Die Grundstückgewinnsteuer ist vor allem eingeführt worden, um der Spekulation mit Immobilien einen Riegel zu schieben. Doch selbst bei sehr langer Haltedauer geht ein schöner Teil der Verkaufserlöse an den Fiskus. Privatpersonen sind gut beraten, die FAQ’s zu kennen. Sonst blüht eines Tages eine Steuer, mit der sie nicht gerechnet haben. 

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Nehmen wir als Fallbeispiel einen 83-jährigen Rentner aus dem Kanton Bern. In den letzten 25 Jahren ist der pensionierte Lehrer mehrmals umgezogen. Nach dem Verkauf eines Eigenheims kaufte er immer woanders ein Ersatzobjekt – er lebte also stets als Eigentümer in den eigenen vier Wänden. Wer eine Immobilie verkauft und einen Gewinn erzielt, muss diesen Gewinn grundsätzlich versteuern. Alle Kantone und zusätzlich auch viele Gemeinden erheben die so genannte Grundstückgewinnsteuer. Die gute Nachricht: Wenn die steuerpflichtige Person wieder ein Ersatzobjekt kauft, wird die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort verrechnet, sondern aufgeschoben.  

Rechnung ohne den Fiskus gemacht 

Der Berner Rentner erlebte sein blaues Wunder, als er dieses Jahr wieder umzog und keinen Ersatzkauf geltend machen konnte. Die Grundstückgewinne sämtlicher Vorjahre wurden aufgerechnet. Und es flatterte eine hohe Steuerrechnung ins Haus. Eine längere Besitzesdauer führt zwar zu einem günstigeren Tarif. 

Doch ist die Praxis für Private oft nicht nachvollziehbar. Die Geschichte ist aus dem Leben gegriffen: Mit dem Verkaufserlös wollte der Rentner einen Teil seiner Fixkosten bestreiten. Bloss liegt der Erlös jetzt wesentlich tiefer als er erhofft hat. So kann eine einzige Steuerrechnung die ganzen Pläne für den Ruhestand durchkreuzen.  

Marc Wyss von der gleichnamigen Immobilien- und Vermarktungsfirma in Thun (BE) sagt dazu: „Privatpersonen sind mit den Details der Grundstückgewinnsteuer meist nicht vertraut.“ Er empfiehlt, sich beraten zu lassen und verschiedene Varianten durchzuspielen. Im ungünstigsten Fall reicht das Geld nicht einmal, um für die Steuerschulden aufzukommen. Marc Wyss denkt an folgendes Szenario: Ein privater Wohneigentümer konnte über Jahre oder sogar Jahrzehnte die Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Aufgeschoben ist bekanntlich nicht aufgehoben. Nehmen wir an, die Person zieht eines Tages in eine Alterswohnung, erleidet aber mit dem Verkauf des letzten Eigenheims netto einen Verlust. „Dann wäre de facto gar kein Geld vorhanden, um die Steuerrechnung und weitere Kosten decken zu können“, befürchtet Marc Wyss. Denn ein Verkauf ist ja noch mit weiteren Kosten verbunden – etwa Handänderungssteuern, Gebühren für Notar und Grundbuch. Zusätzlich kann noch die vorzeitige Auflösung einer Hypothek echt teuer werden – weil die Banken bei ausserordentlichen Vertragsauflösungen Schadenersatz einfordern. 

Kein Erlös – trotzdem Steuern zahlen? 

Im Raum Schaffhausen machte neulich der Fall von zwei Brüdern Schlagzeilen: Sie besassen gemeinsam schon seit 21 Jahren ein hübsches Stück Land – die gemeinsam geerbte Parzelle liegt in der Bauzone, ist aber unbebaut. Jetzt haben Hans und Werner das Land unter sich aufgeteilt. Hans verkaufte seinen Teil (Namen geändert). Der Kanton schickte ihm eine saftige Rechnung in Höhe von 43’000 Franken. Der Fiskus hat damit am Gewinn kräftig mitverdient. Hans war konsterniert, konnte den Betrag aber aus dem Erlös finanzieren.  

Für Werner schien es aber heftig zu werden: Auch ihm schickte das Steueramt eine Rechnung für einen angeblichen Grundstückgewinn: 11’000 Franken. „Das ist überhaupt nicht nachvollziehbar, ich habe ja nichts verkauft und keinen Rappen Gewinn erzielt“, ärgert sich der Schaffhauser. Das Steueramt argumentierte, es handle sich um eine „Realteilung“ der Parzelle. Nach einigem Hin und Her hat das Steueramt die Rechnung nach unten korrigiert. 

