Rund um Immobilien und Rendite wird viel behauptet, und selbst für Fachleute ist es nicht immer ganz einfach, die unterschiedlichen Definitionen und Kennzahlen korrekt auseinanderzuhalten. Klar ist aber: Die Rendite ist eine elementare Kennzahl, um die Wirtschaftlichkeit zu beurteilen und langfristig eine erfolgreiche Strategie zu verfolgen. – Wir zeigen konkret auf, welche Faktoren ein Profi dabei berücksichtigt und welche Grössenordnungen sich bei der Rentabilität ergeben.

Neuwertiges Renditeobjekt in der Schweiz
Tiefe Zinsen machen Immobilien zu einer lukrativen Geldanlage und insbesondere für private Investoren zu einer guten Altersvorsorge. (Bild: canva.com)

In den letzten Jahren ist eine Unmenge an Artikeln und Fachbeiträgen zur Rendite von Immobilien erschienen. Wie wird eine Rendite korrekt berechnet? Welche Rendite ist heute angemessen? – Dabei wurde oft der Eindruck erweckt, dass Liegenschaften rasche Gewinne versprechen. Vor allem als die Zinsen immer weiter nach unten tendierten – noch bis Anfang 2022 – galten Liegenschaften als höchst attraktive und fast risikolose Kapitalanlage. Silvan Mohler, Präsident des Schweizer Immobilienschätzer-Verbandes (SIV), sagt dazu: «Manche Investoren gingen davon aus, dass die Zinsen für lange Zeit extrem tief bleiben werden.» Entsprechend seien hohe Kaufpreise kalkuliert worden. Die tatsächlich erzielten Erträge waren in diesem Kontext zweitrangig, stattdessen war die so genannte Wertänderungsrendite im Fokus, d.h. die weitere Erhöhung der Marktwerte von Immobilien. Tiefe Zinsen waren auch insofern ein Treiber am Immobilienmarkt, als Private den Kaufpreis einer Immobilie zu einem wesentlichen Teil mit Hypotheken finanzieren.

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Immobilien in der Tiefzinsphase

Tiefe Zinsen heisst aber auch: Die Renditeerwartungen bei Investments und Kapitalanlagen fallen. So sind viele Investoren bei tiefen Zinsen von z. Bsp. 1 oder 2 Prozent bereit, einen hohen Preis für Immobilien zu bezahlen. Denn die Erträge aus den Mieteinnahmen versprechen eine vergleichsweise hohe Rendite respektive attraktive Einnahmen aus der Vermietung. Wenn die Eigentümer in Zeiten des Booms dann aber die Rentabilität ihrer Kapitalanlage berechnen, fällt die jährliche Rendite eher tief aus. Noch 2022 wurden in Genf oder Zürich absolute Spitzenpreise bei entsprechend tiefer Rendite beobachtet. Das zeigt die Berechnung durch unabhängige Bewertungsexperten und Ökonomen.

Florian Schubiger, Finanzierungs- und Vorsorgeexperte beim Beratungsunternehmen VermögensPartner, ergänzt dazu: «Viele Private entdeckten Liegenschaften als tragende Säule ihrer eigenen Altersvorsorge.» Ein Beispiel: Wer einige Hunderttausend Franken in eine Eigentumswohnung als Geldanlage investierte, erzielte damit ohne weiteres 25’000 oder 30’000 Franken an zusätzlichem Einkommen. Natürlich muss im Einzelnen der Business Case genauer durchgerechnet und zum Beispiel mit Hilfe eines Rendite-Rechners durchgespielt werden. Hinzu kommen natürlich bei Privaten die Steuern, die auf den Einnahmen anfallen und meist noch weitere jährliche Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungsprämien, Rückstellungen etc. Doch de facto war die Rendite meist hoch – vor allem wenn wir bedenken, dass in der Phase mit negativen Zinsen eben vergleichsweise gute und stetige Erträge erwirtschaftet wurden.

