Was ist eigentlich ein guter Mieter?

Die folgenden Merkmale charakterisieren die Anforderungen, die Vermieter an einen guten und zuverlässigen Mieter stellen:

  • Pünktliche Mietzahlungen
  • Langfristiges Mietverhältnis
  • Ordentlicher Umgang mit der Wohnung
  • Gutes Einvernehmen mit den Nachbarn

Doch wie lässt sich feststellen, ob Sie es mit einem guten Kandidaten für die Wohnungsvermietung zu tun haben? Welche Fragen sollen und dürfen vor der Vermietung gestellt werden und welche Unterlagen eignen sich dazu, um den künftigen Mieter besser einschätzen zu können?

Daniel Schlehan, Inhaber und Geschäftsführer der allcap AG, hat als Immobilienmakler seit über zehn Jahren immer wieder mit der Wohnungsvermietung zu tun und stellt seine wichtigsten Erkenntnisse hier zur Verfügung.

Wohnungsvermietung: Der persönliche Eindruck zählt

Wir werden Sie gleich darüber informieren, wie Sie anhand von Dokumenten und konkreten Fragen herausbekommen können, mit welchem Typ von Mietinteressent Sie es gerade zu tun haben. Bevor wir uns aber mit den reinen Fakten beschäftigen, wollen wir über Ihre persönliche Urteilsfähigkeit sprechen.

Als Vermieter sollten Sie sich, ähnlich wie ein Arbeitgeber im Bewerbungsgespräch, vor allem einen persönlichen Eindruck verschaffen, bevor es an die Vermietung Ihrer Wohnung geht.

Menschenkenntnis und Erfahrung führen zur richtigen Entscheidung

Mit ein bisschen Menschenkenntnis und Erfahrung finden Sie nämlich recht zuverlässig heraus, mit wem Sie es gerade zu tun haben. Natürlich können Sie dabei getäuscht werden. In Kombination mit einer faktenbasierten Überprüfung entsteht aber eine recht zutreffende Einschätzung. Im persönlichen Gespräch können Sie sehr gut herausfinden, wie gut der Mieter zur bisherigen Hausgemeinschaft passt.

Das bedingt natürlich, dass Sie die anderen Mieter persönlich kennen. Eine umsichtige Zusammenstellung der verschiedenen Mieter eines Hauses bildet die Voraussetzung für eine gute Nachbarschaft ohne Streit. Ausserdem können Sie versuchen, herauszufinden, ob Sie es mit einem Menschen zu tun haben, der Ihre Liegenschaft gut und verantwortlich behandeln wird.

Händedruck

Vor der Vermietung: Die Mieterselbstauskunft 

Kommen wir jetzt zur Bewertung von Mietern auf der Grundlage von überprüfbaren Fakten. Es empfiehlt sich, dass Sie hierbei auf eine Selbstauskunft für die Wohnungsvermietung setzen, die vom Mieter ausgefüllt wird.

Natürlich besteht für den Interessenten keine Verpflichtung, ein solches Anmeldeformular auszufüllen. Allerdings ist jedem potenziellen Mieter natürlich klar, dass eine Weigerung seine Chancen auf eine Vermietung nicht gerade verbessert.

Die Selbstauskunft dient in erster Linie Ihrer Einschätzung darüber, ob der Interessent seinen Mietzins zuverlässig zahlen kann und will. Neben allgemeinen Auskünften, wie etwa Name, Anschrift, Beruf oder Arbeitgeber, sollten Sie hier deshalb auch nach dem Einkommen fragen.

Maximal ein Drittel des Einkommens für die Miete aufwenden

Dabei können Sie davon ausgehen, dass maximal ein Drittel des verfügbaren Einkommens für die Miete ausgegeben werden sollte. Steht vor diesem Hintergrund zu wenig Lohn zur Verfügung, kann sich der Mieter die Wohnung vielleicht nicht leisten.

Sie sollten es nicht versäumen, eine Mietkaution zu erheben. Diese darf bei Wohnungen maximal drei Monatsmieten und bei Geschäftsimmobilien maximal sechs Monatsmieten betragen. Die Kaution ist dann wichtig, wenn es zu Schäden an der Wohnung oder zu Mietrückständen kommt. Sie können den Betrag dann verwenden, um diese Kosten zu decken.

