Ob Miete oder Eigentum: Unsere Userinnen und User haben eine Menge Fragen rund um Steuern, Mietzinsen und ums Bauen. Wir fassen hier häufige Fragen aus der Praxis für Sie zusammen – und liefern Ihnen die Antworten.
Baurecht An unser Grundstück grenzt ein anderes, auf dem ein 200-jähriges Haus steht. Es ist nur gerade zwei Meter von der Grundstücksgrenze entfernt! Im Grundbuch steht aber nichts von einem Näherbaurecht. – Wir wollen unsere Parzelle ebenfalls bebauen. Welcher Grenzabstand ist nun einzuhalten?
Es ist tatsächlich möglich, dass die Eigentümer früher ein gegenseitiges Näherbaurecht vereinbart haben. Ob Sie sich darauf berufen können oder nicht, hängt einzig und allein vom Grundbucheintrag ab. Am besten erkundigen Sie sich beim zuständigen Grundbuchamt oder beim Notariat, je nach Gemeinde. Das Grundbuchamt oder das Bauamt können Sie beraten, welche Bauten und Grenzabstände in Ihrem Fall möglich wären. Wenn Sie tatsächlich selbst ein grösseres Projekt realisieren wollen, würde sich der Beizug eines Architekten lohnen.
Nebenkosten Einer unserer Mieter in einem 3-Familien Haus hat einen Mietvertrag unterschrieben. Und zwar für zwei Erwachsene und zwei Kinder. Jetzt wohnen aber noch zusätzlich zwei Jugendliche in der Wohnung. Das erhöht die Nebenkosten. Kann ich als Vermieter den Nebenkostenanteil dieser Wohnung zu Gunsten der anderen erhöhen?
Grundsätzlich ja. Wichtig sind vor allem zwei Punkte: Sie dürfen nur Nebenkosten verrechnen, soweit diese im Vertrag auch entsprechend aufgeführt sind. Kommt hinzu, dass für die meisten Neubauten und für sanierte Häuser Heizkosten und Warmwasser individuell und verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Für die übrigen Nebenkosten sind Sie frei, einen sachlich begründeten und nachvollziehbaren Verteilschlüssel zu wählen. In der Praxis richten sich die Vermieter oft nach der Wohnfläche oder eben wie in Ihrem Fall nach der Personenzahl.
Kündigung Mietverträge Wir wohnen in einem Mietshaus, das privat von einem Bauern vermietet wird. Nun steht eine Übergabe an die jüngere Generation an. Ist es rechtlich zulässig, dass uns dies nur mündlich mitgeteilt wird?
Mündlich abgeschlossene Mietverträge sind grundsätzlich gültig. Der Klarheit wegen und aus Beweisgründen sind aber schriftliche Verträge oder je nachdem schriftlich neu ausgestellte Verträge die bessere Wahl.
Mietzinsreduktion Der Referenzzins für die Mieten ist gesunken. Darf ich als Mieter nach einer Mietzinsreduktion fragen wenn wir noch nicht in die neue Wohnung eingezogen sind?
In den meisten Fällen lohnt es sich, kurz nachzuprüfen, ob ein Senkungsanspruch besteht. Das kommt auf die genauen Berechnungsgrundlagen an. Wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, muss der Vermieter die Miete auf den nächsten Kündigungstermin hin senken. In Ihrem Fall müssen Sie also vor allem für Ihre neue Wohnung einen Senkungsanspruch anmelden.
Mietzinsreduktion Ist eine Mietzinsreduktion möglich wenn wir in der alten Wohnung noch weniger als einen Monat wohnen?
siehe Antwort Frage 1 zu Mietzinsreduktion
Schallschutz Ich wohne in einer Mietwohnung und das Haus ist erst sieben Jahre alt. Ich habe es genossen, an einem ruhigen Ort wohnen und leben zu können. Sowohl ich als auch andere Mieter im Haus stellen nun fest, dass es immer ringhöriger wird. – Wie müssen wir vorgehen?
In älteren Häusern kann es im Zug von Renovationen oder Sanierungen des Bodenaufbaus zu einer Verschlechterung des Schallschutzes kommen. Das empfinden dann Sie als Mieter als «ringhörig». Sie müssen klären, ob irgendwelche Änderungen stattgefunden haben. Teils genügt es schon, wenn Teppiche durch einen anderen Bodenbelag ersetzt werden. Handelt es sich um einen Neubau, wären solche Probleme zu vermeiden. Sie sollten sich dazu beraten lassen. Ein Mangel wäre es, wenn die üblichen Baunormen beim Schallschutz nicht erfüllt werden. Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein (SIA) legt fest, wie gut der Schallschutz für neu gebaute Mietwohnungen sein muss.
Tiny House Ich suche ein passendes Grundstück mit einem Tiny House in Davos. Was empfehlen Sie mir?
Tiny Houses sind eine clevere Idee und stossen international auf eine gute Resonanz. Nach dem Motto: „Reduce to the Max“. Auf newhome finden Sie regelmässig ausgeschriebene Parzellen und Grundstücke, und zwar auch in Ihrer Region. Meist sind sie aber grösser, als was Sie für ein Tiny House benötigen würden. Recht anspruchsvoll ist es auch, überhaupt die Bau- und Energievorschriften erfüllen zu können. So gibt es bis jetzt wenige Beispiele in der Schweiz, oder Sie stehen auf Camping-Plätzen. Lesen Sie dazu auch unseren ausführlichen Blog über Tiny Houses: Wohnglück auf minimaler Fläche [FAQs]
Finanzierung Wie viel Eigenkapital benötige ich beim Kauf? Muss man da zuerst einen Termin mit der Bank vereinbaren?
Üblich sind mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Sollten Sie dies nicht flüssig haben, kommen auch Schenkungen, Erbvorbezüge etc. aus der Familie infrage. Höchstens die Hälfte von den 20 Prozent dürfen Sie der Pensionskasse entnehmen (für den Erwerb von Wohneigentum). Ja, am besten lassen Sie sich von Ihrer Bank beraten. Im Gespräch lässt sich aufzeigen, welcher Spielraum realistisch ist und wie Sie vorgehen müssen.
Grundstückgewinnsteuer Wir planen den Verkauf unseres Hauses. Wie geht das genau mit dem Aufschub der Grundstückgewinnsteuer? Wie wird diese Steuer berechnet?
Die Grundstückgewinnsteuer ist kantonal unterschiedlich, sie richtet sich nach der Höhe des Grundstückgewinns und nach der Besitzdauer. Sie fragen zu Recht nach der Möglichkeit eines Aufschubs dieser Steuer, die teils massiv einschenkt. Die Voraussetzung dazu: Sie kaufen innerhalb von ein bis zwei Jahren wieder Wohneigentum. Alle Fakten zu diesem wichtigen Thema und die Berechnungsmethoden haben wir im Blog von newhome zusammengefasst: Grundstückgewinnsteuer: Vorsicht bei Immobiliengewinnen
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