Was ist nachhaltiges Bauen, und was ist eine grüne Hypothek? Bei der Umgestaltung des Gebäudebestandes spielt beides eine grosse Rolle. Wenn Anfang 2023 neue Richtlinien für Hypotheken in Kraft treten, wird dies die Energiewende in der Schweiz voranbringen.

Auf einem Tisch steht ein kleines Metall Modelhaus, einige münzen, eine Brille und einen Taschenrechner.
Ökologisches Bauen und Energieeinsparungen werden belohnt. (Bild: Canva.com)

Ein kalter Winter könnte uns die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen erneut vor Augen führen. Hohe Energiepreise bereiten vielen Leuten Sorgen. Fragt sich bloss: Energiekrise oder Energiewende? Vieles ist in Bewegung. Immer mehr Banken nehmen eine nachhaltige Wirtschaft zum Massstab. Sowohl Geldanlagen, aber auch Kredite oder Guthaben auf dem Konto sollen in Zukunft höheren Ansprüchen genügen. Immer mehr Banken denken um und sind innovativ bei den Hypotheken («nachhaltige» oder «grüne Hypothek»). Damit beginnt bei der Finanzierung von Wohnbauten ein neues Kapitel.  

Den Wandel gestalten 

Remo Thoma, Spezialist Nachhaltige Immobilien bei der Thurgauer Kantonalbank, sagt dazu: «Gebäude respektive deren Heizungen verursachen rund 25 bis 30 Prozent der CO2-Emissionen in der Schweiz. Dementsprechend haben die Banken mit Hypotheken eine grosse potentielle Hebelwirkung.» Wenn bei der Gestaltung der Finanzierungsprodukte Nachhaltigkeit ein wichtiges Kriterium ist, lässt sich dadurch der Wandel mitgestalten. All dies trägt massgeblich dazu bei, das längerfristige Ziel netto Null bei den Treibhausgasen bis 2050 zu erreichen. 

Auf Anfang 2023 treten neue «Richtlinien für Anbieter von Hypotheken zur Förderung der Energieeffizienz» für Banken in Kraft.

Ein neues Prinzip lautet: Bei der Beratung sollen Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer auf den Erneuerungsbedarf ihrer Liegenschaft angesprochen werden. Ganz konkret sind sie zu motivieren, sich mit der Werterhaltung und Energieeffizienz ihrer Immobilien auseinanderzusetzen. Parallel dazu haben viele Banken schon jetzt damit begonnen, ihre Hypotheken anzupassen. Im In- und Ausland sind unterschiedliche Begriffe dafür üblich, etwa Green Mortgage, grüne Hypothek, Nachhaltigkeitshypothek, Energie-Hypothek, Minergie-Hypothek etc. Es gibt zwar keine einheitliche Definition für «grüne Hypothek». Meist geht es aber darum, dass ökologisches Bauen und Energieeinsparungen belohnt werden sollen. 

Nachhaltige Produkte 

Interessant dabei: Die Anforderungen werden laufend der aktuellen Lage angepasst. Bei der Thurgauer Kantonalbank war es bisher üblich, dass sowohl bei Neu- als auch bei Umbauten ein Minergie-Zertifikat vorausgesetzt wurde, zum Beispiel Minergie oder Minergie-P. Auch ein GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) von den Klassen A bis C konnte anerkannt werden. So belohnt die Bank zum Beispiel energetische Sanierungen nach diesen Standards mit einer Ermässigung beim Zinssatz von 0,5 Prozent. Grundlage des Angebots ist jeweils eine Festhypothek, wobei der vergünstigte Maximalbetrag meist begrenzt ist. Abgesehen von der Zinsvergünstigung gelten bei Amortisationen, Tragbarkeit etc. die sonst üblichen Bankrichtlinien. Kundinnen und Kunden profitieren während einer Laufzeit von fünf Jahren von der Vergünstigung. 

«Die Kriterien werden laufend überarbeitet und verbreitert», erläutert Experte Remo Thoma. Denn in den wenigsten Fällen stehe den Hauseigentümern ausreichend Kapital zur Verfügung, um eine Gesamtsanierung des Gebäudes umzusetzen. So kommt es vor, dass das Gebäude oder die Heizung deutlich verbessert werden, aber dennoch kein Gebäudelabel in dem Sinne vorliegt. «Daher werden wir künftig auch Einzelmassnahmen ab CHF 20’000.- berücksichtigen, die sich am kantonalen Förderprogramm orientieren, wie z.B. ein Heizungsersatz oder eine Photovoltaikanlage», ergänzt Remo Thoma. 

Luzerner KB: «starke Nachfrage» 

Auch für Armin Birrer, Produktmanager Finanzieren bei der Luzerner Kantonalbank (LUKB), hat das Thema eine hohe Priorität: «Es gibt eine starke Nachfrage nach Finanzierungen, um zum Beispiel den Einbau einer Wärmepumpe oder von Panels für Solarenergie zu ermöglichen.» Ein entsprechendes Angebot und auch eine enge Zusammenarbeit mit den Fachstellen des Kantons Luzern für nachhaltiges Bauen hat bei der Bank schon lange Tradition. So bietet die LUKB die Energiespar-Hypothek an. Bei Neubauten wird dabei vorausgesetzt, dass das Projekt zertifiziert ist, zum Beispiel nach dem Minergie-Standard oder nach dem Schweizer Standard für nachhaltiges Bauen SNBS. Auch ein Gebäudeenergieausweis  (GEAK-Klasse A/A) genügt als Nachweis.  

