Ausblick Immobilienmarkt Schweiz 2023

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2023 ist in der Schweiz mit weiter steigenden Wohneigentumspreisen zu rechnen. Auch Büro- und Verkaufsflächen zeigen sich vom «perfektem Sturm» ziemlich unbeeindruckt. Derweil dürften die Marktwerte für Mehrfamilienhäuser sinken.

Wohneigentum: Robust auch in unsicheren Zeiten
Mehrfamilienhäuser: Tiefere Marktwerte trotz höherer Mieterträge
Büroflächenmarkt: Wenig beeindruckt vom «perfektem Sturm»
Verkaufsflächen: Stationärer Detailhandel im Vormarsch
Ausblick Immobilienmarkt Schweiz 2023-2024

Neubauwohnungen in Zürich. — Die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohneigentum und die zeitgleich rückgängige Bautätigkeit werden auch in 2023 für einen weiteren Preisanstieg bei Eigentumswohnungen sorgen. (Bild: canva.com)

Steigende Zinsen, hohe Energiepreise und anhaltende Lieferkettenprobleme führen 2023 zu einer deutlichen Verlangsamung des globalen Wirtschaftswachstums. Die Schweiz und auch die USA werden zwar voraussichtlich eine Rezession vermeiden können, in vielen europäischen Ländern – etwa in Deutschland – ist jedoch mit negativen Wachstumsraten zu rechnen. In der Schweiz zeichnet sich gemäss Expertenkonsens 2023 ein BIP-Wachstum von 0,6 Prozent ab, nach ungefähr 2 Prozent im Jahr 2022.

Im Dezember 2022 betrug die Inflation in der Schweiz zum Vorjahresmonat 2,8 Prozent, womit bereits ein leichter Rückgang eingesetzt hat (November 2022: 3,0 Prozent). 2023 dürfte die Teuerung weiter sinken und nur noch leicht über dem Zielband von 2 Prozent zu liegen kommen. Die Realeinkommen der Haushalte sinken durch die Teuerung zwar vorübergehend leicht, die Konsumlust bleibt aber weiterhin hoch, was die Wirtschaft stützt. Ab 2024 könnte dann eine Erholung einsetzen.

Wohneigentum: Robust auch in unsicheren Zeiten

Der Preisanstieg im Bereich Wohneigentum hielt im vergangenen Jahr an. Im 4. Quartal 2022 haben die Preise für Eigentumswohnungen in der Schweiz zum Vorjahresquartal um 7 Prozent zugelegt und diejenigen von Einfamilienhäusern um 5,2 Prozent, wie Auswertungen von FPRE zeigen.

Wohneigentumsmärkte in der Schweiz sind sehr robust gegenüber gesamtwirtschaftlichen Veränderungen. Weder die Finanz- noch die Staatsschuldenkrise hatten trotz Rezession einen signifikanten Einfluss auf die Wohneigentumspreise, und gleiches gilt für die Corona-Pandemie und den Ukraine-Krieg. Basierend auf dieser Evidenz ist es kaum vorstellbar, dass die Wohneigentumspreise im neuen Jahr auf breiter Front sinken werden. Im Gegenteil: FPRE erachtet angesichts des herrschenden Nachfrageüberhangs und der rückläufigen Bautätigkeit einen weiteren Preisanstieg bei Eigentumswohnungen im Jahr 2023 als realistisch. Im gehobenen Segment jedoch, das in der Vergangenheit schon sensibler auf negative Entwicklungen in der Gesamtwirtschaft reagierte, dürfte die eingetrübte konjunkturelle Lage den Preisanstieg bremsen.

Bei den Einfamilienhäusern geht FPRE für 2023 im unteren und gehobenen Segment von stagnierenden Preisen aus, während das mittlere Segment noch etwas Luft nach oben hat. Die Zinsanstiege und die konjunkturelle Unsicherheit dämpfen insbesondere die Nachfrage von Architekten und kleineren Entwicklern nach Altbauten auf grossen Grundstücken. Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Erholung werden ab 2024 jedoch in allen Segmenten bereits wieder steigende Preise erwartet.

