Immobilien kaufen und bauen im Baurecht (FAQs) 

Beim Kauf einer Immobilie im Baurecht erwirbt der Käufer das Recht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten und zu nutzen, für eine bestimmte Laufzeit. Das Eigentum an dem Grundstück selbst verbleibt beim Grundeigentümer. Der Käufer zahlt für dieses Nutzungsrecht in der Regel einen jährlichen Baurechtszins. Ein Baurecht wird als sogenannte Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen und ist gesetzlich geregelt (ZGB Art. 675 und vor allem Art. 779).

Ja, als Nutzer des Baurechts müssen Sie in der Regel einen jährlichen Baurechtszins an den Grundeigentümer zahlen. Dieser Zins wird im Baurechtsvertrag festgelegt und kann je nach Vertrag angepasst werden.

Ein Baurechtsvertrag ist ein schriftlicher Vertrag zwischen einem Grundeigentümer und einem Nutzer, der es dem Nutzer ermöglicht, eine Immobilie auf dem Grundstück des Grundeigentümers zu errichten und zu nutzen. Der Vertrag legt die Bedingungen und Konditionen des Baurechts fest, einschließlich der Dauer des Baurechts, der Höhe des Baurechtszinses, der Pflichten und Verantwortlichkeiten des Nutzers und des Grundeigentümers sowie der Bedingungen für den Abschluss oder die Übertragung des Baurechtsvertrags. Der Baurechtsvertrag ist in der Regel für eine bestimmte Dauer gültig.

Die Laufzeit eines Baurechtsvertrags kann je nach Vereinbarung zwischen den Parteien unterschiedlich lang sein. In der Schweiz sind Laufzeiten von 30 bis maximal 100 Jahre üblich. Nach Ablauf der Laufzeit kann der Vertrag in der Regel um maximal weitere 100 Jahre verlängert. Wenn sich die beiden Parteien nicht auf eine Verlängerung einigen, geht die Immobilie wieder in das Eigentum des Grundeigentümers über («Heimfall»). In der Sprache der Juristinnen und Juristen ist es ein sogenannt selbständiges und dauerndes Recht, das auch übertragen und vererbt werden kann.

Der Baurechtsvertrag kann nur unter bestimmten Bedingungen vorzeitig gekündigt werden. Eine vorzeitige Kündigung des Vertrags sollte jedoch immer mit einem Anwalt besprochen werden, da dies rechtliche Konsequenzen haben kann.

Ja, das Baurecht kann in der Regel an eine andere Person übertragen werden. Dies muss mit dem Grundeigentümer vereinbart werden und kann mit zusätzlichen Kosten verbunden sein.

Der Baurechtszins ist eine jährliche Zahlung, die der Nutzer des Baurechts an den Grundeigentümer entrichten muss. Dieser Betrag ist in der Regel im Baurechtsvertrag festgelegt und wird normalerweise als Prozentsatz des aktuellen Marktwerts des Grundstücks berechnet. Der Baurechtszins ist eine Form der Entschädigung für die Nutzung des Grundstücks durch den Nutzer und dient als Gegenleistung für das Recht, die Immobilie auf dem Grundstück zu errichten und zu nutzen. Die Höhe des Baurechtszinses hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. der Lage des Grundstücks und den Bedingungen des Baurechtsvertrags.

Wichtig:
Baurechtszinse gelten beim Bund und in vielen Kantonen als Anlagekosten und dürfen vom Eigenmietwert abgezogen werden. Ein Abzug als Schuldzins vom Einkommen geht allerdings nicht.

Die Höhe des Baurechtszinses hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Lage des Grundstücks, der Grösse des Grundstücks, der Art der geplanten Immobilie und den Bedingungen des Baurechtsvertrags. In der Regel wird der Baurechtszins als Prozentsatz des aktuellen Marktwerts des Grundstücks berechnet und kann zwischen 2% und 5% liegen. In einigen Fällen kann der Baurechtszins auch höher oder niedriger sein, abhängig von den spezifischen Umständen des Baurechtsvertrags. Es ist wichtig zu beachten, dass der Baurechtszins während der Laufzeit des Baurechtsvertrags angepasst werden kann, um Änderungen des Marktwerts des Grundstücks oder andere Faktoren zu berücksichtigen.  Für die Bemessung des Baurechtszinses gibt es verschiedene Modelle.

Vorteile:

• Niedriger Kaufpreis: Der Kaufpreis für eine Immobilie im Baurecht ist in der Regel niedriger als für eine vergleichbare Immobilie im Eigentum.
• Weniger Eigenkapital: Der Erwerb einer Immobilie im Baurecht erfordert in der Regel weniger Eigenkapital als der Erwerb einer Immobilie im Eigentum.
• Nutzungsrecht: Der Käufer hat das Nutzungsrecht an der Immobilie während der Laufzeit des Baurechtsvertrags.