Bei Sanierungen wird darauf Rücksicht genommen, dass die Voraussetzungen je nach Gebäude und Kunde sehr unterschiedlich sind. Für die Bank sind daher zwei Ansätze denkbar:  

  • Energie/Heizung: Es gibt spezifische Angebote für alle Eigentümer eines Eigenheims oder eines Mehrfamilienhauses / Gewerbeobjektes, die eine Wärmepumpe oder Photovoltaik-Anlage installieren wollen.  
  • Energieeffizienz: Zweites können auch bauliche Erneuerungen berücksichtigt werden, die den Energiebedarf eines Gebäudes senken (z.B. Ersatz Fenster, Dämmung).  

Vorteile der Energiespar-Hypothek 

Die erwähnte Energiespar-Hypothek eignet sich ideal für solche Vorhaben. Ein Kreditgesuch wird zum einen nach den üblichen Richtlinien und Anforderungen geprüft. «Zum anderen muss aufgrund von Unterlagen und Abrechnungen belegt sein, dass der Betrag für erneuerbare Energie oder eine entsprechende Sanierung verwendet wird», erläutert Armin Birrer. Die gewährten Sonderkonditionen für die Hypothek oder deren Aufstockung sind attraktiv – die Vergünstigung auf den Zinssatz beträgt 0,5 Prozent während max. 5 Jahren. Dabei hat der Kunde bei der Hypothek die freie Wahl, ob er einen variablen oder einen festen Zinssatz vorzieht (Festhypothek). Als Basisprodukt kommen somit eine Festhypothek (z. Bsp. für 5 Jahre), eine SARON-Hypothek oder eine variable Hypothek infrage. Falls der Kunde eine Präferenz für andere oder längere Laufzeiten hat, sucht die Bank mit dem Kunden eine individuelle Lösung – damit möglichst alle von Sonderkonditionen für nachhaltiges Bauen profitieren können. Je nach Immobilie sind Maximalbeträge zu beachten (z. Bsp. 250’000 Franken bei Eigenheimen und Ferienwohnungen).  

St.Galler KB: CO2-Rechner gibt Orientierung 

Auch bei der St.Galler Kantonalbank sprechen die Fachleute in Sachen Hypothek von neuen Prioritäten: Der längerfristige Werterhalt der Immobilie genoss schon immer einen hohen Stellenwert. «Im aktuellen Kontext werden aber auch die Energieeffizienz und die damit verbundenen Investitionen immer bedeutsamer», betont Valentin Hörler, Leiter Produktmanagement Finanzieren bei der Bank. In der Beratung rund um das Thema Hypothek wird bei der St. Galler Kantonalbank auch der Gebäudezustand thematisiert. Dabei geht es darum, einen allfälligen Sanierungsbedarf aufzuzeigen sowie eine Einschätzung und Prognose zu den CO2-Emissionen der Liegenschaft zu erhalten. Mit dem online verfügbaren Renovations- und CO2-Rechner können die Renovationskosten und die CO2-Emissionen berechnet werden. «Immobilienbesitzer haben damit einen ersten Anhaltspunkt, wie nachhaltig ihr Eigenheim ist», sagt Valentin Hörler. Dieser umfassende Ansatz fliesst auch in die Finanzierungsberatung ein. Die Kundenberater/innen werden laufend weitergebildet, damit sie im Thema Immobilien auch über ökologische und nachhaltige Aspekte Bescheid wissen. Aktuell entwickelt die St.Galler Kantonalbank zudem ein neues Angebot im Bereich nachhaltige Hypotheken.  

Nachhaltige Hypothek: Umfassend beraten 

Die Thurgauer Kantonalbank hat eine Fachstelle «Nachhaltige Immobilien» geschaffen. Hier geht es im Kern darum, interne und externe Zielgruppen zu sensibilisieren und die notwendigen Grundlagen zu erarbeiten. «Schliesslich sollen unsere Kundschaft und unser Vertrieb Bescheid wissen, welche Kriterien beim nachhaltigen Bauen wichtig sind und welches der beste Vorgehensweg ist», sagt Remo Thoma. Dementsprechend werden alle Beraterinnen und Berater der Bank gezielt geschult.  

Ein Fazit zum Schluss: Die Kosten-Nutzen-Rechnung beim nachhaltigen Bauen hat sich noch einmal deutlich verbessert – weil eben Energie dermassen teuer ist, lohnt sich z. Bsp. eine Umrüstung der Heizung auf erneuerbare Energie. Das bestätigt Armin Birrer von der LUKB: «Bei den aktuellen Energiepreisen sind die Investitionen rascher amortisiert.» Bei einem Eigenheim, das den nachhaltigen Standards genügt, liegt der laufende Energieverbrauch um den Faktor 3 bis 4 niedriger als bei alten Wohnhäusern mit veralteter Technik. Laut Armin Birrer bieten die Investitionen in eine nachhaltige Bauweise viele Vorzüge. Je länger desto mehr tragen sie dazu bei, einen allfälligen Wiederkaufswert und den Bankschätzwert der Immobilie positiv beeinflussen.  

Lesen Sie dazu auch unsere Artikel: