Immobilien sind langfristig eine ausgezeichnete Möglichkeit, sichere Einnahmen und Wohlstand zu schaffen. Angesichts hoher Preise und steigender Baukosten sind sie aber auch mit Risiken verbunden. Unabhängig davon, ob Sie in diesem Gebiet neu oder schon ein erfahrener Investor sind – es sind einige Grundregeln zu beachten, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus oder ein anderes Anlageobjekt kaufen wollen.

Renditeimmobilien als attraktive Geldanlage
Buy-to-let Investments, d.h. der Kauf eines Mehrfamilienhauses oder von Stockwerkeigentum für die Weitervermietung ist auch bei Privatpersonen beliebt. (Bild: canva.com)

Immobilieninvestoren benötigen ein solides Verständnis der komplexen Zusammenhänge, die mit Anlageobjekten verbunden sind – von der Rentabilitätsberechnung bis hin zu rechtlichen Fragen. In den letzten Jahren haben aber auch sehr viele Privatpersonen den Schritt gewagt, ein Haus oder eine Wohnung als Investment zu kaufen. 

Immobilien schon fast als «Volkssport» 

Nehmen wir als Beispiel Chantal M., die vor einigen Jahren eine grössere Erbschaft gemacht hat. Anstatt ihr Geld zinslos oder zum damaligen Zeitpunkt sogar negativ verzinst auf einer Bank liegen zu lassen, kaufte sie mehrere Eigentumswohnungen. Im Fokus waren für sie Objekte, die im mittleren Preissegment angesiedelt sind und in beliebten Wohngegenden liegen – meist sind öV-Haltestellen und Läden ganz in der Nähe. Klar, für Chantal M. ist das inzwischen mehr als ein Hobby. Sie hat einiges an Fachwissen erworben.  

Wenn wir uns die Trends bei den Immobilien und speziell bei Wohnungen und Mehrfamilienhäusern anschauen, können wir wirklich von «Renditeobjekten» sprechen: «Leerstände und Mietzinsausfälle gab es nie», erzählt Chantal M. Die sehr regelmässigen Erträge aus der Vermietung bescherten ihr ein attraktives Einkommen. Kommt dazu: Immobilien haben in den letzten 20 Jahren deutlich an Wert zugelegt. Ein Privatinvestor in Zürich sagt: «Mein erstes Mehrfamilienhaus mit 3-Zimmer-Wohnungen habe ich in den 1990er-Jahren gekauft. Heute ist es einen zweistelligen Millionenbetrag wert.» Ob er jetzt verkauft? «Nein», antwortet er. Er sehe das Haus als sehr langfristige Investition.

Kapitalanlage mit Immobilien 

Grundsätzlich müssen wir unterscheiden, ob ein Investor einzelne Objekte kauft oder gleich ein ganzes Mehrfamilienhaus. Von «buy to let»-Investments ist die Rede, wenn eine Privatperson Stockwerkeinheiten kauft und nicht selbst bewohnt. Die Eigentumswohnungen werden meist mit 60 bis 70 Prozent über Hypotheken finanziert. Dann werden die Wohnungen ganz normal als Mietwohnung an Dritte vermietet. Solche Angebote mit zum Beispiel drei oder vier Zimmern werden sehr gerne gemietet. Wichtig ist, dass sie innen und aussen gepflegt sind. Dann braucht es gewisse Kenntnisse des lokalen Mietmarkts. Die professionellen Vermieter oder auch ein Treuhänder, der sich mit Liegenschaften gut auskennt, wissen über das lokale Mietpreisniveau bestens Bescheid. Die Miete sollte je nach Zustand, Wohnfläche, Anzahl Zimmer und Baujahr der Immobilie angemessen sein.  

Als Vermieter müssen Sie ein feines Gespür für die Zielgruppe haben. Sind an der betreffenden Lage eher 2- oder 4-Zimmer-Wohnungen gesucht? Dabei gibt es keine einfachen Patentrezepte: An einer zentralen Lage in den Städten gibt es zwar eine unglaublich starke Nachfrage. Es werden sich praktisch immer Mieterinnen und Mieter finden, die ein neues Zuhause suchen. Doch sind gerade deswegen Renditeobjekte in den Städten auch sehr teuer. Wer dann die Gesamtkosten sorgfältig durchrechnet – Kaufpreis, Gebäudeunterhalt, Verwaltung, Hypotheken bzw. Finanzierung – kommt oft zu ernüchternden Zahlen (Tipps unten in der Box). Übrigens können auch Renditeobjekte in mittleren Zentren oder auf dem Land als «Business Plan» sehr vielversprechend sein. Wenn die Miete und das Angebot auf dem lokalen Markt einem echten Bedürfnis entsprechen, werden sich auch hier rasch genügend Interessenten finden. Es gibt also keine allzu einfachen Strategien und Tipps, welche Immobilie hundert Prozent erfolgversprechend ist und welche nicht.  