Etwas vereinfacht gesagt: Wer zum Beispiel die Immobilie mit einer Hypothek von 1 Prozent Zinsen finanzieren konnte, erwirtschaftete so eine ausgezeichnete Eigenkapitalrendite. Denn mehr als die Hälfte der Geldanlage konnte sehr günstig finanziert werden – eben mit einer billigen Hypothek. Dem standen dann aber Erträge von vielleicht drei oder vier Prozent gegenüber – gemessen an der gesamten Investition von vielleicht 1 Million Franken also ein sehr gutes Ergebnis. Und solange die Zinsen dermassen tief blieben, erzielte man als Anleger auf dem investierten Kapital (d.h. den eigenen Mitteln) eine höchst attraktive Rendite. Viele Investoren und Eigentümer haben zusätzlich noch davon profitiert, dass der Immobilienboom und die tiefen Zinsen zu einer starken Nachfrage und zu steigenden Bewertungen führten. Diese bereits erwähnte Wertänderungsrendite sagt etwas darüber aus, ob eine Immobilie gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis oder gegenüber den Baukosten an Wert zugelegt oder nicht.

Mehrfamilienhaus unter Renovation
Der Zustand und die Lage einer Immobilie haben einen wesentlichen Einfluss auf die Rendite. (Bild: canva.com)

Wann ist die Rendite relevant?

Was gibt es aber überhaupt für Faktoren und Gründe, um die Rendite zu berechnen? «Für die meisten Eigentümer entspricht es einfach einem Bedürfnis, regelmässig eine Rendite-Berechnung vorzunehmen», erklärt Experte Silvan Mohler. Die Rendite berechnen heisst auch die Frage zu stellen, wo man mit seinem Objekt steht und ob die Einnahmen angemessen sind. Ein anderes Motiv ist natürlich der Vergleich. In Fachbeiträgen zirkulieren alle möglichen Zahlen und Formeln. Ein privater oder auch ein institutioneller Investor bei einer Versicherung oder Pensionskasse wünscht sich regelmässig einen Vergleich mit dem Markt und mit anderen Eigentümern. Die Frage lautet dann ganz einfach: „Bin ich in einer üblichen Bandbreite, was sind die sonst üblichen Renditen in der Branche? Wäre eine mögliche Rendite höher, wenn ich die Strategie anpasse?“ All dies können Investoren nur in Erfahrung bringen, wenn sie die wesentlichen Informationen zusammenstellen und die Rendite ihrer Immobilie berechnen.

Bruttorendite: Ertrag im Verhältnis zum Kaufpreis oder zum aktuellen Wert

Eine häufige Formel bzw. ein häufig angewendeter Begriff ist zunächst die Bruttorendite. Sie ist wie folgt zu berechnen:

Bruttorendite = Mietertrag netto (exkl. Nebenkosten) x 100 / Verkehrswert.

Dabei ist es wichtig, vor allem die Mieten richtig zu berechnen. Gemeint sind hier die Einnahmen ohne Heizung und sonstige Nebenkosten, die jeweils separat in Rechnung gestellt werden. Unten im Nenner steht bei dieser einfachen Rendite-Formel meist der Kaufpreis. Hat der Eigentümer das Objekt schon vor längerer Zeit erworben oder geerbt, sollte er den aktuellen Verkehrswert heranziehen bzw. durch einen professionellen Bewerter berechnen lassen.

Fachwissen: Die Rendite muss richtig interpretiert werden

Die Berechnung der Bruttorendite scheint auf den ersten Blick einfach – es ist quasi die erste Stufe einer Rendite-Formel. Denn die wesentlichen Zahlen dazu ergeben sich meist aus den vorhandenen Unterlagen oder auch aus einer Ausschreibung für eine Immobilie. Oft machen die Verkäufer ja sogar Werbung mit der Bruttorendite und geben diese zum Beispiel mit 4,5 oder 5 Prozent an. «Es ist allerdings schwierig und anspruchsvoll, die Bruttorendite korrekt zu interpretieren. Die Bruttorendite ist eine gute Kennzahl, aber man weiss nie genau, was darin steckt. Bruttorenditen sind einzig bei Neubauten vergleichbar», sagt der Bewertungsexperte Silvan Mohler vom SIV. An den teuersten Geschäftsstrassen in Zürich oder Genf liegen diese Renditen extrem tief, weil hier für Top-Immobilien eben absolute Spitzenpreise bezahlt werden. Oder anders gesagt: In Relation zu den sehr hohen Werten erzielen die Investoren Mieteinnahmen, die eigentlich relativ tief liegen. Das hat vor allem damit zu tun, wie auf dem Markt das Risiko eines Standorts und der Nutzung in die Berechnung einfliesst. «Die Interpretation ist in der Tat nicht einfach. Sie setzt Fach-, Objekt- und Marktkenntnisse voraus», sagt Silvan Mohler. Denn eine hohe Bruttorendite könnte auch auf höhere Risiken und Unterhaltsstau hindeuten.