Nachteile:

• Limitierte Dauer: Der Baurechtsnehmer muss bei all seinen Planungen und Vorhaben die Restlaufzeit des Baurechts berücksichtigen.
• Schwierigkeit bei der Kapitalbeschaffung: Banken sind allgemein bei der Kreditvergabe für den Kauf einer Immobilie im Baurecht zurückhaltender als bei Volleigentum. Viele Banken finanzieren Baurechtsgrundstücke auch nur, wenn der Baurechtsgeber die öffentliche Hand ist.

Die Finanzierung beim Kauf einer Immobilie im Baurecht funktioniert in der Regel ähnlich wie beim Kauf einer Immobilie im Eigentum. Der Käufer kann eine Hypothek aufnehmen, um den Kaufpreis und eventuell anfallende Kosten wie den Baurechtszins zu finanzieren. Es kann jedoch schwieriger sein, eine Hypothek für eine Immobilie im Baurecht zu erhalten, da die Bank das Risiko des nicht erneuerten Baurechtsvertrags berücksichtigen muss.

Grundstücke im Baurecht werden in der Regel von Grundeigentümern oder öffentlichen Institutionen wie Gemeinden, Kantonen oder dem Bund vergeben. Sie können sich bei diesen Stellen oder bei Immobilienmaklern nach Grundstücken im Baurecht erkundigen.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um Immobilien im Baurecht zu finden:

1. Online-Immobilienportale: Immobilien im Baurecht werden wie andere Objektarten auf Online-Immobilienportale inseriert. Ein günstiger Kaufpreis kann ein Indiz dafür sein. In der Objektbeschreibung wird in der Regel ein Baurecht, sofern dies vorliegt, erwähnt.
2. Immobilienmakler: Ein Immobilienmakler kann Ihnen helfen, Immobilien im Baurecht zu finden, die Ihren Anforderungen entsprechen. Sie können auch mit dem Makler besprechen, welche Art von Baurechtsvertrag Sie suchen und welche Bedingungen für Sie wichtig sind.
3. Zeitungsanzeigen: In einigen Fällen werden Immobilien im Baurecht in Zeitungsanzeigen oder regionalen Immobilienmagazinen angeboten. Durchsuchen Sie die Anzeigen in Ihrer Region, um herauszufinden, ob es Angebote im Baurecht gibt.
4. Persönliche Kontakte: Wenn Sie in einer bestimmten Gegend nach Immobilien im Baurecht suchen, können Sie auch versuchen, persönliche Kontakte zu knüpfen. Fragen Sie Freunde, Familie oder Geschäftspartner, ob sie jemanden kennen, der Immobilien im Baurecht anbietet.

Es ist wichtig, bei der Suche nach einer Immobilie im Baurecht sorgfältig vorzugehen, verschiedene Angebote zu vergleichen und sich fachlich beraten zu lassen.

Die Anzahl an Immobilien im Baurecht hängt von vielen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Grösse des Kantons, der Verfügbarkeit von Bauland und der Nachfrage nach Baurecht. Einige Kantone und Städte haben eine längere Tradition im Baurecht als andere und können daher eine höhere Anzahl von Immobilien im Baurecht aufweisen. Beispielsweise gibt es in den Kantonen Genf, Zürich, Bern und Basel-Stadt eine grosse Anzahl von Immobilien im Baurecht. Auch in einigen ländlichen Gebieten mit begrenztem Baulandangebot, wie beispielsweise in den Bergregionen, ist das Baurecht eine beliebte Option für den Bau von Immobilien.

In der Regel ist der Nutzer des Baurechts für die Instandhaltung und Reparaturen an der Immobilie verantwortlich. Dies ist in der Regel im Baurechtsvertrag festgelegt. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Grundeigentümer bestimmte Vorschriften und Bedingungen bezüglich der Instandhaltung und des Aussehens der Immobilie festlegen kann.

Eine Heimfallsentschädigung ist eine Entschädigungszahlung, die der Grundeigentümer an den Nutzer des Baurechts leistet, wenn das Baurecht ausläuft und das Eigentum an der Immobilie auf den Grundeigentümer zurückfällt. Der Zweck der Heimfallsentschädigung besteht darin, dem Nutzer eine finanzielle Kompensation für die in die Immobilie investierten Mittel und die damit verbundenen Verbesserungen zu geben. Die Höhe der Heimfallsentschädigung wird in der Regel im Baurechtsvertrag festgelegt und kann auf verschiedene Weise berechnet werden, z.B. als prozentualer Anteil des aktuellen Marktwerts der Immobilie oder als prozentualer Anteil des Werts der Verbesserungen, die der Nutzer an der Immobilie vorgenommen hat. Die Heimfallsentschädigung ist ein wichtiger Aspekt des Baurechtsvertrags und sollte bei der Entscheidung über den Abschluss eines Baurechtsvertrags berücksichtigt werden.