Irgendwann kommt in Familien die Frage aufs Tapet, was mit Immobilien im Familienbesitz geschehen soll. Manche Leute können sich gut vorstellen, ihr Eigenheim zu Lebzeiten auf die Kinder zu übertragen bzw. es ihnen zu schenken. Doch Vorsicht: Die Steuern sollten bei der Nachlassplanung genau geprüft werden. 

Ein Erbvertag kann viel dazu beitragen, späteren Konflikten rund ums Erben vorzubeugen. (canva.com)

Nehmen wir als Beispiel das Ehepaar Heinz und Margrit Zimmerli (Name geändert): Sie bewohnen schon seit über 40 Jahren ihre eigene Liegenschaft im Kanton Uri. Das Paar hat zwei verheiratete Kinder. Das Thema Erbschaft und Nachlass ist noch weit weg. Trotzdem überlegt sich das Ehepaar im Hinblick auf das Alter, das Familienhaus dem Sohn zu übertragen. Den Eltern schwebt vor, das Ganze mit einem Erbvertrag zu regeln. Die Tochter von Zimmerlis hat im Kanton Zürich ein Eigenheim gekauft und von den Eltern ein Darlehen erhalten. «Wir möchten vorderhand im Haus bleiben und dem Sohn eine Miete zahlen», schreiben uns die Eheleute aus dem Kanton Uri. Was ist jedoch zu beachten, wenn Eltern eine Immobilie vererben? Wie verhält es sich mit der Grundstückgewinnsteuer? Ist es vielleicht möglich, die Immobilie steuerfrei weiterzugeben? 

Schenkung und Erbschaft planen 

Solche und ähnliche Fälle kommen in der Realität sehr oft vor. An vielen Standorten sind die Liegenschaftspreise gestiegen, und die Wohnungen und Häuser im Familienbesitz stellen oft den grössten Teil des Vermögens dar. Familie Zimmerli muss sich nun Gedanken machen, wann und mit welcher Gegenleistung sie das Haus ihrem Sohn übertragen will. Das hängt nicht zuletzt vom finanziellen Spielraum und den Bedürfnissen innerhalb der Familie ab. Manchmal sind die Verkehrswerte von Immobilien dermassen hoch, dass ein finanzieller Ausgleich zum aktuellen Marktwert unrealistisch ist. So oder so braucht es aber für eine Eigentumsübertragung einer Immobilie einen öffentlich beurkundeten Vertrag. 

Meist lohnt es sich, zu diesem Zeitpunkt eine Verkehrswertschätzung in Auftrag zu geben. Damit haben alle Mitglieder der Familie ein wichtiges Dokument und eine Grundlage für die spätere Regelung einer Erbschaft zur Hand.  

Falls nun die Eltern ihre Liegenschaft dem Sohn schenken oder unter dem tatsächlichen Verkehrswert verkaufen, gilt dies eben als Schenkung, als gemischte Schenkung respektive als Erbvorbezug. Dabei ist daran zu erinnern, dass solche Erbvorbezüge bei einer späteren Erbteilung unter den Erben auszugleichen sind. Jeder Erbe bzw. jedes Kind hat im Minimum Anrecht auf seinen gesetzlichen Pflichtteil, wobei im Einzelfall natürlich auch Bestimmungen in einem Erbvertrag respektive in einem Testament zu beachten sind. 

In unserem Fallbeispiel könnte eine teilweise Schenkung für den Sohn weit reichende Folgen haben. Denn von Gesetzes wegen ist der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers massgeblich. Dies gilt unabhängig davon, ob man sich in der Familie bei der Übertragung auf einen tieferen Preis geeinigt hat oder nicht. 

Steuern für Erblasser bzw. Kinder 

Nun zu den Steuern: Erben und einen Nachlass regeln, ist praktisch immer mit vielfältigen Steuern verbunden. Darunter fallen vor allem: 

  • Alle Kantone, ausser Obwalden und Schwyz, erheben eine Erbschaftssteuer. Bei Liegenschaften fallen sie am Standort des Objekts an, sobald das Eigentum definitiv an die Erben übergeht. 
  • Zusätzlich kompliziert wird es, weil bei Veräusserungen und Handänderungen Schenkungs- und/oder Grundstückgewinnsteuern anfallen. Dieser Faktor spielt bei Übertragungen zu Lebzeiten mit hinein. 