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Mehrfamilienhäuser: Tiefere Marktwerte trotz höherer Mieterträge

Wie schon im Jahr davor sanken auch 2022 die Leerstände bei den Mietwohnungen. Gleichzeitig liegt die Zahl der Angebote von Mietwohnungen, die in den ersten Monaten der Pandemie deutlich rückläufig war, nach wie vor rund 30 Prozent unter den Werten des Jahres 2020. Auf die Marktmieten hatten diese Entwicklungen – zumindest vordergründig – bis anhin keinen nennenswerten Einfluss. Im Vergleich zum Vorjahresquartal lagen im 3. Quartal 2022 die Altbaumieten 2,4 Prozent, die Neubaumieten 0,4 Prozent höher.

2023 ist erneut mit einer erheblichen Zusatznachfrage nach Wohnraum zu rechnen, was bei gleichzeitig stagnierender Wohnbautätigkeit die Leerstände weiter reduzieren wird. Der Rückgang der Leerstände wird zwar die Ertragslage insgesamt verbessern, ob die steigende Nachfrage allerdings auf die Marktmieten durchschlagen wird, ist ungewiss. In den Regionen ausserhalb der Agglomerationen sind die Überkapazitäten – auch wenn sie sinken – nach wie vor hoch, und es ist fraglich, ob der Markt einer Erhöhung der Mieten zulässt. In den grosszentralen Agglomerationen dagegen, wo Mietwohnungen schon seit langem knapp sind, dürften die Marktmieten 2023 steigen. Hinzu kommen im Jahresverlauf wohl zum ersten Mal seit Jahren auch höhere Bestandesmieten , dank der erwarteten Erhöhung des Referenzzinssatzes und der Möglichkeit, 40 Prozent der Inflation auf die Mieter zu überwälzen.

Aber auch wenn die Erträge im Bestand steigen, geht FPRE davon aus, dass die Marktwerte von Mehrfamilienhäusern 2023 mehrheitlich sinken werden. Dies, weil die Diskontierungsseite einen stärkeren Einfluss haben wird. Bei höheren Zinsen bzw. höheren Diskontierungssätzen verlieren Renditeobjekte an Wert. Und vor dem Hintergrund der jüngsten Zinserhöhung der Schweizerischen Nationalbank dürften die 2022 bereits angestiegenen Diskontierungsssätze für Mehrfamilienhäuser 2023 noch etwas steigen.

Büroflächenmarkt: Wenig beeindruckt vom «perfektem Sturm»

Krieg in Europa, Energiepreissorgen, rekordtiefe Konsumentenstimmung und so weiter. Manch einer redet schon von einem «perfekten Sturm», der auf die Weltwirtschaft zurollt. Der Schweizer Büromarkt zeigt sich davon bislang unbeeindruckt: Im 3. Quartal 2022 legten die Mieten von Neuabschlüssen von Büroflächen zum gleichen Vorjahresquartal schweizweit um 8,7 Prozent zu.

Auch wenn die zyklische Voraussage der Nachfrageentwicklung infolge der wirtschaftlichen und geopolitischen Risiken aktuell mit überdurchschnittlichen Unsicherheiten verbunden ist, ist auch 2023 von einer robusten Entwicklung auszugehen. FPRE erwartet mehrheitlich seitwärts tendierende Büromieten. In den Grosszentren und insbesondere an überdurchschnittlichen Mikrolagen dürfte die Nachfrage aber weiterhin hoch sein, leicht steigende Marktmieten sind wahrscheinlich.

Verkaufsflächen: Stationärer Detailhandel im Vormarsch

Die Rahmenbedingungen waren 2022 für den stationären Detailhandel durchaus günstig angesichts der ausbleibenden Beschränkungen, der regen Zuwanderung, der Rückkehr von ausländischen Touristen und der sehr guten Arbeitsmarktlage. 2023 dürften die Detailhandelsumsätze erneut wachsen, allerdings mit deutlich geringerer Dynamik als 2022. Trotz steigenden Umsätzen ist nachfrageseitig nicht mit nennenswerten Impulsen zu rechnen, und angebotsseitig ist 2023 erneut von tendenziell sinkenden Leerständen auszugehen. Insgesamt dürften die Marktmieten 2023 seitwärts tendieren, wobei an A-Lagen leicht steigende Mieten möglich sind, während an B- und C-Lagen, wo die Mieten vielerorts ohnehin zu hoch sind für die gesunkene Flächenproduktivität, die Mieten (wieder) etwas unter Druck geraten.