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als zusätzliche Sicherheit

Darüber hinaus können Sie den Interessenten um eine sogenannte Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bitten. Damit bestätigt der bisherige Vermieter, dass es keine Mietschulden aus dem aktuellen Mietverhältnis gibt. Dies schützt Sie davor, an einen Mietnomaden zu geraten, der gar nicht erst plant, die Miete zu bezahlen.

Beachten Sie aber bitte, dass es für den bisherigen Vermieter keine Verpflichtung gibt, eine solche Bescheinigung auszustellen. Kann sie nicht vorgelegt werden, muss das also noch nichts heissen.

Die Betreibungsauskunft als weitere Sicherheit

Eine Betreibungsauskunft des künftigen Mieters bietet eine sehr gute Möglichkeit, um herauszufinden, ob Sie es mit einer finanziell zuverlässigen Person zu tun haben. Hier sind schliesslich nicht nur Mietschulden, sondern auch andere unerfüllte Forderungen aufgeführt.

Hierbei sollte allerdings unbedingt darauf geachtet werden, dass es sich bei dem vom Mieter vorgelegten Betreibungsauszug nicht um eine Fälschung handelt. Solche tauchen im Zeitalter der Digitalisierung nicht selten auf. Aus diesem Grund gilt die Empfehlung, durch eine Rückfrage bei zuständigen Betreibungsamt die Richtigkeit der Angaben zu überprüfen.

Die Selbstauskunft eines Unternehmens für Wirtschaftsauskünfte

Zusätzlich können Sie den Interessenten darum bitten, Ihnen eine Selbstauskunft eines Unternehmens für Wirtschaftsauskünfte vorzulegen. Institute wie CRIF oder Bisnode sammeln in enger Zusammenarbeit mit Banken und Handelsunternehmen Daten über die Bonität von Verbrauchern. Auf dieser Grundlage kann Ihr künftiger Mieter eine Selbstauskunft abrufen, die er Ihnen dann vorlegt.

Überprüfung Vertrag

Erlaubte und verbotene Fragen bei der Wohnungsvermietung

Natürlich möchten Sie so viel wie möglich über Ihren potenziellen Mieter erfahren. Dabei sollten Sie allerdings beachten, dass es eine Reihe von Fragen gibt, die in dieser Situation nicht zulässig sind. Beachten Sie, dass der Mieter bei solchen Fragen die Unwahrheit sagen darf, ohne dass dies für ihn Konsequenzen hat.

Beispiele für nicht zulässige Fragen beziehen sich unter anderem auf die Mitgliedschaft in einem Mieterverband, auf die Konfession, auf Krankheiten, auf den Zivilstand, die Höhe der bisherigen Miete oder die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses. Diese sollten bei Ihrer Entscheidung für die Wohnungsvermietung keine Rolle spielen.

Unproblematisch ist es dagegen, wenn Sie sich vor der Vermietung erkundigen, ob es sich bei dem Interessenten um einen Schweizer oder einen Ausländer handelt, wer ausser ihm noch in der Wohnung leben wird, ob eine Untervermietung geplant ist oder ob die bisherige Wohnung vom Vermieter gekündigt wurde.

Setzen Sie bei der Vermietung auf einen erfahrenen Makler

Sie sehen, dass es sich bei der Auswahl von Mietern für Ihre Wohnung um eine recht komplexe Aufgabe handelt, die viele Faktoren beinhaltet. Sie haben nicht häufig mit der Wohnungsvermietung zu tun oder verfügen noch nicht über viel Erfahrung? Dann wünschen Sie sich hier vielleicht professionelle Unterstützung.

Ihr richtiger Ansprechpartner in dieser Situation ist ein erfahrener und seriöser Makler. Dieser begleitet Sie entweder durch den Auswahlprozess oder übernimmt die Aufgabe sogar vollständig für Sie.

Es kommt auch auf die Höhe der Miete an

Der Immobilienmakler ist auch dazu in der Lage, Sie in Bezug auf den passenden Mietzins zu beraten. Hiervon hängt unter anderem ab, wie erfolgreich und wie schnell Sie Ihre Wohnung vermieten werden.

Die Höhe der Miete ist zusätzlich ein wichtiges Signal, das darüber entscheidet, welche Art von Mietinteressenten sich bei Ihnen melden werden. Die Beauftragung eines Maklers ist also unter verschiedenen Gesichtspunkten sinnvoll, wenn es um eine erfolgreiche Wohnungsvermietung geht.