Wer eine etwas grössere Investition mit Immobilien in Betracht zieht, wird sogar den Kauf eines Mehrfamilienhauses in Betracht ziehen. Was oft unterschätzt wird: In der Schweiz gehören über 50 Prozent aller Mietwohnungen Privatpersonen. Oft sind es Erbengemeinschaften und Private mit einem besonderen Flair für Immobilien. Weil die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser immer noch hoch sind, müssen die Privatanleger schon einiges Kapital verfügbar haben. Wer Glück hat, kommt schon durch Erbschaft respektive Familienbesitz zu einem Haus, einer Wohnung oder allenfalls auch zu Bauland. 

Ist der Markt überhitzt? 

Die Renditen und die Ertragslage mit einem solchen Haus bzw. Renditeobjekt waren in den letzten Jahren dermassen gut, dass immer mehr Leute den Reiz von «Betongold» entdeckt haben. Tiefe Zinsen und gute Erträge verliehen der Nachfrage – besonders bei Mehrfamilienhäusern – noch weiter Schub. Solange die Zahlen und die Werte der Immobilien deutlich im Plus waren, rief der Trend aber auch Kritiker und Warner auf den Plan. Sind die Preise von Immobilien in der Schweiz generell überbewertet? Können oder müssen wir von der oft zitierten «Immobilienblase» ausgehen? 

Tatsache ist, dass die meisten Fachleute nicht mit einer abrupten Wende rechnen. Dafür ist die Nachfrage nach Wohnungen viel zu gross. Nach den neusten Zahlen vom Immobilienmarkt sind selbst genutzte Immobilien – also Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser – nach wie vor sehr gesucht. Dementsprechend bleiben die Kaufpreise hoch. Bei den Mehrfamilienhäusern gehen die meisten Fachleute und auch die Käufer von solchen Objekten davon aus, dass der Markt den Zenit überschritten hat. Absolute Spitzenpreise für Mehrfamilienhäuser in Zürich, Genf oder Basel wurden jetzt nicht mehr verzeichnet.  Lesen Sie hierzu auch Wohneigentum trotzt Risiken – Marktwerte von Mehrfamilienhäusern werden sinken.

Angebote werden genauer geprüft 

Lars Egger, Chef der Immobilienfirma Espace Real Estate mit Sitz in Solothurn, sagt dazu: «Vor allem Ende letzten Jahres war eine grosse Verunsicherung spürbar.» Die deutlich höheren Zinsen für Hypotheken verändern das Geschäft und führen dazu, dass Käufer nun sehr viel genauer hinschauen. So kommt es kaum noch vor, dass Objekte offensichtlich überzahlt werden und praktisch jedes freistehende bzw. zum Verkauf stehende Objekt im Nu gekauft wird.  

Nicht zu unterschätzen sind immer auch die Kosten und die Risiken. Wer nachrechnet, wird öfters feststellen: Eine Liegenschaft mit Baujahr 1970 oder 1980 ist meist nicht in dem Sinne ein «Renditeobjekt». Die Käufer müssen erst einmal über die Bücher gehen und genauer nachrechnen. Oft muss ein Mehrfamilienhaus auf Herz und Nieren geprüft werden, bevor man es mit einem guten Gefühl kaufen kann. Denn Fassade, Fenster, Küche, Böden und oft auch die Heizung entsprechen öfters nicht mehr dem aktuellen Stand. 

Der Markt stabilisiert sich 

Tipp: Sie sollten vor einem solchen Investment sehr sorgfältig ausrechnen oder schätzen lassen, was an Unterhalt und Renovation auf Sie zukommt. «Wir stellen fest, dass bei Bieterverfahren bei einem Mehrfamilienhaus weniger Kaufinteressenten dabei sind und die ganze Prüfung des Kaufangebots heute mehr Zeit beansprucht», erklärt Lars Egger. 

Viele Fachleute kommen zum Schluss, dass die neue Balance auf dem Markt auch ihr Gutes hat. Es gibt offenbar weniger Investoren, die sehr eng kalkulieren und fast jeden beliebigen Preis zahlen. Es gebe dafür mehr Eigentümer, die im aktuellen Umfeld verkaufen wollen, sagt Lars Egger. Ein grösseres Angebot ist gut für alle, die jetzt längerfristig in ein Haus investieren wollen. Es gibt eine grössere Auswahl auf dem Markt, und die Interessenten können sich ausreichend Zeit nehmen, die Angebote gründlich zu prüfen. 

Ein Haus als Kapitalanlage zu besitzen, bringt Ihnen längerfristig mehrere Vorteile: Liegenschaften bieten einen guten Schutz gegen die Inflation und sichern Ihnen regelmässige Erträge. Wohn- und Geschäftshäuser an guter Lage sind über einen längeren Horizont weniger Schwankungen unterworfen als andere Anlagen wie zum Beispiel Aktien.  