Bahnhofstrasse in Zürich
Bei der Berechnung der Bruttorendite sind auch Risikofaktoren, wie Standort, Mietzinsausfall und Leerstand zu berücksichtigen. (Bild: Bahnhofstrasse in Zürich, canva.com)

An peripheren Standorten rechnen die Fachleute mit mehr Unsicherheiten und offenen Fragen – hier können sich die Lagefaktoren rasch verändern, die Marktmieten für Wohnungen, Geschäfts- und Büroflächen sind tiefer als in den Zentren, und das Risiko von Mietzinsausfällen und Leerständen ist höher. Also zahlt der Markt für weniger gute Objekte an weniger guten Lagen einen tieferen Preis. So sprechen selbst Private, die nicht unbedingt aus der Finanzwelt kommen, oft nur von Bruttorenditen. Denn sie sagt etwas aus über den Wert, die Lage und das Risiko einer Investition in Immobilien. „Ein Bewerter berücksichtigt auch den technischen Zustand einer Immobilie, etwa den Nachholbedarf bei den Investitionen“, ergänzt Silvan Mohler.

Eine Top-Liegenschaft in einwandfreiem Zustand weist dabei eine tiefere Bruttorendite auf als ein Objekt, das ein schlechtes Bild abgibt und im Betrieb und in der Bewirtschaftung in den nächsten Jahren hohe laufende Kosten verursachen wird. Anleger müssen also beachten, was genau die Hintergründe einer bestimmten Bruttorendite sind.

Netto-Rendite: Wichtige Kennzahl für alle Rendite-Immobilien

Im Unterschied zur Bruttorendite werden in dieser Rechnung auch weitere Kosten abgezogen:

Die Nettorendite berechnet man mit folgender Formel:

Nettorendite = Nettomietertrag x 100 : Verkehrswert

Hier setzt man also nicht rein die Bruttoeinnahmen in die Berechnung ein, sondern auch weitere Kosten der Immobilie, insbesondere Betrieb, Verwaltung und Instandhaltung.

Rendite auf dem Eigenkapital: Die so genannte Eigenkapitalrendite

In Immobilien investieren heisst immer auch, eine angemessene und möglichst attraktive Rendite auf dem Eigenkapital ausweisen zu können. Hierbei geht es aber nicht unbedingt um einen einmaligen Gewinn, sondern um das Verhältnis der Erträge netto zum Eigenkapital. Diese Grösse ist vor allem dann relevant, wenn ein Anleger die Investition zum Beispiel zu 60 oder 70 Prozent mit Hypotheken einer Bank finanziert. Nach den aktuellen Richtlinien der Banken sind bei Renditeimmobilien maximal 75 Prozent gestattet.

Die Eigenkapitalrendite errechnet sich aus den Nettomieteinnahmen einer Liegenschaft abzüglich der Zinsbelastungen im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital. Im Unterschied zur Bruttorendite werden hier nicht nur Instandhaltung, Betrieb etc. abgezogen, sondern auch die Hypothekarzinsen.

Eigenkapitalrendite = Einnahmen netto / Eigenkapital * 100

Nehmen wir ein einfaches Beispiel: Eine Privatperson hat eine Eigentumswohnung für 1 Mio. Franken gekauft und ist mit 250’000 Franken Eigenkapital investiert. Die Mieteinnahmen nach Abzug der Kosten und Hypothekarzinsen liegen aktuell bei 15’000 Franken. Dann errechnet man die Eigenkapitalrendite nach folgender Formel: 15’000 / 250’000 Franken * 100 = 6 Prozent.

Bei diesen Beispielen ist darauf hinzuweisen, dass es sich um eine vereinfachte Formel für einen bestimmten Stichtag handelt. Professionelle Schätzerinnen bzw. Bewerter berücksichtigen auch die erwarteten Zahlungsströme in der Zukunft (Discounted Cash Flow-Methode DCF, Annuitäten Rendite etc.)