Fazit: Da sehr viel Geld auf dem Spiel steht, sollten Eigentümer die latenten Steuern immer im Auge haben. Ob Erbteilung, Scheidungsvertrag, Erbschaft oder Erbvertrag: Vergewissern Sie sich im Voraus, was die Steuerfolgen im Zusammenhang mit Liegenschaften sind!  Weitere Informationen zu Grundstücksgewinnsteuer erhalten Sie hier Grundstückgewinnsteuer: Vorsicht bei Immobiliengewinnen.

FAQ’s: Die wichtigsten Fragen 

Im Zug steigender Preise spült es den Gemeinden und Kantonen auch höhere Erträge aus Grundstückgewinnen in die Kasse. Hier erfahren Sie die häufigsten Fragen und Antworten aus der Praxis. 

Die Formel an sich ist einfach:  

Grundstückgewinn = Verkaufserlös minus Anlagekosten bzw. Investitionen 

Der Verkaufserlös ist rasch ermittelt. Schwieriger wird es mit den Anlagekosten: Darunter fallen der ursprüngliche Kaufpreis sowie wertvermehrende Investitionen. Wenn also der Eigentümer im Lauf der Jahre einen Wintergarten, eine Sauna und einen Anbau realisiert hat, kann er diese Investitionen bei der Berechnung des Grundstückgewinns wieder abziehen. Wichtig: Sie müssen als Eigentümer Originalbelege haben, selbst wenn diese Auslagen 10 oder 20 Jahre zurückliegen. Abziehbar sind generell wertvermehrende Investitionen; auch Auslagen im Zusammenhang mit dem Verkauf können Sie abziehen – zum Beispiel Maklergebühren, Vermarktungskosten etc. Manche Kantone lassen diverse Abzüge zu, etwa auch Grundeigentümerbeiträge an Erschliessungen, Eigenleistungen am Objekt etc. Am besten erkundigen Sie sich beim zuständigen Steueramt.  

Der Grundstückgewinn wird am Ort der Liegenschaft besteuert. Damit sind immer die kantonalen Gesetze, Tarife und Bestimmungen massgeblich; jeder Kanton kennt seine eigenen Besonderheiten und Tarife. Allgemein gilt: Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer hängt von der Besitzesdauer, der Höhe des erzielten Gewinns und eben dem jeweiligen kantonalen Tarif ab. Bei Handänderungen, Verkäufen etc. muss der Verkäufer dazu eine Steuererklärung einreichen (meist innerhalb von 30 Tagen). 

Nein. Wenn zum Beispiel im Zug von Erbschaften oder Schenkungen die Steuer nur aufgeschoben wird, wird sie vielleicht eines Tages doch bezahlt werden müssen. Beispiel: Ein Sohn erbte von seinen Eltern ein Mehrfamilienhaus. Wenn er es 15 Jahre später verkauft, wird er Grundstückgewinnsteuern zahlen müssen. Einzig der Kanton Genf kennt eine Maximalfrist: Nach 25 Jahren muss keine Grundstückgewinnsteuer mehr bezahlt werden.

Nur ganz bestimmte Organisationen oder Institutionen sind von der Grundstückgewinnsteuer befreit: zum Beispiel gemeinnützige Institutionen, die Landeskirchen oder ausländische Staaten mit ihren Botschaften in der Schweiz. Die Höhe der Steuer lässt sich abmildern, wenn Sie als Eigentümer wertvermehrende Investitionen und Auslagen geltend machen können (nach der Formel oben: Verkaufserlös minus Anlagekosten). Da kurzfristig erzielte Gewinne – nach einer Haltedauer von nur zwei oder drei Jahren – besonders stark betroffen sind, kann manchmal ein Aufschub von Verkaufsabsichten Sinn machen.

Das dürfte für viele private Haus- und Wohnungseigentümer der entscheidende Punkt sein. Wenn Sie ein Haus verkaufen und wieder selbst benutztes Wohneigentum erwerben, können sie einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer beantragen. Das gilt heute für Wohnsitzwechsel in der ganzen Schweiz, also nicht nur innerhalb des gleichen Kantons. Wichtig ist, dass der gesamte Erlös auch wieder reinvestiert wird. Sonst kann nur ein Anteil aufgeschoben werden. Die Gesetze verlangen, dass das Ersatzobjekt innerhalb angemessener Frist gekauft und selbst bewohnt wird (meist zwei Jahre). 

