Wer privat Immobilien besitzt, sollte seine Finanzen, die Nebenkosten und Steuern gründlich planen. Als Eigentümer versteuern Sie zwar den Eigenmietwert, doch dem stehen etliche Unterhaltsabzüge gegenüber. Wir zeigen Ihnen, worauf es bei der Steuerplanung wirklich ankommt.

Die Schweiz ist einiges der wenigen Ländern in Europa, in denen der so genannte Eigenmietwert versteuert werden muss. Noch diesen Sommer soll im Parlament ein weiteres Mal über die Abschaffung beraten werden. Doch bis es soweit ist, könnte sich die geplante Gesetzesänderung noch hinziehen.

Steuern optimieren

Solange gilt das altbekannte System: Der Eigenmietwert wird quasi als «fiktives» Einkommen betrachtet und ist als Einkommen zu versteuern. Das Bundesgericht schreibt vor, dass der Eigenmietwert mindestens 60 Prozent der Marktmiete betragen muss. Weiter fallen auf dem Immobilienbesitz natürlich Vermögenssteuern an. Einige Kantone stellen zusätzlich eine separate Liegenschaftssteuer in Rechnung (zum Beispiel BE, FR, AI, SG, GR, TG,). Die Steuer liegt meist zwischen 0,1 und 3 Promille des Steuerwertes der Liegenschaft bzw. der Wohnung.

Diese Tipps sollten Sie kennen

Nach dem aktuellen Recht sind die Hypothekarzinsen beim steuerbaren Einkommen abziehbar. Wobei der Abzug maximal 50’000 Franken mehr als die Bruttovermögenserträge eines Steuerpflichtigen ausmachen darf (was bei üblichen Hypotheken und Einkommen kaum erreicht wird). Da die Hypothekarzinsen auf ein historisches Rekordtief gefallen sind, fallen die Schuldzinsabzüge deutlich geringer aus. Auch junge Familien, die ein Eigenheim kaufen, profitieren derzeit weniger vom Schuldzinsabzug als früher.

Umso wichtiger ist es im aktuellen Umfeld, die Finanzen, Steuern und Investitionen gut zu planen:

Spartipp Nummer 1: Buch führen und Belege sammeln

Klingt simpel, macht die Arbeit aber wesentlich einfacher: Am besten sammeln Sie das ganze Jahr über alle Belege und Handwerkerrechnungen. Dann haben Sie am Ende des Steuerjahres alles griffbereit. Und keine Rechnung geht vergessen.

Spartipp Nummer 2: indirekt amortisieren

Eine wichtige Weiche stellen Sie mit Ihrer Strategie bei den Amortisationen. Bekanntlich gilt die Pflicht, die Hypothek innerhalb von 15 Jahren auf zwei Drittel des Kaufpreises zu amortisieren. In den meisten Fällen lohnt es sich, den Weg der indirekten Amortisation zu wählen. Dabei wird die Zweithypothek nicht direkt amortisiert. Vielmehr gehen Ihre Rückzahlungen auf ein Säule-3a-Konto der Bank und werden verpfändet. Vorteil: Die steuerlich abziehbaren Zinsen bleiben in gleicher Höhe erhalten.

Spartipp Nummer 3: Finanzen & Steuern planen

Wenn Sie die Hypothek aufstocken oder amortisieren, wenn Sie grössere Renovationen anpacken oder über die Verwendung freier Mittel nachdenken: Sie haben Spielraum, das Ganze zu steuern. In vielen Fällen lohnt es sich, die steuerlichen Folgen im Voraus zu klären. Daniel von Arx, Sprecher der Luzerner Kantonalbank (LUKB), hält dazu fest: „Bei unseren Steuermandaten stellen wir fest, dass Themen wie die Rückzahlung von Hypotheken, werterhaltende gegenüber wertvermehrenden Abzügen, Erhöhung der Hypothek für Sanierungen versus Bezug einer Säule 3a immer wieder auftauchen.“ Hinzu kommen konkrete Fragen zum Schatzungsentscheid beim Eigenmietwert oder zu bestimmten Varianten von Fremdkapital (Hypothek, Baukredit, Privatdarlehen). Eine fundierte Steuerberatung trägt wesentlich dazu bei, sich richtig zu entscheiden. Etwa zur an sich einfachen Frage: „Welches sind die steuerlichen Folgen wenn die Hypothek z. Bsp. um 100’000 Franken höher oder tiefer liegt?“

Spartipp Nummer 4: keine Abzüge vergessen!

