Stockwerkeigentum boomt: Jedes Jahr kommen über 10’000 Eigentumswohnungen neu auf den Markt. Kaufinteressenten tun gut daran, das künftige Heim auf Herzen und Nieren zu prüfen. Die Fallstricke, die man beim Immobilienkauf kennen sollte, sind immer wieder die gleichen.

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Stockwerkeigentum hat viele Vorzüge: Für immer mehr Menschen ist das Idealbild von einem Eigenheim nicht unbedingt ein frei stehendes Haus im Grünen, sondern öfters eine Eigentumswohnung. Weil der Landanteil beim Stockwerkeigentum geringer ausfällt als bei Einfamilienhäusern, sind die Kaufpreise noch eher zahlbar. Eine schicke Wohnung mit Balkon oder Loggia bietet hohe Lebensqualität, beschert dem Eigentümer aber weniger Aufwand und Umtriebe als bei einem ganzen Wohnhaus mit Garten und allem Drum und Dran.

Lage, Lage, Lage

Etwas vom Wichtigsten sind der Preis und die Lage. Schauen Sie sich vor Ort und online verschiedene Angebote an, um ein Gespür für das aktuelle Preisniveau zu bekommen. Weil die Finanzierung mit Hypotheken heute an mehr Auflagen gebunden ist als früher, sollten Sie sich gründlich über die Marktlage informieren – vielleicht ist der Verhandlungsspielraum beim Preis grösser als Sie denken. Stellen Sie eine eigene Lageanalyse an: Wie gut ist die Erschliessung mit öffentlichem Verkehr? Ist es ruhig und sonnig? Wie wirkt der Ort zu verschiedenen Tageszeiten oder am Wochenende?

Wie steht es mit der Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kultur- und Freizeitangeboten? Weil sich das Gesicht von Städten, Quartieren und Dörfern rasch wandelt, ist weiter zu prüfen, welche Projekte in der Umgebung anstehen – vielleicht ist eine Strassenverbreiterung, ein neuer Autobahnzubringer oder ein grosser Wohnblock direkt vor der hübschen Aussicht geplant. Auskunft darüber erteilt die lokale Baubehörde; Bauausschreibungen sind den lokalen amtlichen Publikationen zu entnehmen.

Wer mit dem Kauf einer Eigentumswohnung liebäugelt, muss sich im Klaren sein, dass Nähe und Distanz zu den Nachbarn letztlich ganz ähnlich sind wie in einem Mietshaus. Auch hier gilt das Motto: «Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt.» Zwar kann man in der eigenen Stockwerkeinheit tun und lassen, was man will – solange die Interessen und Rechte der anderen nicht tangiert sind. Zugleich ist man aber auch Miteigentümer am ganzen Gebäude. Man muss sich mit den anderen Miteigentümern immer wieder zu gemeinsamen Entscheiden durchringen: gemeinsame Kosten regeln, eine Verwaltung einsetzen, sich über die Nutzung und den Unterhalt von Gebäudeteilen wie Tiefgarage, Dach, Fassade und Aussenraum einigen. Häufig sind in der Praxis aber Probleme programmiert.

Was heisst «ausschliessliches Benutzungsrecht»?

Gerade die Nutzung von Gartenanteilen oder Parkplätzen ist oft im «ausschliesslichen Benutzungsrecht» oder im «Sonderbenutzungsrecht» an einzelne Eigentümer gebunden – und zugleich Anlass für Missverständnisse. «Diese Formulierung ist wörtlich zu verstehen», sagt Dominik Romang, Präsident des Schweizer Stockwerkeigentümerverbandes. «Der betreffende Stockwerkeigentümer darf den ihm zugewiesenen Teil zwar als Einziger benutzen, aber keine grösseren Veränderungen daran vornehmen.» Die Umwandlung des Gartens nach eigenem Gusto – etwa in einen Steingarten mit Biotop oder in ein Gehege für eine Hundezucht – ist ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer nicht gestattet. Dieser Ausgleich der Interessen und auch das nachbarschaftliche Verhältnis sind letztlich wichtig dafür, ob das Wohnen später als bereichernd empfunden wird oder ob der Haussegen schief hängt.

