Träumen Sie von einer Ferienwohnung in der Schweiz? Kein Problem, das Angebot ist derzeit gross. Trotzdem sollte ein Kauf sorgfältig geplant sein, damit Sie keine Überraschungen erleben.
Ferien in einer schönen Schweizer Naturlandschaft beschert Ihnen eine grosse Portion Erholung und Genuss – und dies zu jeder Jahreszeit! Mit einer Ferienwohnung sind Sie unabhängig; Sie müssen weniger Rücksicht auf Abläufe in einem Hotel oder auf andere Miturlauber nehmen. Als Eigentümer einer Ferien- respektive Zweitwohnung können Sie sich in aller Ruhe vom Alltagstrubel entspannen.
Grosses Angebot
Zählt man die heute zahlreichen Zweitwohnungen in den Städten dazu, präsentiert sich ein grosser und vielfältiger Bestand an Ferien- und Zweitwohnungen: Vom umgebauten „Maiensäss“ in den Bergen bis zu einer Fünf-Stern-Residenz in St. Moritz oder Gstaad ist alles dabei. Schätzungen zufolge gibt es in der Schweiz rund 500’000 bis 600’000 Ferien- und Zweitwohnungen.
Der Moment für einen Kauf ist grundsätzlich günstig. Der ganz grosse Boom mit beträchtlichen jährlichen Preissteigerungen scheint vorerst vorüber. Mancherorts übersteigt das Angebot die Nachfrage, was zu teils sinkenden oder zumindest stagnierenden Preisen führt. Experten führen mehrere Gründe dafür an: Die Nachfrage aus dem Ausland ist wegen des starken Frankens gedämpft. Eine Rolle spielt wohl auch die Zweitwohnungsinitiative – in Gemeinden mit einem bereits hohen Anteil an Zweitwohnungen werden keine weiteren mehr bewilligt. Im Übrigen sind zwar die Zinsen tief, aber die Banken prüfen Finanzierungsgesuche für Ferienwohnungen strenger als früher. Oft sind zum Beispiel 50 Prozent eigene Mittel verlangt, also deutlich mehr als für einen Erstwohnsitz.
Lage, Lage, Lage
Wie unterscheidet man ein 08/15-Angebot von einem Top-Objekt? Wie immer bei Immobilien ist der Lage grosse Aufmerksamkeit zu schenken. Die meisten Touristen und Feriengäste wollen nicht mehr über zwei oder drei Bergpässe fahren, wenn Sie übers Wochenende Ski fahren. Die Ferienwohnung sollte also gut erschlossen sein; dazu gehört natürlich die Nähe von Transportanlagen, Bus- und Bahnverbindungen, Sport- und Freizeitangebot, Einkaufsmöglichkeiten etc.
Enorme Preisunterschiede
Auserlesene Toplagen, die nebst alledem auch noch Ruhe, Sonne und Aussicht bieten, sind natürlich rar und entsprechend teuer. Die Qualität der Lage, des Objekts innen und aussen sowie die Grösse und Wohnfläche etc. bestimmen massgeblich den Preis. Im Oberengadin oder im Oberwallis reicht das Preisspektrum von rund 6’000 Franken pro Quadratmeter Wohnfläche bis zu 22’000 Franken. Die ganz teuren Edelsuiten sind im heutigen Umfeld aber schwerer verkäuflich als früher.
Die meisten Kaufangebote werden heute auf dem Internet ausgeschrieben. Man kann sich aber auch an lokale Büros und Makler wenden. Es ist ratsam, vor einem Kauf erst einmal in einem Hotel oder in einer gemieteten Ferienwohnung vor Ort Urlaub zu machen – nur so erhalten Sie ein gutes Bild vom Angebot und der Infrastruktur der Gemeinde. Weiter gilt: Prüfen Sie ein Kaufangebot genauso gründlich wie beim Erwerb des Erstwohnsitzes! Vorsicht: Wenn Ihnen der Verkäufer bloss ein paar Amateurfotos und ein paar blasse Kopien von Grundrissplänen aushändigt, ist dies eine sehr schwache Entscheidungsgrundlage. Jedes Kaufangebot sollte „auf Herz und Nieren“ geprüft werden. Dazu gehören technisch-bauliche Aspekte, eine Einschätzung der Lagefaktoren, aber auch rechtliche Aspekte (Bau- und Zonenordnung, vorgeschriebene oder zulässige Nutzung etc.). Handelt es sich um Stockwerkeigentum, müssen auch die Punkte in diesem Zusammenhang eingehend geprüft werden (Reglement, Begründungsurkunde, Regelung von Verwaltung und Nebenkosten, Renovationsbedarf des Gebäudes etc.)
Illusionen in finanzieller Hinsicht
Viele Leute glauben, eine eigene Ferienwohnung beschere Ihnen neben Lebensqualität auch noch wirtschaftliche Vorteile bzw. stattliche Gewinne. Bei einer genaueren Vollkostenrechnung erweist sich dies aber öfters als Schönwetterrechnung. Wer die Wohnung übers Jahr an Dritte vermietet, erzielt damit meist bestenfalls einen „Zustupf“ an die Kosten. Die Auslastung übers Jahr ist oft nicht optimal. Hinzu kommen verschiedene Kosten – für Unterhalt, Nebenkosten, Abschreibungen, Steuern etc. Im Zusammenhang mit der Vermietung fallen natürlich auch verschiedene Umtriebe und Auslagen an (Ausschreibung, Übergaben, Reinigung etc.).
Wahr ist aber auch, dass viele Leute beim Stichwort Ferienwohnung nicht an Zahlen, Kosten und Rendite denken, sondern an gute Ferienstimmung, ja an Luxus. Für die Investition, die sie tätigen, ist ihnen dieser Luxus Entschädigung genug.