Alle Kantone erheben in der Schweiz Steuern auf Grundstückgewinnen. Wer zum Beispiel innerhalb kurzer Zeit eine Immobilie kauft und wieder verkauft, muss einen erheblichen Teil des Gewinns an das Steueramt abliefern. Im Kanton Waadt macht die Grundstückgewinnsteuer bis zu 30 Prozent des erzielten Gewinns aus. In den Kantonen Aargau oder Zürich liegen die Spitzensteuersätze sogar bei rund 40 Prozent. Noch teurer ist es im Kanton Basel-Stadt: Hier fallen drei Jahre nach dem Kauf immer noch 60 Prozent Steuern an, danach reduziert sich der Steuersatz monatlich um 0,5 Prozent. Die Besteuerung von Grundstückgewinnen hängt vor allem von der Besitzesdauer und der Höhe des erzielten Grundstückgewinns ab. Dabei ist es wie in Basel-Stadt üblich, dass mit jedem Jahr zusätzlicher Besitzesdauer der Tarif sinkt. Nach 20 bis 30 Jahren geht die Steuerlast meist deutlich zurück. 

Berechnung anhand des Verkehrswertes 

Mit Grundstückgewinnsteuern und den Gesetzen und entsprechenden Tarifen des Steueramtes sind viele Leute nicht vertraut. Florian Schubiger, Finanzierungs- und Vorsorgeexperte bei Vermögenspartner, sagt dazu: «Da die Bewertungen bei Verkäufen gestiegen sind, sind Steuerbeträge von Fr. 50’000 oder sogar Fr. 100’000 nicht ungewöhnlich. Und normale Steuerpflichtige sind es nicht gewohnt, dermassen hohe Beträge aufzubringen.» Nun kann man natürlich argumentieren, dass auch tatsächlich sehr ansehnliche Gewinne realisiert werden. Wichtig ist jedoch die Erkenntnis: Bei jedem Verkauf oder auch bei Übertragungen, bei Schenkungen etc. innerhalb von Familien sollte man die Steuerfolgen unbedingt im Voraus abklären. Familie Zimmerli in unserem Fallbeispiel tut gut daran, sich zu informieren und die Höhe einer allfälligen Steuer im Voraus zu erfahren. 

Experte Florian Schubiger empfiehlt, sich an das jeweilige Steueramt im Kanton respektive in Gemeinde zu wenden. «Auch Makler oder Treuhänder gehen meist so vor, dass sie bei der zuständigen Behörde im Voraus eine Berechnung verlangen.» Kurz zusammengefasst, braucht das Steueramt dazu natürlich den ursprünglichen Anlagewert oder Kaufpreis und die Höhe des voraussichtlichen Verkaufserlöses. Die Differenz daraus entspricht dem Grundstückgewinn, der im Standortkanton besteuert wird. Die Schätzung des ursprünglichen Wertes – vor 20 oder 30 Jahren – beruht immer auf gewissen Annahmen. «Man sollte die Zahlen des Steueramtes auf ihre Plausibilität prüfen», sagt Experte Florian Schubiger.  

Steuern mit Grundstück: Was ist abziehbar? 

Tipp: Die während der Besitzesdauer vorgenommenen Investitionen und Verbesserungen können dabei eine wichtige Rolle spielen. Denn was der Eigentümer ins Haus investiert hat, wird quasi zum Anlagewert dazugerechnet und reduziert den steuerbaren Grundstückgewinn. Daher empfehlen auch alle Steuerberater, dass Hauseigentümer die entsprechenden Unterlagen und Belege sorgfältig aufbewahren sollten. 

Wichtig ist nun zu wissen, dass die Grundstückgewinnsteuer öfters aufgeschoben werden kann. Das bekannteste Beispiel: Wer zum Beispiel eine Eigentumswohnung mit Gewinn verkauft und gleich ein Ersatzobjekt beschafft, das er selbst bewohnt, kann die Besteuerung aufschieben. Wichtig ist, dass tatsächlich innerhalb nützlicher Frist ein selbstbewohntes Eigenheim als Ersatzobjekt gekauft wird. Auch bei Handänderungen und Übertragungen unter Ehegatten und in der Familie ist je nach Kanton ein Aufschub möglich. Das gilt besonders auch für den Fall, dass Kinder von ihren Eltern eine Liegenschaft erben und selbst nutzen. Doch im Detail wird es kompliziert. Teils hängt die steuerliche Behandlung oder je nachdem Vorzugsbehandlung auch davon ab, ob die Übertragung zu einem stark reduzierten Preis erfolgt oder nicht. Es gilt auch hier die Regel: Am besten schildert man gegenüber der zuständigen Steuerbehörde den Sachverhalt und lässt sich die vermutlich anfallende Grundstückgewinnersteuer im Voraus berechnen.  