Es ist also wichtig, sich vor dem Kauf auch ein Bild von den anderen Parteien im Haus zu machen und sich darüber informieren zu lassen, welche Spielregeln punkto Organisation, Entscheidungsfindung und Zusammenleben gelten:

  • Besonders wichtig sind die Bestimmungen im Begründungsakt des Stockwerkeigentums, das Reglement und die allfällige Hausordnung.
  • Bei bestehenden Stockwerkeigentümergemeinschaften sollte man sich sämtliche Protokolle der Versammlungen aushändigen lassen.

Stockwerkeigentum: Komplexe Dokumente

Bei genauerer Lektüre all dieser Dokumente und Bestimmungen tauchen immer wieder Überraschungen auf: etwa wenn an Versammlungen jeder einzelnen Stockwerkeinheit eine Stimme zukommt und – von den Wohnungen abgesehen – auch noch etliche Neben- und Bastelräume oder separate Büros als Stockwerkeinheiten veräussert werden. So kann es passieren, dass Nachbar Schmid mit einer Wohnung und den zwei zusätzlichen Bastelräumen am Ende drei Stimmen auf sich vereint, während andere mit je einer Wohneinheit nur eine Stimme haben.

Im Stockwerkeigentum kann das Prinzip «Eine Stimme pro Einheit» auch tückische Folgen zeitigen, wenn bei einem Neubau ein Teil der Wohnungen nicht verkauft wird, sondern im Eigentum des Architekten oder Bauunternehmers bleibt. Bei einer solchen Konstellation kann alles Argumentieren nichts gegen die verbleibende Stimmenmehrheit des Unternehmers ausrichten. Manchmal kommt es auch zu Differenzen, wenn im gleichen Haus sowohl Stockwerkeigentümer als auch Mieter wohnen. Mieter sind nicht an Eigentum gebunden und verfolgen daher naturgemäss nicht ganz die gleichen Interessen wie die Stockwerkeigentümer im Haus.

Weitere wichtige Punkte hängen von den konkreten Umständen ab. Geht es um den Kauf einer Neubauwohnung ab Plan, sind alle Unterlagen wie Kauf- und allenfalls Werkvertrag, Baubeschrieb, Planunterlagen, Reglement et cetera sorgfältig zu prüfen. Es lohnt sich, diese Unterlagen durch eine neutrale Fachperson kontrollieren zu lassen. Der Grund: Ein Laie ist oft nicht in der Lage, zu beurteilen, welche Folgen einzelne Bestimmungen haben könnten. Selbst die Tatsache, dass bei der Abwicklung eines Kaufs auch noch eine finanzierende Bank und ein fachkundiger Notar involviert sind, schützt nicht unbedingt vor Fussangeln in den Verträgen und vagen Leistungsbeschreibungen. Im Übrigen sind die Verträge und technischen Beschreibungen meist gespickt mit Fachausdrücken und verklausulierten Wendungen, deren Bedeutung Laien oft unklar bleibt.

Vorsicht bei «Occasionswohnung»

Als «Falle» beim Wohnungskauf gelten auch Fehleinschätzungen, was die bauliche Qualität betrifft. Im Zug des Generationenwechsels oder bei dringend sanierungsbedürftigen Gebäuden werden heute öfters ältere Wohnhäuser überholt, renoviert und in Stockwerkeigentum umgewandelt. Sofern es sich ursprünglich um ältere Mietwohnungen handelt, sind die nötigen Anforderungen punkto Qualität und Ausbaustandards oft gar nicht gegeben. Angesichts der Tragweite eines Wohnungskaufs sollten Sie daher einen unabhängigen Architekten oder Bauexperten beiziehen.

Besonders heikel ist es, wenn sich die Kaufinteressenten zeitlich unter Druck setzen lassen. In der Praxis kommt es nur allzu oft vor, dass der Termin zur Beurkundung des Kaufvertrags angesetzt wird, noch bevor alle Unterlagen vorliegen. Experte Romang rät darum allen an Stockwerkeigentum Interessierten, sich dem Zeitdruck keinesfalls unterzuordnen: «Der Kaufinteressent muss mindestens zehn Tage Zeit haben, das Objekt und alle Unterlagen gründlich zu studieren.»

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