Ausnahmen sind möglich – wenn sie begründet sind und es nicht im Verschulden des Eigentümers liegen (etwa Bauverzögerungen eines Neubaus). Wenn Sie die Praxis dazu erfahren wollen, müssen Sie die kantonale Behörde fragen. 

Das hängt vom Inhalt der kantonalen Gesetze ab. Viele Kantone fordern für beide Gruppen von Eigentümern eine Grundstückgewinnsteuer. In anderen Kantonen unterliegen nur die Grundstückgewinne von Privatpersonen dieser Sondersteuer. Für juristische Personen werden Gewinne dann über die ordentlichen Einkommens- und Gewinnsteuern erfasst (dualistisches System). Ein professioneller Immobilienhändler wird in dem betreffenden Kanton auf diesem Weg besteuert. 

Die Steuer wird auf keinen Fall erlassen (nur in ganz wenigen Fällen, siehe oben); sie wird bestenfalls aufgeschoben. Das Steuerharmonisierungsgesetz nennt neben der Ersatzbeschaffung noch den Erbgang, der zu einem Aufschub der Steuer berechtigt. (Artikel 12: Eigentumswechsel durch Erbgang, d.h. Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis, Erbvorbezug oder Schenkung). Wenn also Kinder ein Haus ihrer Eltern erben oder geschenkt bekommen, wird die Grundstückgewinnsteuer nicht sofort in Rechnung gestellt, sondern aufgeschoben. Dasselbe gilt meist auch im Zug von Handänderungen bei Scheidungen etc. Doch Vorsicht: Die Steuermaterie ist komplex und kantonal höchst unterschiedlich. Empfehlung: Bevor Sie eine Schenkung oder eine Aufteilung in einer Erbengemeinschaft planen, sollten Sie den Sachverhalt sorgfältig abklären. Der Umfang der Schenkung spielt eine Rolle, die Hypothek etc. 

Die meisten Steuerämter sind bereit, die mutmassliche Grundstückgewinnsteuer im Voraus zu berechnen. Oft ist auch sinnvoll, Erbverträge, Schenkungen, Eheverträge, Scheidungskonventionen etc. fachlich prüfen zu lassen (fragen Sie das Steueramt). Oder Sie lassen sich von einem professionellen Steuerberater über den Gestaltungsspielraum und die Risiken informieren.    

Es ist dringend zu empfehlen, diesen wesentlichen Punkt im Kaufvertrag zu regeln. Denn als Käufer tragen Sie ein gewisses Risiko: Wenn der Verkäufer die Steuer schuldig bleibt, kann die Gemeinde bzw. die zuständige Behörde ein Pfandrecht auf dem Grundstück eintragen. Lösungsmöglichkeiten: Sie lassen die Steuer von der Gemeinde im Voraus berechnen, zahlen die Steuer ein und ziehen den Betrag vom Kaufpreis ab. Teils ist es auch üblich, den Betrag auf einem Sperrkonto einer Bank sicherzustellen. 

Wenn eine Liegenschaft bei einer Erbschaft an die Kinder bzw. Erben übergeht, wird die Grundstückgewinnsteuer normalerweise aufgeschoben. Gehen wir von dem Fall aus, dass einer der Erben die Liegenschaft übernimmt und sie Jahre später verkauft. Als Verkäufer wird er dann nachträglich Grundstückgewinnsteuern zahlen müssen. Erbengemeinschaften oder auch Paare in Scheidung sollten sich dazu beraten lassen und eine faire Lösung anstreben. Denn sonst ist die Steuerlast ungleich verteilt. 

Den Ort der Liegenschaft können Sie ja nicht nachträglich ändern. So oder so ist immer der Kanton massgeblich, in dem die Liegenschaft steht. Je nach Besitzesdauer von 20 oder 25 Jahren sehen die Kantone Reduktionen in ganz unterschiedlichem Umfang vor. In vielen Kantonen sinkt die Steuer pro Jahr seit dem Erwerb etwa zwei bis drei Prozent. Doch es gibt einige Extrembeispiele: Wer zum Beispiel im Kanton St. Gallen nach 20 Jahren einen Verkaufsgewinn von 200’000 erzielt, muss immer noch rund 56‚000 Franken davon abliefern. Der Kanton Tessin würde für den gleichen Fall nur etwa 12’000 Franken verlangen. Besonders bestraft werden Eigentümer, die nach sehr kurzer Zeit wieder verkaufen: In Bern, in den Kantonen Wallis oder Neuenburg gehen dann sogar 60 bis 70 Prozent des Gewinns an den Fiskus (Haltedauer 1 Jahr).