit. 

La disposition légale (même article, paragraphe 3) comprend toutefois une remarque indiquant que le bailleur ne peut rester totalement inactif. Il est également tenu de minimiser les dommages causés au locataire et d’envisager toutes les éventuelles économies ou tout autre usage du logement qui sera libéré. C’est l’idée que l’on retrouve dans la disposition légale. 

Bien interpréter le droit locatif 

Le juriste Paul Stämpfli de HEV-Schweiz s’exprime à ce sujet: «On retrouve l’idée que le bailleur est soumis à une certaine obligation de réduire le dommage.» Pour une interprétation complète, il faut savoir que le locataire est libéré du bail quoiqu’il arrive sous certaines conditions. C’est notamment le cas si le nouveau bail de location n’a pas pu être signé si le bailleur a négligé certains aspects, ou qu’il souhaite modifier les conditions ou le bail de location: 

  • Le bailleur profite du changement de locataire pour augmenter le loyer. 
  • Le bailleur ne respecte pas ses obligations (notamment celle de vérifier dans le temps imparti le·a locataire proposé·e). 
  • Cela s’applique également en cas d’absence de réaction du bailleur. 
  • Le bailleur apporte des modifications qui entraînent des conditions défavorables quant au bail de location (durée contractuelle fixe plus longue, location avec une pièce en moins, autres modifications contractuelles au détriment du locataire, etc.). 

S’il est prouvé que l’ancien locataire a proposé un nouveau locataire et que le bailleur ne réagit pas, la restitution du bien en location par le locataire est en principe possible. Il suffit au locataire de renvoyer les clés, de préférence en recommandé. 

Que signifie un nouveau locataire convenable?

Le locataire est libéré de toutes obligations et ne doit plus aucun loyer si le cabinet de gestion refuse le nouveau locataire proposé pour des raisons non plausibles. En effet, il est interdit de refuser certaines personnes ou ménages du fait de leurs origines, de leur religion ou de leur sexe.

Le principal est que le nouveau locataire soit solvable. La règle qui s’applique est la suivante: le revenu du ménage doit dépasser de plus de trois fois le loyer, et aucune dette majeure ne doit apparaître sur l’extrait du registre des poursuites.

L’important est que les parties contractuelles communiquent efficacement. Une résiliation hors délai ou précoce peut tout à fait se dérouler de manière informelle: c’est notamment le cas lorsque le bailleur indique sa volonté d’accepter une résiliation précoce. S’il déclare être d’accord pour conclure un nouveau bail avec le locataire proposé, la situation est très claire: à partir de ce moment, l’ancien locataire est libéré du bail et ne doit plus aucun loyer.

Combien de nouveaux locataires faut-il présenter?  

Il est important de rappeler que, selon le droit suisse, un seul nouveau locataire suffit; inutile de proposer trois nouveaux locataires comme beaucoup de personnes le pensent. Le nouveau locataire proposé doit toutefois être convenable et solvable. Il doit en outre exprimer son souhait de reprendre le logement «en l’état» et dans les mêmes conditions. Si le bail conclu avec le bailleur était de durée déterminée, cette condition préalable doit également s’appliquer au nouveau bail de location.

Enfin, il faut se rappeler que la disposition légale de l’article 264 du CO ne s’applique que si le bail de location est résilié hors délai. Dans la mesure où le contrat est résilié conformément, dans le respect des délais et dates de résiliation contractuelles ou usuelles, la situation est différente. Le·a locataire ne doit plus rien payer et ne doit pas non plus s’occuper de trouver un nouveau locataire.

Conclusion: départ anticipé 

Si les deux parties connaissent leurs droits et obligations, les conflits et retards éventuels seront facilement évités. Résumons une dernière fois la marche à suivre: 

Le·a locataire informe le bailleur de sa volonté de résilier le bail hors délai. Le mieux est de le faire par écrit et par courrier recommandé.

Ensuite, il faut apporter la preuve que vous recherchez activement un nouveau locataire (plateformes en ligne, bouche-à-oreille).  Sur newhome, il est possible de mettre en ligne le bien en location pendant 15 jours gratuitement ici.

La plupart des locataires potentiels souhaitent faire une visite afin de se faire une meilleure idée du logement. Même si vous cherchez vous-même le nouveau locataire, c’est le cabinet de gestion qui se charge des visites.

Il est conseillé de récupérer toutes les données personnelles des personnes intéressées (nom, adresse e-mail, téléphone, si possible extrait du casier judiciaire). Voici un formulaire utile pour la recherche d’un nouveau locataire: Nouveau locataire: un modèle de formulaire qui facilite les formalités (Allemand)

Transférer les documents au cabinet de gestion, et restez en contact avec ce dernier. Tous les documents ont été reçus? Selon l’interprétation, le cabinet dispose de 10 à 30 jours pour vérifier le dossier du nouveau locataire. En cas de bailleur particulier, un délai plus long d’environ de 30 jours s’applique, car un cabinet de gestion professionnel nécessite moins de temps.

Après deux semaines, demandez si tout est bon. Soit vous devez prouver que vous avez trouvé au moins un locataire de remplacement convenable, soit vous demandez une confirmation écrite de l’accord du cabinet de gestion pour la résiliation hors délai.

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