Latente Grundstückgewinnsteuer 

Wie kompliziert die rechtlichen Grundlagen sind, zeigt noch folgender Fall: Eine Tochter erbt einen Betrag X in bar, während ein Sohn im Rahmen einer Erbschaft eine Liegenschaft übernimmt. Nun wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, sie bleibt aber quasi als latente Steuer erhalten. Denn falls der Sohn die Immobilie später verkauft, wird er dennoch in vollem Umfang für die Steuer aufkommen müssen, auch für die weiter zurückliegenden Jahre. Um eine Ungleichbehandlung zu vermeiden, müsste dies bei der Erbteilung berücksichtigt werden. Experte Florian Schubiger empfiehlt: «Nach meiner Meinung sollten die Steuern bereits zum Zeitpunkt der Erbschaft abgerechnet werden.» Denn ein nachträglicher Ausgleich wirft Fragen auf, welche Werte nun einzusetzen wären, ob der Wert weiter gestiegen ist etc. 

Ein erstes Fazit, wenn es ums Erben geht: Es empfiehlt sich, die steuerlichen Folgen bei jedem Kauf respektive Verkauf und eben auch bei Erbschaften und Handänderungen innerhalb der Familie genauer abzuklären. Damit lässt sich sehr viel vorkehren, um böse Überraschungen zu vermeiden.  

Auch Beschenkte zahlen Steuern! 

Schenkungen werden übrigens in praktisch allen Kantonen besteuert. Nur die Kantone Luzern, Obwalden und Schwyz kennen keine solchen Steuern. Grundsätzlich muss die beschenkte Person das erhaltene Vermögen versteuern. Je nach Kanton ist jährlich ein gewisser Freibetrag zugelassen. Die Höhe der möglichen kantonalen Schenkungssteuern lässt sich relativ einfach und rasch im Internet mit dem Steuerrechner der Eidgenössischen Steuerverwaltung abfragen. Es reicht bereits, den Wohnort des Schenkers und den Betrag einzugeben (https://swisstaxcalculator.estv.admin.ch/#/home).

Nehmen wir zur Illustration noch eine andere Zuschrift, die wir kürzlich erhalten haben: Ein Leser kritisiert, dass die Steuerbehörden sogar Schenkungen innerhalb von Freunden belasten. Wenn also eine Familie A einer anderen Familie B mit zum Beispiel 50’000 Franken Schenkung unter die Arme greift, um sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, können einem die Steuern einen Strich durch die Rechnung machen. «Diese Schenkung müsste mit bis zu 40 Prozent versteuert werden», schreibt der betreffende Leser in seinem Kommentar. Dies sei eigentlich «eine Schande», weil damit jungen Familien der Weg zu Wohneigentum versperrt werde. Tatsächlich ist es so, dass Schenkungen sowohl vom Schenker als auch von der beschenkten Person bzw. Familie in der Steuererklärung aufzuführen sind. – Die Tarife sind auch hier je nach Kanton sehr unterschiedlich und hängen unter anderem vom Verwandtschaftsgrad ab. 

Wohnrecht und Nutzniessung 

Das Gesetz sieht viele Möglichkeiten vor, den Nachlass und insbesondere die Regelung von Immobilien detailliert und individuell zu regeln. Ein Erbvertag kann zum Beispiel viel dazu beitragen, späteren Konflikten rund ums Erben vorzubeugen. 

Wichtig sind auch Instrumente wie Wohnrecht und Nutzniessung: Wird zum Beispiel eine Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder übertragen, können sich die Eltern absichern und weiter in der Liegenschaft leben (eben wie der Name sagt mit einem lebenslänglichen Wohnrecht). Rechte und Pflichten, aber auch die Steuern unterscheiden sich bei Wohnrecht und Nutzniessung. Kurz zusammengefasst ist aber beiden Varianten eines gemeinsam: Sowohl Wohnrecht als auch Nutzniessung werden im Grundbuch eingetragen und können den Wert der Immobilie vermindern – eben weil der Eigentümer nicht völlig frei darüber verfügen kann. 

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