Moderne Eigentumswohnungen als lukrative Geldanlage
Nach den aktuellen Richtlinien der Banken muss bei der Finanzierung einer Renditeliegenschaft mindestens 25 Prozent Eigenkapital vorhanden sein. (Bild: canva.com)

Welcher Faktor beeinflusst die Rendite?

Die Rendite hängt von ganz unterschiedlichen Faktoren ab: Zentral sind die Mikro- und die Makrolage. Die entsprechenden Kennzahlen sehen in Olten, Frauenfeld oder in Zürich, Bern und Genf ganz unterschiedlich aus. Auch die Qualität der Liegenschaft, der bauliche Zustand, die Attraktivität auf dem lokalen Mietmarkt spielen eine wesentliche Rolle. In Immobilien investieren heisst aber auch, sich mit den ganz unterschiedlichen Arten von Investments und Nutzungen auseinanderzusetzen. Wohnimmobilien an sehr guten Lagen erzielen in Relation zur gesamten Investition meist tiefere Renditen netto (nach einer Rendite-Formel berechnet) als zum Beispiel Gewerbe-, Büro- und Industrieimmobilien.

Logistik, Hotels und Shopping-Center etc. sind noch einmal etwas anderes. Einfach gesagt: Je mehr ein Markt zyklisch verläuft und mit höheren Leerstands- und Unternehmensrisiken verbunden ist, umso höher die Renditeerwartungen. Für geschäftliche Immobilien sehen die Renditen in der Regel eher besser aus als für ein voll vermietetes Wohnhaus – die Risiken sind aber auch entsprechend höher.

Viele Leute fragen auch, was heute die durchschnittliche Rendite für bestimmte Immobilien und Investitionen ist. Auch zu dieser Frage gibt es allerdings keine allgemein gültige, pauschale Grösse oder keine einfache Renditeformel. Ein vermietetes Einfamilienhaus schneidet im direkten Vergleich meist etwas schlechter ab als ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen. Bei der Rendite von solchen Objekten ist zu beachten, dass es sich dabei eher um «Konsumobjekte» handelt. Für die Investoren gestaltet es schwieriger, mit solchen Immobilien längerfristig eine angemessene Rendite zu erzielen.

Fazit: Bei der Wirtschaftlichkeit und der Investition sind viele Faktoren zu beachten. Wer zum Beispiel Bankkredite in Anspruch nimmt, sollte verschiedene Varianten durchspielen und auch daran denken, dass der Zinssatz für Hypotheken weiter steigen könnte. Nebst dem lokalen Mietmarkt und der Konjunktur sind auch die Nebenkosten und die anstehenden weiteren Investitionen für den eigenen «Business Plan» zu berücksichtigen. Viele ältere Immobilien müssen in den nächsten Jahren noch saniert werden, damit sie im Betrieb günstiger und längerfristig klimaneutral werden.

 Anhang: Was sagt das Mietrecht zur zulässigen Rendite von Liegenschaften?

In diesem Zusammenhang ist noch eine wichtige Präzisierung zu den Renditebegriffen notwendig: Das Mietrecht setzt gewisse Grenzen, was die Missbräuchlichkeit von Mieten und die zulässigen Renditen von Immobilien betrifft. Früher galt nach OR Art. 269 die gerichtliche Auslegung, dass die Rendite netto nicht mehr als ein halbes Prozent über dem offiziellen Referenzzins für die Mieten liegen darf. Wegen der lange sehr tiefen Zinsen ist dies geändert worden und gilt für die Phase tiefer Zinsen. Demnach ist auch eine Nettorendite zulässig, die 2 Prozent über dem Referenzzins liegt. Aktuell würde das wie folgt berechnet: Referenzzins + 2 Prozent = 3,5 Prozent.

Sinngemäss kann auch bei der Bruttorendite ein höherer Zinssatz bzw. ein höherer Wert angenommen werden. Der Sachverhalt ist aber sehr komplex – die Renditen sind auch im Fokus der politischen Auseinandersetzung rund um Wohnungen und die jetzt steigenden Mieten. Die rechtliche Ausgangslage ist hier zusammengefasst (im Einzelfall sind für die Herleitung der mietrechtlichen Rendite die detaillierten Unterlagen und Kosten erforderlich): https://www.gerichte-zh.ch/themen/miete/mietzinsgestaltung/missbrauchskriterien/uebersetzter-ertrag.html