Das ganze Kapitel «Liegenschaftsunterhalt» umfasst zig-verschiedene Themen, die auch noch kantonal unterschiedlich ausgelegt werden. Im Wesentlichen sind folgende Positionen abziehbar:

  • Sämtliche Auslagen, die dem Unterhalt und der Werterhaltung dienen (Reparaturen, Maler- oder Spenglerarbeiten, Unterhaltsarbeiten im oder ums Haus, der übliche Gartenunterhalt etc.).
  • Alle laufenden Nebenkosten und Versicherungsprämien im Zusammenhang mit dem Objekt.
  • Sowohl beim Bund und in fast allen Kantonen sind im Übrigen Investitionen zum Energiesparen vollumfänglich abziehbar. Dazu gehören neue Energiesparfenster, eine Photovoltaikanlage, die Umrüstung auf eine Wärmepumpe mit Erdsonde, energetische Sanierung Fassade etc.

Gebäudeunterhalt: Kantonale Merkblätter beachten

„Zum Thema abziehbarer Liegenschaftsunterhalt publizieren die kantonalen Steuerämter Merkblätter“, sagt Markus Stoll vom VZ Vermögenszentrum in Zürich. Daraus sind alle Details ersichtlich, auch die Leitlinien im jeweiligen Kanton. Bei den erwähnten Energiesparmassnahmen kennt zum Beispiel der Kanton Luzern seit dem 1. Januar 2020 eine Ausnahme: Diese Auslagen sind nicht mehr ohne weiteres abziehbar oder müssen genauer geprüft werden, weil sie als Investitionen gelten.

Weiter gilt in allen Kantonen: Steuerlich nicht abziehbar sind Auslagen, die gar nicht im Zusammenhang mit dem Liegenschaftsunterhalt stehen, sondern ganz einfach zu den üblichen Lebenshaltungskosten zählen. Etwa die Stromrechnung oder allgemein der Einkauf von Energie.  

Pauschale beachten

Wichtig ist für Wohnungs- und Stockwerkeigentümer weiter die Unterscheidung zwischen dem Pauschalabzug und den effektiven Auslagen. In der Regel hat der steuerpflichtige Eigentümer die Wahl, jedes Jahr entweder seine tatsächlichen Auslagen oder eine Pauschale geltend zu machen. „Die Pauschale beträgt in den ersten 10 Jahren nach dem Kauf meist 10 Prozent des Eigenmietwertes oder des Bruttoertrags“, erläutert Experte Markus Stoll. Für Liegenschaften, die älter als 10 Jahre sind, beträgt die Pauschale dann 20 Prozent. Hier lohnt es sich, die Auslagen im Voraus zu planen und sich für das eine oder andere zu entscheiden. Unter steuerlicher Optik macht es Sinn, gewisse Unterhaltsarbeiten auf ein bestimmtes Jahr zu konzentrieren – anstatt stets etwa gleich hohe Abzüge geltend zu machen, die leicht über dem Pauschalabzug liegen.

Was gilt bei Wertvermehrung?

Was, wenn Sie eine Küche bescheidenen Standards durch eine teure Designerküche ersetzen? Oder können Sie sich im Keller eine neue Wellnessoase leisten und auch noch bei der Steuer abziehen?

Nein. Die Grenze verläuft dort, wo es eben nicht um Unterhalt und Instandhaltung, sondern um Wertvermehrung geht. Manchmal ist diese Unterscheidung für die Steuererklärung Immobilien recht einfach: Die Zimmer neu streichen, ist in der Steuererklärung natürlich als reiner Unterhalt abziehbar. Umgekehrt gelten die Sauna, die erwähnte Wellnessoase (wenn es vorher keine gab) oder der Anbau eines Wintergartens als Wertvermehrung. In vielen Fällen hat man es aber mit einer Mischung zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung zu tun. Dabei wenden manche Steuerbehörden standardisierte Verfahren an. Als Steuerpflichtiger sollten Sie prüfen, ob der tatsächliche Anteil Unterhalt nicht höher liegt.

In jedem Fall sind Sie gut beraten, alle Belege zu archivieren. Im Fall eines Falls müssen Sie als Steuerpflichtiger alle Abzüge «beweisen» können. Wichtig zu wissen: Was als Wertvermehrung eingestuft wird, können Sie sich später bei der Berechnung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuern anrechnen lassen.

Fazit: Auch wenn es nicht gerade Kurzweil verspricht: Bevor Sie die Steuererklärung ausfüllen, lohnt sich ein Blick in die Wegleitungen und Merkblätter des kantonalen Steueramtes. Oft ist es sinnvoll, die Unterhalts- und Renovationsarbeiten auf mehrere Steuerjahre zu verteilen – damit lässt sich die Progression der Einkommenssteuern über mehrere Jahre brechen.

P.S. Eine der häufigsten Fragen rund um Steuern betrifft die Abzüge von Homeoffice-Kosten. Dies betrifft allerdings nicht die Liegenschaftskosten, sondern die Berufsauslagen. Am besten informieren Sie sich bei den Steuerbehörden Ihres Kantons.