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Renditeobjekt kaufen: Tipps und FAQs für die Praxis 

Wenn Sie ein Renditeobjekt erwerben, ist das natürlich nicht das gleiche wie eine Aktie oder eine Obligation. Eine Immobilie ist immer «illiquid», wie die Fachleute sagen. Geld von Liegenschaften in andere Anlagen umzuschichten, ist mit Kosten und Aufwand verbunden. Wollen Sie das Haus wieder verkaufen? Das benötigt viel Zeit, Aufwand und ist auch wieder mit Kosten verbunden.

Bei allen Kapitalanlagen gilt immer noch das bewährte Motto, «nicht alle Eier in einen Korb zu legen». Wer den Löwenanteil seines Vermögens in eine einzige Wohnung oder in ein Mehrfamilienhaus investiert, geht natürlich ein Klumpenrisiko ein. Mit Vorteil verteilen Sie das Investment auf mehrere Objekte. Das setzt aber meist relativ viel Eigenkapital voraus. Die Alternative sind Kollektivanlagen von Banken – Immobilienfonds an der Börse gibt es schon zu einem Kaufpreis ab 100 oder 150 CHF pro Fondsanteil. So können Sie über solche Wertpapiere in Geschäfts- oder Mehrfamilienhäuser investieren.

Verschuldung: Die meisten Privatinvestoren finanzieren eine Immobilie bzw. ein Mehrfamilienhaus mit Hypotheken. Die Zinsen sind in den letzten Monaten gestiegen. Als Investor müssen Sie sicher sein, dass die Kredite für Sie längerfristig gut tragbar sind.

Investment mit Reserven planen: Immobilien und speziell die Haustechnik oder das Dach bergen immer wieder Überraschungen. Es können teure, unvorhergesehene Reparaturen anfallen. Wer ein Mehrfamilienhaus vom Keller bis zum Dach sanieren muss, handelt sich damit ein komplexes Umbauprojekt ein. Als Käufer einer Immobilie sind nebst dem Kaufpreis auch die langfristigen Kosten richtig zu budgetieren. Denken Sie auch daran, dass sich die Finanzierung verteuern könnte (steigende Hypothekarzinsen).

Insolvente Mieter oder ein Neubau, der einem die schöne Sicht nimmt, können die Ertragsrechnung schnell aus dem Lot bringen. Schon wenn ein oder zwei Zimmer oder eine ganze Wohnung länger leer stehen, kehrt sich das Ganze rasch in ein Verlustgeschäft.

Schuldzinsen und Unterhaltskosten sind zwar steuerlich absetzbar, die Mieteinnahmen müssen aber als zusätzliches Einkommen versteuert werden. Privatinvestoren kommen so möglicherweise in eine höhere Steuerprogression.

Für manche Verkäufer ist aufgestauter Gebäudeunterhalt das Motiv des Verkaufs – nach dem Motto: «Lieber verkaufen, anstatt den Aufwand einer Renovation auf sich nehmen.» Bei Altliegenschaften sollten Sie daher den Zustand sorgfältig durch einen Experten prüfen lassen.

Angesichts der Wohnungsknappheit in der Schweiz, finden sich meist rasch Interessenten, die eine Wohnung mieten. Klar ist aber auch: Das Mietrecht ist komplex, und es lauern einige Stolperfallen. Natürlich können Sie fast alles relativ formlos und sogar ohne Vertrag vereinbaren. Aber in der Praxis können Sie sich mit Ihrem Renditeobjekt viel Umtriebe und Ärger einhandeln. Tipp: Gerade wenn unerfahrene «Feierabendvermieter» wenig Erfahrung haben, kann es plötzlich teuer und aufwändig werden. Denn selbst bei kleinen Mietzinsanpassungen, Nebenkostenabrechnungen, vertraglichen Änderungen etc. unterlaufen Privaten manchmal Formfehler. Kurz, eine Immobilie ist nicht einfach eine Kapitalanlage wie eine andere. Man muss bereit sein, sich in die Materie einzuarbeiten und nach Möglichkeit auch mit professionellen Partnern zusammenarbeiten.

Wer ein Haus hat, muss sich öfters auf Auseinandersetzungen einstellen. Das braucht manchmal Zeit und Nerven, etwa wenn es um Baubewilligungen, Einsprachen oder Quartierplanverfahren geht. Denken Sie auch an die komplexe Konstellation, wenn Sie eine Stockwerkeinheit als Investment erwerben: Bauliche Anpassungen und Renovationen setzen Mehrheiten in der Stockwerkeigentümergemeinschaft voraus. Interessenkonflikte, Blockaden, langwierige Verhandlungen etc. können zu Verzögerungen führen. Selbst wenn Sie rechtmässiger Eigentümer sind, müssen Sie entsprechende Umtriebe und Risiken mitberücksichtigen.

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